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1、某社區(qū)商業(yè)之商業(yè)街招商方案1基本情況與核心思路211項目基本情況212社區(qū)商業(yè)中心運作思路22周邊商業(yè)市場調(diào)查421周邊現(xiàn)存商業(yè)分布422現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響523人口流動示意724案例分析萬科四季花城93項目成長性分析1131人口導入成長性分析1132住戶對商業(yè)需求的漸進性分析1233商業(yè)成長性前景規(guī)劃134綜合運作計劃1441初始業(yè)態(tài)建議及分布14411業(yè)態(tài)建議考量重點14412初始業(yè)態(tài)建議及分布1542綜合運作計劃18421招商策略18422現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳19423業(yè)態(tài)成長時間表205租金及免租金建議2151租金建議2152免租金建議226現(xiàn)金流量分析237招商前工作計劃241基2、本情況與核心思路11項目基本情況n 項目開發(fā)進程n 人口導入時間進程1 期2C2A/2B2D2F/2G總計戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2.51.52.81.72.52.22044預(yù)期導入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計交付時間已交付2017年8月2017年12月2018年6月2018年12月從上表情況來看，本項目在06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，而排除掉設(shè)計裝修等時間因素，第一期交付后應(yīng)導入人口3900人左右，但是從目前實際人口導入情況來看，僅僅達到30左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來了一定問題，同時更影響了項目后期銷3、售。據(jù)我司實地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因為l 交通相對不便，距離地鐵公交均有較大距離；l 配套不齊全，實際居住有較大困難；由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實際問題，開發(fā)商提出希望通過運作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。12社區(qū)商業(yè)中心運作思路首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動的效應(yīng)，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進入本項目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費需求，是商業(yè)中心運作4、之初就能成功的必要條件。然后，考慮到本項目自身目前處于一個高速成長的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合到項目內(nèi)部人口增長，具有一定的成長性，能夠事先預(yù)判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。最后，社區(qū)商業(yè)中心的運作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認為，實際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認為，本項目社區(qū)商業(yè)中心的運作方案核心思路由以下四點構(gòu)成：1) 有效運作手段打開局面；2) 準確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3) 前瞻性商業(yè)布局，考慮長遠；4) 綜合手段運作，全方位拓5、展人流。2周邊商業(yè)市場調(diào)查21周邊現(xiàn)存商業(yè)分布水產(chǎn)路蘊川路楊泰路外環(huán)路項目地塊梅林路楊鑫路濟光學院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府為研究周邊商業(yè)布局，我司對項目周邊步行約20分鐘范圍進行市場調(diào)查 ，如下圖所示：北道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路 中型餐飲 快客便利楊鑫路 北上海商業(yè)城 工行 良友金伴北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、KFC、復鑫漁港、百麗體育、客來多服飾市場等楊泰路 農(nóng)貿(mào)市場 美容美發(fā)寶楊路 海洋樓宴會廳 西街農(nóng)貿(mào)市場其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場；江楊北路：批發(fā)市場周邊商業(yè)布局分析： 周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； 除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集6、聚效應(yīng)，對周邊居民的日常生活、購物消費等造成不便； 周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等； 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費需求。22現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響現(xiàn)存商業(yè)對本項目的影響主要體現(xiàn)在兩個方面，即：l 已入住客戶的影響l 項目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對已入住客戶的影響來看，其主要體現(xiàn)在時間和空間上，見下表分析：現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項目步行到達時間客戶消費心理實際消費接受度農(nóng)貿(mào)市場15min距離低大型超市10min種類、交通、距離等高中大型餐飲710mi7、n品牌、特色、交通等高快速（便利）餐飲10min距離、價格、外送等中便利店7min距離低美容美發(fā)10min距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價格等低電器專賣10min品牌、價格、距離等高（注：梅林路目前在改建中，延長了項目住戶到北上海商業(yè)城的時間和距離；步行到達時間以項目梅林路、水產(chǎn)路為起始點。）從上表不難發(fā)現(xiàn)，項目目前的住戶對周邊農(nóng)貿(mào)市場、便利店、美容美發(fā)、銀行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時間和空間的因素。其次，現(xiàn)存商業(yè)對項目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上。結(jié)合上述對已入住客戶的影響來看，未來初始商8、業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下基礎(chǔ)： 彌補日常生活型商業(yè)對本項目住戶時間和空間的影響 彌補周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進措施23人口流動示意為了解項目已入住客戶及周邊居民的日常流動情況，我司對區(qū)域內(nèi)的動線進行市場調(diào)查：北上海商業(yè)城水產(chǎn)路蘊川路楊泰路外環(huán)路項目地塊梅林路楊鑫路濟光學院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府M1號線共富路站蘊川路公交樞紐B公交站點n 外部區(qū)域北從上圖所示可知，區(qū)域人流動向主要是流向地鐵1號線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動趨勢相背離，因此在消費支撐力上有所欠缺，同時，如果要有效打開本項目的商業(yè)局面，應(yīng)該在項目初期對外部人流有較好的引導。n 內(nèi)部區(qū)域9、如上圖所示，項目內(nèi)部人流動線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動。綜上對人口流動的分析所知，本項目的商業(yè)部分將面臨兩大難點：l 消費人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費概率低l 以現(xiàn)開發(fā)部分來看，商業(yè)部分非處人流動線所經(jīng)之處，目前招商存在時間過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳，吸引人流，以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營問題24案例分析萬科四季花城n 項目簡況：一期總建筑面積約67621平方米， 4-6層的多層，綠化率40%，得房率87%，物業(yè)管理費1.40元/平方米/月，05年業(yè)主開始陸續(xù)入住。從整個小區(qū)情況來看，一期共581戶，目前入住率在60%-70%。n 社區(qū)商業(yè)街情況：商業(yè)街面積3210、00平方米 ，租金：0.8-1元/天（不包括物業(yè)費1.4元/m2/月），無免租期。目前商業(yè)街空置率高達80左右，無法滿足周邊配套。在營業(yè)商家萬科房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、萬科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬磊裝飾在裝修商家象王洗衣、中型餐飲店已搬遷商家同日房產(chǎn)、國大藥房、廣澤裕食品等n 原因分析：目前社區(qū)入住率較高，一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善，另一方面商業(yè)街空置率高，商家搬遷情況較嚴重。原因分析如下：1） 開發(fā)商前期招商問題：本社區(qū)為新興社區(qū)，周邊基本無類似商業(yè)，租金相對于該區(qū)域新興社區(qū)租金較高，且對于前期進駐的商家沒有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。2） 商鋪招商定位問題：作為新興社區(qū)，前期招商更適合能11、滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便利店、普通餐飲）和特殊時期的業(yè)態(tài)（如：裝潢）。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。3） 商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：前期入住業(yè)主少無法形成良好的商業(yè)氛圍，且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期。隨著業(yè)主的增加、對于商業(yè)街的認可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面會逐步轉(zhuǎn)好。n 借鑒意義： 對于康橋水都，存在一定借鑒意義：1） 前期招商準確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時期的業(yè)態(tài)2） 租金定價和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實力的商家，制定合理的招商租金計劃3） 預(yù)留一定的市場培養(yǎng)期4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面5） 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時引進家樂福等大12、賣場班車，解決了客戶居住的實際困難。本項目也應(yīng)適當考慮自備班車或引入大賣場班車3項目成長性分析31人口導入成長性分析Q3 2016Q4 2016Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2017Q1 2018Q2 2018Q3 20181期795.515912187.6252784.253380.8753977.53977.53977.53977.52C21.4585.8214.5300.3343.22A/2B88.2352.88822D146.22F/2G總計795.515912187.6252784.253402.3254063.34280.24630.65348.9續(xù)上表：Q4 213、018Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2019Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 20201期3977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.52C386.14294294294294294294294292A/2B1058.41234.81411.21587.6176417641764176417642D584.814621754.42046.82339.22631.62924292429242F/2G130.255211302.515631823.520842344.52605總計6006.87233.514、58093.19343.410072.710625.611178.51143911699.5從本項目的人口導入進度預(yù)測來看，本項目將于2017年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達到4000人，于2019年的三、四季度之間達到10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項目急切需要導入一些小規(guī)模初級配套型商業(yè)，而2017一季度人口達到甚至超過2000人后，初級配套型商業(yè)將需擴大規(guī)模。至2017年的四季度，1期基本全部入住，本項目對于商業(yè)配套的需求將有一個升級換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房時間內(nèi)會陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。32住戶對商業(yè)需求的漸進性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理15、論，人類的需求會根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進，而本項目住戶會隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購物類商業(yè)自我實現(xiàn)娛樂類商業(yè)我司認為，隨本項目入住人口的增多，居民對于周邊商業(yè)配套的需求也會逐級提高，而每次大的人口增加，將會促進該類型需求的升級和下級商業(yè)類型規(guī)模的擴張。結(jié)合上文對于人口導入時間的分析，我司認為，本項目商業(yè)需求的變化會跟隨人口導入的變化，在時間上有一個較為明確的分界。同時，考慮到本項目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認為本項目并不需要有高層次的娛樂類消費，而休閑購16、物類消費也僅僅需要少量即可。類型時間預(yù)計人口日常消費類商業(yè)16.8 800人簡餐理容類商業(yè)17.12 4000人餐飲健身類商業(yè)18.8超過5000人休閑購物類商業(yè)19年12月超過10000人33商業(yè)成長性前景規(guī)劃根據(jù)本項目規(guī)劃與開發(fā)進度，我司認為需要預(yù)先的對各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長性而做出一個前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)核心功能區(qū)該區(qū)域處于整個項目內(nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎(chǔ)功能日常消費類餐飲健身類銀行診所等導入型商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流17、車流較大，同時相對社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。大型餐飲、娛樂類情景休閑商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費環(huán)境的商業(yè)類型，同時也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個景觀。休閑購物類、簡餐理容類同時，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時間上建議按住戶對商業(yè)需求的漸進性時間表推進（見上文3.2）。4綜合運作計劃41初始業(yè)態(tài)建議及分布411業(yè)態(tài)建議考量重點從前述的成長性分析可知，作為一個尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個逐漸遞進的過程。作為本項目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費體是所有入住本項目的客戶，目18、前其承擔著滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對本項目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點來考慮：l 實現(xiàn)補充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進措施（見前文2.2）l 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）n 案例分析以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看，客戶對不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（）需求強度等級綜合超市85.3強度需求菜場66.124H便利店56.9郵局銀行53.7快速（便利）餐飲38.2中度需求中型超市37洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26.8藥房或社區(qū)診所20.619、寵物店（或診所）19.6中大型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6書店8.1弱度需求彩擴沖洗店7.2五金店6.3酒吧茶坊5.9證券公司3.3412初始業(yè)態(tài)建議及分布n 業(yè)態(tài)建議綜合以上分析，結(jié)合本項目實際人口入住情況，我司認為本項目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時應(yīng)有意識的保留部分大面積的商鋪不進行招租。這樣做法有兩大好處：l 保證首批招商入住商家的成功率l 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間但同時考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來形象不佳的問題。綜合考慮，我司建議該商業(yè)中心地下一層，地20、上二層商鋪，地上一層112、113房間暫時保留。留待人口進一步入住后進行招商，同時將112、113以及二層中空置的商鋪進行簡單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下：業(yè)態(tài)設(shè)置理由 菜場 24H便利店 自助銀行 快速（便利）餐飲 洗衣店 藥店 水站 糕餅店大部分為強度需求級商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場依據(jù) 中介代理店（由物業(yè)組成）便于房屋二次流通，增加入住 小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需 小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需 日用小百貨社區(qū)早期入住所必須n 樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1F）101-洗衣店建：100.6，實：79.47102-便利店建：113.13，實：89.3621、103-水果超市建：115.66，實：91.36104-小飯店建：104.47，實：82.52105-藥房建：84.29，實：66.58111-糕餅店建：132.42，實：104.60110-自助銀行建：147.27，實：116.33109-小五金建材店建：120.89，實：95.49108-裝潢公司建：123.65，實：97.67107-中介代理店建：124.75，實：98.54106-日用小百貨建：72.71，實57.43112/113暫時保留招商說明： 上圖中洗衣店、自助銀行、24H便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長期固定業(yè)態(tài)； 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項目入住初期22、是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。 上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換； 由于菜場設(shè)施形態(tài)不佳，因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部，中心對面（蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時工棚，建議與當?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時菜場，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達到提升項目入住率之目的。后期再改造為正式菜場；招商品牌建議： 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 藥房品牌：國大、華氏等 裝潢公司品牌：同濟、聚通等23、 洗衣店品牌：正章、象王等 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等42綜合運作計劃421招商策略n 整體策略方向通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或合作方式引入完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標經(jīng)營商家的引進方式： 自有資源 通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。 同類型社區(qū)引入 直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請加入，該方式有效率也較高，成本較低。 廣告宣傳 通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時有效率較低。綜合拓展人氣： 租賃服務(wù)主動與租賃中介合作，并且在小區(qū)物業(yè)24、管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)，力求將短期內(nèi)無入住計劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流。 客戶專遞將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對于社區(qū)配套改善的了解。422現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳n 施工現(xiàn)場與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時于圖示位置（即竹韻路段和蓮花山路段），以項目看板圍護，另禁止一切施工車輛等通行。同時在這些路段設(shè)置引導旗烘托氣氛。n 包裝宣傳我司認為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標不在于商家，而在于消費者。讓消費者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費者的認可才能取得商業(yè)運營的成功，才能25、整體提升項目入住率。建議方法如下：l DM派發(fā)（包括已入住和未入住的）l 開業(yè)活動n 特別關(guān)注重點A、從目前居民實際居住情況反應(yīng)，本項目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治安狀況不佳，屢次發(fā)生搶劫事件，為確保商業(yè)中心周圍消費者和商家的安全，本項目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗亭，如不能實現(xiàn)，則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗亭，保證商家和居民購物安全。B、由于項目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班車，具體操作方式：由開發(fā)商購買后贈與業(yè)主委員會，后期運營及費用由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責任關(guān)系。C、與周邊大賣場聯(lián)系，力求能引入賣場班車，這樣可以有效解決居民交26、通和購物問題。或與公交部門協(xié)商引入公交車。423業(yè)態(tài)成長時間表根據(jù)前文我司的分析建議，本項目人口導入有一定的時間差，屬于成長性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進性，因而部分商業(yè)將在未來一定時間內(nèi)將為更高等級的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時間推進，將會有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對本項目6千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計劃。單元面積首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時間二次招租業(yè)態(tài)-1011892.05無18年8月健身會所-1021887.98無19年12月室內(nèi)桑拿泳池101100.6洗衣店無無102113.13便利店無無1031127、5.66水果超市18年8月中型餐飲（結(jié)合113）104104.47小飯店18年8月快餐10584.29藥房無無10672.71日用小百貨19年12月花店107124.75中介無無108123.65裝潢公司19年12月寵物服務(wù)109120.89五金店19年12月面館110147.27自助銀行無無111132.42糕餅店無無112225.92無18年8月家居用品113241.88無18年8月中型餐飲（結(jié)合103）205386.32無18年8月網(wǎng)吧207155.38無18年8月音像208307.14無19年12月書店5租金及免租金建議51租金建議根據(jù)我司對項目周邊商鋪租金的調(diào)查，租金行情如下表：地段28、租金（元/m2/天）空置率楊泰路附近1.2-1.55楊鑫路、竹韻路1.880天鑫花園水產(chǎn)西路2.5-3.020萬科四季花城0.85-1.0580參考上述周邊商鋪租金行情，建議本項目初始階段租金為1.5元/m2/天，待社區(qū)入住人口達到10000人以上時，租金可提升至2.5元/m2/天。52免租金建議根據(jù)項目的情況，由于項目的體量很大而且當前的人氣較弱，為了盡快讓商家進駐市場、提升項目的人氣、提高入住率并利于二期開發(fā)銷售，我司建議目前租金價格宜以低價的方式進入，針對部分商家甚至可采取免一定時間租金的策略，待項目人氣上升，商業(yè)運營穩(wěn)定后再慢慢的拉高。n 租金遞增建議16年11月18年8月（居住人口在29、5000人以下）社區(qū)商業(yè)中心開業(yè)初期，是經(jīng)營起動階段，按目前項目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營難度，需要一定時間進行市場培育，因而建議該階段的商鋪租金全免。公開租金1.5元/m2/天，實際租金0元/m2/天 18年9月19年11月（居住人口在500010000人之間）經(jīng)過一段時間培育和營運，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，同時項目2期大部分均已交房，入住率有了質(zhì)的飛躍。建議租金從此時開始收取。預(yù)計租金1.5元/m2/天19年12月開始（居住人口10000人以上）項目全部于08年12月份交房，到09年11月，絕大多數(shù)購房者已遷入新居，社區(qū)人口預(yù)計達到10000多人，此時可根據(jù)周邊商業(yè)市場的發(fā)展狀況，開始對租30、金價格進行遞增。預(yù)計租金2.5元/m2/天6現(xiàn)金流量分析注： 具體現(xiàn)金流量表見附件由計算所得，本項目內(nèi)部收益率（IRR）為124。247招商前工作計劃工作內(nèi)容負責部門8月9月第三周第四周第一周第二周第三周第四周全程營銷計劃企劃部設(shè)計與制作招商現(xiàn)場招商辦公室辦公室設(shè)計與布置發(fā)展商VI設(shè)計與制作LOGO、案名、名片等發(fā)展商招商道具室內(nèi)道具設(shè)計與制作樓書、單片等發(fā)展商戶外圍墻看板、現(xiàn)場包裝、橫幅路旗等發(fā)展商廣告設(shè)計平面媒體廣告軟性新聞及其他印刷品等發(fā)展商招商管理招商人員家具、設(shè)備辦公用品購置發(fā)展商招商現(xiàn)場招商人員培訓及駐場熟悉項目部答客問準備項目部招商資料價目表制定項目部相關(guān)報表制定項目部相關(guān)商家資料收集項目部訂單及認購書項目部圖章、發(fā)票、收據(jù)發(fā)展商現(xiàn)場公示資料項目部駐場人員規(guī)則制定項目部其他駐場人員時間安排項目部注： 目前計劃進度安排以8月21日為起點，準備工作到9月底結(jié)束，計劃于10月上旬正式公開招商。