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1、 2012年2月財(cái)富廣場招商定位(簡略版)一、2012年1月份工作匯總一）、重點(diǎn)工作事項(xiàng)時間說 明預(yù)計(jì)時間完成時間事項(xiàng)說明1月工作總結(jié)財(cái)富廣場項(xiàng)目了解01月03日-01月06日2012年01月10一：完成財(cái)富廣場招商手冊、戶外樓體噴繪、圍墻、門頭的制作安裝完成；二：商家拜訪說辭、商家接待說辭；三：售樓中心吧臺椅、辦公用品、人員名片、招商電話、工程部分都已經(jīng)完成對接。財(cái)富廣場興義地區(qū)招商信息釋放01月10日-01月30日2012年1月已經(jīng)在財(cái)富廣場樓體、門頭、圍墻放置財(cái)富廣場招商信息。興義市區(qū)市場初步調(diào)研01月06日-01月10日2012年01月10日對興義KTV、桑拿、會所進(jìn)行了租金調(diào)研，調(diào)查2、結(jié)果已經(jīng)做城表格。出差貴陽等地進(jìn)行商業(yè)市場調(diào)查，挖掘意向商家。01月10日-02月20日2012年02月20日對貴陽商業(yè)進(jìn)行調(diào)查，電話拜訪商家52組，其中意向商家6組，詳細(xì)情況見客戶分析表。部分工作成果：二）、客戶情況匯總1、貴陽客戶情況匯總一月份共聯(lián)系商家52組，其中意向商家6組。重點(diǎn)聯(lián)系了餐飲（30家）、超市百貨（9家）、服飾（4家）、家居（2家）、嬰童（3家）、電器（2家）、圖書（1家）、通訊（1家）等幾類業(yè)態(tài)的商家。主要意向商家跟蹤進(jìn)程如下：序號商家名稱業(yè)態(tài)分類聯(lián)系方式商家需求聯(lián)系結(jié)果1星力超市超市13312212299吳總整租集團(tuán)在過審批流程，重點(diǎn)考慮租金，顧慮本項(xiàng)目面積有點(diǎn)偏小。23、合力超市超市15885106523劉總整租計(jì)劃3月中旬安排時間考察項(xiàng)目。3海都百貨百貨商場15985278187張總整租重點(diǎn)詢問租金，目前安排不出時間考察項(xiàng)目，對興義市場不了解，已發(fā)資料與手冊，3月中旬考察項(xiàng)目4國美電器電器18685130266張總（拓展）整租4月上旬考察項(xiàng)目，但今年房地產(chǎn)波動對其也有部分影響，重點(diǎn)考慮租金。5迅捷集團(tuán)手機(jī)13765816801王總（拓展）租賃150平方蘋果專賣店會在興義選址開設(shè)2個蘋果手機(jī)專賣店，對本項(xiàng)目位置不是很滿意（與路面高差、道路斜坡），2月底會再次考察項(xiàng)目。6私人服裝商場18608302699汪總整租重慶人，已于2月12日來考察，對項(xiàng)目位置位置不滿意4、，正在其他地段尋求位置。2、興義意向商家匯總截止2012年02月16日來電商家9組，來訪商家10組，拜訪商家8組。娛樂KTV：（1家）、手機(jī)家電：（2家）、動漫城：（1家）、服裝：（6家）、茶莊：（1家）、餐飲：（5家）、兒童樂園：（1家）、家居建材：（3家）、百貨商場：（1家）、汽車4S店：（1家）、美發(fā)：（1家）、超市：（1家）、未定業(yè)態(tài)：（3家）。主要意向商家跟蹤進(jìn)程如下：序號姓名聯(lián)系電話業(yè)態(tài)面積位置考慮因素商戶意向度聯(lián)系詳情1邱總18601379779未定整租租金B(yǎng)現(xiàn)在人還在北京，會在3月初安排時間考察項(xiàng)目，重點(diǎn)詢問我方簽約的電玩城處理情況。2王總15908590476服裝百貨整租租金5、C重點(diǎn)詢問租金，想整租，觀望狀態(tài)，不愿確定來訪時間。3謝總15329297680未定整租租金A現(xiàn)在在四川出差，對項(xiàng)目意向較好，考慮整租，2月20號左右回興義考察項(xiàng)目。4左總18685987699KTV1000平方米左右，二層租金C二樓租金接受度在45元左右，無法確定來訪時間。5吳總13885362499家電300平方米左右，一層靠沙井街位置租金B(yǎng)現(xiàn)在人在安順，意向強(qiáng)，2月底回興義考察項(xiàng)目。6李總13308595567未定800平方米左右，一層靠沙井街位置位置C一直強(qiáng)調(diào)保密業(yè)態(tài)，承租意向強(qiáng)，一個星期左右安排時間來考察。7劉總13809478597清湯鵝二層，330m左右租金A租金在50元/月/m6、左右則考慮租賃。8鄭小姐13368596000兒童樂園二層，400m左右租金A已經(jīng)考察項(xiàng)目兩次，計(jì)劃租二樓600平方，承受價格80元，如我方同意可簽意向協(xié)議。9李總18785958213康居廣場窗簾專賣1000m左右租金、位置B待具體租賃協(xié)議、交房時間確定后，聯(lián)系商家洽談具體事宜。10張先生18677293153豐田汽車4S店整租租金B(yǎng)咨詢項(xiàng)目情況、租金情況，商家租金報(bào)價為30元/月/m。11阿杰15885996931紅發(fā)廊80m左右租金B(yǎng)重點(diǎn)咨詢租金消防、空調(diào)、意向比較強(qiáng)。12易總13708592928家居、化妝品200m左右租金B(yǎng)意向位置為現(xiàn)售樓部位置，對層高比較滿意，重點(diǎn)咨詢租金，待租賃7、協(xié)議確定后，具體洽談。引導(dǎo)他找人整租。13張總15208598803興客隆整租租金C商家報(bào)價25元/月/m，重點(diǎn)咨詢優(yōu)惠條件備注：A：意向度85%以上 B:意向度65%以上 C:意向度60%左右 D：意向度20%左右 E：已無意向二、項(xiàng)目分析一）、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：主城區(qū)地段地標(biāo)性建筑，召示性強(qiáng)4000余方體量，適合品牌商家經(jīng)營準(zhǔn)現(xiàn)房招商首層7.5米層高劣勢:非傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)沙井街商業(yè)零散，人氣相對不足“葫蘆形”商業(yè)，臨街面偏小項(xiàng)目兩側(cè)為U型通道，三面民房阻隔斜坡道路，影響商業(yè)價值機(jī)會：興義核心商業(yè)區(qū)飽合，向外擴(kuò)散為改期趨勢品牌商家對大型商業(yè)物業(yè)需求不斷增加一線連鎖品牌擴(kuò)張至興義年初為招商8、有利時機(jī)威脅：同類競爭項(xiàng)目增加，客戶分流12二）、可比項(xiàng)目與競爭項(xiàng)目分析1、部分商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)分布建筑形態(tài)銷售單價租賃情況荷花巷大佛坊可售商鋪31600平方商鋪約400間休閑購物、餐飲娛樂多層仿古建筑商業(yè)步行街一層49800-76800元二層20000-42000元施工中，尚未租賃鉆石廣場約6000平方15層商業(yè)服裝百貨、生活配套21層小高層獨(dú)立商鋪未開盤施工中，尚未租賃錦峰大廈約12000平方一二層商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場、培訓(xùn)、娛樂高層建筑底商一層8000-27000元二層4500元農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)，臺球、健身、舞蹈、美術(shù)翔宇明珠商業(yè)6121平方14層商業(yè)一至三層為凱麗國際，四層休閑娛樂高層9、建筑底商商場型商業(yè)一樓均價51000元二樓均價23000元1-3層凱麗國際租賃一樓170元/月/平方，二樓80元/月/平方興義商城商業(yè)約120000平方超市、影院、商場、家居、餐飲一站式高層商業(yè)裙樓、商場商業(yè)未開盤大潤發(fā)超市、橫店影院已簽約2、可比商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目分析商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)分布建筑形態(tài)主要品牌租賃情況金山商城約7000平方一二層服裝、電玩、西餐商場、商鋪九牧王、首家壹佰、七匹狼、英國吉牧等首家壹佰40萬/年，約200平方，約166元/月/平方。三年后每年遞增5%二樓雅鹿女裝，一年12萬，約130平方，約77元/月/平方麗都百匯約2000平方服裝、鞋包、首飾、小家電、藥店地下一層商場南亨手表、10、大家藥房、飛利浦、駱駝、周六福珠寶等租金約90元/月/平方裝修期為免租期豐源市場（服裝商場部分）約2000平方服裝、飾品一層、負(fù)一層服裝商場一樓已經(jīng)租完，正在裝修中負(fù)一樓招商中，開業(yè)時間未定一樓租金210元/平方/月，負(fù)一層86元/平方/月，物業(yè)費(fèi)2元/平方/月。三、項(xiàng)目定位興義新都市生活互動區(qū)引領(lǐng)都市潮流/服裝、娛樂、時尚滿足/時尚商場、差異化定位釋意：滿足興義人民對舒適型消費(fèi)、時尚感體驗(yàn)需求區(qū)別老城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀,形成中高檔、享受型購物天堂引入先進(jìn)業(yè)態(tài)，結(jié)合沙井街商業(yè)形態(tài)，樹立城市商業(yè)名片形象增加興義人民需求的可選擇面，呈現(xiàn)多彩生活方式定位方向：生活服務(wù)型：品牌餐飲、特色餐飲場所、時尚家居時尚11、風(fēng)潮型：品牌服飾、母嬰用品、珠寶飾品、通訊數(shù)碼娛樂休閑型：量販KTV、咖啡茶座、電玩動漫市場定位：助推沙井商圈，開啟興義新都市生活時代！為興義打造出地標(biāo)級的商業(yè)名片；放在興義整個的市場環(huán)境來考慮；把它當(dāng)做一個獨(dú)特的區(qū)域來看待；賦予它更具高度的品牌任務(wù)。客戶定位：有品味的小資顧客（70%），有實(shí)力的中年顧客（30%）業(yè)態(tài)定位：時間百貨、服裝商場、咖啡廳、會所、美容、化妝品、母嬰天地、兒童樂園、數(shù)碼通訊、時尚家居品牌定位： 小資的、中高檔的、時尚的、人氣的品牌舉例：時尚百貨新世紀(jì)百貨、艾維名店品牌服裝歌莉婭、艾格、only、哥弟、阿依蓮咖啡廳、會所仙蹤林、西堤島、上島化妝品、飾品、美甲屈臣氏、千色12、七色花、流行美美發(fā)連鎖你好，漂亮、CS、椰島、紅發(fā)廊美容美體、母嬰天地百蓮凱、水胭脂、愛樂游通訊市場迪信通、數(shù)碼品牌旗艦店家居、家具賣場家居、家具整體賣場、品牌旗艦店招商方案方案一：一二層整體引進(jìn)一家品牌時尚百貨，業(yè)態(tài)以服裝為主，兼顧鞋帽、皮具方案二：一二層分別獨(dú)立招商，一層定位為時尚百貨，二層定位為主題商業(yè)及休閑娛樂一層業(yè)態(tài)：服裝商場、數(shù)碼通迅、家居家飾、化妝品等二層業(yè)態(tài)：兒童樂園、數(shù)碼動漫、餐飲娛樂等四、項(xiàng)目租賃策略一）、租金定價1、沙井街租金參考序號店名面積（）年租金（元/年）日租金（元/天）月租金（元/月）1ERKE（含二層）1601000001.72522芳香茶莊30300002.13、783.33都勻毛尖茶興義經(jīng)銷店90170000.515.74雄芯衛(wèi)浴18220003.3101.85金洋真皮服裝定做20300004.11256餐館90850002.578.77櫻花衛(wèi)浴25350003.8116.78定做藝術(shù)玻璃32200001.7529特百惠25330003.611010便利百貨店8260008.92702、興義休閑娛樂租金參考商家名稱面積（）年租金（元）月租金（元/月）遞增鑫錢柜140020000011.9每年5%金碧輝煌600090000012.5每兩年5%水逸天下40004000009.18每年5%一品咖啡100012000011.03每年8%一品酒樓180030014、00013.89每三年8%3、投資回報(bào)率測算售價預(yù)估回報(bào)率日租金推算（元/天）月租金推算（元/月）一層商鋪售價按20000元/平方計(jì)算年投資回報(bào)率6%3.29100年投資回報(bào)率7%3.84116.67年投資回報(bào)率8%4.38133.33二層商鋪售價按10000元/平方計(jì)算年投資回報(bào)率6%1.6450年投資回報(bào)率7%1.9258.33年投資回報(bào)率8%2.1966.674、租金綜合評定有利因素：高層高、地標(biāo)建筑、小廣場不利因素：大面積、斜坡、臨街面少、行業(yè)租金偏低一層商鋪目標(biāo)租金90110元/月/平方二層商鋪目標(biāo)租金5070元/月/平方二）、租賃政策1、租金遞增根據(jù)商家的業(yè)態(tài)、品牌、位置和租金的不15、同，確定不同的遞增率。整租或?qū)幼馍碳遥好磕赀f增5%或每兩年遞增8%普通商家：每年遞增5%10%2、免租期根據(jù)商家的裝修檔次、租賃位置和業(yè)態(tài)不同確定免租期，原則上裝修期即免租期，不提供額外的免租期。特殊商家可給予1年免租期，須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，單獨(dú)審批。整租或?qū)幼馍碳遥?6個月普通商家：13個月3、租賃年限對于租約的長短，根據(jù)商家的租金和遞增為參考。若商家的租金和遞增較為理想，則爭取長租約，反之則短租約。租約年限基本為35年起租，最長為15年。4、付款方式租賃1000平方米以上：一年一付（押二個月租金）租賃500-1000平方米： 一年一付（押三個月租金）填充商戶：一年一付（押三個月租金）5、履約16、保證金商家簽署意向租賃協(xié)議時，收取23個月租金作為履約保證金（定金）,簽署正式租賃合同后定金自動轉(zhuǎn)為租金。 6、物業(yè)管理費(fèi)暫定 元/月收取。（包括公共部位設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)） 7、裝修保證金根據(jù)租賃面積不同確定裝修保證金。租賃面積（平方）1000以上6001000300600300以下保證金（元）3000020000100005000五、招商計(jì)劃1、招商區(qū)域以貴陽、興義為主要招商區(qū)域，其他城市為輔。2、招商形式上門拜訪、電話邀約、網(wǎng)絡(luò)招商、郵寄資料、戶外廣告、短信群發(fā)、協(xié)會等3、重點(diǎn)招商業(yè)態(tài)以服裝、休閑娛樂、家居、餐飲、主題商場五類為重點(diǎn)招商業(yè)態(tài)。4、招商原則連鎖優(yōu)先：連鎖企業(yè)合作優(yōu)先考慮；品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；特色優(yōu)先：有特色的新興業(yè)態(tài)優(yōu)先進(jìn)駐；大面積需求優(yōu)先：大型主題店需求較大面積的優(yōu)先。5、招商時間節(jié)點(diǎn)招商計(jì)劃招商時間人員物料準(zhǔn)備貴陽市場調(diào)查商家拜訪接待意向商家選擇商家考察跟蹤意向商家談判商家簽約開業(yè)協(xié)助2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月文齊地產(chǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)富廣場項(xiàng)目2012年2月