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1、美 食 區(qū) 招 商 方 案目錄一、餐飲市場情況二、步行街商圈餐飲市調(diào)情況三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目標(biāo)市場定位2、消費(fèi)者定位：3、檔次定位：4、產(chǎn)品定位：5、形象定位：6、品牌定位：7、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：8、投資前景：二）、項(xiàng)目優(yōu)勢：1、管理優(yōu)勢:2、整合營銷傳播3、定位優(yōu)勢:4、品牌優(yōu)勢三）、招商原則:四、規(guī)劃方案五、主題餐廳招商進(jìn)展情況及實(shí)施計(jì)劃一、00市餐飲市場情況餐飲商圈分布情況分析二、步行街商圈餐飲市調(diào)情況三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目標(biāo)市場定位本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于00市步行街街區(qū)商圈，是00市市區(qū)中心點(diǎn)，00市新興的休閑、娛樂、餐飲熱點(diǎn)正在向本案商圈移動,日人流量達(dá)10萬人次2、。市場定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務(wù)人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務(wù)。2、消費(fèi)者定位：目標(biāo)客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，及本商圈內(nèi)的商務(wù)樓白領(lǐng)及年輕時(shí)尚人群，而不是員工餐，他們絕不是我們的目標(biāo)顧客，千萬不能因小失大，使美食廣場變成為員工食堂，要與本商圈業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)互動.3、價(jià)格定位：“美食平民化”價(jià)格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯快餐的11.5倍來定位,業(yè)態(tài)上以快餐為主，休閑餐為輔。客單價(jià)控制在人均消費(fèi)5-15元的區(qū)域，與華天大酒店的美食城正好互補(bǔ)，且不會形成競爭，同時(shí)能滿足顧客在逛街過程中隨時(shí)隨地的就餐和休閑。讓消費(fèi)3、者“花最少的錢吃最好吃的食物”。而且，應(yīng)率先引進(jìn)儲值卡刷卡消費(fèi)，使之消費(fèi)方便，快捷、時(shí)尚，0000美食廣場通過一年運(yùn)作將在常德市迅速復(fù)制，實(shí)現(xiàn)“一卡在手，吃遍全城”，00000美食廣場是您就餐實(shí)惠與時(shí)尚的最佳選擇的口碑效應(yīng)。4、產(chǎn)品定位：“低價(jià)高品質(zhì)”“物美價(jià)廉”以規(guī)模和特色取勝,，要有時(shí)尚個(gè)性與特色，以專業(yè)化發(fā)展模式為主。口味精益求.美食廣場積極引入符合消費(fèi)者口味和需求的美食品類。實(shí)施嚴(yán)格的廚務(wù)品控管理。使之成為我市規(guī)模最大、品種最齊全的美食匯集地，經(jīng)營品類要多而精，如韓國拌飯、湖南美食、廣式蓋澆飯、常德美食、韓國鐵板飯、云南荷葉飯、自助火鍋等多個(gè)種類、廣場內(nèi)各類美食采用開放式的陳列。5、形4、象定位：1）、形象要時(shí)尚化，設(shè)計(jì)風(fēng)格定要個(gè)性化裝修突出品牌飲食文化，“形象源于品質(zhì)”要彰顯本案形象的高度、氣度。為了適應(yīng)顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現(xiàn)場感覺，“明檔”操作模式。設(shè)計(jì)風(fēng)格定要個(gè)性化裝修突出品牌飲食文化，設(shè)計(jì)拋卻傳統(tǒng)美食廣場檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。2）、強(qiáng)化美食區(qū)的聚客能力，美食與文化結(jié)合、時(shí)尚與古典結(jié)合、西方與東方結(jié)合。時(shí)尚的風(fēng)格環(huán)境將成為年輕人看電影前后的首選餐飲場所6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，引入復(fù)合性的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以美食廣場、娛樂集中分布業(yè)態(tài)聚人氣，以品牌店5、聚財(cái)氣。7、投資前景 樹立000美食文化品牌形象，用000經(jīng)營理念 、整體功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢，使之通過一年的運(yùn)作，得以在000市其他商業(yè)地產(chǎn)迅速復(fù)制，放眼湖南，走向全國。二）、項(xiàng)目優(yōu)勢：1、 位置優(yōu)勢（略）2、 硬件設(shè)施：1）建筑形態(tài)、景觀獨(dú)具優(yōu)勢2）中央空調(diào)3）消防:耐火等級均為一級.4）有容乃大充足的停車位，在這里有車就是方便地下多達(dá)400個(gè)停車位5）節(jié)能、環(huán)保:在建筑設(shè)計(jì)中加強(qiáng),改善了建筑物周圍的綠3、管理優(yōu)勢:1）自主經(jīng)營、商位租賃。新亞好萊塢商業(yè)管理公司入駐本案,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理 、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運(yùn)用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設(shè)施的經(jīng)營概念。即：商位6、租賃實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費(fèi)管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一水、電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有;其他：對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)，商戶無需交納保安、保潔費(fèi)用，只需承擔(dān)經(jīng)營所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。2)、整合營銷傳播把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、促銷、CI 包 裝、產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得 對好萊塢美食品牌的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。4、定位優(yōu)勢:（略）5、品牌優(yōu)勢: 通過塑造好萊塢品牌形象，強(qiáng)化購物中心各項(xiàng)優(yōu)勢。三）、招商原則:1、形象先行推7、廣（媒體、現(xiàn)場）造勢，品牌店聯(lián)盟要營造旺場氛圍。2、先遠(yuǎn)后近 ，先大后小。品牌主力店先行（適當(dāng)優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地特色商戶，招商活動中配以靈活促銷策略，激活經(jīng)營群體，調(diào)動經(jīng)營者積極性；采取一系列促銷策略，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經(jīng)營。3、 以市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位和姿態(tài)，站在競爭市場的至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項(xiàng)目在市場的凝聚力及競爭力。四、運(yùn)營規(guī)劃方案鑒于以上情況建議兩個(gè)方案A、 方案一：美食廣場（自營/營運(yùn)商+1個(gè)休閑主題餐廳）即桂林人、禾綠回轉(zhuǎn)壽司/綠茵閣招商建議方案方案1：租賃、聯(lián)營形式000商業(yè)經(jīng)營管理公司獨(dú)立運(yùn)營方案2：整體出租或（出售），整體交給一個(gè)大的運(yùn)營商來運(yùn)做8、方案評估：方案1：項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進(jìn)行經(jīng)營平面的分割劃分，方案2：美食城作為一個(gè)整體出租（出售）給某成熟的運(yùn)營商，不參與后期的經(jīng)營與管理.方案評估因素：方案資金回籠資金收入招商難度銷售難度定位影響條件經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方案1慢高小易很好一般要求大方案2快低大難利好要求高零分析認(rèn)為方案1整體上優(yōu)于方案2，因?yàn)椋?）、一個(gè)好的經(jīng)營管理對商場價(jià)值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看1方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大可是運(yùn)做難度較易。2）、在方案1有效運(yùn)作的情況下，美食廣場的升值是一定能達(dá)到的。3）、美食廣場成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)9、，方案1的最終目的是通過有效的經(jīng)營管理使美食廣場的經(jīng)濟(jì)指數(shù)提升，以達(dá)到投資的高利潤回報(bào)。4）、方案1更好地符合了本項(xiàng)目時(shí)尚與娛樂的定位思路。B、方案二：1-2個(gè)主題餐廳（火鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、金牛角王、味千拉面、金漢斯等）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，一則將其置于邊角位置帶動各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標(biāo)準(zhǔn)。四、招商進(jìn)展情況及實(shí)施計(jì)劃（一）、招商進(jìn)展情況按美食區(qū)招商進(jìn)度，首先針對主力店進(jìn)行初次接洽，對目標(biāo)美食主力店進(jìn)行了拜訪，拜訪情況和跟蹤情況如下（二）實(shí)施計(jì)劃1、招商物料準(zhǔn)備1）、招商手冊、招商DM單 招商邀請函 購物中心概況，美食廣場的招商條件現(xiàn)場VI物10、料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、 經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內(nèi)外包裝等）2）、 招商合同文本 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等3 ）、美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）2、現(xiàn)場管理 1）、招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場做招商前準(zhǔn)備； 每周工作例會，向經(jīng)營管理公司匯報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題；每周以書面形式匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、并以周、月小結(jié) 形式報(bào)告呈報(bào)甲方； 2）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結(jié)。 3）首先應(yīng)多渠道開發(fā)市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第二步，鎖定目標(biāo)意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達(dá)成目標(biāo)。第三，以點(diǎn)帶面，充分利用主力店的品牌11、效應(yīng)帶動品牌店的加盟。3、招商推廣計(jì)劃美食廣場的招商工作，本案初擬以下推廣計(jì)劃4、合作方式：1）、以租賃形式，租賃期限5-8年2）、合約保證金：以2個(gè)月租金為保證金，合同期滿無息退還3）、管理費(fèi)：按日常管理費(fèi)用的支出預(yù)算分?jǐn)偅▽ι虘艚y(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)），商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。4）、廣告費(fèi)：開業(yè)初期美食區(qū)大量廣告集中投放，消費(fèi)卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場5、招商優(yōu)惠政策具體的招租方式 不管是租賃還是聯(lián)營扣點(diǎn)都應(yīng)積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐美食區(qū)，針對美食區(qū)的初步定位建議采取一些主動出擊的招商方式，擬定如下方案：1)、特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 ：特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給經(jīng)營者增12、強(qiáng)入場的信心，從而有力地促進(jìn)招租，所以建議對于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商戶的招租；2）、制定優(yōu)惠套餐： 搶占商機(jī)“階梯式”優(yōu)惠租賃方式，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 前三年收取低租金，由低到高，循序漸進(jìn)，最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠租價(jià)，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營、長足發(fā)展。 3）、免租優(yōu)惠：（租金就是利潤）考慮到商家在進(jìn)駐后具有一定時(shí)期的裝修及品牌推廣階段，對于最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠租價(jià)，并給予商家三至六個(gè)月的免租優(yōu)惠期。.或 免入場費(fèi)、免費(fèi)裝修期、免費(fèi)提供排油煙罩及安裝、免費(fèi)提供餐飲資訊等。或2009年00月013、0日前簽約的業(yè)戶給予免4個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。4）、強(qiáng)勢媒體推廣： 已進(jìn)駐品牌商戶可成為新亞好萊塢的聯(lián)盟商家，并可免費(fèi)利用好萊塢強(qiáng)大的媒體資源和客戶渠道進(jìn)行整合營銷推廣，以擴(kuò)大傳播范圍，把握消費(fèi)客群。 5）、商鋪?zhàn)赓U年限： 為三年期或五年期，方式靈活，7） 、積極配合合作伙伴爭取當(dāng)?shù)卣亩愘M(fèi)減免政策。8） 、相對優(yōu)惠的戶外廣告位。9） 、優(yōu)惠停車場費(fèi)及其他優(yōu)惠政策。6、進(jìn)駐要求：1）、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐須服從對美食廣場的整體規(guī)劃，駐場前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及品牌，經(jīng)嚴(yán)格供貨商的考察評估，選擇標(biāo)準(zhǔn)為上年?duì)I業(yè)額、單店面積、單月銷售、客單價(jià)、人氣、產(chǎn)品質(zhì)量）考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，14、如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)書面同意。 2）統(tǒng)一視覺形象：經(jīng)營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合美食廣場的整體形象3）.統(tǒng)一租賃管理：進(jìn)駐商家在經(jīng)營過程中須服從物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。物業(yè)公司對商戶進(jìn)行嚴(yán)格的租賃管理，同時(shí)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，從而在給商家提供一個(gè)安全有序經(jīng)營環(huán)境的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的就餐、休閑場所。7、招商流程1）、市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析2）、客戶信息歸檔完善,招商資料準(zhǔn)備就緒、目標(biāo)客戶開發(fā),拜訪,接洽、客戶分類,確定3）、重點(diǎn)客戶(招商部) 填寫招商意向表、 客戶資格考察,評估核準(zhǔn)、 確定合作對象,4）、簽定招商意向書,交納定金、與客戶溝通,談判,方案修改與認(rèn)可、協(xié)議正式簽訂5)、水、電、氣、排氣工程跟蹤6）、提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認(rèn)定書,租賃許可證和裝 修入場證、進(jìn)行裝修,設(shè)備進(jìn)場安裝,設(shè)備運(yùn)行、使生產(chǎn)制作,營業(yè)(客戶)