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1、美 食 區 招 商 方 案目錄一、餐飲市場情況二、步行街商圈餐飲市調情況三、規劃分析一）、市場定位1、目標市場定位2、消費者定位：3、檔次定位：4、產品定位：5、形象定位：6、品牌定位：7、業態分布規劃：8、投資前景：二）、項目優勢：1、管理優勢:2、整合營銷傳播3、定位優勢:4、品牌優勢三）、招商原則:四、規劃方案五、主題餐廳招商進展情況及實施計劃一、00市餐飲市場情況餐飲商圈分布情況分析二、步行街商圈餐飲市調情況三、規劃分析一）、市場定位1、目標市場定位本項目地理位置優越，位于00市步行街街區商圈，是00市市區中心點，00市新興的休閑、娛樂、餐飲熱點正在向本案商圈移動,日人流量達10萬人次2、。市場定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務。2、消費者定位：目標客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，及本商圈內的商務樓白領及年輕時尚人群，而不是員工餐，他們絕不是我們的目標顧客，千萬不能因小失大，使美食廣場變成為員工食堂，要與本商圈業態形成互補互動.3、價格定位：“美食平民化”價格定位中檔，可依據市場周邊普通盒飯快餐的11.5倍來定位,業態上以快餐為主，休閑餐為輔。客單價控制在人均消費5-15元的區域，與華天大酒店的美食城正好互補，且不會形成競爭，同時能滿足顧客在逛街過程中隨時隨地的就餐和休閑。讓消費3、者“花最少的錢吃最好吃的食物”。而且，應率先引進儲值卡刷卡消費，使之消費方便，快捷、時尚，0000美食廣場通過一年運作將在常德市迅速復制，實現“一卡在手，吃遍全城”，00000美食廣場是您就餐實惠與時尚的最佳選擇的口碑效應。4、產品定位：“低價高品質”“物美價廉”以規模和特色取勝,，要有時尚個性與特色，以專業化發展模式為主。口味精益求.美食廣場積極引入符合消費者口味和需求的美食品類。實施嚴格的廚務品控管理。使之成為我市規模最大、品種最齊全的美食匯集地，經營品類要多而精，如韓國拌飯、湖南美食、廣式蓋澆飯、常德美食、韓國鐵板飯、云南荷葉飯、自助火鍋等多個種類、廣場內各類美食采用開放式的陳列。5、形4、象定位：1）、形象要時尚化，設計風格定要個性化裝修突出品牌飲食文化，“形象源于品質”要彰顯本案形象的高度、氣度。為了適應顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現場感覺，“明檔”操作模式。設計風格定要個性化裝修突出品牌飲食文化，設計拋卻傳統美食廣場檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。2）、強化美食區的聚客能力，美食與文化結合、時尚與古典結合、西方與東方結合。時尚的風格環境將成為年輕人看電影前后的首選餐飲場所6、業態分布規劃：餐飲業區與娛樂區實施集中分布與分散分布相結合的混合經營的原則，引入復合性的規劃設計理念，以美食廣場、娛樂集中分布業態聚人氣，以品牌店5、聚財氣。7、投資前景 樹立000美食文化品牌形象，用000經營理念 、整體功能規劃、經營優勢，使之通過一年的運作，得以在000市其他商業地產迅速復制，放眼湖南，走向全國。二）、項目優勢：1、 位置優勢（略）2、 硬件設施：1）建筑形態、景觀獨具優勢2）中央空調3）消防:耐火等級均為一級.4）有容乃大充足的停車位，在這里有車就是方便地下多達400個停車位5）節能、環保:在建筑設計中加強,改善了建筑物周圍的綠3、管理優勢:1）自主經營、商位租賃。新亞好萊塢商業管理公司入駐本案,負責統一經營管理 、統一規化、統一營銷策劃、（不同階段運用不同的推廣策略）、統一公共餐區、統一附屬設施的經營概念。即：商位6、租賃實施標準化管理模式：工作人員統一號牌，統一著裝；統一劃卡收費管理，；統一保安、保潔人員管理；統一餐具消毒；統一營業時間；統一水、電、氣、空調、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有;其他：對商戶統一辦理工商、稅務，商戶無需交納保安、保潔費用，只需承擔經營所用水、電、燃氣費。2)、整合營銷傳播把企業的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關、新聞、促銷、CI 包 裝、產品開發進行一元化的整合重組讓消費者從不同的信息渠道獲得 對好萊塢美食品牌的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。4、定位優勢:（略）5、品牌優勢: 通過塑造好萊塢品牌形象，強化購物中心各項優勢。三）、招商原則:1、形象先行推7、廣（媒體、現場）造勢，品牌店聯盟要營造旺場氛圍。2、先遠后近 ，先大后小。品牌主力店先行（適當優惠），利用其品牌優勢帶動本地特色商戶，招商活動中配以靈活促銷策略，激活經營群體，調動經營者積極性；采取一系列促銷策略，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經營。3、 以市場領導者的地位和姿態，站在競爭市場的至高點上，增強項目在市場的凝聚力及競爭力。四、運營規劃方案鑒于以上情況建議兩個方案A、 方案一：美食廣場（自營/營運商+1個休閑主題餐廳）即桂林人、禾綠回轉壽司/綠茵閣招商建議方案方案1：租賃、聯營形式000商業經營管理公司獨立運營方案2：整體出租或（出售），整體交給一個大的運營商來運做8、方案評估：方案1：項目出租前須根據招商對象的數量規模和經營需要進行經營平面的分割劃分，方案2：美食城作為一個整體出租（出售）給某成熟的運營商，不參與后期的經營與管理.方案評估因素：方案資金回籠資金收入招商難度銷售難度定位影響條件經營風險方案1慢高小易很好一般要求大方案2快低大難利好要求高零分析認為方案1整體上優于方案2，因為：1）、一個好的經營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續性的。從資金收入來看1方案收入較高，而且后續增值空間大，雖然風險較大可是運做難度較易。2）、在方案1有效運作的情況下，美食廣場的升值是一定能達到的。3）、美食廣場成功的關鍵因素是經營者的實力和管理服務的素質9、，方案1的最終目的是通過有效的經營管理使美食廣場的經濟指數提升，以達到投資的高利潤回報。4）、方案1更好地符合了本項目時尚與娛樂的定位思路。B、方案二：1-2個主題餐廳（火鍋、禾綠回轉壽司、金牛角王、味千拉面、金漢斯等）餐飲業區與娛樂區實施集中分布與分散分布相結合的混合經營的原則，一則將其置于邊角位置帶動各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標準。四、招商進展情況及實施計劃（一）、招商進展情況按美食區招商進度，首先針對主力店進行初次接洽，對目標美食主力店進行了拜訪，拜訪情況和跟蹤情況如下（二）實施計劃1、招商物料準備1）、招商手冊、招商DM單 招商邀請函 購物中心概況，美食廣場的招商條件現場VI物10、料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、 經營宗旨、發展規劃介紹、現場內外包裝等）2）、 招商合同文本 招商細則、招商流程、租賃協議等3 ）、美食城平面分割圖（規劃效果圖）2、現場管理 1）、招商人員上崗前培訓，進入現場做招商前準備； 每周工作例會，向經營管理公司匯報每周招商情況及當前亟待解決的問題；每周以書面形式匯報招商情況，按時制作上門客戶統計分析、并以周、月小結 形式報告呈報甲方； 2）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結。 3）首先應多渠道開發市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發些加盟的投資客。第二步，鎖定目標意向客戶，持續跟蹤，最終達成目標。第三，以點帶面，充分利用主力店的品牌11、效應帶動品牌店的加盟。3、招商推廣計劃美食廣場的招商工作，本案初擬以下推廣計劃4、合作方式：1）、以租賃形式，租賃期限5-8年2）、合約保證金：以2個月租金為保證金，合同期滿無息退還3）、管理費：按日常管理費用的支出預算分攤（對商戶統一辦理工商、稅務），商戶需交納保安、保潔費用，承擔經營所用水、電、燃氣費。4）、廣告費：開業初期美食區大量廣告集中投放，消費卡優惠，為商戶啟動市場5、招商優惠政策具體的招租方式 不管是租賃還是聯營扣點都應積極的吸引經營戶進駐美食區，針對美食區的初步定位建議采取一些主動出擊的招商方式，擬定如下方案：1)、特色品牌商家進駐優惠策略 ：特色品牌商家的品牌效應能給經營者增12、強入場的信心，從而有力地促進招租，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，租金上給予一定比例的優惠，如在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商戶的招租；2）、制定優惠套餐： 搶占商機“階梯式”優惠租賃方式，降低經營風險， 前三年收取低租金，由低到高，循序漸進，最先進入的商戶，實行優惠租價，使商戶提高盈利能力，從而物業穩步經營、長足發展。 3）、免租優惠：（租金就是利潤）考慮到商家在進駐后具有一定時期的裝修及品牌推廣階段，對于最先進入的商戶，實行優惠租價，并給予商家三至六個月的免租優惠期。.或 免入場費、免費裝修期、免費提供排油煙罩及安裝、免費提供餐飲資訊等。或2009年00月013、0日前簽約的業戶給予免4個月物業管理費的優惠。4）、強勢媒體推廣： 已進駐品牌商戶可成為新亞好萊塢的聯盟商家，并可免費利用好萊塢強大的媒體資源和客戶渠道進行整合營銷推廣，以擴大傳播范圍，把握消費客群。 5）、商鋪租賃年限： 為三年期或五年期，方式靈活，7） 、積極配合合作伙伴爭取當地政府的稅費減免政策。8） 、相對優惠的戶外廣告位。9） 、優惠停車場費及其他優惠政策。6、進駐要求：1）、統一業態規劃：商家入駐須服從對美食廣場的整體規劃，駐場前經確認業種及品牌，經嚴格供貨商的考察評估，選擇標準為上年營業額、單店面積、單月銷售、客單價、人氣、產品質量）考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經營期間，14、如要調整經營內容需經書面同意。 2）統一視覺形象：經營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經經營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風格符合美食廣場的整體形象3）.統一租賃管理：進駐商家在經營過程中須服從物業公司的統一管理。物業公司對商戶進行嚴格的租賃管理，同時提供高質量的物業服務，從而在給商家提供一個安全有序經營環境的同時，創造一個舒適、整潔的就餐、休閑場所。7、招商流程1）、市場調研和目標客戶分析2）、客戶信息歸檔完善,招商資料準備就緒、目標客戶開發,拜訪,接洽、客戶分類,確定3）、重點客戶(招商部) 填寫招商意向表、 客戶資格考察,評估核準、 確定合作對象,4）、簽定招商意向書,交納定金、與客戶溝通,談判,方案修改與認可、協議正式簽訂5)、水、電、氣、排氣工程跟蹤6）、提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認定書,租賃許可證和裝 修入場證、進行裝修,設備進場安裝,設備運行、使生產制作,營業(客戶)