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1、Page 1中央大街項目業態規劃及硬件產品設計建議中央大街項目業態規劃及硬件產品設計建議致重慶東原房地產開發公司Page 2中央大街項目業態規劃及硬件產品設計建議致 重慶東原房地產開發公司2007年6月30日Page 3目錄目錄 商業布局規劃及收益測算商業布局規劃及收益測算 硬件產品設計及裝飾建議硬件產品設計及裝飾建議附：項目推廣及運營建議Page 4商業布局規劃及收益測算商業布局規劃及收益測算Page 5業態組合布局前提條件項目業態布局規劃圖目標商戶清單建議店鋪租收益預測項目未來租收益預測Page 6業態組合布局前提條件業態組合布局前提條件業主的整體租回報業主的整體租回報目標顧客的需求特征目2、標顧客的需求特征業態功能與主題定位的匹配性業態功能與主題定位的匹配性業態與物業樓層及硬件的適合性業態與物業樓層及硬件的適合性同業態之間的協調性同業態之間的協調性Page 7業態組合布局前提條件項目業態布局規劃圖目標商戶清單建議店鋪租收益預測項目未來租收益預測Page 81、項目業態布局規劃圖、項目業態布局規劃圖 項目業態規劃布局的幾個構思項目業態規劃布局的幾個構思三個主題廣場動人匯聚構思Page 9中央大街業態規劃剖面構思Page 10中央大街項目各層業態主題構思Page 11用獨特地形創造重慶城市陽臺構思Page 122、項目業態規劃布局平面圖、項目業態規劃布局平面圖Page 13Page 3、14Page 15Page 164、項目業態規劃主要指標、項目業態規劃主要指標業態業態F1F2F3F4面積比例面積比例F&B餐飲4,2567,2398,38111,62531,50131.35%Arts&Gifts工藝禮品8498490.84%Digital數碼 1,6201,6201.61%Golf高爾夫1,4751,4751.47%Accessories飾品2,1821,4873,6693.65%Falgship旗艦店3,2213,2216,4426.41%Beauty&Health護理用品1,7551,7551.75%Fashion服裝7,4955,05312,54812.49%Jewe4、rly&Watch珠寶手表5675670.56%Interbational Boutiques國際名品2,9222,9222,9228,7668.72%Exhibition展廳3,2113,2113.20%Ice-Skating溜冰場1,6721,6721.66%Books&Crafts 書店及禮品 1,0671,0671.06%Supermarket精品超市2,4772,4772.47%Travel旅行及戶外用品2,5642,5642.55%Audio Visual音響及視聽1,4181,4181.41%Cinema電影院3,5083,5083.49%Toy&Games玩具及娛樂1,73815、,7381.73%Home Furnishings家居用品3,3133,3133.30%Luggage箱包1,3151,3151.31%Health&Fitness健身1,9781,9781.97%Beauty&SPA美容SPA2,2892,2892.28%Lifestlye健康生活1,6021,6021.59%Bar酒吧3,1403,1403.12%total29,55329,12027,04614,765100,484total29,55329,12027,04614,765100,484Page 17中央大街項目各功能業態所占比例31.84%31.35%17.77%8.97%6.88%36、.20%購物餐飲 生活休閑娛樂其它Page 18項目各細分業態所占比例31%1%2%1%4%6%2%12%1%9%3%2%1%2%1%3%2%3%1%2%2%2%3%3%F&B餐飲Arts&Gifts工藝禮品Digital數碼 Golf高爾夫Accessories飾品Falgship旗艦店Beauty&Health護理用品Fashion服裝Jewerly&Watch珠寶手表Interbational Boutiques國際名品Exhibition展廳Ice-Skating溜冰場Books&Crafts 書店及禮品 Supermarket精品超市Travel旅行及戶外用品Audio Visual7、音響及視聽Cinema電影院Toy&Games玩具及娛樂Home Furnishings家居用品Luggage箱包Health&Fitness健身Beauty&SPA美容SPALifestlye健康生活Bar酒吧Page 195、項目業態規劃與主題一致性、項目業態規劃與主題一致性-agnes b.與法國運動品牌Lecoqsportif合作，一起推出公雞鞋，即引起轟動；-Louis Vuitton的設計師Marc Jacobs就邀請日本著名的視覺設計師村上，將他的商標公仔印在Louis Vuitton著名的Monogram上，創造全新的趣味體驗；-迪士尼一百周紀與香港的時裝旗艦I.T以各個自家品8、牌與米奇鼠通過Crossover推出與b+ab合作推出珠片針織衫；Page 20這樣的案還有許多-豪雅手表聯合奔馳設計跑車手表；-Swatch和奔馳合作推出Smart汽車；-日本新藝術家村上已經與LV攜手，把LV經典的Monogram圖案染上瑰麗的顏色；-在國內市場，韓國的LG推出一款有巧克氣質的新機型；-奇瑞正在推廣被命名為“V5”的crossover車型Page 21業態組合布局前提條件項目業態布局規劃圖目標商戶清單建議店鋪租收益預測項目未來租收益預測Page 22Page 23Page 24業態組合布局前提條件項目業態布局規劃圖目標商戶清單建議店鋪租收益預測項目未來租收益預測Page 29、51、重慶部分商業店鋪租水平參考、重慶部分商業店鋪租水平參考(使用面積計算使用面積計算)：項目商圈參考租金（元/月/平方米）樓層銀座解放碑420-1020F1輕軌名店城解放碑300-510B1女人街解放碑30-399F1女人廣場解放碑380-420F1大都會解放碑390-540F1美濃購物廣場楊家坪250-330B1北城天街觀音橋300-540F1觀音橋批發觀音橋99-198F1/F2600-750F1330-501F2270-420F3直港大廈楊家坪30-45F178-100F7180-220F10南濱路南坪60-80F1元旦購物中心側面店南坪110-145F1百老匯楊家坪339-600F110、香港城觀音橋洪涯洞解放碑Page 262、同業態店鋪租水平建議、同業態店鋪租水平建議L1Page 27L2L3L4Page 28各樓層平均租各樓層平均租Page 29項目未來租收益預測項目未來租收益預測Page 30項目未來十年平均租金及其增長情況120125147156172180188196204232104%118%106%110%104%104%104%104%113%050100150200250第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年單位：元/月/平方米95%100%105%110%115%120%平均租金平均增長Page 31硬件產品設計及裝飾建議硬件產品設計11、及裝飾建議Page 32硬件及裝飾設計原則外圍商業環境營造建議項目交通規劃評估及建議項目硬件功能評估及建議店鋪規劃及硬件指標需求建議Page 33商業性原則商業性原則 與業態布局的適應性 項目外形的標志性 商業持久經營的可調整性 營造濃郁的外部商業氛圍 充足的廣告展示空間 可性及最優化原則 公共空間的人性化需求 合的營業及輔助空間匹配設計 l綠色健康原則主題性主題性觀光性觀光性人性化人性化Page 34硬件及裝飾設計原則外圍商業環境營造建議項目交通規劃評估及建議項目硬件功能評估及建議店鋪規劃及硬件指標需求建議Page 35硬件及裝飾設計原則外圍商業環境營造建議項目交通規劃評估及建議項目硬件功能12、評估及建議店鋪規劃及硬件指標需求建議Page 364、樓層間的垂直交通建議、樓層間的垂直交通建議樓層間的垂直交通主要工具是手扶梯和垂直電梯；根據項目面積及顧客到達的便利性，我行建議單層安排手扶梯6-7對，在國際名品區單獨安排一對電梯和一對貨梯。Page 37硬件及裝飾設計原則外圍商業環境營造建議項目交通規劃評估及建議項目硬件功能評估及建議店鋪規劃及硬件指標需求建議Page 381、項目主題風格設計建議1、項目主題風格設計建議根據項目“Crossover Topic Life”主題定位，以及項目在重慶獨一無二的地位置，項目在建筑設計方式充分考慮城市陽臺概設計，首先通過整體三層局部四層的錯位構造創13、造項目城市陽臺概；其次每層均安排多處退臺設計形成多的城市陽臺，將自然陽光等景觀引入商業，形成獨有建筑文化Page 392、項目公共空間建議、項目公共空間建議三個廣場為項目最重要的公共空間，在公共空間設置一些標志性的藝術建筑物品，一方面可以增加項目的識別性，另一方面也可以通過獨特設計可以提升商業本身的品味Page 404、營業部分設計建議、營業部分設計建議為保障店鋪好的可用性，在進規劃時亦應最大化保障每個店鋪的方正形狀，盡可能避免帶尖角形的商鋪出現。對于其它多業態的店鋪如餐飲及大面積主客戶的店鋪如數碼、會所、電影院、洋場等，由于其對門面個性化需求較強，所以必為其安裝門窗，等其進店鋪裝修時自安裝即14、可Page 41 輔助功能設計根據國內外先進商業的經驗，從許多商業項目均安排母嬰洗手間以及吸煙室以滿足消費者個性化的需求。-母嬰洗手間/育嬰室/吸煙室Page 42硬件及裝飾設計原則外圍商業環境營造建議項目交通規劃評估及建議項目硬件功能評估及建議店鋪規劃及硬件指標需求建議Page 431、同業態商戶面積需求、同業態商戶面積需求Page 442、項目柱距及層高建議、項目柱距及層高建議一般對于商業物業而言，柱距越寬則代表物業的可用性越高。對于中央大街，我建議柱距9 米。對于一些業態對層高及柱距有特殊要求，如電影、冰場等，在層高規劃時應特別考慮。如電影的層高通常在9-12米，冰的層高亦在12米以上為15、佳，其寬柱距應大于25米，長將長，具體長與未來運營再需要共同確定。Page 453、同業態商戶承重需求、同業態商戶承重需求Page 464、同業態商戶電、上下水、排煙及燃氣等需求、同業態商戶電、上下水、排煙及燃氣等需求Page 475、各樓層洗手間的布置及規格要求建議、各樓層洗手間的布置及規格要求建議Page 48附：項目推廣及運營建議附：項目推廣及運營建議Page 49商業推廣主導策建議商業運營模式建議Page 50中央大街項目商業推廣主導策主要針對前期的招商推廣，一方面它關系到定位的實現，因為即使是再適合市場、再富有競爭的定位，沒有成功的招商亦難成為現實；另一方面，招商亦是銷售及融資策成功16、的基礎，沒有好的招商結果支持，則種種設想都將難以實現Page 511、領導性品牌入駐推動、領導性品牌入駐推動領導性品牌是指面積較大或號召很強的國際品牌。每種業態均存在著默認的“領導性品牌”，它們是市場影響大、銷售額高的品牌，成功運營的事實使這些品牌成為業內其它品牌參照及效仿的對像，尤其在選址方面，這些“領導性品牌”進入某個商業，其它品牌亦愿意快速跟進。在項目封頂后即可正式啟動針對此類商戶的招商工作Page 522、優質優價、優質優價這個主要是針對領導性品牌實施同的招商策。在對它們進招商時，可對其實一定程的優惠，具體優惠的方式主要包括低扣比、優位置及廣告位等。而對于“小品牌商戶”則一般過多考慮優17、惠條件，并且需重點從商業整體規劃及收益上考慮，使其所處的位置符合商業的整體布局，并需從其身上取得較高的租，以平衡“領導性品牌”的低租。Page 533、一對一招商、一對一招商大面積商家及高檔次品牌商家進開店投資都較為謹慎，且一般同的商家自身都有較為成熟的選址標準及選址評估體系，受到外界的信息干擾，因此招商廣告一般對這類商戶僅會起到“項目信息告知”的作用，對其開店決策產生的影響則相對較小。在此種情況下，我認為中央大街項目的招商應實務實的“一對一直銷招商”的方法，即針對鎖定的目標客戶，由招商人員逐一進接觸、拜訪，而必過大范圍地實施市場推廣活動Page 544、項目前期推廣活動安排、項目前期推廣活動18、安排項目前期的推廣活動主要是針對未來潛在的消費者，通過一系的營銷活動，使項目及早根植在目標顧客心中，為項目成功開業奠定基礎。如主商家確定以后，迅速組織主商家的簽約儀式新聞發布會，應及時與市場溝通，以強化其它意向客戶的入駐信心，從而推動其它品牌的招商。簽約儀式上與商家集中簽約，并邀請媒體、業內人員、政府人員出席聯合造勢。Page 55商業推廣主導策建議商業運營模式建議Page 561、商業管模式分類、商業管模式分類 業主自行組建商業經營團隊 業主聘請專業的商業管理公司作為顧問，在顧問的協助下組建商業經營團隊 業主委托專業的商業管理公司管理商業營運Page 57Page 58根據上面的分析，我認為19、，中央大街作為公司未來長期持有的戰決策，需要組建一個成熟的經營管團隊來運營，考慮當公司沒有經營商業地產方面的經驗，建議貴司考慮第二和第三種方案，在專業管顧問公司的協助下，實現公司的長期戰目標Page 592、商業管團隊架構及職責、商業管團隊架構及職責Page 60 租賃管部租賃管部是一個針對租戶工作的部門，主要工作除制定租戶政策及引入租戶外，并需協助租戶在進駐商業時與物業管部及客戶服務部之交接。客戶服務部客戶服務部是一個針對消費人群的部門，主要工作是維護商業的營運紀，使消費者有一個舒適的購物環境。客戶服務部直屬業主的功能部門，與租賃管部及市場推廣部并Page 61 市場推廣部市場推廣部的工作是制定及執整體市場推廣計劃，用同的推廣宣傳手法，提高商業的知名及吸引顧客光顧。我建議的市場推廣部的人手架構是以執日常推廣活動為主，在舉辦大型活動時，可外聘公關公司提供專業服務。財務部一般財務部為業主監控，其設置在運營管公司還是整個項目，需要項目整體管考慮決定。Page 62ThanksRetail Consultant Team,DTZ