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1、江蘇XXX財富廣場項目營銷策劃方案市場篇一、市場調查與市場機會分析1. 市場調查分析（1） 宿遷房地產市場調查與分析1-1、宿遷全市經濟近年來迅猛發(fā)展，為房地產業(yè)的發(fā)展帶來了一個成熟的時機。2005年宿遷市完成房地產開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產投資的11.8%，房地產業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產業(yè)已成為宿遷市地方財政收入的重要來源，在經濟建設中占據(jù)著舉足輕重的地位。1-2、當前，宿遷市房地產業(yè)正處于快速增長期，房地產市場供銷兩旺。全市住宅均價2005年達到1450元/，其中市區(qū)住宅均價為1786元/，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應增長較快。1-3、2、自2001年來，宿遷市政府取消經濟適用房建設，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設的健康發(fā)展。在房地產市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理。1-4、為了高起點、高標準地實施房地產綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導房地產開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵建設較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設住宅小區(qū)的同時，為了使居民的居住條件和居住水平實現(xiàn)質的飛躍，系3、列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實施了規(guī)范化、法制化管理。 1-5、宿遷房地產業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達到50萬人以上。隨著宿遷城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉移到宿遷地區(qū)。同時隨著人均經濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關部門調查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉向理性投資房地產業(yè)的方向發(fā)展。1-6、從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產市場總體大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也4、存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產的發(fā)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調，對房產投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：宿遷市房地產市場的規(guī)模日趨壯大，這與宿遷建市八年來城市化水平的不斷發(fā)展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產開發(fā)的若干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產市場的發(fā)展。同時也出現(xiàn)了由于房地產開發(fā)過熱、發(fā)展增速過快、投資者比5、例大于自用者比例，也導致了部分商品房空置率過高等現(xiàn)象。（2） 市內各區(qū)域競爭樓盤調查與統(tǒng)計分析宿遷市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設工作也在推進，該區(qū)域的房地產開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬6、平方。價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商：宿遷新城房地產開發(fā)有限公司建筑設計：浙江工業(yè)大學建筑設計研究院 江蘇都市建筑設計有限公司宣傳重點：高檔生活開盤時間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團公司子公司7、）建筑設計：上海同濟大學規(guī)劃建筑設計研究院宣傳重點：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結束。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學校、醫(yī)院、服務等設施配套齊全，成為購房的首選區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。時代廣場概況：總建面35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路 開發(fā)商：宿遷萬興房地產開發(fā)有8、限公司建筑設計：江蘇建筑科學研究院宣傳重點：宿遷黃金地段開盤時間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯落有致；價格：2200元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產有限公司宣傳重點：景觀配套開盤時間：2005年5月金谷 盛世康城概況：多層建筑，配以高檔會所，總建筑面積5.2萬平方容積率：1.20綠化率：38%總戶數(shù)：1057戶車庫建筑面積：3200平方價格：2000元/平方米左右地理位置：黃河北路左側開發(fā)商：宿遷市金谷房地產開發(fā)有限公司建筑設計：浙江省城建設計研究院 江蘇省徐州十城鄉(xiāng)設計研究院宣傳重點：高檔開盤時間：2004年9、浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價格：8500元/平方米， 5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號開發(fā)商：宿遷浩源房地產開發(fā)有限公司宣傳重點：黃金地理位置銷售情況：3月份達到55%開盤時間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價格：2000多一點元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界 開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）10、概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經營狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產發(fā)展的重點，市民對新城區(qū)基本認同，以住宅項目為主，市場價格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。天星花園概況：多層，21幢住宅樓，幼兒園和部分沿街商店價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米地理位置：人民大道和威海路交界 開發(fā)商：宿遷天星房地產開發(fā)有限公司宣傳重點：周邊配套及周遍自然環(huán)境開盤時間：04年以前通城山莊概況：建筑以多層為主，配以商業(yè)價格：1600-1800元/平方11、米 地理位置：青島路右側開發(fā)商：宿遷市通成房地產開發(fā)有限公司宣傳重點：歐洲風格目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)開盤時間：較早富麗萊嘉苑概況：11萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；綠化率：35%價格：1650-2000元左右/平方米 地理位置：新區(qū)平安大道左側開發(fā)商：宿遷路建房地產開發(fā)有限公司宣傳重點：建筑設計造價開盤時間：二期7月份（3） 項目概況分析項目案名：江蘇XXX財富廣場總建筑面積：38920平方米項目位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當時以宿遷“天價”拍得該地，是宿遷公認的“地王”。項目對面是宿遷也相對關注的時代廣場，目前已經正式營業(yè)，住12、宅的銷售率接近100%。（4） 項目SWOT分析 優(yōu)勢本案地處宿遷市中心地域，宿遷市最繁華的商業(yè)街幸福中路以及商業(yè)街東大街鳳凰城之間，左右逢源，是本地人公認的商業(yè)好地段，具備了先天上的地利優(yōu)勢；原輕工市場是宿遷公認的良好商業(yè)地段，當?shù)厝苏J同感強，原輕工市場的眾多經營戶就是比較穩(wěn)定的目標客戶層，廣大宿遷市民又是比較穩(wěn)定的消費客戶層，有利于項目的商業(yè)成熟并將其影響擴大到住宅上面；項目目前已經有了一定的招商成果，商業(yè)的成熟帶動住宅的配套成熟；項目的規(guī)模適中，開發(fā)、規(guī)劃、設計容易操作；項目建成以后必定會成為宿遷市中心的標志性建筑，受關注性強。劣勢宿遷當?shù)鼐用駥Χ鄬颖容^偏好，而對小高層及高層認同感不高，13、很多項目的小高層及高層的銷售情況一直處于低靡狀態(tài)，這種態(tài)勢也將對本項目的銷售產生一定的影響。由于項目位于宿遷繁華的商業(yè)街，寸土寸金，又是天價地王，但是臨主要商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1：1退路的制約，可能會影響地塊的利用率； 周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍；地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大；由于很多宿遷市民都了解本項目的“天價地王”，很多人都在缺乏一定的科學依據(jù)的前提下對本項目都有了一定的估價；機會宿遷市房地產市場整體形勢較好，總體走勢還是處于上升通道中，特別是當?shù)鼐用駥ι虡I(yè)用房及住宅用房的投資的認識和積極14、性較高；宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無論是消費群體還是投資經營群體均有擴大的余地，給予本項目以宏觀環(huán)境上的機會；本項目地塊拍賣的高成交價已經使得當?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房及住宅用房的價格預期已經提高，而且加上對面時代廣場的高銷售價及高銷售率對本項目也會產生一定的影響。宿遷當?shù)卣畬π「邔印⒏邔硬扇≈С謶B(tài)度；競爭宿遷當?shù)氐氖袌鋈萘繕O為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場供求關系趨于飽和；宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費能力均處于較低水平，市場供求關系很容易趨于飽和；項目周邊已經有若干個項目已經銷售完畢或基本完畢，本項目的有效客戶層已經被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一15、定的時間，這對本項目有一定的沖擊性。2. 市場機會分析(1) 市區(qū)商品房市場競爭程度評估分析目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預售樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費能力均處于較低的水平，市場的供求關系已經趣于飽和。(2) 項目市場機會分析宿遷市房地產市場整體形勢較好，總體走勢處于上升通道中，特別是宿遷當?shù)鼐用駥Ω纳凭幼…h(huán)境要求高，以及對商品房投資的認識和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)16、展使得很多人對這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內的許多消費者都產生新區(qū)購房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場給予項目本身很多機遇。(3) 介入市場身份設定項目介入市場后的最大賣點可以從區(qū)位、品質、配套著手，介入市場做“宿遷首席尊貴住宅”。二、項目市場定位1 項目市場定位這部分我們將在已經認識和把握的本項目各項特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。“定位”的目的，就是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，尋求最匹配的產品，保證階段效益最大化。通俗的講就是要充分明確在市場中我們的產品和其他產品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚的識別和接受我們的產品。17、“定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其他產品的人們一個完美而充分的理由。(1) 項目總體定位定位原則提升本項目、本開發(fā)公司在宿遷的知名度和美譽度；在滿足預期經濟目標的前提下，將打造成一個高檔的精品住宅小區(qū)并將其商業(yè)項目產生聯(lián)動效應；在規(guī)劃設計階段，要把項目的規(guī)劃設計和周邊的城市建設及其配套統(tǒng)籌考慮，以提升整個區(qū)域的價值；通過產品創(chuàng)新，以贏得區(qū)域開發(fā)的領先地位，提高項目的利潤，塑造企業(yè)的形象。市場論證宏觀市場房地產經濟環(huán)境和市場大環(huán)境運行良好區(qū)域房地產市場處于上升階段置業(yè)者對多層產品比較認可消費群體越來越注重小區(qū)的品質和各項配套項目周邊地區(qū)住宅項目競爭激烈程度較低。住宅定位本項目要打造成“宿18、遷首席尊貴住宅”，充分利用自身的優(yōu)勢與機遇，避開不足之處。將重點落在小區(qū)的地段、配套設施，并在此基礎上提高品質，細化品質，在戶型、景觀、外立面、材質等方面獨創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。商業(yè)定位本項目商業(yè)部分為負一層至六層的商場，其中一至五層作規(guī)模較大的倉儲式超市。商場的負一層，適合做大型餐飲美食項目，商場的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點。同時也是財富廣場的住宅小區(qū)的商業(yè)生活娛樂的配套所用。(2) 項目目標客源定位主要目標群 宿遷地區(qū)中高等收入階層（1）社會層面1、25-40歲，處于社會中層以19、上，年收入在4萬以上2、行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿易、高科技、咨詢服務業(yè)的白領，政府的公務員，個體及私營企業(yè)主等。3、正在或剛構建家庭，事業(yè)處于上升階段。（2）心理層面1、 實在、現(xiàn)代、追求生活品質2、 生活豐富多彩，喜歡交際活動，關注時尚3、 工作壓力大，常通過結交朋友緩解緊張情緒（3）購買動機：追求生活質量，尋求個人品位。他們共有的特點生活小康，比較富有追求品位、有一定文化層次追求高品質居住環(huán)境自我主見性強、自信、有進取心和自我奮斗的價值觀追求自我利益、自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足，認同文化附加值渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)關于選擇居所，他20、們在乎的： 環(huán)境：優(yōu)越的自然環(huán)境、安逸輕松的生活環(huán)境對生活質量提升的巨大支持。 生活：休閑的生活感覺：一個讓人放松，充分感受寧靜、安逸的感覺，緩解壓力。 人文：居住人群檔次相當、極具高尚生活品位的人文環(huán)境，體現(xiàn)自己的品位、文化層次，社會層面。住宅客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 他們注重小區(qū)地段，注重小區(qū)的生活配套設施 對生活品質有一定要求，住得舒適、安心 投資期望大，對環(huán)境以及住宅本身要求高 事業(yè)與家庭對于他們都很重要 住宅主要客戶群年齡處于25-50歲之間 收入中高等，接受總價20萬以內的居所商業(yè)客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 21、大部分購置商鋪的客戶用于投資 投資數(shù)量較多，在市區(qū)多數(shù)地方購置商鋪出租 收入較高，手上閑錢多 對地段很注重(3) 項目價格定位定價理念：物有所值，物超所值，讓實際價格低于認知價值，創(chuàng)老百姓買得起的好房子。定價原則：價格制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并且時一步影響整個項目的投資回收和利潤指標等。銷售周期與利潤指標之間具有某種矛盾。預期利潤過高，會造成銷售周期過長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失資金的時間價值和機會成本，增加項目風險；低價入市盡管會造成旺銷局面，卻以損失較多的預期利潤為代價，是否合適應視個案實際情況而決定。具體參考成本、市場競爭、市場整體發(fā)展等系列因素而定。項22、目市場價格比較本項目的所處的周邊已處于成熟狀態(tài)，周邊可參照的對象有數(shù)個。結合本項目在市場上的位置，區(qū)位上更靠近，品質上更接近，可以參照的樓盤項目主要有“金鼎名座（上海城）”、“時代廣場”、“香港城”等。競爭個案均價圖表競爭個案上海城時代廣場香港城住宅均價（元/平方米）220020002000根據(jù)周邊同類住宅、商鋪市場的價格情況，建議本項目住宅（高層）價格控制在2800元/平方米左右，商鋪（負一層、六層）價格在300元/平方米左右，以低價入市開拓市場。由于本項目的具體區(qū)位上較周邊其他項目更具一定優(yōu)勢，如果能在本案的產品品質上加大成本，提高小區(qū)居住品質，本案價格還將有上升的空間。預計開盤及銷售過程23、中，價格隨著市場的波動可能有5左右的浮動空間。(4) 項目檔次定位根據(jù)宿遷房產市場的需求狀況，消費群體對中檔住宅小區(qū)最為青睞，所以建議本項目做成中高檔化住宅小區(qū)，中檔的價格，高檔的享受。(5) 項目形象定位住宅小區(qū)形象定位：榮耀宿遷 精致實用 美好生活 極具升值潛力的地段， 讓人心動的房子， 讓人贊嘆的建筑單體， 都市時尚生活配置， 時刻感受城市節(jié)奏的理想居所，商業(yè)形象定位：以便利生活為特色，宿遷市中心大型商業(yè)服務綜合體。 建成小區(qū)的完美商業(yè)、服務配套，小區(qū)生活不可或缺的一部分； 與周圍其他商場形成對照和呼應， 勾畫出“市中心商業(yè)地標”之品牌形象，為其投資者和未來進駐的商家創(chuàng)造良好的商機，增強24、他們的投資信心。2 項目建筑策略(1) 項目建筑風格建議抓住現(xiàn)代人崇洋心態(tài)，比較喜好歐式風格，小區(qū)建筑設計可以考慮歐式風格進行規(guī)劃設計。(2) 項目建筑功能建議墻體注重隔音、隔熱效果窗戶注重隔音效果屋頂統(tǒng)一安裝太陽能樓梯大理石鋪地面提高質感，另需注意防滑智能可視對講、智能報警、防逾越系統(tǒng)等(3) 項目戶型優(yōu)化建議完美戶型設計原則：潔污分區(qū)、干濕分別、動靜分離、全明設計。盡可能地使客廳和餐廳南北貫通，形成穿堂風。使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側布置衛(wèi)生間、廚房等。做到明廚、明衛(wèi)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風，形成衛(wèi)生、舒適25、的生活環(huán)境。同時、餐廳、廚房、衛(wèi)生間（至少一衛(wèi)）全明，日照采光條件好。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠則更好。所有房型注重留有一定的儲藏空間，便于以后裝修設計。大房型中普遍細化和適當放大了功能空間，精巧實用，避免了大而不當?shù)睦速M。由于主要消費群體為中高等收入群體為主，這部分消費群體的投資意向強，目前100平方米以內的戶型為廣大購房群體所追捧和青睞，所以目前本項目的80平方米左右的戶型比較適合市場的需求。(4) 項目外立面設計建議采用封閉式陽臺，外立面窗戶大量運用落地、轉角、外飄窗，采光面最大化；歐式設計風格的屋頂造型；外立面采用涂料，色彩鮮艷并進行跳色處理，提高觀賞性，提升品質。三、項目賣點塑造1項目概念塑26、造（1） 宿遷現(xiàn)推項目概念分析景觀錦華名園、興鴻名城、天星花園、江山城市廣場、東城水岸、名都水景豪宅、騰輝翠屏南園等分析：此類項目一般距離市中心（商業(yè)中心）較遠，但項目本身靠近特定的景觀，比如古黃河、大運河，天然水景，或者項目本身占地面積較大，小區(qū)內部易于人工造景。地段金鼎名座（上海城）、時代廣場、金港國際廣場、香港城、浩源購物中心等分析：此類項目一般位于市中心或距離市中心較近，其中商業(yè)項目占主導，由于地段的不可復制性，消費群體對此類項目的認同感較強。配套項王小區(qū)、天星花園等分析：此類項目地處新區(qū)，配套漸漸成熟但還達不到老城區(qū)的高度，但就新區(qū)內部而言配套成熟是一大有力賣點。品質、高檔富麗萊嘉苑27、通城山莊、云峰帝景、金谷盛世康城、上海城、江山國際花園、歐洲花園等分析：此類項目距離市中心距離較遠，周邊的配套還未成熟，可利用的自然景觀少，推廣的賣點主要以自身品質著手彌補先天的不足。（2） 本項目概念形成分析本項目要做成“宿遷中高等收入人群為主，環(huán)境優(yōu)美，價位適中，戶型實用，配套齊備，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)，實際上也是根據(jù)其先天條件優(yōu)厚而推出的。項目本身無天然景觀，但地段條件相對好，配套成熟，所以只要再做強做好品質則就是一個更佳的途徑。升華一下，由品質本身出發(fā)向檔次化發(fā)展，在景觀及內部配套方面進一步下功夫，小處著手，人性化設計，讓購房業(yè)主體驗到被關懷，進一步提升小區(qū)的檔次。通過概念的28、炒作，突出本項目的特別賣點，與周邊其他項目形成差異化序 號賣 點利益支持一地段決定價值地段無法復制，地段凝聚著歷史滄桑與現(xiàn)實經濟利益，占據(jù)鉆石地段，萬人期待和矚目，得天獨厚的位置確保升值潛力。二配套改變生活市中心，應有盡有的配套設施，自身大超市的廣聚人氣，一旦形成，生活的便利處處感覺得到。三全智能化的生活重在“全”，綜合布線系統(tǒng)、三表遠傳、預埋電話線、預留空調管孔、空調放置平臺、空調冷凝水接管，并引進可視對講系統(tǒng)、樓道感應控制燈、緊急報警系統(tǒng)、小區(qū)夜間巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防翻越系統(tǒng)、自動噴淋防火設備、廣播系統(tǒng)、一體化屋面太陽能系統(tǒng)等等，細節(jié)上略微多加以處理，給業(yè)主帶來更多人性化關懷。四29、將節(jié)能進行到底墻體采用隔熱隔音材質，太陽能供水供熱系統(tǒng)，更加節(jié)能環(huán)保，冬溫夏涼，從長遠利益角度來看，更是節(jié)約業(yè)主的支出成本費用。五會呼吸的好房子克服高層項目的缺陷，良好的戶型設計，通風性能佳；選用的材質環(huán)保健康，立體綠化，自然造氧。有條件可引進中央機械式新風系統(tǒng)，采用“雙向流熱回收式機械通風系統(tǒng)”，使房屋在不知不覺中完成通風換氣。六“放心房”，讓人好放心房屋的質量之高讓所有購買的業(yè)主能夠放心購買、放心入住；星級服務保障、完善的物業(yè)配套讓所有業(yè)主省心安心放心。七戶型，還是戶型戶型設計好了可以成為很大的賣點，以家為本，健康、舒適、精致、理性、經濟，自然采光、通風性能好，廳室面積比協(xié)調，利用效率高，30、一眼就能看出的好戶型。戶型小一點、環(huán)境好一點、月供少一點。八歐洲的藝術殿堂利用小區(qū)主入口通道做成藝術走廊，添加音樂廣場、夏日涼亭、別致廊橋、噴泉、疊水，突出人文氣息，可考慮做成歐式風格，配合建筑自身的歐式風格，比如純意大利式、純法國式、純德式等等，占用的面積不大，但可以增添不少生活情趣。地段 配套 智能 節(jié)能 換氣 放心 戶型 藝術我們把推廣的理念重點落在小區(qū)自身，作好品質，作強名氣。作為新推樓盤，宣傳初期贏得好奇心理，才能更好的吸引客戶的關注。（3） 本項目概念目標客戶接受度預測分析消費者在接受房產廣告信息的時候，往往最注重地段，在售樓部現(xiàn)場看房的時候，則把眼光集中在戶型、立面、配套、價格等方面。事實上，多數(shù)客戶比較注重舒適度，如果能輔之以一個比較誘人的價格，那么，目標客戶的接受程度則會更高。