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1、江蘇XXX財(cái)富廣場項(xiàng)目營銷策劃方案市場篇一、市場調(diào)查與市場機(jī)會(huì)分析1. 市場調(diào)查分析（1） 宿遷房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1-1、宿遷全市經(jīng)濟(jì)近年來迅猛發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一個(gè)成熟的時(shí)機(jī)。2005年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產(chǎn)業(yè)已成為宿遷市地方財(cái)政收入的重要來源，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。1-2、當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。全市住宅均價(jià)2005年達(dá)到1450元/，其中市區(qū)住宅均價(jià)為1786元/，漲幅達(dá)15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。1-3、2、自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。1-4、為了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵(lì)建設(shè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)，為了使居民的居住條件和居住水平實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系3、列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實(shí)施了規(guī)范化、法制化管理。 1-5、宿遷房地產(chǎn)業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬人以上。隨著宿遷城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。同時(shí)隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費(fèi)已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。1-6、從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大發(fā)展的前景之下，這個(gè)市場同時(shí)也4、存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實(shí)際上對開發(fā)商來講都是一種考驗(yàn)。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：宿遷市房地產(chǎn)市場的規(guī)模日趨壯大，這與宿遷建市八年來城市化水平的不斷發(fā)展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產(chǎn)開發(fā)的若干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時(shí)也出現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、發(fā)展增速過快、投資者比5、例大于自用者比例，也導(dǎo)致了部分商品房空置率過高等現(xiàn)象。（2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析宿遷市區(qū)由京杭大運(yùn)河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個(gè)區(qū)域，運(yùn)河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認(rèn)同感較低，房屋售價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最低。但隨著運(yùn)河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進(jìn)市區(qū)的途徑將更加便利。同時(shí)宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進(jìn)，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬6、平方。價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 江蘇都市建筑設(shè)計(jì)有限公司宣傳重點(diǎn)：高檔生活開盤時(shí)間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運(yùn)河以東珠江路和長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團(tuán)公司子公司7、）建筑設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。開盤時(shí)間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購房的首選區(qū)域，首價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項(xiàng)目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時(shí)代廣場與金港國際廣場。時(shí)代廣場概況：總建面35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價(jià)格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路 開發(fā)商：宿遷萬興房地產(chǎn)開發(fā)有8、限公司建筑設(shè)計(jì)：江蘇建筑科學(xué)研究院宣傳重點(diǎn)：宿遷黃金地段開盤時(shí)間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯(cuò)落有致；價(jià)格：2200元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點(diǎn)：景觀配套開盤時(shí)間：2005年5月金谷 盛世康城概況：多層建筑，配以高檔會(huì)所，總建筑面積5.2萬平方容積率：1.20綠化率：38%總戶數(shù)：1057戶車庫建筑面積：3200平方價(jià)格：2000元/平方米左右地理位置：黃河北路左側(cè)開發(fā)商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江省城建設(shè)計(jì)研究院 江蘇省徐州十城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：高檔開盤時(shí)間：2004年9、浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價(jià)格：8500元/平方米， 5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：黃金地理位置銷售情況：3月份達(dá)到55%開盤時(shí)間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價(jià)格：2000多一點(diǎn)元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界 開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）10、概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，市民對新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項(xiàng)目為主，市場價(jià)格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。天星花園概況：多層，21幢住宅樓，幼兒園和部分沿街商店價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米地理位置：人民大道和威海路交界 開發(fā)商：宿遷天星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：周邊配套及周遍自然環(huán)境開盤時(shí)間：04年以前通城山莊概況：建筑以多層為主，配以商業(yè)價(jià)格：1600-1800元/平方11、米 地理位置：青島路右側(cè)開發(fā)商：宿遷市通成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：歐洲風(fēng)格目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)開盤時(shí)間：較早富麗萊嘉苑概況：11萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；綠化率：35%價(jià)格：1650-2000元左右/平方米 地理位置：新區(qū)平安大道左側(cè)開發(fā)商：宿遷路建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)造價(jià)開盤時(shí)間：二期7月份（3） 項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目案名：江蘇XXX財(cái)富廣場總建筑面積：38920平方米項(xiàng)目位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當(dāng)時(shí)以宿遷“天價(jià)”拍得該地，是宿遷公認(rèn)的“地王”。項(xiàng)目對面是宿遷也相對關(guān)注的時(shí)代廣場，目前已經(jīng)正式營業(yè)，住12、宅的銷售率接近100%。（4） 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢本案地處宿遷市中心地域，宿遷市最繁華的商業(yè)街幸福中路以及商業(yè)街東大街鳳凰城之間，左右逢源，是本地人公認(rèn)的商業(yè)好地段，具備了先天上的地利優(yōu)勢；原輕工市場是宿遷公認(rèn)的良好商業(yè)地段，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)同感強(qiáng)，原輕工市場的眾多經(jīng)營戶就是比較穩(wěn)定的目標(biāo)客戶層，廣大宿遷市民又是比較穩(wěn)定的消費(fèi)客戶層，有利于項(xiàng)目的商業(yè)成熟并將其影響擴(kuò)大到住宅上面；項(xiàng)目目前已經(jīng)有了一定的招商成果，商業(yè)的成熟帶動(dòng)住宅的配套成熟；項(xiàng)目的規(guī)模適中，開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)容易操作；項(xiàng)目建成以后必定會(huì)成為宿遷市中心的標(biāo)志性建筑，受關(guān)注性強(qiáng)。劣勢宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥Χ鄬颖容^偏好，而對小高層及高層認(rèn)同感不高，13、很多項(xiàng)目的小高層及高層的銷售情況一直處于低靡狀態(tài)，這種態(tài)勢也將對本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響。由于項(xiàng)目位于宿遷繁華的商業(yè)街，寸土寸金，又是天價(jià)地王，但是臨主要商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1：1退路的制約，可能會(huì)影響地塊的利用率； 周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時(shí)間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍；地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大；由于很多宿遷市民都了解本項(xiàng)目的“天價(jià)地王”，很多人都在缺乏一定的科學(xué)依據(jù)的前提下對本項(xiàng)目都有了一定的估價(jià)；機(jī)會(huì)宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢還是處于上升通道中，特別是當(dāng)?shù)鼐用駥ι虡I(yè)用房及住宅用房的投資的認(rèn)識和積極14、性較高；宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無論是消費(fèi)群體還是投資經(jīng)營群體均有擴(kuò)大的余地，給予本項(xiàng)目以宏觀環(huán)境上的機(jī)會(huì)；本項(xiàng)目地塊拍賣的高成交價(jià)已經(jīng)使得當(dāng)?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房及住宅用房的價(jià)格預(yù)期已經(jīng)提高，而且加上對面時(shí)代廣場的高銷售價(jià)及高銷售率對本項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。宿遷當(dāng)?shù)卣畬π「邔印⒏邔硬扇≈С謶B(tài)度；競爭宿遷當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘繕O為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場供求關(guān)系趨于飽和；宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費(fèi)能力均處于較低水平，市場供求關(guān)系很容易趨于飽和；項(xiàng)目周邊已經(jīng)有若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢或基本完畢，本項(xiàng)目的有效客戶層已經(jīng)被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一15、定的時(shí)間，這對本項(xiàng)目有一定的沖擊性。2. 市場機(jī)會(huì)分析(1) 市區(qū)商品房市場競爭程度評估分析目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預(yù)售樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費(fèi)能力均處于較低的水平，市場的供求關(guān)系已經(jīng)趣于飽和。(2) 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)分析宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢處于上升通道中，特別是宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥Ω纳凭幼…h(huán)境要求高，以及對商品房投資的認(rèn)識和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)16、展使得很多人對這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費(fèi)者都產(chǎn)生新區(qū)購房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場給予項(xiàng)目本身很多機(jī)遇。(3) 介入市場身份設(shè)定項(xiàng)目介入市場后的最大賣點(diǎn)可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場做“宿遷首席尊貴住宅”。二、項(xiàng)目市場定位1 項(xiàng)目市場定位這部分我們將在已經(jīng)認(rèn)識和把握的本項(xiàng)目各項(xiàng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”。“定位”的目的，就是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，尋求最匹配的產(chǎn)品，保證階段效益最大化。通俗的講就是要充分明確在市場中我們的產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費(fèi)者能夠清楚的識別和接受我們的產(chǎn)品。17、“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個(gè)完美而充分的理由。(1) 項(xiàng)目總體定位定位原則提升本項(xiàng)目、本開發(fā)公司在宿遷的知名度和美譽(yù)度；在滿足預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的前提下，將打造成一個(gè)高檔的精品住宅小區(qū)并將其商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和周邊的城市建設(shè)及其配套統(tǒng)籌考慮，以提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值；通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以贏得區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)先地位，提高項(xiàng)目的利潤，塑造企業(yè)的形象。市場論證宏觀市場房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場大環(huán)境運(yùn)行良好區(qū)域房地產(chǎn)市場處于上升階段置業(yè)者對多層產(chǎn)品比較認(rèn)可消費(fèi)群體越來越注重小區(qū)的品質(zhì)和各項(xiàng)配套項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅項(xiàng)目競爭激烈程度較低。住宅定位本項(xiàng)目要打造成“宿18、遷首席尊貴住宅”，充分利用自身的優(yōu)勢與機(jī)遇，避開不足之處。將重點(diǎn)落在小區(qū)的地段、配套設(shè)施，并在此基礎(chǔ)上提高品質(zhì)，細(xì)化品質(zhì)，在戶型、景觀、外立面、材質(zhì)等方面獨(dú)創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實(shí)用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。商業(yè)定位本項(xiàng)目商業(yè)部分為負(fù)一層至六層的商場，其中一至五層作規(guī)模較大的倉儲(chǔ)式超市。商場的負(fù)一層，適合做大型餐飲美食項(xiàng)目，商場的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點(diǎn)。同時(shí)也是財(cái)富廣場的住宅小區(qū)的商業(yè)生活?yuàn)蕵返呐涮姿谩?2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位主要目標(biāo)群 宿遷地區(qū)中高等收入階層（1）社會(huì)層面1、25-40歲，處于社會(huì)中層以19、上，年收入在4萬以上2、行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿(mào)易、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)的白領(lǐng)，政府的公務(wù)員，個(gè)體及私營企業(yè)主等。3、正在或剛構(gòu)建家庭，事業(yè)處于上升階段。（2）心理層面1、 實(shí)在、現(xiàn)代、追求生活品質(zhì)2、 生活豐富多彩，喜歡交際活動(dòng)，關(guān)注時(shí)尚3、 工作壓力大，常通過結(jié)交朋友緩解緊張情緒（3）購買動(dòng)機(jī)：追求生活質(zhì)量，尋求個(gè)人品位。他們共有的特點(diǎn)生活小康，比較富有追求品位、有一定文化層次追求高品質(zhì)居住環(huán)境自我主見性強(qiáng)、自信、有進(jìn)取心和自我奮斗的價(jià)值觀追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)關(guān)于選擇居所，他20、們在乎的： 環(huán)境：優(yōu)越的自然環(huán)境、安逸輕松的生活環(huán)境對生活質(zhì)量提升的巨大支持。 生活：休閑的生活感覺：一個(gè)讓人放松，充分感受寧靜、安逸的感覺，緩解壓力。 人文：居住人群檔次相當(dāng)、極具高尚生活品位的人文環(huán)境，體現(xiàn)自己的品位、文化層次，社會(huì)層面。住宅客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 他們注重小區(qū)地段，注重小區(qū)的生活配套設(shè)施 對生活品質(zhì)有一定要求，住得舒適、安心 投資期望大，對環(huán)境以及住宅本身要求高 事業(yè)與家庭對于他們都很重要 住宅主要客戶群年齡處于25-50歲之間 收入中高等，接受總價(jià)20萬以內(nèi)的居所商業(yè)客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 21、大部分購置商鋪的客戶用于投資 投資數(shù)量較多，在市區(qū)多數(shù)地方購置商鋪出租 收入較高，手上閑錢多 對地段很注重(3) 項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)理念：物有所值，物超所值，讓實(shí)際價(jià)格低于認(rèn)知價(jià)值，創(chuàng)老百姓買得起的好房子。定價(jià)原則：價(jià)格制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并且時(shí)一步影響整個(gè)項(xiàng)目的投資回收和利潤指標(biāo)等。銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。預(yù)期利潤過高，會(huì)造成銷售周期過長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失資金的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；低價(jià)入市盡管會(huì)造成旺銷局面，卻以損失較多的預(yù)期利潤為代價(jià)，是否合適應(yīng)視個(gè)案實(shí)際情況而決定。具體參考成本、市場競爭、市場整體發(fā)展等系列因素而定。項(xiàng)22、目市場價(jià)格比較本項(xiàng)目的所處的周邊已處于成熟狀態(tài)，周邊可參照的對象有數(shù)個(gè)。結(jié)合本項(xiàng)目在市場上的位置，區(qū)位上更靠近，品質(zhì)上更接近，可以參照的樓盤項(xiàng)目主要有“金鼎名座（上海城）”、“時(shí)代廣場”、“香港城”等。競爭個(gè)案均價(jià)圖表競爭個(gè)案上海城時(shí)代廣場香港城住宅均價(jià)（元/平方米）220020002000根據(jù)周邊同類住宅、商鋪市場的價(jià)格情況，建議本項(xiàng)目住宅（高層）價(jià)格控制在2800元/平方米左右，商鋪（負(fù)一層、六層）價(jià)格在300元/平方米左右，以低價(jià)入市開拓市場。由于本項(xiàng)目的具體區(qū)位上較周邊其他項(xiàng)目更具一定優(yōu)勢，如果能在本案的產(chǎn)品品質(zhì)上加大成本，提高小區(qū)居住品質(zhì)，本案價(jià)格還將有上升的空間。預(yù)計(jì)開盤及銷售過程23、中，價(jià)格隨著市場的波動(dòng)可能有5左右的浮動(dòng)空間。(4) 項(xiàng)目檔次定位根據(jù)宿遷房產(chǎn)市場的需求狀況，消費(fèi)群體對中檔住宅小區(qū)最為青睞，所以建議本項(xiàng)目做成中高檔化住宅小區(qū)，中檔的價(jià)格，高檔的享受。(5) 項(xiàng)目形象定位住宅小區(qū)形象定位：榮耀宿遷 精致實(shí)用 美好生活 極具升值潛力的地段， 讓人心動(dòng)的房子， 讓人贊嘆的建筑單體， 都市時(shí)尚生活配置， 時(shí)刻感受城市節(jié)奏的理想居所，商業(yè)形象定位：以便利生活為特色，宿遷市中心大型商業(yè)服務(wù)綜合體。 建成小區(qū)的完美商業(yè)、服務(wù)配套，小區(qū)生活不可或缺的一部分； 與周圍其他商場形成對照和呼應(yīng)， 勾畫出“市中心商業(yè)地標(biāo)”之品牌形象，為其投資者和未來進(jìn)駐的商家創(chuàng)造良好的商機(jī)，增強(qiáng)24、他們的投資信心。2 項(xiàng)目建筑策略(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議抓住現(xiàn)代人崇洋心態(tài)，比較喜好歐式風(fēng)格，小區(qū)建筑設(shè)計(jì)可以考慮歐式風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。(2) 項(xiàng)目建筑功能建議墻體注重隔音、隔熱效果窗戶注重隔音效果屋頂統(tǒng)一安裝太陽能樓梯大理石鋪地面提高質(zhì)感，另需注意防滑智能可視對講、智能報(bào)警、防逾越系統(tǒng)等(3) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議完美戶型設(shè)計(jì)原則：潔污分區(qū)、干濕分別、動(dòng)靜分離、全明設(shè)計(jì)。盡可能地使客廳和餐廳南北貫通，形成穿堂風(fēng)。使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側(cè)布置衛(wèi)生間、廚房等。做到明廚、明衛(wèi)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風(fēng)，形成衛(wèi)生、舒適25、的生活環(huán)境。同時(shí)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間（至少一衛(wèi)）全明，日照采光條件好。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠(yuǎn)則更好。所有房型注重留有一定的儲(chǔ)藏空間，便于以后裝修設(shè)計(jì)。大房型中普遍細(xì)化和適當(dāng)放大了功能空間，精巧實(shí)用，避免了大而不當(dāng)?shù)睦速M(fèi)。由于主要消費(fèi)群體為中高等收入群體為主，這部分消費(fèi)群體的投資意向強(qiáng)，目前100平方米以內(nèi)的戶型為廣大購房群體所追捧和青睞，所以目前本項(xiàng)目的80平方米左右的戶型比較適合市場的需求。(4) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議采用封閉式陽臺，外立面窗戶大量運(yùn)用落地、轉(zhuǎn)角、外飄窗，采光面最大化；歐式設(shè)計(jì)風(fēng)格的屋頂造型；外立面采用涂料，色彩鮮艷并進(jìn)行跳色處理，提高觀賞性，提升品質(zhì)。三、項(xiàng)目賣點(diǎn)塑造1項(xiàng)目概念塑26、造（1） 宿遷現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析景觀錦華名園、興鴻名城、天星花園、江山城市廣場、東城水岸、名都水景豪宅、騰輝翠屏南園等分析：此類項(xiàng)目一般距離市中心（商業(yè)中心）較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目本身靠近特定的景觀，比如古黃河、大運(yùn)河，天然水景，或者項(xiàng)目本身占地面積較大，小區(qū)內(nèi)部易于人工造景。地段金鼎名座（上海城）、時(shí)代廣場、金港國際廣場、香港城、浩源購物中心等分析：此類項(xiàng)目一般位于市中心或距離市中心較近，其中商業(yè)項(xiàng)目占主導(dǎo)，由于地段的不可復(fù)制性，消費(fèi)群體對此類項(xiàng)目的認(rèn)同感較強(qiáng)。配套項(xiàng)王小區(qū)、天星花園等分析：此類項(xiàng)目地處新區(qū)，配套漸漸成熟但還達(dá)不到老城區(qū)的高度，但就新區(qū)內(nèi)部而言配套成熟是一大有力賣點(diǎn)。品質(zhì)、高檔富麗萊嘉苑27、通城山莊、云峰帝景、金谷盛世康城、上海城、江山國際花園、歐洲花園等分析：此類項(xiàng)目距離市中心距離較遠(yuǎn)，周邊的配套還未成熟，可利用的自然景觀少，推廣的賣點(diǎn)主要以自身品質(zhì)著手彌補(bǔ)先天的不足。（2） 本項(xiàng)目概念形成分析本項(xiàng)目要做成“宿遷中高等收入人群為主，環(huán)境優(yōu)美，價(jià)位適中，戶型實(shí)用，配套齊備，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)，實(shí)際上也是根據(jù)其先天條件優(yōu)厚而推出的。項(xiàng)目本身無天然景觀，但地段條件相對好，配套成熟，所以只要再做強(qiáng)做好品質(zhì)則就是一個(gè)更佳的途徑。升華一下，由品質(zhì)本身出發(fā)向檔次化發(fā)展，在景觀及內(nèi)部配套方面進(jìn)一步下功夫，小處著手，人性化設(shè)計(jì)，讓購房業(yè)主體驗(yàn)到被關(guān)懷，進(jìn)一步提升小區(qū)的檔次。通過概念的28、炒作，突出本項(xiàng)目的特別賣點(diǎn)，與周邊其他項(xiàng)目形成差異化序 號賣 點(diǎn)利益支持一地段決定價(jià)值地段無法復(fù)制，地段凝聚著歷史滄桑與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)利益，占據(jù)鉆石地段，萬人期待和矚目，得天獨(dú)厚的位置確保升值潛力。二配套改變生活市中心，應(yīng)有盡有的配套設(shè)施，自身大超市的廣聚人氣，一旦形成，生活的便利處處感覺得到。三全智能化的生活重在“全”，綜合布線系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、預(yù)埋電話線、預(yù)留空調(diào)管孔、空調(diào)放置平臺、空調(diào)冷凝水接管，并引進(jìn)可視對講系統(tǒng)、樓道感應(yīng)控制燈、緊急報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)夜間巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防翻越系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋防火設(shè)備、廣播系統(tǒng)、一體化屋面太陽能系統(tǒng)等等，細(xì)節(jié)上略微多加以處理，給業(yè)主帶來更多人性化關(guān)懷。四29、將節(jié)能進(jìn)行到底墻體采用隔熱隔音材質(zhì)，太陽能供水供熱系統(tǒng)，更加節(jié)能環(huán)保，冬溫夏涼，從長遠(yuǎn)利益角度來看，更是節(jié)約業(yè)主的支出成本費(fèi)用。五會(huì)呼吸的好房子克服高層項(xiàng)目的缺陷，良好的戶型設(shè)計(jì)，通風(fēng)性能佳；選用的材質(zhì)環(huán)保健康，立體綠化，自然造氧。有條件可引進(jìn)中央機(jī)械式新風(fēng)系統(tǒng)，采用“雙向流熱回收式機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)”，使房屋在不知不覺中完成通風(fēng)換氣。六“放心房”，讓人好放心房屋的質(zhì)量之高讓所有購買的業(yè)主能夠放心購買、放心入住；星級服務(wù)保障、完善的物業(yè)配套讓所有業(yè)主省心安心放心。七戶型，還是戶型戶型設(shè)計(jì)好了可以成為很大的賣點(diǎn)，以家為本，健康、舒適、精致、理性、經(jīng)濟(jì)，自然采光、通風(fēng)性能好，廳室面積比協(xié)調(diào)，利用效率高，30、一眼就能看出的好戶型。戶型小一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)、月供少一點(diǎn)。八歐洲的藝術(shù)殿堂利用小區(qū)主入口通道做成藝術(shù)走廊，添加音樂廣場、夏日涼亭、別致廊橋、噴泉、疊水，突出人文氣息，可考慮做成歐式風(fēng)格，配合建筑自身的歐式風(fēng)格，比如純意大利式、純法國式、純德式等等，占用的面積不大，但可以增添不少生活情趣。地段 配套 智能 節(jié)能 換氣 放心 戶型 藝術(shù)我們把推廣的理念重點(diǎn)落在小區(qū)自身，作好品質(zhì)，作強(qiáng)名氣。作為新推樓盤，宣傳初期贏得好奇心理，才能更好的吸引客戶的關(guān)注。（3） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度預(yù)測分析消費(fèi)者在接受房產(chǎn)廣告信息的時(shí)候，往往最注重地段，在售樓部現(xiàn)場看房的時(shí)候，則把眼光集中在戶型、立面、配套、價(jià)格等方面。事實(shí)上，多數(shù)客戶比較注重舒適度，如果能輔之以一個(gè)比較誘人的價(jià)格，那么，目標(biāo)客戶的接受程度則會(huì)更高。