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1、萬達(dá)地產(chǎn)WANDA REAL ESTATES目標(biāo)成本確定指引工作指引: PCG111A發(fā)布日期:生效日期: 1 適用范圍適用于項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段的目標(biāo)成本確定工作。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目公司開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：a) 土地價(jià)款支出b) 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)c) 主體建筑（裝修）工程費(fèi)d) 主體安裝工程費(fèi)e) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)f) 智能化系統(tǒng)費(fèi)g) 園林環(huán)境工程費(fèi)h) 配套設(shè)施費(fèi) i)2、 其他建設(shè)工程支出非工程成本：j) 管理費(fèi)用k) 銷售費(fèi)用l) 財(cái)務(wù)費(fèi)用m) 各項(xiàng)稅金預(yù)備費(fèi)2.1 土地價(jià)款支出a) 政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、向政府交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。b) 紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。c) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)a) 勘測丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。b) 規(guī)劃管理費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、方案招標(biāo)、方案評(píng)3、審、交通影響分析、模型制作、效果圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、修改設(shè)計(jì)、制圖、曬圖等。c) 建筑研究用房。d) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、標(biāo)底編制、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、消防配套設(shè)施、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。e) 增容費(fèi)：水、電、煤氣等。f) 三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場地平整等。g) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占用、臨時(shí)圍板、河道清淤、回填等。2.3 主體建筑(裝修)工程費(fèi)a) 基礎(chǔ)工程：土方、護(hù)壁（坡）、樁基、樁基檢測、降水費(fèi)、基礎(chǔ)處理等。b) 結(jié)構(gòu)及粗裝修等。c) 門窗工程：室4、外門窗、戶門、防火門等。d) 公共部位精裝修：大堂、樓梯間、屋面、外立面等。e) 室內(nèi)精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)等。2.4 主體安裝工程費(fèi)a) 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備：室內(nèi)給排水系統(tǒng)、室內(nèi)采暖系統(tǒng)、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）等。b) 室內(nèi)設(shè)備及其安裝：空調(diào)及安裝、電梯及其安裝、發(fā)電機(jī)及其安裝、高低壓配電及安裝、消防通風(fēng)及安裝、背景音樂及安裝等。c) 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)：保安監(jiān)控及停車管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)等。2.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)a) 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。b) 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、熱交5、換站、鍋爐房等。c) 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。d) 室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站等。e) 室外消防系統(tǒng)費(fèi)等。f) 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)等。2.6 園林環(huán)境工程費(fèi)a) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)等。b) 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。c) 建筑小品等。d) 道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償?shù)取) 大門圍墻建造費(fèi)等。f) 室外照明等。g) 室外背景音樂等。h) 室外零星設(shè)施等。2.7 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固6、定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：a) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出等。b) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出等。c) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目，如：1) 游泳池7、：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2) 會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)等。3) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置等。4) 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置等。5) 兒童游樂設(shè)施等。6) 網(wǎng)球場等。2.8 其他建設(shè)工程支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、市政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、質(zhì)檢費(fèi)等。2.9 物業(yè)管理費(fèi)項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、管理費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)以及竣工后的一次性物業(yè)完善費(fèi)等。2.10 管理費(fèi)用 包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用、咨詢費(fèi)及其它支出等。2.11 銷售費(fèi)用 包括項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、8、促銷活動(dòng)費(fèi)用、銷售工程設(shè)計(jì)裝飾及設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售提成及其它費(fèi)用等。2.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。2.13 各項(xiàng)稅金包括：營業(yè)稅、城建稅及其它支出、所得稅等。2.14 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。基本預(yù)備費(fèi)是指在初步設(shè)計(jì)、概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)測預(yù)留費(fèi)用各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表（PCF114）中執(zhí)行，表中僅按通行的常規(guī)列出了常見的成本細(xì)項(xiàng)（表中第三級(jí)科目）。由于各項(xiàng)目實(shí)際工程情況和地域差異較大，不能強(qiáng)行劃一，各項(xiàng)目可依據(jù)9、實(shí)際情況進(jìn)行增減。3 項(xiàng)目目標(biāo)成本表編制3.1 項(xiàng)目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，成為項(xiàng)目總目標(biāo)成本，用以控制方案設(shè)計(jì)，是評(píng)審方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.2 項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)成本，成為控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.3 初步設(shè)計(jì)（高層）完成后，依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)成本，成為控制施工圖設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.4 施工圖設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目施工階段成本控制目標(biāo)。3.5 項(xiàng)目總目標(biāo)成本及其它階段的目標(biāo)成本使用項(xiàng)目目標(biāo)成本表（PCF111）進(jìn)行測算編制。4 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基10、本原則4.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價(jià)格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。4.2 滿足顧客需求a) 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。b) 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。 4.3 競爭策略要求a) 在項(xiàng)目選擇的項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對(duì)手的綜合競爭能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。b) 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)11、結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。4.4.2 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。4.4.3 用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。a) 方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本項(xiàng)目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一般為項(xiàng)目總目標(biāo)成本8%）。用項(xiàng)目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b) 初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。c) 施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。d) 測算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)（70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。e)第 7 頁 共 6 頁