午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、萬達地產WANDA REAL ESTATES目標成本確定指引工作指引: PCG111A發布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 適用范圍適用于項目策劃、方案設計、初步設計、施工圖設計各階段的目標成本確定工作。2 項目成本構成及定義 項目總成本是指作為成本核算主體的項目公司開發一個房地產項目發生的全部成本。一個項目公司開發數個項目或一個大型項目分成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成數個單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目構成：工程成本：a) 土地價款支出b) 前期開發準備費c) 主體建筑（裝修）工程費d) 主體安裝工程費e) 社區管網工程費f) 智能化系統費2、g) 園林環境工程費h) 配套設施費 i) 其他建設工程支出非工程成本：j) 管理費用k) 銷售費用l) 財務費用m) 各項稅金預備費2.1 土地價款支出a) 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費、向政府交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。b) 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費、管線鋪設費、接口補償費等。c) 拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農作物補償等。2.2 前期開發準備費a) 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復線、定線、放線、面積丈量等。b) 規劃管理3、費：規劃設計、可行性研究、方案招標、方案評審、交通影響分析、模型制作、效果圖設計、施工圖設計、人防設計、修改設計、制圖、曬圖等。c) 建筑研究用房。d) 報批報建費：安檢、質檢、標底編制、交易中心手續費、人防報建、消防配套設施、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設、規劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。e) 增容費：水、電、煤氣等。f) 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。g) 臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。2.3 主體建筑(裝修)工程費a) 基礎工程：土方、護壁（坡）、樁基、樁基檢測、降水費、基礎處理等4、。b) 結構及粗裝修等。c) 門窗工程：室外門窗、戶門、防火門等。d) 公共部位精裝修：大堂、樓梯間、屋面、外立面等。e) 室內精裝修：廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺等。2.4 主體安裝工程費a) 室內水暖氣電管線設備：室內給排水系統、室內采暖系統、室內燃氣系統、室內電氣系統（強、弱電預埋管）等。b) 室內設備及其安裝：空調及安裝、電梯及其安裝、發電機及其安裝、高低壓配電及安裝、消防通風及安裝、背景音樂及安裝等。c) 室內智能化系統費：保安監控及停車管理、電信網絡、衛星電視、三表遠傳系統、家居智能化系統等。2.5 社區管網工程費a) 室外給排水系統費：自來水系統、雨污水系統、直飲水系統、熱水系5、統等。b) 室外采暖系統費：管道系統、熱交換站、鍋爐房等。c) 室外燃氣系統費：管道系統、調壓站等。d) 室外高低壓系統費：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站等。e) 室外消防系統費等。f) 室外智能化系統費：電信網絡系統、小區停車管理系統、電子巡更系統、圍墻監控照明系統等。2.6 園林環境工程費a) 環境設計費等。b) 綠化建設費：區內綠化、區外綠化等。c) 建筑小品等。d) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償等。e) 大門圍墻建造費等。f) 室外照明等。g) 室外背景音樂等。h) 室外零星設施等。2.7 配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于6、開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：a) 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出等。b) 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出等。c) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作7、為經營性項目獨立成本科目，如：1) 游泳池：土建、設備、設施等。2) 會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構等。3) 幼兒園：建造成本及配套資產購置等。4) 學校：建造成本及配套資產購置等。5) 兒童游樂設施等。6) 網球場等。2.8 其他建設工程支出包括工程監理費、預結算編審費、市政管理費、施工合同外獎金、質檢費等。2.9 物業管理費項目建設過程中發生的清潔衛生費、安全保衛費、管理費用、綠化養護費、公共設施維護費以及竣工后的一次性物業完善費等。2.10 管理費用 包括職工工資、辦公費用、業務招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用、咨詢費及其它支出等。2.11 銷售8、費用 包括項目銷售過程中發生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售工程設計裝飾及設計費用、銷售提成及其它費用等。2.12 財務費用 包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調劑外匯手續費、金融機構手續費及其它支出等。2.13 各項稅金包括：營業稅、城建稅及其它支出、所得稅等。2.14 預備費包括基本預備費和漲價預備費。基本預備費是指在初步設計、概算內難以預料的工程費用及建設期間不可預見的支出，漲價預備費是指建設項目在建設期間內由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用各成本科目的具體設置參照項目目標成本表（PCF114）中執行，表中僅按通行的常規列出了常見的成本細項（表中第三級科目）。由于各項目實際工程情況9、和地域差異較大，不能強行劃一，各項目可依據實際情況進行增減。3 項目目標成本表編制3.1 項目論證決策階段，依據投資估算確定項目目標成本，成為項目總目標成本，用以控制方案設計，是評審方案設計的標準之一。3.2 項目建筑方案設計完成后，依據方案設計設計概算確定目標成本，成為控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。3.3 初步設計（高層）完成后，依據初步設計概算確定目標成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。3.4 施工圖設計完成后，依據施工圖預算確定目標成本，作為項目施工階段成本控制目標。3.5 項目總目標成本及其它階段的目標成本使用項目目標成本表（PCF11110、）進行測算編制。4 確定目標成本應遵循的基本原則4.1 標桿瞄準 在項目選擇和項目策劃階段，項目開發籌建部門應通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。4.2 滿足顧客需求a) 在項目選擇和項目策劃階段必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將其轉化為定性或定量的明確描述。b) 在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向顧客核心需求方向傾斜。 4.3 競爭策略要求a) 在項目選擇的項目策劃階段，應調查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。b)11、 在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通過項目選擇和項目策劃階段的市場調查和可行性研究工作，依據市場標桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。4.4.2 用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導“限額設計”和項目開發策劃的硬性指標。4.4.3 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。a) 方案設計形成的目標成本項目總目標成本-成本預備費（一般為項目總目標成本8%）。用項目總目標成本減去成本預備費的結果倒逼指導方案設計，直到方案設計優化滿足此要求。b) 初步設計形成的目標成本方案設計形成的目標成本+成本預備費20%。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計，直到初步設計優化滿足此要求。c) 施工圖設計形成的目標成本初步設計形成的目標成本+成本預備費10%。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計，直到施工圖設計優化滿足此要求。d) 測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費（70%的成本預備費）即成為確定的項目成本控制目標。第 6 頁 共 6 頁