午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、城市建設與發展 文章編號 1002-2031(2010)05-0041-05城市綜合體業態選擇及組合比例劉貴文 曹健寧 摘 要 城市綜合體業態組合的成效很大程度上決定了項目前期工作的開展,與開發商、投資者、經營者及消費者的利益息息相關,甚至關系到項目的成敗,進而影響到城市的形象。在對城市綜合體發展現狀、業態特點、影響業態組合的因素以及成功運營的城市綜合體進行數據采集和分析的基礎上,提出適合城市發展的項目體量、業態類型、業態組合比例等相關建議。城市綜合體各業態比例存在于一定的范圍,但并沒有固定不變的黃金比例,需要根據項目所在城市經濟發展水平、投資環境、開發商自身實力以及企業差異化經營等多方面因素2、進行決策。關鍵詞 城市綜合體;業態;業態組合;城市發展 中圖分類號 F717 文獻標識碼 A 作者簡介 劉貴文(1975),男,漢族,四川閬中人,重慶大學建設管理與房地產學院副院長,博士,研究方向為價值工程、公共工程、房地產經營管理;曹健寧(1984),男,漢族,湖南郴州人,重慶大學建設管理與房地產學院碩士研究生。收稿日期 2009-06-21 修回日期 2009-09-14 伴隨著我國城市化進程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消費觀念都在發生巨大的變化。一方面,除了以自住為主的住房需求持續增長外,改善型和投資型需求更是飛速增長,商品住宅市場呈現一派欣欣向榮的景象。在滿足了居民物質3、文化需求的同時,越來越多的人正在尋求精神層面的提升。以購物、休閑、娛樂、餐飲等為主,提供一站式、體驗式生活服務的商業地產項目也迅猛發展起來,諸多大型商業地產項目于城市核心地段孕育而生。另一方面,自改革開放以來,商品房住宅市場云集了數以萬計的開發商,市場競爭極其慘烈。尤其隨著我國加入世貿組織,眾多零售商相繼進入我國,新的零售類型大大填補了我國這一領域的空白。期間,商業地產開發商、運營商、咨詢機構、顧問公司得以壯大。另外,各類商業地產項目的成功運營,確立了其城市名片的地位,契合了“城市經營”的理念,使得政府決策者有著引進商業地產項目的巨大動力。而作為商業地產的高級形式,近年來城市綜合體成為新的開發4、產品和模式,得到了各方廣泛關注。城市綜合體業態組合作為前期定位中極為重要的一環,起到了非常重要甚至決定性的作用。但現階段我國對該領域的研究還處于初始階段,以專業商業地產企業的自行研究為主,其他社會力量參與度不夠,且大多研究成果都是基于定性分析的總結,決策風險較大。因此,本文在總結前人研究成果的基礎上,結合定性和定量分析,來探尋符合我國現階段城市發展狀況和特點的城市綜合體業態選擇及組14 總第178期城市問題2010年第5期 城市建設與發展合比例。一 城市綜合體的概念及特點“城市綜合體”起源于法國巴黎的拉德芳斯區,并在該區建成了“拉德芳斯”城市綜合體。此后,美國“洛克菲勒中心”以及東京“六本木”5、人們津津樂道的典范。而在我國,萬達、中糧以及華潤成為較早涉足并且成功運營城市綜合體項目的專業商業地產運營商,分別開發了以萬達廣場、中糧大悅城以及華潤萬象城為系列的產品。除此之外,北京國貿中心、上海新天地以及深圳華潤中心也是我國目前運營最成功的綜合性高檔城市綜合體。所謂城市綜合體,西方稱為HOPSCA,是酒店(Hotel)、辦公室(Of2fice)、停車場(Parking)、購物中心(ShoppingMall)、會所(Congress)、公寓(Apartment)等物業英文首字母的組合,是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、會議、娛樂等城市生活空間的功能進行組合,并在各部分間建立起一種共生、6、互補的能動關系,從而形成一個多元化、多功能、高效益的優質綜合體1。發達國家城市化率以及私人交通工具普及率高,多數城市的綜合體都實現了郊區化發展。而在我國,城市CBD中心的城市綜合體開發仍是主流,但依托快速便捷的交通網絡做紐帶則是它們選址和項目成功的共同點。另外,城市綜合體還存在以下特點:一是大規模和空間。雖然具體到各項目的規模不盡相同,但作為城市綜合體其建筑規模一般都超過十萬平方米,甚至上百萬平方米。由巨大體量產生的規模效應,也使得其輻射范圍和人群更為廣泛。二是多業態一站式服務。通常,城市綜合體涵蓋了包括購物中心、星級酒店、寫字樓、公寓、住宅在內的多種物業類型,通過各業態間的相互關聯和互補達到7、效益的最大化。同時由于其強大的功能,能為各類人群提供一站式便捷的產品和服務。三是現代城市景觀和高科技設施。通過對消費者購物行為、心理的研究以及項目的空間規劃、交通線布局以及景觀的打造,意在增加消費者停留的時間,增大消費的概率。對于一個城市來說,成功的城市綜合體的存在意義是顯而易見的,它在提升城市區域價值及都市圈經濟競爭力,加強城市資源整合,合理城市規劃,引導消費以及城市投資環境和居住環境的改善上都有著深遠而又實際的意義。二 商業業態及業態組合1.商業業態概念商業業態是經營者根據自身實力和發展戰略,結合商業地產項目所在區域的發展情況,為滿足不同消費需求而形成的經營形態或模式。就城市綜合體而言,主8、要的商業業態包括:購物中心、酒店、寫字樓、公寓以及住宅等。而傳統的購物中心內的業態主要有百貨、超市、賣場、便利店、專賣店、折扣店、娛樂中心、書吧、健身中心、美食廣場、金融通訊服務機構等。隨著社會需求的變化以及競爭的日趨激烈,包括室內水族館、海洋世界、冰宮、滑雪場、射擊場、高爾夫練習場、寵物園、美容護理、教育培訓等在內的各種新的業態形式層出不窮,且所占比例越來越大,以滿足社會新的消費需求。2.業態組合所謂業態組合就是商業地產項目根據自身的定位確定商業業態的種類,每種業態在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說,業態組合涉及以下三個層面:業態的選擇。項目應承載哪些功能、涵蓋哪些業態。比如9、項目是涵蓋所有的業態,還是只是其中幾種業態的組合;酒店的類型和星級標準、公寓和寫字樓的檔次等。配比的確定。各業態在項目中所占比例及每一種業態中各品牌數量的多少。比如購物中心、百貨、餐飲等占整個項目比例,餐飲經營者的數量等。分布的規劃。明確各業態在項目中的區位,使之產生相互能動關系。比如大型超市、影院等所處的位置及周邊業態的布置等2。因此,如何對不同的業態進行有效的劃分與組合,使其產生巨大的連動和需求外部效應,這不僅關系到項目定位的實現、人流的共享與停留時間,更決定了效益的優劣3。三 影響城市綜合體業態選擇及組合比例的因素 眾所周知,一個成熟優質的城市綜合體是多業態間有機、互補,且因差異而共存的10、關系。因此唯有發現并合理地運用影響這些關系間的因素,才能撬動城市綜合體所產生的巨大的“蝴蝶效應”。影響城市綜合體業態組合的因素很多,下面主要從業態自身特點及相互關系、城市經濟發展水平、休閑娛樂24 城市問題 2010年第5期城市綜合體業態選擇及組合比例城市建設與發展氛圍、開發商實力以及項目差異化經營五個方面,分別闡述其對城市綜合體業態組合的影響4。1.各業態自身特點及相互關系首先,購物中心是集購物、休閑、娛樂為一體的一站式消費場所,通過其強大的輻射作用成為聚集人氣的保障。同時,依靠承租收益獲取長期穩定的現金流,在達到一定條件后,進行資產打包上市融資,作為緩解企業資金壓力的手段。其次,酒店是城市11、綜合體重要的贏利物業,其增加了流動居住人口的貢獻,且通過夜間服務,延續城市活力。而寫字樓作為高端商務人群的工作場所,則為購物中心和公寓供應了眾多潛在客戶。另外,住宅是城市綜合體中最基礎的成分,在實現項目的快速變現的同時,為購物中心提供最穩定的消費群體。最終利用城市廣場將各組成部分聯系起來。各業態自身的特點決定了其在城市綜合體中扮演的角色,而各業態間相互關系成為影響城市綜合體業態組合的重要因素。2.城市經濟發展水平通常,我們用地區生產總值、工業生產率、CPI指數、PPI指數、人口預期壽命、新生嬰兒死亡率、識字率等指標來衡量一個城市的經濟發展水平,城市綜合體的選址和規劃必須與城市經濟、產業結構、消12、費能力等因素相協調。而“城市人均GDP”和“城市產業結構”這兩個指標對城市綜合體業態組合具有最為重要的作用。表1 我國主要城市人均GDP發展水平城市綜合體發展階段城市人均GDP(美元)城市2007年人均GDP(美元)起步階段4000成都3634武漢4700發展階段5000-8000天津6022北京7370上海8594杭州8063廣州9302快速發展及成熟階段10000深圳10628根據對國內外城市綜合體的研究發現,城市人均GDP的高低決定了城市綜合體的發展階段。比如,當城市人均GDP在4000美元左右時,城市綜合體為初始發展階段,以傳統的購物中心為主,寫字樓、公寓的比例較小。當城市人均GDP在13、5000-8000美元之間時,城市綜合體有一定的抗風險能力,隨著城市的發展,新的業態不斷豐富,城市綜合體步入發展階段。當城市人均GDP突破10000美元時,城市綜合體進入高速發展期,所包含的商業業態也最為齊全,城市綜合體有郊區化趨勢,各種主題型項目增多5。另外,從表2可以看出,當城市二、三產業比例較高,尤其是第三產業比例較高者,所在城市城市綜合體的數量也相應較多,市場容量大,所涵蓋的服務性功能越強,業態也更為多樣。例如,上海城市綜合體中商務辦公、酒店所占比例較大;北京的寫字樓、大型商業以及零售物業相對較多;成都則以休閑娛樂為主。另外,該因素除了主要影響城市綜合體規模外,城市投資環境以及對外開放14、的水平也會影響到城市綜合體中寫字樓和酒店的比例。表2主要城市產業結構比例及城市綜合體數量關系城市產業結構比例(2006)城市綜合體數量北京1.328.770.018個:華貿中心、萬達廣場、大悅城、國貿中心、新世界中心等上海0.948.550.615個:金貿大廈、環球金融中心、上海新天地、橫隆廣場、港匯中心等天津2.157.640.38個:現代城、泰達城、時代奧城、萬通國際新城、君隆廣場等南京3.049.048.07個:新世界中心、新世紀廣場、萬達廣場、中泰國際廣場、華東MALL等成都7.044.148.97個:萬達廣場、紅牌樓廣場、成都來福士、錦西國際、熊貓城等 資料來源:新地產,2009(115、)。3.休閑娛樂氛圍隨著人民生活水平的提高,各種新的消費觀念也層出不窮,一種以吸引消費者參與、互動式的消費方式逐步成為關注的焦點并將成為未來的發展趨勢。體驗式城市綜合體從客人的生活與情感出發,通過規劃設計、情景打造、業態組合等手段,營造一種新穎的、有特色的、符合當地人文情懷的消費氛圍,來發掘顧客內心的渴望和認同。在這樣一個消費過程中,體驗后的記憶將得以長久地保存,消費者的精神感受因此得到極大的愉悅。因此,體驗式城市綜合體不以消費者購物為最終目標,而是讓消費者在不知不覺中增加停留時間和來往頻率,提升項目認同感和美譽度。34 城市問題 2010年第5期城市綜合體業態選擇及組合比例城市建設與發展自古16、以來,成都和杭州都被譽為我國的休閑之都,其獨特的休閑娛樂文化更是吸引無數游客慕名而來。因此,對于類似城市的城市綜合體項目,可以考慮增加休閑、娛樂、餐飲的產品和服務的數量,降低寫字樓和公寓的比例的方式來定位其業態組合。因此,該因素是確定城市綜合體中服裝、餐館、游樂、運動健身、教育培訓等業態體量的重要影響因素。各地應根據自身的發展條件,開發和引進符合當地特色的城市綜合體。4.開發商實力一般而言,開發商的實力包括開發資質、盈利能力、品牌價值、土地儲備、融資能力、政商關系在內的諸多方面。而招商能力、融資水平、后期運營能力的高低往往決定了城市綜合體的成敗。通過對大量成功運營的城市綜合體的研究表明,當開發17、商擁有充沛的現金流保障,同時有強大的融資能力為后盾時,可增加持有型物業的比例,例如購物中心和酒店等;相反,當開發商現金流較為緊張,且融資能力有限時,為了及時變現,可相應地增加銷售型物業的比例,例如住宅、寫字樓以及公寓等。另外,由于主力店品牌吸引力強,具有較強的人流聚合力,因而經營較為穩定,抗風險能力強。但這也就意味著開發商在同主力店商家的議價能力上處于被動位置,主力店租金也相對較低。這也就決定了一個城市綜合體主力店不宜過多,數量和類型根據當地的情況而定,一般5個左右。如果項目位于市區,布設百貨、電影城、數碼城比較穩妥,如果地段差一點,可以考慮超市;到了郊區,家居、建材可以加入其中。因此,如何平18、衡主力店和次主力店以及銷售和持有的比例關系是擺在開發商面前的一大難題,而這往往又決定了商業業態的組合。5.差異化經營城市綜合體一味盲目追求大規模,追求高端定位的做法并不可取,大量的相同產品和定位帶來的是同質化的惡性競爭,并不利于單個項目的盈利以及企業的長久發展。差異化經營就是尋求一個切入點或者賣點,在特定的地段量身定做個性化、稀缺但又與整個周邊環境相協調的產品與服務。在此從以下幾個方面進行闡述:當項目競爭區域內某業態的產品基本達到飽和時,那么對該業態的供應要謹慎,應盡量避免強勢進入該領域;當項目競爭區域內某業態的產品還沒有達到飽和,存在一定的市場需求空間時,可以通過提供差異化產品或者樹立標桿產19、品的方式參與競爭,進而推動區域價值的升級;當項目競爭區域內某業態產品稀缺而又具有強大的市場需求時,可以考慮適當加大加快該產品的供應?？傊?對于城市綜合體項目,將所有雞蛋都放置于一個籃子或者產品完全均衡的做法都是值得商榷的。一個成功的項目必須有所側重,有所為有所不為,而這都需要企業根據具體情況而定。四 案例分析 下面通過對我國一、二線主要城市已經成功運營或在建的城市綜合體的建設規模、業態類型以及業態配比方面的數據分析,結合所選城市特定區域特征,來明確城市綜合體的業態選擇及組合比例。由于數據來源的局限性,本文選取了7個城市綜合體項目作為參考(表3)。考慮到我國三線以下的城市發展水平還有待提升,開發20、城市綜合體的條件還不夠成熟,因此本文所得出的結論只針對三線以上的城市。表3主要城市城市綜合體項目基本情況項目名稱城市建筑面積(萬平方米)業態類型業態比例備注華潤萬象城深圳55購物娛樂中心、寫字樓、酒店、高尚住宅18.84.2611其余為商業休閑廣場和公寓北京萬達北京22.63購物娛樂中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓76.433.44其余為地下超市北京華貿中心北京100購物娛樂中心、寫字樓、酒店、國際公寓24.235620另有近20公頃運動主題公園天津大悅城天津50購物娛樂中心、寫字樓、酒店、公寓、高端住宅1463.547.8其余為地下部分無錫萬達廣場無錫70購物娛樂中心、寫字樓、酒店、精裝公寓、21、高端住宅16.52.54.26.134其余為城市廣場南京萬達廣場南京96購物娛樂中心、寫字樓、酒店、高端城市公寓2731526另有7萬平方米旅游商業街重慶萬達廣場重慶80購物娛樂中心、寫字樓+商務公寓、酒店、住宅1512538另有5萬平方米商業街,5萬平方米其他44 城市問題 2010年第5期城市綜合體業態選擇及組合比例城市建設與發展 根據以上表格以及相關數據信息,可得出以下結論:項目體量大,且有規模越來越大的發展趨勢,上百萬平方米的超大城市綜合體已成為現實。從業態類型上看,幾乎涵蓋了所有的商業業態,同時各業態內部也愈加專業化和多元化,產品大多定位高端。另外,各業態類型以及檔次存在差異。以公寓22、為例,存在普通公寓、酒店式公寓、商務公寓等多種類型,而檔次的不同又可劃分為簡裝、精裝以及高端公寓。但就單個項目而言,酒店所占比例基本最低。因此,應根據產品特點以及項目客戶群來進行產品類型、檔次等方面的定位,為決策服務。具體到單個項目,業態配比卻大相徑庭。例如,北京地區的城市綜合體中寫字樓的比例高,顯然這與首都駐外機構、企業多有關,總部經濟明顯。而在無錫、天津、重慶等的二線城市,住宅、公寓的比例較高,寫字樓比例則相對較低。一方面,住宅和公寓多為可售型物業,能保證資金及時回籠,且兩類物業業主為購物中心提供了一定的人流保障,依托完備的配套設施以及升值潛力,項目抗風險能力強;另一方面,國際跨國企業以及23、國內大型企業還沒有能完成企業戰略的梯度轉移,仍需經歷時間的考驗。因此,僅靠本土以及少量的國內需求,多數二線城市寫字樓市場基本滿足,但考慮到城市的未來發展,升級改造潛力巨大。五 結論 綜合以上對各影響因素及成功案例的分析,可得出我國城市綜合體業態組合量化指標:購物中心所占比例建議位于20%-30%之間,若所屬商圈輻射范圍廣、購買力強,則購物中心比例就應越接近甚至略高于30%,反之當商圈輻射面窄、購買力有限時,該比例更接近或略低于20%;擁有居住功能的住宅和公寓比例差異較大,集中于20%-50%間,其中一線城市經濟更發達、城市中心地帶價值越高,住宅和公寓比例應相對低一些,但一般不應少于20%,而二24、三線城市對應的比例則可以相對提高,但不宜超過50%;除北京、上海外,寫字樓所占比例一般在10%上下浮動;酒店比例基本最低,約為5%-10%,最高也不過15%?？傊?面對不同的項目,城市綜合體并非要涵蓋所有的業態,開發商應結合項目所在區域的產品結構及競爭狀況,根據實際情況綜合分析影響城市綜合體業態組合的主要和次要因素,合理恰當地確定所需的業態以及各業態之間的比例,以求獲得項目和城市建設效益的最大化?！続bstract】The effect of the trade complex of HOPSCAdeter mines to a great extent the running of pro25、jects preliminarywork,and is also closely related to the developer,investor,op2erator and consumer,even the success of the project and cityimage.To better solve this problem,this article analyzes the de2velopment status,trade characteristics,influence factors andsuccessful cases of HOPSCA,puts forwa26、rd some suggestionsconcerning project size,trade style,trade complex proportion ofurban development consequently.That is to say,there is nogolden ratio with regard to trade complex of HOPSCA,and thedecision makermust considermulti-faceted factors such as lev2el of economic development,invest ment en27、vironment,differenti2ation strategy comprehensively.【Key words】HOPSCA;trade;trade complex;urbandevelopment參考文獻1 百度百科.城市綜合體 EB/OL.http:/ 葉正綱.購物中心管理模式7 業態組合決策:主力店 EB/OL.http:/ 裴亮.論業態組合與購物中心的需求外部效應J.商業時代,2008(9):164 王芳.萬達廣場購物中心業態組合分析與建議 EB/OL.ht2tp:/ 偉業控股研究院.城市綜合體的“蝴蝶效應”J.新地產,2009(1):168-169(編輯:趙志剛;責任編輯:趙 勇)54 城市問題 2010年第5期城市綜合體業態選擇及組合比例