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房地產商業項目商鋪投資收益率的計算方法(3頁)
房地產商業項目商鋪投資收益率的計算方法(3頁).doc
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上傳人:房地****識 編號:126194 2021-05-13 3頁 11.50KB

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1、商鋪投資收益率的計算方法商鋪投資收益率的計算方法 方法一:租金回報率分析法 公式:(稅后月租金每月物業管理費) 12 購買房屋總價 這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。 優點: 考慮了租金、 房價及兩種因素的相對關系, 是選擇“績優地產”的簡捷方法。 弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資 金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。 對按揭付款不能提供具體的分析。 方法二:租金回報率法 公式:(稅后月租金按揭月供款) 12(首 期房款期房時間內的按揭款) 優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比 租金回報法適用范圍更廣, 可估算資金回收期的長短。 弊病: 未考慮前期的其它投入、2、 資金的時間效應。 不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的 片面性,不能作為理想的投資分析工具。 方法三:IRR 法(內部收益率法) 房產投資公式為:IRR累計總收益累計總投 入月租金 投資期內的累計出租月數按揭首期房 款保險費契稅大修基金家具等其它投入累 計按揭款累計物業管理費(備注:上述公式以按揭 為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、 投入均考慮在投資期范圍內。) 優點: IRR 法考慮了投資期內的所有投入與收益、 現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。 IRR 收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按 單利計算,而 IRR 則是按復利計算。 不過,通過計算 I3、RR 判斷物業的投資價值都是以 今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個 未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確 定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、 貶值哪種可能性大了。 作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通 過對 IRR 的分析發現相關性最高的是房價、租金以及 能否迅速出租。由于房價是易知的,于是能否準確預 告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。 當然, 如果你覺得上面的方法太專業, 比較復雜, 想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價 值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估 一處物業的投資價值的簡單方法。據了解,按他們的 計算原則, 衡量一處物業價格合理與否的基本公式為: 如果該物業的年收益 15 年房產購買價,則認 為該物業物有所值。 如果該物業的年收益 15 年房產購買價,則表 明該投資項目尚具升值空間
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