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1、漢口東部購物公園C2業態定位組合的報告第一部分：武漢區域性商圈調查一、武漢區域商業業態調查1、武漢區域性商圈主力店業態組合商圈名稱商圈主力店業態組合商圈主力店規模次主力店青山山圈青山百貨+（中百倉儲、武商量販、好又多）超市+工貿家電百貨（21000）家電（3300）超市（16600）新華書店肯德基、永和豆漿水果湖商圈（武商量販、中百倉儲）超市+（時尚名都）百貨超市（14000）百貨（15000）肯德基、麥當勞、168咖啡廳、新華書店王家灣商圈（漢商）百貨+超市（家樂福）+（國美、蘇寧、工貿）電器+（好美家、）家居百貨（40000）超市（10000）電器（9000）家居（80000）肯德基、必勝2、客、豪客來、環藝影城魯巷商圈（魯廣、大洋）百貨+（魯廣）超市+（蘇寧、工貿）家電百貨（80000）超市（28000）家電（9000）光谷書城、肯德基、環藝影城、KTV青山商圈王家灣商圈水果湖商圈魯巷商圈綜合分析： 通過對武漢區域性商圈主力店分析，區域性商圈的主力店一般組合模式“百貨+超市+家電”或“百貨+超市+家電+家居”。 區域商圈百貨業態其定位一般是大眾化百貨，檔次定位中檔為主。 區域性商圈次主力店的組合上一般是組合是書店、餐飲、影城等休閑、娛樂文化類業態。2、青山商圈業態調查業態規模（）比例百貨2100023.86%家電33003.75%超市1660018.86%服裝78308.90%鞋3、11171.27%餐飲53456.07%休閑娛樂1247014.17%社區生活便利9058.510.29%小百貨5060.57%文化、音像、教育培訓4724.55.37%社會服務配套60546.88%合計88005100.00%業態業種數量面積(）業態比例（面積）服裝品牌服裝4013583.08%中低檔次服裝155473510.74%休閑運動2010522.39%童裝、玩具347051.60%鞋男、女鞋2111172.53%餐飲西餐11700.39%快餐311322.57%酒樓1437388.48%蛋糕坊51950.44%冷飲、小吃121100.25%社區生活便利保健品41150.26%便利店4、61100.25%小超市22900.66%雜食店21140.26%彩票5630.14%電信服務7850.19%維修服務1350.08%空調專賣31240.28%房產中介1140.03%干洗1400.09%廣告1200.05%旅行社4840.19%攝影54801.09%水果店41250.28%糖果1250.06%通訊1810952.48%五金205131.16%煙酒71500.34%眼鏡75171.17%藥店810162.30%醫療器材1700.16%休閑娛樂美容美體、美發9973.52.21%網吧37501.70%會所115003.40%臺球18001.81%健身240009.07%沐足2415、009.30%KTV112002.72%茶吧21200.27%小百貨化妝品3420.10%皮具2430.10%譚木匠2240.05%飾品92750.62%襪子1200.05%包2320.07%枕頭1300.07%文化、音像、教育培訓書店130006.81%教育培訓410502.38%音像1500.11%文具2624.51.42%社會服務配套銀行13545412.37%中國郵政13900.88%中國電信12100.48%總計48144085100.00%綜合分析： 通過對區域性商圈青山商圈“主力店+商業街”的業態分析，一般的區性商圈的各種業態例，一般零售約占總業態比例的約60%；但商業街零售類業6、態只占8.9%;餐飲、休閑娛樂約占20%；社區便利約占10%左右；文化教育約占5.37%；社會配套約占6.88%. 通過對以居民消費為主的區域性商圈青山商圈的業態組合規律分析，可以得知，在以居民消費為主的區域性商圈其主力店的組合一般以“超市+中檔大眾化百貨+家電”組合，同時社區便利、文化、餐飲、休閑、娛樂以及社會配套占有較大的比重。第二部分:漢口東部購物公園業態組合定位方向通過對武漢區域性商圈一般的業態定位組合規律分析，我司對漢口東部購物公園整體業態定位組合C2業態規劃提出以下建議：一、百貨+超市+家電組合模式：根據一般區域性商圈業態最佳業態組合模式，采取“百貨+超市+家電”業態定位最佳組合模7、式，漢口東部購物公園在C1四樓引進家電，在C2引進大型百貨或在C2引進電器+百貨,實現項目區域性商業中心的定位,實現項目商圈聚客力與商圈半徑最大化,為后期經營招商與運營提供保障.1、業態定位組合可行性分析1）、此業態定位組合前提條件：此方案須將江岸鐵路運輸納入統一規劃，將C2規劃成百貨或百貨+家電的組合2） 、可行性分析建筑規劃可行性分析江岸鐵路運輸學校可以單獨規劃，由于其將用地面積約4380平方米，將其規劃裙樓規劃成5層為商業，5層以上為公寓，與C2形成聯體，這樣在不大調整規劃與項目整體工程進度的情況下，單層建筑面積可以做5563平方米，總建筑面積約2.8萬平方米，基本可以滿足百貨業態的經營8、面積需求。（建筑覆蓋率按47.11%考慮，容積率為4.0，凈用地面積為4380平方米;用地性質按純商住用地性質規劃）百貨經營可行性分析本項目引時百貨經營的難度在于項目地段距離武廣與江漢路商圈距離過短，屬于兩大商圈輻射半徑之內。因此本項目引進百貨就需要注意百貨的定位，選擇中、高檔精品化百貨方向，但面臨項目短期內目標消費群不足；另一方向進行大眾化的中檔百貨定位，實現與武廣、江漢路這種時尚百貨的定位差異化。（可分析武廣百貨為中高檔，江漢路為流行時尚百貨，本項目）招商可行性分析：此方案的難度在于引進百貨主力店，由于前期只有中商百貨表達過進駐意向，因此百貨主力店的引時難度較大，但為了實現項目整體定位，保9、障后期的良性運營，我司提出以下對策： 開發商加大優惠力度，通過免租2年、甲方投入硬件設備及公裝，讓百貨商家將商圈增育成熟，后才開始收取租金收益。 采取與百貨商家聯營的方式，采取開發商提供場地，百貨商家進行經營，在武漢這種案例也存在光谷步行商業街引進大洋百貨就是采取此方式或者由百貨商家輸出品牌與經營管理，開發商自營百貨（青山百貨）以及時尚名都百貨都是開發商自營。3） 、方案優劣勢分析：優勢分析4） 此規劃方案如順利引進百貨主力店，將對項目商業整體帶動性強,對項目整體商業價值會有較大的提升。5） 如引進百貨主力店將大大促進投資者對項目整體區域性商圈的認同度，時間不允許這么說，因而說對后續經營穩定，10、不出后后遺癥？成為區域商業的標志成為三江的商業名片6） 由于百貨業態的聚客力強，商圈半徑大，如成功引進百貨，會大大的擴展項目的商圈半徑，對項目后期招商與運營會有很大的促進作用。劣勢分析 由于前期只有中商百貨表達過進駐意向，且本項目是處于新商圈與百貨業態選址需要成熟商圈沖突，因此百貨招商的難度較大，且市場培育期長，至少在2年以上。 百貨業態由于距離武廣商圈與江漢路商圈較近,可能在后期百貨的經營壓力較大。是否需要與相關百貨專業人士進一步溝通？三江內部體系是否有加盟百貨的可能？4）、經濟可行性分析：假定規劃前提條件建筑覆蓋率按47.11%考慮，容積率為4.0，凈用地面積為4380平方米;用地性質按純11、商業用地規劃規劃方案:建議規劃成商業建筑,與C2成聯體建筑，單層面積2063平方米，商業規劃5層,5層以上規劃公寓;按用足指標總建筑面積約17520平方米；其中商業10315平方米;公寓7025平方米，15層引進百貨主力店，只銷售小量的街鋪，按沿街面80米，鋪位進深12米規劃，可銷售約面積約1000平方米街鋪。（項目地形地塊圖）成本測算說明： 土地成本按總價3800萬計算。 建安成本參考貴司提供資料與經驗確定（商場按2000元/平方米；住宅與公寓按1500元/平方米估算） 各類稅費根據貴司提供資料確定。 銷售費用按銷售額的2計。項目投資估算表序號項目名稱總額(萬元)單價(元/)占投資比例1土地12、成本38,000,0002,16947.63%2前期工程費用3,504,0002004.39%3建筑安裝工程31,167,5001,77939.06%4其它費用2,628,0001503.29%5不可預見費用376,498230.47%6管理費用756,760460.95%7財務費用1,051,200601.32%8銷售費用2,305,0002872.89%9合計79,788,9584,714100.00%銷售收入估算測算說明 如果引進百貨，假定一樓給百貨面積為C2一樓4500平方米，沿街面有154米，給百貨留60米的沿街展示面，其余規劃成街鋪銷售，則大約可銷售1000平方米；銷售單價按45013、00元/平方米測算 公寓售價按10000元/平方米測算物業類型銷售面積（）銷售單價（元）銷售收入（元）商鋪1,00045,00045,000,000公寓7,02510,00070,250,000合計8,025115,250,000保本開發，持有商業物業的路線二、超市+家電+休閑、娛樂+文化教育業態定位組合如果不做百貨業態，由于缺少百貨，項目的商圈半徑會大大縮小，成為區域性商業中心可行性不高，區域商圈半徑減小在此前提條件下，整個街區要減少服裝等零售類業態的比例，要加大餐飲、休閑、娛樂類、社區便利、社會配套等業態比例，將整個項目的業態做到豐富化與綜合化，從而形成整體的聚客力，使項目后期的經營風險降到最低。在此規劃條件下，商業街與主力店高樓層必須經營休閑、娛樂、餐飲、文化教育類業態，在商業街內街要適當的加入社區便利、餐飲、社會配套服務等業態。在此業態定位組合方向下，C1四樓可引進健身等休閑類業態。C2的業態組合方向一：一樓：家電+數碼通訊+通訊服務以及社會配套服務（銀行等）二樓：家電三、四樓：書店+教育培訓或餐飲+足浴等餐飲、休閑類業態C2的業態組合方向之二：一樓：運動休閑服飾+社會配套（銀行）內鋪做什么？二樓：文化、教育或餐飲三、四樓：影城是否增加街區二三層的業態說明：參青山商圈？二樓餐飲定價的問題？10