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1、 商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)組合定位規(guī)劃培訓(xùn)大綱對(duì)于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要想更好的做好商業(yè)配套項(xiàng)目，發(fā)展商就必須提前介入經(jīng)營管理，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目前期的定位、規(guī)劃、布局都必須經(jīng)過專業(yè)成熟的思考，對(duì)于任何一家發(fā)展商銷售完商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，涉及項(xiàng)目的后期經(jīng)營管理主要有三種方式：開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營管理場子的情況下，一般都會(huì)聘請(qǐng)經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項(xiàng)目；開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)；第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項(xiàng)目。 很多原來在各個(gè)地產(chǎn)中介的人，沒有一點(diǎn)百貨、購物中心、超市、2、大型商場現(xiàn)場運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌、對(duì)布局、對(duì)規(guī)劃沒有賣場的一點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、近幾年搖身一變都成了商業(yè)經(jīng)營管理公司的專家、顧問到處接場、接店，拿完策劃費(fèi)、代理費(fèi)用后，用售樓式的爆炸式的誘人廣告，來招商，但是能有幾家能成功的，后期的管理運(yùn)作誰負(fù)責(zé)、為什么開業(yè)后很多項(xiàng)目就會(huì)死掉.面臨者許多問題，他們能解決的了嗎，他們敢承擔(dān)責(zé)任嗎？到現(xiàn)在他們也不敢站出來承諾！目前市場上有相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)營管理顧問公司，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著較嚴(yán)重的缺陷。一方面，大部分經(jīng)營管理公司不了解商業(yè)地產(chǎn)銷售的特征，他們大多對(duì)統(tǒng)一收銀的開放式大賣場如超市百貨類零售行業(yè)，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，但是對(duì)于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)、以獨(dú)立店面、獨(dú)立收銀3、為主體的商業(yè)項(xiàng)目并沒有太多的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，經(jīng)營管理公司實(shí)力非常有限，不能以承包經(jīng)營的方式與發(fā)展商合作，而更多采取收取顧問費(fèi)的方式回避風(fēng)險(xiǎn)、旱澇保收。經(jīng)營管理顧問公司的這些缺陷，使得發(fā)展商不得不使自己冒險(xiǎn)走上自己并不熟悉的行業(yè)。 對(duì)于這些問題，開發(fā)商要想介入商業(yè)地產(chǎn)的前期的運(yùn)營的管理就應(yīng)該從以下幾個(gè)核心內(nèi)容來學(xué)習(xí)來體驗(yàn)。 核心內(nèi)容一：從經(jīng)營的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，對(duì)商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。深圳零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤的 經(jīng)營4、階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場日趨專業(yè)化。 在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢(shì)， 選擇市場定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避短，避免在自己的弱勢(shì)市場上與強(qiáng)有力的競爭對(duì)手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益。1、為什么要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位2、怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)前期的市場調(diào)查和分析3、商業(yè)地產(chǎn)定位具體工作步驟和方法 （1）怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場定位（2）商業(yè)地產(chǎn)功能定位主要從那幾個(gè)方面內(nèi)容來做具體要求是什么5、（3）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特色定位是什么？為什么要怎樣做？（4）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式定位是什么？從幾個(gè)方面來做？（5）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位是什么？我們要注意什么？（6）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模定位是什么？具體方式怎樣來做？（7）商業(yè)地產(chǎn)形象定位是什么？重點(diǎn)是指什么？核心內(nèi)容二：從經(jīng)營的角度來分析成熟商業(yè)應(yīng)該賣什么?對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講，只有銷售才是硬道理，銷售也是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)好與壞的標(biāo)準(zhǔn)。有些商業(yè)地產(chǎn)無論從其經(jīng)營定位、商品布局到商品的數(shù)量、款式、檔次和價(jià)位等等都符合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨螅m合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，但是為什么銷售一直上不去呢？歸根結(jié)底，這類商業(yè)地產(chǎn)沒有真正理解商場銷售的內(nèi)涵。經(jīng)過多年來不同地區(qū)、不同檔次、不6、同市場水平的商場實(shí)戰(zhàn)總結(jié)出：商場銷售絕對(duì)不僅僅是商品本身，同時(shí)還要包括商品的延伸服務(wù)和商場的企業(yè)文化。1、商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營角度來分析賣什么商品2、商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營角度來分析賣賣服務(wù)3、商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營角度來分析賣什么企業(yè)文化4、各種類型商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同 5、商業(yè)地產(chǎn)為什么要注意業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套 6、商業(yè)地產(chǎn)為什么注意整體風(fēng)格的營造，與城市風(fēng)格渾然一體 7、為什么商業(yè)地產(chǎn)要注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美 核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位從經(jīng)營角度上要考慮哪幾個(gè)方面 業(yè)態(tài)定位對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來講是非常重要的，就像我們?cè)谧鲎≌瑫r(shí)的產(chǎn)品定位，它是提供給消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)行7、為的產(chǎn)品，如果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位有誤的話，直接影響商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營。在商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)時(shí)要考慮很多的因素。 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位分析方法？2、商業(yè)地產(chǎn)商圈條件都有那些？3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模是什么？4、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭是什么？5、商業(yè)地產(chǎn)和商戶溝通什么？6、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)有什么特點(diǎn)？7、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布有什么特點(diǎn)？8、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要滿足那些需求？9、怎樣制定一個(gè)比較科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃？10、商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營上的三大問題是什么？11、為什么說商業(yè)地產(chǎn)量身打造是未來方向？12、為什么商業(yè)地產(chǎn)招商要與項(xiàng)目建設(shè)同步否則后期會(huì)亂成團(tuán)？ 核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)的前期的定位+服務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)作為一個(gè)系統(tǒng)8、。顧客根據(jù)服務(wù)傳遞過程中實(shí)際接觸到的那些要素和感知到的服務(wù)結(jié)果對(duì)生產(chǎn)作出評(píng)價(jià)，對(duì)后臺(tái)發(fā)生的事并不感興趣。所以重要的并不是我們正在銷售的基本的，有形的核心產(chǎn)品，而是我們以它為核心所追求的令顧客滿意的整體組合。顧客的需求在不斷變化，我們必須有一套制度，能最快最準(zhǔn)的把握顧客的變化，并有靈敏的應(yīng)對(duì)措施。1、商業(yè)地產(chǎn)特別定位與服務(wù)是什么？2、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)取勝的關(guān)鍵是什么？3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間注重的工作（1）公交系統(tǒng)（2）廣場（3）促銷、演出（4）項(xiàng)目直通車4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期間（1）商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境（2）商業(yè)地產(chǎn)與主力店（3）商業(yè)地產(chǎn)功能區(qū)隔（4）商業(yè)地產(chǎn)促銷活動(dòng)（5）商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)方面（6）商業(yè)地9、產(chǎn)環(huán)境元素（7）商業(yè)地產(chǎn)中庭等公共空間的利用（8）商業(yè)地產(chǎn)娛樂（9）商業(yè)地產(chǎn)餐飲、休閑設(shè)施的設(shè)置（10）商業(yè)地產(chǎn)表演活動(dòng)（11）商業(yè)地產(chǎn)特殊服務(wù)（12）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的組合（13）商業(yè)地產(chǎn)綠化、空中花園核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)前期的規(guī)劃經(jīng)營與管理 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)后，常常會(huì)出現(xiàn)在同一個(gè)樓層的不同的區(qū)域或者是不同樓層、不同區(qū)域之間人氣冷熱不均的現(xiàn)象，從而造成商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)品類、業(yè)態(tài)之間的經(jīng)營狀況好壞不均。嚴(yán)重時(shí)會(huì)使得整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因此而出現(xiàn)有場無市，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的嚴(yán)重后果。商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃時(shí)，我們要特別注意的是商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)之間、不同品牌產(chǎn)品之間、以及內(nèi)部商業(yè)布局等方面的平衡性以及協(xié)調(diào)性10、。均好性處理得好，可以達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)品類、業(yè)態(tài)之間的相互帶動(dòng)和相互促進(jìn)的目的，以此提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體均衡健康發(fā)展。所以要想做好商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、布局、營銷、策劃、推廣、招商、運(yùn)營、管理等就要從最基本深度了解和學(xué)習(xí)，那些大型主力店會(huì)考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、那些根本不考慮，為什么品牌會(huì)有門當(dāng)戶對(duì)的概念，認(rèn)識(shí)熟悉了解一個(gè)品牌的定位、風(fēng)格、營銷、推廣、業(yè)績、帶動(dòng)率、市場占有率，需要很長一段時(shí)間，從營運(yùn)的角度來分析考慮，我們到底要選擇什么樣的主力店和你一起共同度過商業(yè)地產(chǎn)的培育期？什么樣的店，開業(yè)后生意不好，它立馬跑掉，根本沒有任何生存的能力，到時(shí)候，你在忙羊補(bǔ)牢還能行嗎？想想這些后期的營運(yùn)問題，我們現(xiàn)在該11、怎么辦？我們現(xiàn)在該了解什么？學(xué)習(xí)什么？1、商業(yè)地產(chǎn)有規(guī)劃時(shí)候的特點(diǎn)是什么？2、商業(yè)地產(chǎn)在招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)要注意什么？ 3、商業(yè)地產(chǎn)布局時(shí)幾個(gè)操作技巧是什么？4、為什么商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)定位要求要做好硬件規(guī)劃？5、商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合要注意什么？6、商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)對(duì)不同品牌的商品以及同類商品的規(guī)模進(jìn)行合理的安排步驟規(guī)范7、商業(yè)地產(chǎn)幾個(gè)具體的操作技巧規(guī)范核心內(nèi)容六：為了今后經(jīng)營考慮商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)基本定位原則 為了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后更好經(jīng)營與管理，我們必須先了解在商業(yè)業(yè)態(tài)定位前的基本原則，這對(duì)于不僅是個(gè)幫助，同時(shí)也是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局時(shí)的指導(dǎo)，從多角度，多方面、縱向性、橫向性來體驗(yàn)商業(yè)業(yè)態(tài)基12、本定位的原則。商業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運(yùn)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該商業(yè)地產(chǎn)的整體定位和特色，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度；同時(shí)也能在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，提升市場競爭力，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)當(dāng)遵循什么基13、本的原則2、商業(yè)地產(chǎn)品牌店的定位基本的原則3、商業(yè)地產(chǎn)時(shí)尚型定位基本的原則4、商業(yè)地產(chǎn)生活型定位基本的原則5、商業(yè)地產(chǎn)符合本土實(shí)際基本的原則6、商業(yè)地產(chǎn)符合城市發(fā)展方向基本的原則7、商業(yè)地產(chǎn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)基本的原則8、商業(yè)地產(chǎn)符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律基本的原則9、商業(yè)地產(chǎn)差異性基本的原則10、商業(yè)地產(chǎn)市場導(dǎo)向基本的原則11、商業(yè)地產(chǎn)最適合發(fā)展模式基本的原則12、商業(yè)地產(chǎn)逆向思維基本的原則13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原則14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源的原則15、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制定當(dāng)?shù)氐淖饨鹚降脑瓌t16、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳覍?duì)面積基本要求的原則17、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳覍?duì)工程技術(shù)條件基本要求的原則18、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力基本要求的原則19、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)需求基本要求的原則20、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的人流動(dòng)線規(guī)劃基本要求的原則21、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析九大業(yè)態(tài)選址實(shí)戰(zhàn) 商業(yè)地產(chǎn)成功與失敗精彩案例分享 某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位案例分析 某商業(yè)商業(yè)前期如何規(guī)劃與定位