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1、都市型商圈繁榮的業(yè)態(tài)組合及改進(jìn)策略 摘要：都市型商圈作為城市的主要商圈，其持續(xù)繁榮和發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要意義，其繁榮景象也是城市商業(yè)發(fā)展水平的體現(xiàn)。近年來(lái)隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起，大城市都市型商圈的發(fā)展十分迅速，但是理論界對(duì)怎樣培育，發(fā)展，并保持都市型商圈的持久繁榮的研究還是十分缺乏，本文通過(guò)對(duì)廣州天河路商圈發(fā)展各個(gè)時(shí)期的業(yè)態(tài)組合選擇的分析，對(duì)比亞洲地區(qū)其他知名商圈的業(yè)態(tài)組合，論述了國(guó)內(nèi)都市型商圈發(fā)展中可能存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出一些相關(guān)的改進(jìn)建議。 關(guān)鍵詞：都市型商圈；持續(xù)繁榮；業(yè)態(tài)組合1 都市型商圈業(yè)態(tài)組合及相關(guān)概念1.1 商圈及都市型商圈商圈又稱商勢(shì)圈, 通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心2、的營(yíng)運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍, 或者說(shuō)可能來(lái)店購(gòu)物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn)：第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間, 是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域；第二、商圈是一個(gè)具體的銷售空間, 同時(shí)又是一個(gè)具體的購(gòu)買空間, 而且, 這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出；第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購(gòu)買向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中的“ 場(chǎng)” 的“ 商業(yè)場(chǎng)” , 商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場(chǎng)中進(jìn)行 。都市型商圈就是指位于城市中心區(qū)的商圈，指的是在城市中心特定區(qū)域內(nèi),由商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚所形成而對(duì)周圍企業(yè)、消費(fèi)者所產(chǎn)生交互作用(包括輻射、吸引雙向活動(dòng)) 的一定空間范圍,這些商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)集聚的特定空間區(qū)域一般在城市的中3、心，或城市次級(jí)繁榮帶。1.2 零售業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合零售業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)，零售業(yè)一般分為餐飲食雜店、便利店、折扣店、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店等17種業(yè)態(tài)。通常情況下業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式關(guān)系密切，經(jīng)營(yíng)方式越是多樣化，業(yè)態(tài)就會(huì)隨之變換形態(tài)而呈多樣化。業(yè)態(tài)組合是指在特定區(qū)域內(nèi)，通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)方式的交叉組合，達(dá)到互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的方法，具體的說(shuō)就是多種業(yè)態(tài)在相關(guān)商業(yè)區(qū)域內(nèi)的取舍選擇，這個(gè)過(guò)程主要通過(guò)相關(guān)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性作用來(lái)達(dá)到最佳的商流，人流的效果，是商圈持續(xù)繁榮的核心要素。隨著上世紀(jì)90年代中后期中國(guó)進(jìn)入商貿(mào)流通業(yè)的大發(fā)展時(shí)期4、，中國(guó)各大城市中心區(qū)的現(xiàn)代商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，相關(guān)都市型商圈也借此良機(jī)飛速發(fā)展。僅以北京為例，現(xiàn)今北京市內(nèi)已經(jīng)成型的都市型商圈就有王府井、西單、前門、燕莎、公主墳、當(dāng)代、阜成門、中關(guān)村、CBD等十幾個(gè)，這在十幾年前是不可想象的繁榮景象，充分證明了現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)集中化的發(fā)展趨勢(shì)。同樣，伴隨著這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)注商圈繁榮因素的研究也開始不斷出現(xiàn)，但是令人遺憾的是現(xiàn)今大部分的研究?jī)H僅關(guān)注商圈的發(fā)展程度，商圈發(fā)展的影響因素和商圈重新整合的相關(guān)策略，較少有人去思考在什么樣的時(shí)期什么樣的業(yè)態(tài)組合對(duì)商圈長(zhǎng)期繁榮有最大的作用，也較少有人思考在都市型商圈發(fā)展的各個(gè)階段，促進(jìn)商圈繁榮的最優(yōu)業(yè)態(tài)組合是什么5、。這種情況一定程度上影響了前期研究成果的實(shí)踐價(jià)值，使得相當(dāng)一部分研究的實(shí)踐意義不足，難以對(duì)商圈的持續(xù)繁榮起到應(yīng)有的作用。2 廣州天河路商圈繁榮的業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)狀與分類廣州天河路商圈是廣州市新興的都市型商圈，和廣州另一個(gè)久享盛名的老商圈北京路商圈不同的是，天河路商圈是1996年后發(fā)展起來(lái)的，以大型購(gòu)物中心為標(biāo)志性建筑的現(xiàn)代新興商圈，是以大型復(fù)合式業(yè)態(tài)為主的商圈，是全國(guó)最密集的購(gòu)物中心聚集地 。就規(guī)模而言，天河路商圈已云集超過(guò)100多萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)也將在近年超越如上海徐家匯、北京西單等著名老牌商圈成為“中國(guó)第一商圈”。從天河路上縱覽，路北依次為廣州市購(gòu)書中心、維多利亞廣場(chǎng)、天河體育中心、太古匯廣6、場(chǎng)，路南則有中怡時(shí)尚中心、天河城購(gòu)物中心、宏城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)等一系列大型百貨、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。往東延伸，有廣州電腦城、百腦匯廣場(chǎng)、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、摩登百貨等專業(yè)店專賣店業(yè)態(tài)，后街則是特色餐飲的版塊，其相鄰的體育路特色餐飲一條街完整的補(bǔ)全了整個(gè)天河路商圈的所需的相關(guān)業(yè)態(tài)組合，很好的聚集了商流、人流，為商圈的持續(xù)繁榮做出了很大的貢獻(xiàn)。而從相關(guān)渠道所獲得信息得知，天河路商圈的幾大核心購(gòu)物中心如天河城購(gòu)物中心的人流量平均保持在每天40萬(wàn)人次左右，正佳廣場(chǎng)的人流量也保持在10-20萬(wàn)人次之間，其他如太古匯廣場(chǎng)，維多利亞廣場(chǎng)，天河娛樂(lè)廣場(chǎng)每日的人流量都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，這說(shuō)明商圈的聚集效應(yīng)開始顯現(xiàn)。業(yè)7、內(nèi)人士預(yù)計(jì)，除了5大購(gòu)物中心的聚集效應(yīng)和地鐵3號(hào)線的開通，在建幾棟甲級(jí)寫字樓投入使用又將吸引大量白領(lǐng)，2010年亞運(yùn)會(huì)之前整個(gè)天河路商圈的固定消費(fèi)人群將超過(guò)50萬(wàn)，將邁入商圈發(fā)展的新階段。而在整個(gè)天河路商圈的發(fā)展過(guò)程中，一直通過(guò)相關(guān)也太組合的優(yōu)化保證了商圈的穩(wěn)定持續(xù)繁榮，1996年天河路最先修建的是廣州市購(gòu)書中心，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上修建了天河城購(gòu)物中心和后街的特色食街版塊，初步實(shí)現(xiàn)了聚集人氣的業(yè)態(tài)組合，使天河路初步成為人氣聚集之地；進(jìn)入21世紀(jì)之后，在之前的天河路沿線上興建了維多利亞廣場(chǎng)、天河體育中心、太古匯廣場(chǎng)，中怡時(shí)尚中心、天河城購(gòu)物中心、宏城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)，并同石牌橋沿線的廣州電腦城、百腦8、匯廣場(chǎng)、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、摩登百貨，華億百貨等連成一片，三片繁華的商業(yè)區(qū)域連成一體之后，天河路商圈正式形成。而且在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，天河路商圈的商業(yè)凝聚力日強(qiáng)，客流日漸增加，一直都呈現(xiàn)出一個(gè)持續(xù)繁榮的景象，這其中，良好的業(yè)態(tài)組合起了很大的作用。表1 天河路商圈業(yè)態(tài)分類表 資料來(lái)源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所由表1從人流商流的角度分析，天河路商圈的業(yè)態(tài)組合對(duì)人流商流的聚集是相當(dāng)有效的，在這里購(gòu)物有5大購(gòu)物中心，4大百貨商城，而吉之島、百佳、好又多超市的存在又滿足了固定消費(fèi)群的需要，餐飲業(yè)態(tài)的存在則為外來(lái)購(gòu)物休閑和往來(lái)專業(yè)店的人流提供了逗留的條件。整個(gè)商圈實(shí)現(xiàn)了人流商流繞商圈流動(dòng)的循環(huán)，有效9、的保持了商圈的持續(xù)繁榮，體現(xiàn)了良好的業(yè)態(tài)組合對(duì)商圈繁榮的促進(jìn)作用。3 天河路商圈業(yè)態(tài)組合的特點(diǎn)及比較3.1 亞洲主要的商圈及業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)我們?cè)趤喼薹秶鷥?nèi)做一個(gè)商圈業(yè)態(tài)的比較以發(fā)現(xiàn)天河路商圈業(yè)態(tài)組合可能存在的問(wèn)題和其下一步發(fā)展的方向，我們選擇上海南京路商圈、北京王府井商圈、香港銅鑼灣商圈、日本東京銀座商圈、和新加坡烏節(jié)路商圈作為標(biāo)桿進(jìn)行比較，考察下列商圈的相關(guān)業(yè)態(tài)組合和繁榮情況說(shuō)明其在業(yè)態(tài)組合選擇上的亮點(diǎn)。當(dāng)前亞洲主要的商圈在業(yè)態(tài)組合的設(shè)計(jì)上一般有兩種典型的類型：3.1.1 傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)組合城市的老商業(yè)街步行街發(fā)展起來(lái)的傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)組合，因?yàn)槔吓粕倘υ谏虡I(yè)經(jīng)營(yíng)上的局限性，使得很大一部分老舊的10、業(yè)態(tài)組合依舊存在，同時(shí)為提升商圈檔次，這類商圈一方面引入商業(yè)新業(yè)態(tài)如大型購(gòu)物中心，一方面下大力氣改革原有的業(yè)態(tài)，提升原有主力店，主要業(yè)態(tài)的規(guī)模水平。這種情況使得這類商圈呈現(xiàn)出一種古典業(yè)態(tài)和現(xiàn)代業(yè)態(tài)并存，兩者之間相互促進(jìn)，相互競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，同時(shí)還使這類商圈保持了許多獨(dú)具一格的文化歷史風(fēng)情，增加了商圈的文化歷史價(jià)值。在以上的范例中上海南京路商圈，北京王府井商圈和東京銀座商圈都是屬于這種類型的商圈。 3.1.2 新興商圈的業(yè)態(tài)組合 另一種主要商圈的業(yè)態(tài)組合就是如香港銅鑼灣、新家坡烏節(jié)路商圈一類新興商圈的業(yè)態(tài)組合。這類商圈由于之前的老業(yè)態(tài)不多或者改造的較為徹底，相關(guān)業(yè)態(tài)的淘汰變更快，使得這些商圈的現(xiàn)代業(yè)11、態(tài)如大型購(gòu)物中心和體驗(yàn)館的比重較高，業(yè)態(tài)種類也比較集中，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的痕跡較濃，像香港銅鑼灣商圈基本上全部由購(gòu)物中心，購(gòu)物廣場(chǎng)，精品百貨和高級(jí)酒店組成；明顯不同于東京銀座這樣的在商圈中心保有文具中心，木村屋本店面包坊和東京鳩居堂文化坊等古典特色業(yè)態(tài)的商圈。這種類型商圈的另一個(gè)重要的范例就是新加坡烏節(jié)路商圈，烏節(jié)路商圈經(jīng)過(guò)徹底改造后以義安城購(gòu)物中心、先得坊購(gòu)物中心、百麗宮時(shí)尚中心為核心，輔以新達(dá)城、DFS免稅店、Delfiorchard、Fareastplaza等精品業(yè)態(tài)，使之充滿現(xiàn)代新興商圈的華麗氣息，很準(zhǔn)確的演繹了現(xiàn)代商業(yè)中心的高級(jí)業(yè)態(tài)組合的效力。3.2 天河商圈與兩種典型商圈業(yè)態(tài)組合的比較12、從當(dāng)前兩種類型商圈的繁榮程度來(lái)說(shuō)，很難說(shuō)那種商圈的業(yè)態(tài)組合更有效。實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，兩種類型的商圈業(yè)態(tài)組合都使本商圈達(dá)到了持續(xù)繁榮的目的，可說(shuō)各有所長(zhǎng)，但不失比較意義，我們現(xiàn)在就將廣州天河路商圈業(yè)態(tài)組合和以上兩種典型商圈業(yè)態(tài)組合進(jìn)行一個(gè)橫向比較，以發(fā)現(xiàn)天河路商圈在業(yè)態(tài)組合上的特點(diǎn)和可能存在的問(wèn)題。表2 廣州天河路與傳統(tǒng)商圈業(yè)態(tài)組合比較資料來(lái)源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所從表2我們可以看出同傳統(tǒng)商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)組合相比，廣州天河路商圈主要在專業(yè)（賣）店和其他兩項(xiàng)業(yè)態(tài)和其他商圈有比較大的不同，傳統(tǒng)商圈由于一般在老牌商業(yè)街上改建，一般都保留一些與當(dāng)?shù)匚幕瘹v史相關(guān)的業(yè)態(tài)，如東京銀座的數(shù)量巨大的劇院、畫廊，上海南13、京路上的盛錫福鞋帽商店、上海市絲綢進(jìn)出口公司、上海民族樂(lè)器廠門市部，最典型的是北京王府井商圈，街內(nèi)有同陛和鞋店、新世界絲綢店、百草參茸藥店、碧春茶葉店、汲古閣文物店等百年老店。這類百年老店和新建現(xiàn)代業(yè)態(tài)相輔相成，實(shí)現(xiàn)了很好的持續(xù)吸引力，這是廣州天河路商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合所不能達(dá)到的效果。另一方面，對(duì)比廣州天河路商圈專業(yè)店和專賣店業(yè)態(tài)同其他傳統(tǒng)商圈的區(qū)別。我們可以發(fā)現(xiàn)天河路商圈的主要專業(yè)業(yè)態(tài)就是專業(yè)店大連鎖，如百腦匯、頤高數(shù)碼、國(guó)美、蘇寧，這種業(yè)態(tài)組合方式雖然同天河路的其他購(gòu)物中心，百貨商城相得益彰，但是同其他傳統(tǒng)商圈相比就存在業(yè)態(tài)組合缺乏特色，相對(duì)單一，比較難以滿足那些有特種需求的消費(fèi)者。如我們14、從上表可以看出東京銀座中心區(qū)存有伊東屋文具中心、鳩居堂文化館、華盛頓本店皮鞋專業(yè)店。南京路和王府井也保存了上海市時(shí)裝公司、上海老鳳祥銀樓、工藝美術(shù)大廈、新中國(guó)兒童用品商店等極具特色的專營(yíng)店，這些特色專業(yè)業(yè)態(tài)極好的補(bǔ)充了商圈的業(yè)態(tài)組合，將組合效率的放大效應(yīng)很好的表現(xiàn)出來(lái)，為商圈聚集了新的人流商流，是傳統(tǒng)商圈持續(xù)繁榮的重要因素。從這一點(diǎn)出發(fā)，我們比較發(fā)現(xiàn)廣州天河路商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合存在不夠豐富的問(wèn)題。相對(duì)于傳統(tǒng)商圈，廣州天河路商圈同以新加坡烏節(jié)路，香港銅鑼灣為代表的新興商圈有更多的共同點(diǎn)：表3 廣州天河商圈與新興商圈業(yè)態(tài)組合比較資料來(lái)源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所新興商圈的主要特點(diǎn)是購(gòu)物中心和傳統(tǒng)百15、貨商城的集中化，這方面廣州天河城、香港銅鑼灣、和新家坡烏節(jié)路都是相同的。從上表分析得知，上述商圈主要的業(yè)態(tài)組合的不同點(diǎn)集中在以下方面：首先，同其他兩個(gè)商圈相比，天河路商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)顯得相當(dāng)?shù)膯我唬鐬豕?jié)路上有烏節(jié)翡翠，烏節(jié)坊等經(jīng)營(yíng)文化生活用品。銅鑼灣除了Fortress和百老匯專營(yíng)電器外，還有香港DHC專賣店、香港ROLEX專賣店專營(yíng)化妝品和手表。這些都提升了當(dāng)?shù)厣倘Φ南M(fèi)層級(jí)，為消費(fèi)者提供更多的購(gòu)物選擇，為商圈的持續(xù)繁榮作出了貢獻(xiàn)。相比之下，天河路商圈在促進(jìn)商圈業(yè)態(tài)豐富上所做的努力，稍顯不足。其次，在其他配套業(yè)態(tài)方面，天河城商圈現(xiàn)在所具備的業(yè)態(tài)，顯得消費(fèi)檔次不足，同新加坡烏節(jié)路和香港銅鑼灣16、相比，天河路商圈的大型酒店不夠集聚，數(shù)量不多；另外，另兩大商圈的其他輔助業(yè)態(tài)主要是經(jīng)營(yíng)特色商品如烏節(jié)達(dá)爾菲、渣甸坊露天市場(chǎng)、名店廊，而天河路商圈則是超市或中檔服飾，兩相比較高下立判，這是天河路商圈需要迅速改善的地方。最后，在新興業(yè)態(tài)組合中完全相同的部分，現(xiàn)代購(gòu)物中心和百貨商城上，天河路商圈在總的數(shù)量和經(jīng)營(yíng)面積的規(guī)模上不處劣勢(shì)，但是在精品業(yè)態(tài)的水平和國(guó)際著名奢侈品專賣店的數(shù)量上就要略為遜色，香港和新加坡作為傳統(tǒng)的購(gòu)物天堂，在購(gòu)物業(yè)態(tài)水平和奢侈品消費(fèi)能力上要比國(guó)內(nèi)商圈稍高，新興的國(guó)內(nèi)商圈和國(guó)內(nèi)商業(yè)流通企業(yè)要提升發(fā)展水平，迎頭趕上才能保證商圈的持續(xù)繁榮，在都市型商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。4 天河路商17、圈業(yè)態(tài)組合改進(jìn)策略通過(guò)以上分析，我們可以得知天河路商圈作為國(guó)內(nèi)新興商圈的代表，發(fā)展迅速，人流商流的聚集能力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)十分繁榮，是國(guó)內(nèi)排名前列的優(yōu)秀都市型商圈；但是對(duì)比亞洲其他知名商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合后，我們發(fā)現(xiàn)在這種繁榮景象的背后，天河路商圈在業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)上也存在一些不足，可能影響商圈持續(xù)繁榮。為保證廣州天河路商圈的持續(xù)繁榮，為廣東商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展做出與其地位相稱的貢獻(xiàn)，我們需要對(duì)天河路商圈已存在的不足采取相關(guān)的解決策略：（1）天河路商圈可以考慮引進(jìn)部分和當(dāng)?shù)貧v史文化相關(guān)的業(yè)態(tài)，廣州作為千年商都具有歷史氣息的悠久企業(yè)為數(shù)不少，但是其經(jīng)營(yíng)主力店很少在核心商圈出現(xiàn)，影響了商圈的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，另外，天河18、路商圈的購(gòu)物業(yè)態(tài)占絕對(duì)多數(shù)，文化商品設(shè)施相對(duì)不足，需考慮更多的如劇院，畫廊之類的專業(yè)文化業(yè)態(tài)，提升商圈的文化品位。（2）針對(duì)天河路商圈專業(yè)店業(yè)態(tài)過(guò)于單一的問(wèn)題，之后的天河路商圈的業(yè)態(tài)組合建設(shè)應(yīng)當(dāng)考慮引進(jìn)更多類型的專業(yè)店，如專營(yíng)文化用品、特定服裝用品、化妝品、工藝用品的專業(yè)店，這些專業(yè)業(yè)態(tài)的引入，可以很好的吸引不同階層和來(lái)源的消費(fèi)者，擴(kuò)大商圈在不同消費(fèi)者心目中的影響力，是商圈持續(xù)繁榮的重要條件。（3）廣州天河路商圈的輔助性其他業(yè)態(tài)檔次不足，過(guò)于單一，雖然我們不能像其他國(guó)內(nèi)商圈一樣，商圈核心保存有特色百年老店，但是可以以香港、新加坡為標(biāo)杠，為特色商品如民族產(chǎn)品，特色工業(yè)品創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)條件，在輔助業(yè)態(tài)的豐富化方面做出足夠的努力，這樣的業(yè)態(tài)將是商圈在高速發(fā)展期后，仍然能長(zhǎng)久不衰的重要依據(jù)。 (4)在現(xiàn)代新興商圈的主體，大型購(gòu)物中心、現(xiàn)代百貨、和酒店業(yè)上天河路商圈還存在著如購(gòu)物中心特點(diǎn)不鮮明，百貨商城水平良莠不齊，酒店數(shù)量和檔次不夠的問(wèn)題，這些問(wèn)題都要在商圈的發(fā)展過(guò)程中采取大量的工作中一一克服，才能使天河路商圈業(yè)態(tài)組合日趨完善，有力的保證商圈持續(xù)繁榮。