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1、商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽知識(shí)點(diǎn)購物中心工程與物業(yè)管理實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)類）一、概論1. 購物中心的管理特征三權(quán)分離，集中管理；分散經(jīng)營，統(tǒng)一運(yùn)作。在所有者（業(yè)主）、經(jīng)營者（商戶）、管理者(商業(yè)管理公司)三權(quán)分離的基礎(chǔ)上，眾多經(jīng)營者在同一場(chǎng)所開展經(jīng)營活動(dòng)，必須由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營；同時(shí)，眾多商家在分散經(jīng)營的前提下，購物中心整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運(yùn)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一物業(yè)管理等方面，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營平臺(tái)之下，各自展開經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多贏目標(biāo)。由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理重要性認(rèn)識(shí)不足，一些剛開始做商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商認(rèn)為，購物中心的管理就2、是物業(yè)管理，只要配備了高質(zhì)素的物業(yè)管理人員，做好物業(yè)管理，購物中心的營運(yùn)能得到保障， 這是錯(cuò)誤的看法。物業(yè)管理所負(fù)責(zé)的工作是針對(duì)購物中心的“硬件”進(jìn)行管理，以維護(hù)項(xiàng)目設(shè)施、做好環(huán)境和安全等方面工作為主的，保證購物中心內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)；而購物中心是具有經(jīng)營性、盈利性的場(chǎng)所，商業(yè)管理是在保證商業(yè)物業(yè)“硬件”正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)針對(duì)“軟件”進(jìn)行管理，重點(diǎn)工作是根據(jù)功能定位引進(jìn)商家，根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整商業(yè)物業(yè)整體的經(jīng)營策略，協(xié)調(diào)各方面的經(jīng)營關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、供求關(guān)系，以及制定商業(yè)綜合體的宣傳推廣策略，這種職責(zé)是大多物業(yè)管理公司所難以勝任的。2.購物中心物業(yè)管理的基本特點(diǎn)及其根本任務(wù)2.1顧客流量大3、購物中心進(jìn)出人員雜， 客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。由于體量較大，在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢，安全管理應(yīng)特別慎重。2.2服務(wù)要求高購物中心是一種相對(duì)高檔的消費(fèi)場(chǎng)所，顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商業(yè)綜合體物業(yè)管理服務(wù)的根本原則1) 管理點(diǎn)分散出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。2) 營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)顧客到商業(yè)綜合體購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有4、利于商業(yè)綜合體的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商業(yè)綜合體經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。3) 車輛管理難度大來商業(yè)綜合體的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商業(yè)綜合體周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。商業(yè)工程管理概論1. 商業(yè)工程管理的概念及范圍商業(yè)工程管理是以商業(yè)物業(yè)為基礎(chǔ)載體，通過商業(yè)管理組織進(jìn)行的多功能技術(shù)與經(jīng)濟(jì)一體化的活動(dòng)。具體來說就是指對(duì)建筑體及配套設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造。本書所說的商業(yè)物業(yè)專指其典型形態(tài)購物中心，有時(shí)涉及到以購物中心為主體的包括步行街。5、因此，這里的商業(yè)工程管理，可以狹義理解為購物中心的工程管理，它與購物中心的物業(yè)管理一樣，是商業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作。在許多時(shí)候，購物中心的物業(yè)管理與工程管理經(jīng)常統(tǒng)稱為物業(yè)管理。 由于商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)工程管理作為商業(yè)管理的內(nèi)涵部分，越來越凸現(xiàn)了其在公共服務(wù)中的直觀引導(dǎo)作用，作為商業(yè)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和價(jià)值鏈條，商業(yè)工程管理已成為實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。商業(yè)工程管理在滿足商業(yè)經(jīng)營需求及后期管理上所涵蓋的范圍基本有如下：（1）商業(yè)工程的前期介入與接管（2）商業(yè)工程的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營管理。（3）商業(yè)工程的技術(shù)管理。2. 商業(yè)工程管理的特點(diǎn)購物中心高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理6、手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)，其主要內(nèi)容與其他性質(zhì)樓宇如辦公樓、公寓相似，方式卻不同。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具必須保證長(zhǎng)時(shí)間安全運(yùn)行，因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主和客戶提供方便及不間斷服務(wù)。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)。商業(yè)工程管理具有如下的特點(diǎn)：（1）形象性完善的建筑和設(shè)備設(shè)施功能與優(yōu)秀的工程管理相結(jié)合，外在的商業(yè)氣氛與形象和舒適性均始于完善的建7、筑和設(shè)備設(shè)施功能，其可以提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。（2）多樣性針對(duì)不同類型的業(yè)態(tài)、不同層次的消費(fèi)人群，所管理的商業(yè)建筑和設(shè)備要滿足不同客戶群體的需求。（3）復(fù)雜性 大型購物中心高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等系統(tǒng)大都互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，由計(jì)算機(jī)控制管理，決定了其管理的復(fù)雜性。（4）不間斷性購物中心開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，人流高度密集 ，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具、照明系統(tǒng)分必須保證長(zhǎng)時(shí)間安全運(yùn)行，為業(yè)主和客戶提供方便及不間斷的服務(wù)。有的購物中心還有24小時(shí)不間斷營業(yè)的業(yè)態(tài)，各種設(shè)施設(shè)備也需要不間斷服務(wù)。即使閉店期間，還要保持必要的水電供應(yīng)。（5）服務(wù)性商業(yè)工程管理本質(zhì)就是服8、務(wù)，就是為了改善商業(yè)樓宇使用條件，提高使用水準(zhǔn)的基礎(chǔ)工程，為購物中心營造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的經(jīng)營環(huán)境，既要服務(wù)好商家客戶、又要服務(wù)好消費(fèi)客戶，同時(shí)又要服務(wù)好其他利益共同體。3. 工程管理在商業(yè)管理中的地位與作用（1）工程管理是商業(yè)管理的基礎(chǔ)和保證。購物中心的工程管理，不但通過優(yōu)美的建筑環(huán)境和環(huán)境氛圍提供商業(yè)活動(dòng)的基礎(chǔ)，而且通過提供先進(jìn)的空調(diào)設(shè)備設(shè)施及其他設(shè)備為業(yè)主和顧客提供了舒適、安全的購物條件及服務(wù)保障。消防報(bào)警和監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)作是安防管理的基礎(chǔ)；消防和監(jiān)控系統(tǒng)可以在第一時(shí)間內(nèi)傳輸信息，盡早發(fā)現(xiàn)火警和其他異常情況，以便采取應(yīng)急措施避免不應(yīng)有的損失。（2）通過建立和完善商業(yè)工程科9、學(xué)管理體系，提升了商業(yè)管理檔次，突出管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性和差異性。形成例會(huì)制度商業(yè)工程研討會(huì)、各地人員定期集中與不定期分散相結(jié)合的設(shè)備安全檢查制、統(tǒng)一模式管理的建筑和設(shè)備維修投標(biāo)制等方法和內(nèi)容，推動(dòng)了商業(yè)工程管理向科學(xué)化管理快速發(fā)展和前進(jìn)。（3）通過完善和加強(qiáng)工程設(shè)備綜合管理，提高了工程設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理效果，奠定了商業(yè)物業(yè)的保值與增值的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。通過科學(xué)的方法實(shí)施建筑和設(shè)備設(shè)施的綜合管理，延長(zhǎng)建筑和設(shè)備自然壽命，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值，當(dāng)建筑和設(shè)備的自然壽命超過了折舊年限，但又在其技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命年限之內(nèi)時(shí)，就實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值。4. 商業(yè)工程管理的主要目標(biāo)及任務(wù)商業(yè)工程管理的主要目標(biāo) 商業(yè)工程管理的總體10、目標(biāo)就是保障大型購物中心的所有建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；正確使用和維護(hù)設(shè)備設(shè)施，滿足使用功能，最大限度地發(fā)揮其綜合效益，達(dá)到安全、高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。（1）保障建筑和設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行商業(yè)工程安全管理工作要做到“一個(gè)核心，兩個(gè)堅(jiān)持”。即：安全運(yùn)行保障是商業(yè)工程管理的核心工作。堅(jiān)持嚴(yán)格的設(shè)備設(shè)施管理制度，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)管理工作。對(duì)于商業(yè)工程設(shè)備管理來說，“安全”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即完善的設(shè)備設(shè)施管理制度、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備技術(shù)管理工作。在管理制度上通過制定具體的運(yùn)行操作規(guī)程及管理制度，保證設(shè)備無故障安全運(yùn)行；技術(shù)管理工作主要是指建筑和設(shè)備的運(yùn)行操作、保養(yǎng)、維修應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定和規(guī)程實(shí)施，確保安全運(yùn)11、行。維修質(zhì)量應(yīng)達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑和設(shè)備無故障可靠運(yùn)行。（2）保持建筑和設(shè)備設(shè)施高效完好通過一系列的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織與綜合管理措施，在正確使用、精心維護(hù)、科學(xué)檢修的狀態(tài)下保持建筑和設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，完好率達(dá)到規(guī)定要求，設(shè)備輸出功率與能源消耗達(dá)到設(shè)計(jì)要求或規(guī)定。（3）追求建筑和設(shè)備壽命周期的最經(jīng)濟(jì)費(fèi)用追求建筑和設(shè)備壽命周期的最經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，獲得良好的投資效益是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備管理共同的總體目標(biāo)。對(duì)于大型購物中心來說，智能建筑的功能定位，確定了建筑和設(shè)備購置項(xiàng)目及投資額。前期投資費(fèi)用的合理性、經(jīng)濟(jì)性則由其策劃、論證、決策的定位所確定的。使用壽命維持費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性，是在購物中心的發(fā)揮功能，科12、學(xué)運(yùn)行維護(hù)和管理的基礎(chǔ)上由商業(yè)工程管理者來達(dá)到的。由于建筑和設(shè)備使用壽命期占整個(gè)壽命期大部分時(shí)間，其使用壽命周期費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性對(duì)整個(gè)壽命期費(fèi)用的影響極為顯著，所以衡量購物中心的投資效益，應(yīng)從建筑和設(shè)備規(guī)劃購置費(fèi)和使用維持費(fèi)這兩部分進(jìn)行分析。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，智能建筑使用維持費(fèi)大約是規(guī)劃購置費(fèi)的25倍左右。由此看來優(yōu)秀的商業(yè)工程管理可使建筑和設(shè)備壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)，并獲得良好的投資效益。建筑和設(shè)備設(shè)施的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理是實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理保值、增值的重要組成部分。商業(yè)工程管理的主要任務(wù)（1）加強(qiáng)和完善建筑和設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行體系 由于大型購物中心是由多種不同的業(yè)態(tài)、功能及商圈構(gòu)成的互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群13、體，設(shè)備的互動(dòng)、集約程度也非常高，這些設(shè)備設(shè)施既具有單一的使用功能，又具備聯(lián)動(dòng)的集約效果，既具有先進(jìn)的智能化程度，又具有因高新技術(shù)高度集約而成的簡(jiǎn)單操作程序。由此來看智能化設(shè)備操作的簡(jiǎn)單化，恰恰是由于具備了高科技的結(jié)果所致，要保障大型購物中心的正常運(yùn)行，不單要嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備的操作規(guī)程，更要加強(qiáng)和完善設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的科學(xué)性、安全性、經(jīng)濟(jì)性體系的建設(shè)與管理，通過以完善大型購物中心智能建筑設(shè)備為核心的管理規(guī)章、操作規(guī)程、維修程序、維修計(jì)劃及資源整合等內(nèi)容，建立商業(yè)工程設(shè)備管理環(huán)鏈，這些重要的管理環(huán)鏈構(gòu)成了商業(yè)管理工程質(zhì)量保證體系。（2）滿足商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，為商業(yè)活動(dòng)提供完善的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境和氛圍，以高14、效優(yōu)質(zhì)，低耗降排，安全正常的運(yùn)行質(zhì)量提供最佳的服務(wù)。保障建筑和設(shè)備的正常運(yùn)行，是建立在完善的、規(guī)范的維修保養(yǎng)管理體制及對(duì)設(shè)備維修計(jì)劃正確執(zhí)行的結(jié)果。商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)1. 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的原則商業(yè)工程管理在商業(yè)項(xiàng)目快速發(fā)展的過程中，通過幾年來的商業(yè)項(xiàng)目接管、運(yùn)營，經(jīng)過不斷的探索、積累、進(jìn)一步深化了商業(yè)工程管理理念，在走出去，請(qǐng)進(jìn)來，學(xué)習(xí)國際國內(nèi)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷拓展和加深商業(yè)工程管理道路，并根據(jù)商業(yè)管理的特點(diǎn)總結(jié)出了一套適應(yīng)商業(yè)發(fā)展模式的工程管理方法。商業(yè)工程管理在設(shè)備設(shè)施維修管理主要有以下方面： （1）計(jì)劃預(yù)修與事后修理相結(jié)合對(duì)商業(yè)工程中所處地位比較重要的設(shè)備實(shí)行15、計(jì)劃預(yù)修（如；制冷機(jī)組、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)主機(jī)等）而對(duì)一般設(shè)備實(shí)行事后修理或按設(shè)備使用狀況進(jìn)行修理。（2）合理確定修理周期及設(shè)備維修類型根據(jù)商業(yè)工程設(shè)備在不同的商業(yè)環(huán)境，即運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行中的具體情況制定設(shè)備維修周期及設(shè)備維修類型。例如，供變電站的維護(hù)周期按供電局的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建筑物的防雷避雷按政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，而對(duì)于運(yùn)行條件惡劣的廚房排煙機(jī)和煙道，則根據(jù)設(shè)備安裝的不同位置，運(yùn)行的不同環(huán)境和負(fù)荷，制定不同的清洗維修周期。科學(xué)地制定維修周期和維修類型，使修理周期和設(shè)備狀態(tài)更符合實(shí)際情況，有效地延長(zhǎng)了設(shè)備的使用壽命和提高設(shè)備設(shè)施的安全狀況。2. 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的主要目標(biāo)根據(jù)商業(yè)工程設(shè)備的使用功16、能、運(yùn)行特點(diǎn)及設(shè)備運(yùn)行的安全要求，制定不同的維修項(xiàng)目及相關(guān)的維修保養(yǎng)內(nèi)容。例如：對(duì)于類似電梯、鍋爐、煤氣、供電、消防等特殊行業(yè)的設(shè)備維修，一定要按政府或有關(guān)的規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，維修保養(yǎng)的方式采用行業(yè)委托式、廠家委托式等，維修保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)則按相關(guān)行業(yè)的工程標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。通過對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)設(shè)備設(shè)施的綜合管理要求，采取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、工藝正確的科學(xué)維修管理模式，進(jìn)行技術(shù)維護(hù)和技術(shù)改造，保障設(shè)備設(shè)施高效率、低消耗、長(zhǎng)周期、安全正常運(yùn)行。 3. 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的主要方針建立以操作工、維修工巡檢保修為基礎(chǔ)的設(shè)備維修制，實(shí)行重點(diǎn)設(shè)備專門（專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng)）管理，大型設(shè)17、備定點(diǎn)維修（生產(chǎn)廠家進(jìn)行維修保養(yǎng)），日常維護(hù)與計(jì)劃檢修相結(jié)合，定期檢測(cè)與抽檢相結(jié)合，做好維修記錄和資料的統(tǒng)計(jì)及分析，保證設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作科學(xué)、有序開展 。4. 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的主要任務(wù)（1）選擇科學(xué)的設(shè)備維修方式，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施維修方式逐步向狀態(tài)維修方式發(fā)展；（2）提高維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施的可靠性、安全性和適用性；（3）通過維修保養(yǎng)提高設(shè)備綜合效率和降低設(shè)備全壽命周期費(fèi)用；商業(yè)工程能源管理1. 能源管理的基本概念商業(yè)管理中的能源包括水、電、氣、暖等，一般能源成本占總管理成本的20左右，加大對(duì)能源的重視和管理，除采用新技術(shù)、新設(shè)備之外還要在管理上下功夫，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理與技術(shù)管理相結(jié)合的節(jié)能18、降耗的能源管理過程。2. 能源管理的基本要求（1）通過能源計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、定額管理，實(shí)施對(duì)能源使用的輸送、貯存、運(yùn)行等環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，減少能源損耗率，提高合理使用率。（2）采用節(jié)能的工藝和技術(shù)裝備，提高購物中心運(yùn)行過程和設(shè)備的使用能效率等，從技術(shù)措施上全面加強(qiáng)能源管理，實(shí)現(xiàn)能源的科學(xué)使用方法。（3）通過有組織的系列學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，提高商業(yè)管理環(huán)境和人員素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)工程人員進(jìn)行環(huán)境意識(shí)保護(hù)和綜合素質(zhì)培訓(xùn)，加強(qiáng)能源管理組織的制度建設(shè)和組織建設(shè)，完善和提高工程能源管理的整體水平。3. 能源管理的目標(biāo)（1）通過提高能源利用率的途徑提高經(jīng)濟(jì)效益。能源管理是完善設(shè)備設(shè)施或用戶的使用效果，促進(jìn)能源利用率的提高，以最19、少的能源消耗，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。即通過提高能源利用率的途徑來提高經(jīng)濟(jì)效益。（2）通過行政管理方法實(shí)行有效的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境管理的平衡能源的行政管理是為達(dá)到一定的能源經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會(huì)目標(biāo)，通過計(jì)劃、組織、監(jiān)督與控制等方法，充分有效利用能源的管理活動(dòng)。能源管理的目標(biāo)是合理利用能源，提高能源利用效率，充分利用商品價(jià)值觀念，運(yùn)用商品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值杠桿，采用行政管理的手段和方法，保證社會(huì)秩序、經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)、穩(wěn)定、和諧、快速發(fā)展。商業(yè)工程合格供應(yīng)商管理1. 供方范圍商業(yè)管理公司日常運(yùn)營涉及的供方包括(不限于)：（1）物料供方物料供方，包括各類物料供應(yīng)商、機(jī)具(器材) 供應(yīng)商、防護(hù)用品供應(yīng)商、辦公用品供應(yīng)商、日常耗20、材供應(yīng)商等。（2）服務(wù)供方服務(wù)供方，如市場(chǎng)調(diào)查公司、廣告發(fā)布公司、清潔保潔公司、外墻清洗公司、綠化養(yǎng)護(hù)公司、綠化租擺公司、垃圾清運(yùn)公司、中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)公司、電梯維護(hù)保養(yǎng)公司、水處理公司、“四害”消殺服務(wù)公司、智能安防系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司、建筑消防設(shè)施功能檢測(cè)維修保養(yǎng)公司、生活水箱清洗單位、排水系統(tǒng)清掏公司、工程施工維護(hù)公司、柴油發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)單位、供配電高壓檢測(cè)單位、防雷裝置檢測(cè)單位、辦公設(shè)備維修公司等。2. 合格供方的日常管理（1）供方在物料供應(yīng)或提供服務(wù)的過程中，使用部門和業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題或服務(wù)不能滿足要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)督促供方進(jìn)行改進(jìn)，必要時(shí)應(yīng)以書面的糾正預(yù)防措施報(bào)告的形式向供方21、提出改進(jìn)要求。（2）對(duì)整改效果不能達(dá)到公司要求的供方，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，取消其合格供方資格。采購管理1. 招投標(biāo)申請(qǐng)招投標(biāo)前一個(gè)月形成招投標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括：招標(biāo)原因、招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評(píng)審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、評(píng)標(biāo)時(shí)間、合同簽訂時(shí)間、履約時(shí)間等,報(bào)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理簽批。2. 招標(biāo)小組的組成 每個(gè)招標(biāo)（采購）項(xiàng)目在招標(biāo)前，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)組織成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于5人。集團(tuán)商管公司相關(guān)部門人員、各地商管公司總經(jīng)理、分管副總、業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、行政部經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總或經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全程參與招標(biāo)工作。資本性支出管理資本性支出管理概念商業(yè)物業(yè)費(fèi)法定支出項(xiàng)目中不含的項(xiàng)目，如：設(shè)施設(shè)備的大、中修項(xiàng)目；設(shè)施設(shè)備的更新改造項(xiàng)目；物業(yè)功能變更與完善；節(jié)能等技改項(xiàng)目、廣告位改造等。資本性支出所涉及的是持有物業(yè)的大中修或者為物業(yè)品質(zhì)提升進(jìn)行的各種資本支出項(xiàng)目，這些項(xiàng)目實(shí)施的必要性及各資金的來源是商業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)繼續(xù)解決的問題。物業(yè)費(fèi)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這些支出需求，住宅物業(yè)采用大修維修基金的方式來解決.對(duì)于持有性商業(yè)物業(yè)，國際上比較通行的作法是由業(yè)主以資本性支出的形式撥付資金解決這個(gè)問題。第 11 頁 共 11 頁