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1、DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 23購物中心是近五年來在國內(nèi)開始興起的一種商業(yè)物業(yè)開發(fā)形式，時(shí)間雖短，但發(fā)展迅猛。本文主要以國內(nèi)最普遍的中型購物中心開發(fā)模式為例。從選址、調(diào)研、定位、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣以及經(jīng)營管理等方面系統(tǒng)講述購物中心的開發(fā)流程。吳傳鯤購物中心三種最具市場(chǎng)活力的商業(yè)物業(yè)之一如前文所述，購物中心按照經(jīng)營規(guī)模及商業(yè)輻射范圍可分為小型、中型、大型、超大型以及超級(jí)型五類。在國內(nèi)各大中城市，以中型商業(yè)購物中心的開發(fā)最具代表性，成為國內(nèi)購物中心開發(fā)的主流形式，鑒于此，本文重點(diǎn)闡述該類購物中心的開發(fā)操作流程。如圖（圖 1）所示，中2、型購物中心的開發(fā)大體上分為選址、調(diào)研、定位、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)準(zhǔn)備（融資）、營銷推廣以及經(jīng)營管理七個(gè)階段，這些內(nèi)容是購物中心開發(fā)階段中必不可少的，投資商應(yīng)最大限度按照以上順序推進(jìn)各項(xiàng)工作，過大限度的調(diào)整以上工作順序會(huì)導(dǎo)致決策失誤甚至失敗。下面將分別闡述各個(gè)開發(fā)階段的操作要點(diǎn)：一、項(xiàng)目選址中型商業(yè)購物中心一般指出租面積平均為 1.3 萬平方米，入住商戶 2 0-1 0 0 家，商圈半徑在 3 0 分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約 5 0 0 輛。這種規(guī)模的商業(yè)夠中心的選址必須考慮目標(biāo)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、在城市商業(yè)圈的地位、交通狀況以及商業(yè)輻射地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)水平及消費(fèi)心理3、，同時(shí)，專業(yè)的、全方位的項(xiàng)目可行性研究分析也是必需的。24中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)圖 1：購物中心開發(fā)流程經(jīng)營管理以服務(wù)為體系的模式“商業(yè)”+“地產(chǎn)”模式委托專業(yè)管理公司管理招商推廣財(cái)務(wù)準(zhǔn)備融資建筑外形設(shè)計(jì)內(nèi)部定間規(guī)劃設(shè)計(jì)樓層功能設(shè)計(jì)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)交通規(guī)劃總 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)定位功能定位特色定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營規(guī)模定位形象定位項(xiàng)目定位前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 研經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查分析用地物理狀況項(xiàng)目選址目標(biāo)區(qū)域分析4、位置選擇用地區(qū)位和交通人口狀況超前性DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 25大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心1、目標(biāo)區(qū)域分析投資商首先需要對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及發(fā)展?jié)摿θ胧峙袛嘣谠摮鞘谢虻貐^(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。2、項(xiàng)目位置選擇中型項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功將起到?jīng)Q定性的作用，不能想象一個(gè)購物中心所在地區(qū)沒有必需的交通設(shè)施以及必要的停車場(chǎng)，它將如何面對(duì)市場(chǎng)需要及迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？房地產(chǎn)投資極其強(qiáng)調(diào)地段的重要性，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)絕不例外，而鑒于5、購物中心的功能特點(diǎn)，其選址應(yīng)從以下三個(gè)方面來考慮：（1）用地區(qū)位和交通人口狀況購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則：最短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著廣州中華廣場(chǎng)是地鐵上蓋物業(yè)26中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。區(qū)位易達(dá)性原則，指用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路6、狀況。聚集原則，是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。接近購買力原則，是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。因此，判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括：分析要素一：購物人口分析對(duì)擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。接下來需要對(duì)人口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口組成和7、消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而有可能是高消費(fèi)者。分析要素二：交通易達(dá)性分析交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購物中心需要花費(fèi)的時(shí)間一般是1 2 1 5 分鐘，最多不能超過2 5 分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間有區(qū)別。為此，有必要對(duì)汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)行測(cè)試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在一天之中、一周之中和一年之中的不同時(shí)間段都會(huì)發(fā)生變化。為了有效確定行車時(shí)間，可以根據(jù)所花費(fèi)的時(shí)間繪制等時(shí)間距離圖，理想的8、行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在1 0 3 0 m i n，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆蓋范圍。分析要素三：用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對(duì)汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免費(fèi)停車場(chǎng)，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢(shì)，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。（2）用地物理狀況DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 27大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等9、因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視覺可見性等。分析要素一：用地形狀用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。分析要素二：用地的平整性購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。分析要素三：用地的可進(jìn)入性周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進(jìn)入購物中心停車場(chǎng)。如果周圍道路在高峰期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這10、可能會(huì)影響今后的競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。郊區(qū)用地的視覺可見性。廣州一家位于繁華十字路口的購物中心28中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)如果周圍的道路明顯高于購物中心，那么在道路上只能看到的是購物中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會(huì)導(dǎo)致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購物中心，讓駕車者忽略了購物中心的存在。可見性不好可能會(huì)帶來很大的不利，雖然大型購物中心可以通過廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。分析要素四：用地周圍情11、況用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動(dòng)，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。用地的物理狀況對(duì)購物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一些不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種手段予以彌補(bǔ)。（3）具備一定超前性購物中心的選址要具備一定超前性，因?yàn)橘徫镏行囊紤]長(zhǎng)期盈利，就必須考慮地塊在未來城市發(fā)展中處于一個(gè)什么樣的地位，因此，購物中心選址具備超前性的重要參考因素就是對(duì)選址潛在商業(yè)價(jià)值廣州中華廣場(chǎng)的觀光電梯DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 29大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心的評(píng)估。潛12、在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開業(yè)的購物中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。因?yàn)橐恍┈F(xiàn)時(shí)看好的商場(chǎng)位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會(huì)變成繁華鬧市。如我國的北京市這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍十分熱鬧，構(gòu)成生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠(yuǎn)近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然位于市中心區(qū)，也隨形勢(shì)的變化逐漸失去了光彩。因此，購物中心在選址時(shí)，應(yīng)更重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。主要應(yīng)從以下幾方面評(píng)價(jià)：擬選地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值。是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。未來人口增13、加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。是否有“集約效應(yīng)”，即商場(chǎng)建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。當(dāng)然，具體情況千差萬別，“集約效應(yīng)”也要根據(jù)具體情況分析。二、前期市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。調(diào)研課題一：經(jīng)濟(jì)環(huán)境的14、分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要，在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。地區(qū)總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 G D P發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況全社會(huì)消費(fèi)品零售總額30中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)全市商業(yè)增加值城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款15、余額通過對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù) 3-5 年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。調(diào)研課題二：區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：公共設(shè)施狀況交通體系狀況道路狀況、通行量城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)廣州天河城購物中心南門DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTAT16、E 31大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心各項(xiàng)城市的機(jī)能城市規(guī)劃以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。調(diào)研課題三：商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志。在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。調(diào)研課題四：區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)17、查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。廣州天河城購物中心正門廣場(chǎng)32中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)地區(qū)間的銷售動(dòng)向各類業(yè)種的銷售動(dòng)向商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況大型主力店的動(dòng)向以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。三、項(xiàng)目定位與其他類型的房地產(chǎn)18、項(xiàng)目一樣，購物中心的開發(fā)也必須考慮定位的問題。但與目前住宅開發(fā)項(xiàng)目定位不同的是，購物中心的定位很大程度上是對(duì)經(jīng)營內(nèi)容的定位，實(shí)際上，準(zhǔn)確的定位是影響到日后招商的重要因素之一。1、目標(biāo)市場(chǎng)定位購物中心的目標(biāo)市場(chǎng)定位是指招商對(duì)象而言，但定位不能只是簡(jiǎn)單的以招商為目的，因?yàn)樯碳业目沙掷m(xù)型發(fā)展才是購物中心長(zhǎng)久盈利的前提。目標(biāo)市場(chǎng)的定位應(yīng)有以下兩個(gè)步驟：商業(yè)中心定位形象定位經(jīng)營規(guī)模定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營方式定位特色定位功能定位目標(biāo)市場(chǎng)定位購物中心定位系統(tǒng)圖圖 2DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 33大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心步驟一：確定輻射商圈范圍19、在同一區(qū)域市場(chǎng)上購物中心很可能不止一個(gè)，而且某些大型或超大型購物中心的規(guī)模效應(yīng)會(huì)將中型項(xiàng)目逼到一個(gè)十分狹小的空間，使其面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這時(shí)候，從對(duì)區(qū)域商圈的分析判斷中選擇市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)或者不足，以與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位經(jīng)營，才能贏得市場(chǎng)。因此，輻射商圈范圍的確定使市場(chǎng)定位的前提。步驟二：客戶群定位在確定商圈范圍之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)最終確定客戶群。實(shí)際上，客戶群定位在通過商圈分析之后自然就可得出，但不同項(xiàng)目有不同的實(shí)際情況，但原則上應(yīng)選擇那些市場(chǎng)口碑好的品牌商家拉動(dòng)銷售。2、功能定位購物中心與傳統(tǒng)商場(chǎng)的最大區(qū)別是，購物中心已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要20、。現(xiàn)代購物中心往往是多種功能的組合：購物功能：是購物中心的最基本功能，體現(xiàn)于購物中心商品品種、檔次上位于廣州北京路的廣百百貨34中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)服務(wù)功能：購物中心的基本功能，體現(xiàn)于購物中心的物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面 休閑功能：是購物中心的附加功能，體現(xiàn)于購物中心的休閑配套設(shè)施娛樂功能：購物中心的附加功能，體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)購物中心的功能定位無外乎是以上各項(xiàng)功能的有機(jī)組合，但一般的購物中心均具備以上全部功能。3、特色定位大眾化定位適合購物中心所在地有足夠消費(fèi)群、沒有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收21、益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。特色化定位主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是商場(chǎng)特色主題，二是特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。4、經(jīng)營方式定位經(jīng)營方式的確定主要取決于投資商實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)及承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素（如表 1）：（1）自營購銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一適 用 情 況企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營管理能力企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營管理能力經(jīng)營方式自營自 22、營 為 主，招 租 為 輔自 營 為 輔，招 租 為 主全部招租委托管理公司經(jīng)營管理表 1 購物中心的經(jīng)營方式DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 35大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）招租商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收23、益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（3）委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理5、經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇購物中心的業(yè)態(tài)定位是購物中心能否取得最大化利潤的關(guān)鍵，一個(gè)最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位將會(huì)使購物中心產(chǎn)生長(zhǎng)期的可持續(xù)性收益。一般說來，可供購物中心選擇的有以下商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)一：百貨商場(chǎng)特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種豐富，但必須由專業(yè)管理公司經(jīng)營管理。業(yè)態(tài)二：主題商城特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一個(gè)主題（或以一個(gè)主題為主），如電腦商場(chǎng)、家具商場(chǎng)等。業(yè)態(tài)三：超級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)是采用開放經(jīng)營的方式，通常毛利率較低，顧客購物頻率高于其他業(yè)態(tài)，客流量相對(duì)較高。經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，顧客自選購物。大型超市單店規(guī)模較大、品種齊全，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃24、爾瑪、家樂福等；便民式超市單店規(guī)模小，分店多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、吉之島等。業(yè)態(tài)四：百貨與超市結(jié)合36中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)特點(diǎn)是在同一購物中心內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保購物中心的整體毛利率，將兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合起來，如萬佳等。業(yè)態(tài)五：連鎖專賣場(chǎng)特點(diǎn)是各類品牌連鎖店專賣場(chǎng)集中展示，主要經(jīng)營服飾、化妝品等時(shí)尚高消費(fèi)品種，主要在各類高檔購物中心常見，可提高購物中心檔次，但要根據(jù)實(shí)際消費(fèi)群來考慮是否引進(jìn)。業(yè)態(tài)六：街鋪表 2 各行業(yè)商戶之優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比行 業(yè)優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)其他25、問題銀行硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租金承受能力強(qiáng)；租賃年限長(zhǎng)、較穩(wěn)定；形象好，信譽(yù)佳吸引人流能力較弱；營業(yè)時(shí)間固定、無助于增強(qiáng)商業(yè)氛圍必須在首層，有獨(dú)立出入口餐飲吸引人流，營造商業(yè)氛圍；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定；租賃面積大，對(duì)不規(guī)則的格局有些餐飲也可接受硬件設(shè)施要求復(fù)雜；租金承受能力弱；有可能對(duì)項(xiàng)目其他部分（尤其是住宅）的住戶構(gòu)成干擾將對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造，并投入大量設(shè)備設(shè)施和裝修費(fèi)用。但如由于經(jīng)營效果不佳而撤租，將有可能涉及設(shè)備和裝修的“頂手費(fèi)”問題的解決服裝硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租金承受能力強(qiáng)；形象好需商業(yè)項(xiàng)目具備一定規(guī)模，服裝行業(yè)是“扎堆”的行業(yè)，單獨(dú)一兩家服裝店無法生存；租賃年限短，不夠穩(wěn)定需開發(fā)商嚴(yán)格掌握項(xiàng)26、目檔次，消費(fèi)者檔次的定位。最好將同檔次、同價(jià)位的服裝店鋪規(guī)劃在一起藥店硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定；在居民區(qū)極為受歡迎租金承受能力不強(qiáng)政府規(guī)定3 0 0 米范圍內(nèi)不可以同時(shí)存在兩家藥店超市聚斂人流，增強(qiáng)商業(yè)氛圍；租賃面積大；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定對(duì)租賃范圍的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、單層面積、進(jìn)深等方面；租金承受能力差；免租裝修期長(zhǎng)；形象較差一般情況下超市要求物業(yè)提供卸貨區(qū)、貨梯等，開發(fā)商應(yīng)注意在設(shè)計(jì)時(shí)盡量將超市的貨車入口、卸貨區(qū)、貨梯單獨(dú)預(yù)留出來，并嚴(yán)格限定卸貨時(shí)間展廳形象好，可提升整個(gè)物業(yè)的檔次；租金承受能力強(qiáng)；租賃面積大對(duì)租賃范圍內(nèi)的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、展示27、面、通透玻璃等方面目前市場(chǎng)上多為汽車、家具廚具展廳，汽車展廳已不只滿足于展示功能，還應(yīng)兼具銷售、維修和售后服務(wù)的功能，因此對(duì)物業(yè)有更高的要求。而家具和廚具展廳則有“扎堆”經(jīng)營的特點(diǎn)，開發(fā)商可劃分整層面積招租此類行業(yè)。注：本表只列出部分市場(chǎng)上較為活躍的商業(yè)客戶的普遍情況，對(duì)個(gè)別商戶的個(gè)別情況需近一步探討DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 37大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心特點(diǎn)是單店規(guī)模小，一般在十幾平方米左右，主要經(jīng)營一些低檔商品，如低檔服飾、小電器等，易于出租，但難于管理，不便長(zhǎng)期經(jīng)營。購物中心經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇，通常是以上六種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，但28、組合并不是一定的，購物中心的業(yè)態(tài)組合也可以是動(dòng)態(tài)的，下表（表 2）為各類業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比。6、經(jīng)營規(guī)模定位一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：（1）顧客購物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約一般情況下，顧客在商場(chǎng)購物的時(shí)間不會(huì)超過 3 小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是3 0-4 0 米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7 5 0 0 米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在 2.5 萬平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的29、其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。（2）商圈購買力對(duì)單店規(guī)模的制約簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。一方面，商場(chǎng)的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。（3）產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約目前我國現(xiàn)有的商品品種約7 0 萬種，實(shí)際上一個(gè)商場(chǎng)所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大30、規(guī)模的商場(chǎng)，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對(duì)于走特色化經(jīng)營路線的商場(chǎng)，可供選擇的商品種類就更少。如果商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益。7、購物中心形象定位購物中心的形象定位，實(shí)際上是購物中心經(jīng)營管理企業(yè)的形象定位，由于其隨著購物中心的經(jīng)營運(yùn)作38中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)而持續(xù)存在并發(fā)揮作用，因此，購物中心的定位理應(yīng)包括經(jīng)營形象的定位。購物中心形象可以通過如下三個(gè)方面表現(xiàn)：購物中心建筑外觀，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等賣場(chǎng)購物氣氛的表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、31、形象展示、P O廣告等產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等四、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)購物中心的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)包括建筑外形設(shè)計(jì)和內(nèi)部空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)。1、建筑外形設(shè)計(jì)與住宅設(shè)計(jì)一樣，購物中心的外形設(shè)計(jì)要與其定位相符合，但同時(shí)由于購物中心往往位于繁華地帶，人流量較大，在一定程度上是公共建筑，因此其外形又要具備成為地標(biāo)性建筑的特征。下面是購物中心外立面設(shè)計(jì)的幾個(gè)原則：購物中心招商往往需要引進(jìn)品牌企業(yè)旺場(chǎng)DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 39大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心原則一：符合項(xiàng)目定位該原則主要是根據(jù)前文所述的項(xiàng)目定位，結(jié)合購物中心的規(guī)模、檔次、業(yè)態(tài)特點(diǎn)、經(jīng)營32、特色等，成為購物中心建筑外立面設(shè)計(jì)的依據(jù)。原則二：與區(qū)域環(huán)境融合建筑不可能脫離具體環(huán)境而存在，購物中心也一樣，因此其建筑外形的設(shè)計(jì)也必須考慮所在區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。原則三：具備一定創(chuàng)新性購物中心的外立面是其形象的外在表現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知首先是從購物中心的外部形象開始，因此，一個(gè)有創(chuàng)意、區(qū)別于其他建筑，能給消費(fèi)者留下深刻印象的外形設(shè)計(jì)是必要的。原則四：具備一定超前性購物中心在很大程度上屬公共建筑，而且根據(jù)定位檔次的不同，其建筑風(fēng)格對(duì)現(xiàn)代元素的要求也不同，因此，再進(jìn)行購物中心建筑外立面設(shè)計(jì)時(shí)，不僅要設(shè)計(jì)新穎，還要考慮一定的超前性，以確保一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)落后。廣州中華廣33、場(chǎng)內(nèi)景40中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)以上四個(gè)原則實(shí)在進(jìn)行購物中心外形設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的，在具體實(shí)施中，以上原則主要是通過以下元素來實(shí)現(xiàn)：朝向主題風(fēng)格色彩造型外部廣場(chǎng)2、內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)購物中心的內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)包括鋪位布局規(guī)劃、人流動(dòng)線規(guī)劃、樓層功能設(shè)計(jì)、內(nèi)部景觀規(guī)劃、交通規(guī)劃等。表 3 各行業(yè)經(jīng)營面積及配套之基本需求類 別行 業(yè)技術(shù)需求其 他使用面積（m2）餐飲特色餐飲上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔油池、新風(fēng)、廣告位營業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車位1，0 0 0 以上咖啡廳上下水、電力、廣告位店鋪外有環(huán)境幽雅的庭院，可34、將座位散出來，增加氣氛和吸引人流8 0-2 0 0西餐吧上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔油池、新風(fēng)、廣告位3 0 0 以上酒吧上下水、電力2 4 小時(shí)營業(yè)約2 0 0服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時(shí)間到晚1 0 點(diǎn)1 5 0 以上美體上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)到晚1 0 點(diǎn)，最好提供停車位5 0 0 以上洗衣店上下水、電力、房屋進(jìn)深5 0-1 0 0便利店電力小儲(chǔ)藏室，2 4 小時(shí)營業(yè)1 5 0-5 0 0藥店電力，與同業(yè)相隔須超過3 0 0 米2 4 小時(shí)營業(yè)1 0 0-2 0 0花店上下水1 0-3 0銀行電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營業(yè)面積應(yīng)在1 0 0 平米以上35、租買并舉，租賃年限需1 0 年以上5 0 0-1 0 0 0彩擴(kuò)店上下水、電力6 0展廳汽車展廳電力、層高、通透的玻璃停車場(chǎng)充足5 0 0 以上精品店服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等電力1 0 0 以上注：以上是各類型業(yè)態(tài)商戶的基本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)（如水、電、氣等的用量以及上下水管的管徑等）要根據(jù)個(gè)別客戶及現(xiàn)場(chǎng)具體情況再作決定。DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 41大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心鋪位布局規(guī)劃鋪位布局規(guī)劃主要涉及按不同業(yè)態(tài)的情況進(jìn)行面積定位劃分，上表（見表 3）為各行業(yè)對(duì)經(jīng)營面積和配套設(shè)施的基本需求。人流動(dòng)線規(guī)劃在進(jìn)行人流動(dòng)線規(guī)劃36、時(shí)，要注意以下兩個(gè)原則：原則一：注重內(nèi)外空間的溝通購物中心的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是購物中心內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系、商場(chǎng)平面、立體人流的自然順暢以及均衡的分配關(guān)系。原則二：避免盲區(qū)最大程度的避免購物中心內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，使鋪位價(jià)值達(dá)到均好性。樓層功能設(shè)計(jì)原則一：與業(yè)種結(jié)合購物中心樓層設(shè)計(jì)要考慮與項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位結(jié)合，一般較大規(guī)模的業(yè)態(tài)是以整個(gè)樓層作為大賣場(chǎng)。某購物中心樓層業(yè)種圖（如圖 3）某購物中心樓層業(yè)種圖圖 3底層平面一層平面二層平面三層平面四層平面五層平面六層平面主題樂園、娛樂中心主題樂園、美食廣場(chǎng)及特式餐廳百貨公司、嬰童服飾、玩具專37、門店及家居/電訊中心百貨公司及潮流便服百貨公司及潮流便服餐飲店、潮流便服、便利商場(chǎng)及步行街超級(jí)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)用品、時(shí)尚特區(qū)及地鐵站42中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 服 務(wù) 系 統(tǒng)一般購物中心樓層功能設(shè)置（如圖 4）原則二：以業(yè)種定位為指導(dǎo)購物中心樓層的平面布局是以業(yè)種功能為依據(jù)，具體實(shí)施則是以該類業(yè)種目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為為指導(dǎo)，這樣的設(shè)計(jì)才是有效設(shè)計(jì)，能夠保證消費(fèi)者在購物中心的停留時(shí)間。內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)購物中心內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)主要是指內(nèi)庭設(shè)計(jì)，一般中型購物中心都會(huì)有內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞，同時(shí)也為購物中心的緊密購物空間帶來疏散感官空間，38、內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間以及小品景觀的配合外，還必須注意兩大原則：原則一：和諧性與均好性以購物中心核心主題為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，保證內(nèi)庭景觀、空間與商場(chǎng)購物空間一般購物中心樓層功能設(shè)置圖 4購 物、觀 賞休閑、娛樂飲食底層 高層購物中心入口廣場(chǎng)需要布置景觀小品DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 43大型專題深度研究系統(tǒng)購物中心的有效融合。原則二：與外部空間的互動(dòng)購物中心內(nèi)庭與外部廣場(chǎng)，兩者既具共性又各具特色。共性是為購物人群提供休閑活動(dòng)空間，而區(qū)別則在于，內(nèi)庭側(cè)重于保證購物中心內(nèi)消費(fèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)則側(cè)重于購物中心39、外人流的集合。因此，通過廣場(chǎng)空間與內(nèi)庭空間的互動(dòng)將人流導(dǎo)入購物中心也是在進(jìn)行內(nèi)庭景觀設(shè)計(jì)的一個(gè)基本原則。內(nèi)部交通規(guī)劃購物中心的交通主要體現(xiàn)在走廊、扶梯、電梯的布局上。走廊：一般為圍繞內(nèi)庭布設(shè)，主要取決于業(yè)種的經(jīng)營形式扶梯：顧客主要通道。一般扶梯與過道銜接處易發(fā)生堵塞，因此該處空間營設(shè)計(jì)寬敞或增設(shè)交叉口；另外可考慮單向扶梯設(shè)計(jì)，該設(shè)計(jì)不僅可保持商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，還可避免堵塞，但要注意的是要進(jìn)行合理跨距的分析，避免顧客疲勞。垂直電梯：顧客輔助通道。一般與扶梯分離設(shè)置，并設(shè)專用通道，同時(shí)還要注意人貨分流。另外。購物中心內(nèi)部空間設(shè)計(jì)還包括內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)、消防規(guī)劃設(shè)計(jì)等，本文就不一一贅述了40、。五、財(cái)務(wù)準(zhǔn)備（融資）商業(yè)物業(yè)的開發(fā)需要大量的資金儲(chǔ)備，購物中心這類大型項(xiàng)目尤是，因此，除了自有資金外，融資是非常重要的，有時(shí)事關(guān)一個(gè)項(xiàng)目的生死，但這屬于另外一個(gè)專業(yè)研究領(lǐng)域，這里不做重點(diǎn)表述。六、招商推廣前面的購物中心定位工作已基本為招商定下了執(zhí)行思路。購物中心招商的最大特色就是引入一至二家大商家來帶動(dòng)整個(gè)招商工作，因此，與這個(gè)大商家的談判是整個(gè)招商工作的重點(diǎn)，商業(yè)談判屬于另一學(xué)術(shù)范疇，本文不做研究。另外，由于商業(yè)地產(chǎn)的共性，購物中心的散鋪招租與營銷推廣與商業(yè)街大致相同，因此此部分內(nèi)容將在后文中闡述。44中國房地產(chǎn)決策情報(bào) 第三十二期決策情報(bào)DECISION INTELLIGENCE整 合 41、服 務(wù) 系 統(tǒng)七、經(jīng)營管理購物中心的經(jīng)營管理大致可分為自營、與商家共管以及委托專業(yè)的管理公司管理三種形式，其中，以后兩者的管理形式比較成功。1、以服務(wù)為體系的模式（自營）一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營管理及服務(wù)水平，是市場(chǎng)生存的長(zhǎng)久之計(jì)，通過營銷服務(wù)手段打造新型市場(chǎng)的概念，抓服務(wù)、抓管理已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要內(nèi)涵。現(xiàn)在的服務(wù)方式包括基礎(chǔ)服務(wù)、窗口服務(wù)和延伸服務(wù)。開發(fā)商擬通過讓商家享受到實(shí)在的服務(wù)、讓經(jīng)營者財(cái)富得到增值來贏得市場(chǎng)。但是，這種模式必須是以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行了較為成熟的把握后才能運(yùn)用。2、“商業(yè)+地產(chǎn)”模式（共管）這是目前國內(nèi)較為普遍的一種購物中心開發(fā)模式，其中最具代表性的就是大連萬達(dá)的42、“訂單房產(chǎn)”模式。萬達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作客戶共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，以不同身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致的結(jié)論后，由萬達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)尤其體現(xiàn)在項(xiàng)目可以最大限度地滿足經(jīng)營商的經(jīng)營發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。可以快速有效地帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟城區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和贏利。這種模式最大的優(yōu)勢(shì)就是利用開發(fā)商的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行針對(duì)性（市場(chǎng)性）極強(qiáng)的房產(chǎn)開發(fā)，在經(jīng)營上則利用專業(yè)管理商的管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可持續(xù)性開發(fā)，實(shí)現(xiàn)雙贏。3、委托專業(yè)管理公司管理目前國內(nèi)尚無這類專門針對(duì)商業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)公司，大多是各類具備商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)、百貨公司、超市等進(jìn)行管理，但這些管理公司本身只是占了整個(gè)購物中心的一部分，因此在整體管理的利益平衡上會(huì)出現(xiàn)問題。