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1、西安購物中心物業管理如何蓄勢待發為什么說對于購物中心而言物業管理是基礎性工作？購物中心一般由復雜功能相連的建筑物構成，集購物、休閑、娛樂于一身，為消費者提供豐富、多樣化的消費場所。購物中心的管理特征是三權分立（所有者、經營者和管理者），集中管理，分散經營，統一運作物業管理承擔著商業正常營運的工程運行維護保障，消防安全秩序維護保障，環境維護保障，任何一個方面出現異常，都將導致商業無法正常運行，物業管理是購物中心管理的基礎性工作，根本性工作，也是首要工作和第一位工作。西安真正意義的購物中心誕生2008年5月開業位于李家村的萬達廣場。由萬達商業管理公司全程護航，以360度全程溝通、全程策劃、全程服務2、的運作模式，賦予項目運營以嶄新內涵。公司擁有一支復合型人才構成的專業化運營管理團隊，熟練操作品牌營造、商場營運、策劃推廣、商鋪管理、租賃管理、工程技術、物業管理、資金運作、信息系統、法律事務和人力資源等多方面的核心業務。通過服務品質和服務功能的全面提升，多業態、多業種、多功能和多方位吸引客流，創造需求，實現商場經營者與消費者的雙贏，以國際標準，卓越品質，締造萬達商業全新MALL時代生活。 西安物業管理最早產生于1993年城改住宅類小區，1998年西安第一屆物業管理專業誕生，開設該專業的只有西安培華學院等三個院校，學生不足百名，畢業后主要涉足于住宅、寫字樓和普通商貿項目物業管理。而此時西安商業主3、要以業態單一的百貨、超市、批發商貿市場為主，屈指可數解放路民生、鐘樓世紀金花、東大街百盛、小寨國貿等。各商業物業業態單一，建筑物空間獨立，還沒有將客流共享與分享運用其中，還沒有針對購物中心項目物業管理的先例。2001年西大街拓寬改造開始，2005年全段開放，擬打造中國西部第一金街，2005年開始建設購物中心的項目還有西大街的唐人街。唐人街由西安本地地產開發管理，迫于找不到人管，聘請了戴德梁行和深圳保利擔當物業顧問，戴德梁行停留在合同制上，成為小鋪子銷售的名頭；深圳保利在這個項目上的作用也是微乎其微。總之，西安購物中心商業物業管理還處在起步階段，本地人才匱乏，聘請顧問服務和引進外來人才是這一階段4、的主要特點。2000年騾馬市改造開始，2007年年底興正元廣場正式開業，也少不了聘請戴德梁行作物業顧問。萬達廣場雖未聘請顧問服務公司，但也不例外的從南方調任和招聘來經驗豐富的主管物業的總經理。盡管如此，還是存在著外地領導和本地員工隊伍融合、適應、生活與發展等問題，萬達實行軍隊化和學校化管理，領導像走馬燈似的更替，員工是一撥一撥的離職。鐵打的營盤，流水的兵；萬達是學校，該畢業了就得離校。隨著西安城市化進程的加快，以及住宅地產受到前所未有的制約和打擊，商業地產被諸多房地產商看好，西安大盤和購物中心乘風得意，快馬加鞭，模仿與復制在這個城市上演。賽高街區，原點新城開業之后，城北隨著市政府北牽，盛龍廣場5、宮園壹號、海璟國際、首創國際、正在如火如荼的建設；城西區域開元西旺店之后還將有領匯樂城、龍湖商業、寶龍廣場；城南在安南城、陽陽國際廣場、雁塔文化新天地、金鼎購物之后將上演凱德廣場、中貿廣場、金莎、金鷹、正大廣場，曲江商圈在大唐不夜城之后將迎來銀泰購物中心、中馬國際、秦漢唐國際廣場；城東有諸多批發市場、西北商貿中心之后，國際港務區華南城諸多物流綜合項目將隆重呈現，還有華東服飾廣場涉足的城市綜合體；城內諸多商業時萬達新天地等項目將掀起波瀾。西安，大商業時代的西安已經到來。萬達、安南城、賽高、興正元這些城市綜合體項目像是 “黃埔軍校”一樣為西安各大商業綜合體輸入了一批高級管理人才，而這些物業管理從6、業者是否做好了準備，是否已經成熟，是否能夠擔當？雖然已經大浪淘沙，雖然已經勝利的洗禮。然而，西安商業物業管理現狀仍不容樂觀，仍有很多不足。 其一是商業物業管理隊伍的不足。視界有限，也就是見得少，西安的同志到外地從業經歷較少；觀念轉變不及時，以住宅、寫字樓管理思路來管理商戶，缺乏商業大營運的思想；固步自封，缺乏學習的精神，行業內互相參觀學習的活動比較少，經驗交流的少；管理方法落后，沒有打破常規，在下雨天沖洗地面，每日夜間將商業物業外圍全面沖洗一遍，這些在本地物業管理單位似乎沒人去干，也許有人說多此一舉，也許有人說西安缺水浪費資源。商業物業管理的理論研究還很欠缺，僅停留在作業層面；行業經驗經歷有限7、且過于浮躁，個別人員雖是做過商業物業管理，項目一開業就找下家，還有沒有開業就離開項目的人員，缺少即開過大商業，又堅持升級改造的物業管理人才。商業管理公司內部機構管理問題，諸多商業管理公司一把手多出身于招商營運，重招商營運而忽視物業管理，缺乏對物業管理的深層認識和管理技能層面的理解，也有物業管理出身，重物業管理而缺乏對招商營運的支持與配合等等。商業物業管理缺乏守業人才，急功近利的開業人才多，而能夠堅持守業者貧。其二是商業物業管理企業，首先是一類企業盲目相信顧問，而不會利用顧問服務；還有一類企業不愿利用顧問而善于挖別人的墻腳；還有一類企業不善于培養人才，不愿投入沒有給員工提供外出參觀學習的機會，企8、業缺乏培養人才的氣度，總認為培養人才是給別人培養的；有一類企業比較大度，是專門培養人才而不留用人才的企業，喜好人才流動，實施軍隊化管理，在于打造管理體系和流程。其三是市場配套不到位，政府行業缺乏對商業物業管理的指導和支持，西安市房屋管理局物業管理處以及西安物業管理協會僅僅還停留對住宅寫字樓物業管理的指導和監督。西安市商貿局對商貿行業的指導多在安全生產方面，商業聯合會盡管挺忙碌，好像也沒有切入專題研討。政府各個衙門針對商業物業項目，重收費輕服務，比如針對商業物業保安管理主要是歸口收費上；針對商業物業企劃美陳也是交費可了一切；生活垃圾清運處理壟斷操作，服務差服務不及時，嚴重影響商業物業形象；還有每9、年派送訂報刊，云云多多，不見天日。物業管理配套服務還不發達。諸多商業多將保潔、保安、工程維修諸多業務外包，而優秀的配套服務企業缺乏。在上海各商業場所在閉店后才開始大量的各班組的多項作業已經是慣例，在西安夜場作業除了裝修，其它物業管理作業似乎比較少見，購物中心餐飲垃圾量非常之大，街道環衛重收費，卻不能提升垃圾壓縮更好的配套；還有商業物業外圍的清潔，街道市容的配套保潔頻次、標準過低，嚴重影響商業周圍的環境。作為購物中心不發達的城市，以上不足和問題是具有普遍性的。2008年是西安城市購物中心物業管理元年，三年已經過去，購物中心物業管理從業者的大學時代應該已經過去。過去將購物中心管理等同物業管理，重視招商營運管理忽視物業管理，重視物業管理而忽視營運管理，都是否會成為過去，一個商業大時代，一個以營運為中心的大時代已經到來。直面本地購物中心物業管理的問題所在，只有解放思想，只有虛心和善于學習，在借鑒國際國內諸如凱德商用、萬達商業管理、盈石資產管理這些頂尖商業運營商時，善于沉淀和積累，必能得到厚積薄發。