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1、購物中心物業租賃管理（一）多角度區位配置原則基本原則是將店面，開設于步行交通量最大的動線上。并使該動線集中于某些通路，并形成回路。為讓消費者建立方向感與整體場所感，主要通道應經過中心地區。1、目的性吸引人潮屬于目的性專門商品與服務商店，均會吸引消費者前來。將其人潮導引到其他商店，會增加人潮分享的營業額。2、主力商店吸引人潮將主力商店放置在中心位置或是端點，使其成為相互對應的吸引點，如下圖6-7-1主力商店配置所示。整理自：經濟部商業司編（1996），大型購物中心經營管理實務手冊，P.203圖6-7-1：主力商店配置3、入口避開購物動線服務的出入口應設在建筑物邊緣，或較低樓層，并與購物者的動線避2、開。4、同類商品供比較同類商品設置一處，以利顧客比較選擇。5、營業時間集中一致營業時間相同的單元應置于同一區，方便管理與發揮聚集效果。6、動線交匯休息點糖果、餅干、禮物、香煙等店鋪，可分布設置于人行動線的交匯點上。7、目的型可獨立設置電影院、汽車用品店、超級市場等目的型主力店，可獨立設置，由停車場直接到達。8、細部動線規劃注意人行步道的配置，入口、公車站、樓梯、電梯及電扶梯等的細節規劃。另外若以商店類別可將其配置原則說明如下：1、超級市場最好與停車場位于同一樓層，方便消費者搬運物品。店面應有足夠容納結賬柜臺的寬度。2、食品店如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需有展示空間，適合配置于超級市場的入口與3、出口周圍。3、服飾精品店如鞋類、襪類、套裝、寶石、流行配件、女帽、外出服、香水與化妝品等，適合集中配置于一處。需要主人行通道經過，與良好的展示正面。遠離食品店的重要位置。4、服務性商店如便利商店、自助郵局等，為了使24小時服務，可考慮設雙門。一般消費者比較會自動找上門，所以位置可以較不顯眼、店面較小，租金較便宜。5、特殊性商店如皮制品、禮品、文具、攝影器村、花材、玩具及布料，需要良好位置與顯眼的展示正面。特別適合不同店面面積與外貌。6、餐廳非常重要的店，將其散置于購物中心，并位于主要區域內，占所有面積5%。7、啤酒屋等場所盡量置于停車場附近，通常適合于地下室或二樓。8、家居、汽車用品、家庭用品4、可以聚在一處，也可以分散多處。需要大展示空間。9、百貨店大一點的百貨店，會要求一定的面寬，也適合面對面相連接，最好至于中點或端點，以吸引消費者。10、其他如小販賣亭、路邊咖啡座、自動販賣機、寄物柜、電話等，均有設置。（二）租賃合約管理購物中心的整體經營，假如以一件事情來作完全表達，那可以用“契約管理”來代表。因為消費者所得到的購物滿足，都是購物中心與承租商用租賃合約所完成。購物中心提供硬體環境，商品由承租商店販售。整體規劃階段的理想目標，需要透過租賃招商的努力將購物中心的開發興建階段，轉變為零售經營的實際運作階段。此種轉換過程的成功與否，嚴重影響經營績效。企劃開發階段所實施的調查、分析與研判，5、此時都會受到最嚴厲的驗證。即使商圈潛在消費者的結構已清楚掌控，7P零售組合也充分配合精心設計的策略定位，但是招商與租賃合約管理不善，最后結局必定乏善可陳。購物中心實際的租賃特殊狀況一定不少，下面僅以了解的購物中心談及相關課題，擇要提出如下：1、設立距離限制為限制購物中心內的零售商，在離購物中心一定距離內不可以另外設立分店，或類似商品的店面。其效果即不競爭條款中規定，系防止承租商店分散其營業額，因而減少支付百分比租金。但是另一方面，主力商店也會要求業主在同一購物中心中，不得再有與主力商店相同性質商品的商店進駐，以保障其專賣權，避免顧客排擠或是市場排擠的結果。不過購物中心本身必須思考自我定位問題，6、否則主力商店的利益并不等于購物中心的利益。整體商品的選擇性因而受到負面影響，購物中心可能就得不償失。2、使用條款在購物中心領域，使用條款系限制商店所能販賣的商品種類與項目。其重要性如下：（1）控制可以管制購物中心中商品販售種類，保障成功承租業者，不受他人仿冒的侵害。（2）分租保護進一步限制分租人，需限定在與原承租商店議定的販售范圍。（3）限定商品銷售比例限制主要商品與次要商品的比例。購物中心已經規劃完成的商店組合，是基于當初與承租商店議定的商品范圍。當開幕后，承租商任意變換或模仿他人的商品經售，均將破壞原來的商品組合。購物中心整體的形象與傳遞價值均將改變與失控，此種狀況將導致嚴重后果，在合約正7、式協議時應慎重議定。3、營業表現要求系購物中心與承租商店約定一定期限內達到預定營業額，作為下列事件處理的依據標準：（1）續約（Renewal）承租商店營業額需達到原議定最低水準，才具續約資格。（2）取消合約（Canceling after year/perfomance）為雙方條款，在一定日期后無法達到所預期的營業額，承租商店或購物中心任一方，均可依約提出。（3）增加基本租金（Increaseing minimum rent）當承租商店在預期時間內，未達約定營業額，購物中心有權要求增加基本租金額度。（4）重新裝修（Remodeling requirement）經過一定年限的經營后，購物中心要求8、承租商店依約范圍重新裝修。4、營業時間購物中心整體的營業時間需持續且一致，否則將使顧客忠誠度受到傷害。營業時間是不容妥協的租約條款。5、遷移條款系賦予購物中心將承租商店，由購物中心內一處適移至另一處的權利。通常遷移后的位置雙方都要接受。6、市場行銷基金為了整體購物中心建立行銷機制，以承租戶分攤成立基金的方式，委由專業行銷人員全權運作。改善了以往由購物中心采用管委會決議，易生經費支用爭論的缺點。7、轉租和分租（Assignment and Subletting）轉租系將原有與購物中心的權利義務，完全轉給新的承租戶。新的承租戶對業主負全責，但原承租戶亦負履行的連帶義務。分租行為不牽涉到業主，僅與原9、承租人有關。一般租賃合約中，均注明不得轉租與分租，除非業主同意。（三）租賃銷售模式在前期策劃就應確定銷售策略，一般有以下幾種模式：1、銷售整售對很多開發商來講都是可遇而不可求的，商業行業整體利潤較低，注重資產的良好流動性，一般不會采取直接購買的方式取得經營權。但對于總面積較小，總值相對較低而增值潛力較大的物業，仍可嘗試接觸部分資金實力雄厚的投資性公司，購買方式可以整體（部分）股權轉讓等形式進行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機。2、不售、整租這種方式不牽涉產權轉讓，將數層甚至項目整體租賃給商業經營商。對于資金實力比較雄厚，看好物業的升值的開發商往往這樣執行。其優點在于10、：整租給一家具備成功經驗的商業經營公司，便于經營定位和統一經營管理，商業經營易于成功，物業租金逐年遞增，形成穩定的利潤源泉，而且可將物業抵押融資，等待增值。但經營方進行商業選址時選擇面廣，談判實力強，開發商租金菲薄，初期資金壓力較大。3、不售、零租這種方式同樣為資金實力比較雄厚的開發商所青睞，但要求開發商具備出色的招商能力和商業物業管理能力或者有優秀的專業公司作為長期合作伙伴。商業經營成功除了帶動了自身物業，還使周邊土地、物業的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經濟效益。4、零售、零租是一般中小型開發商以及低層商業樓盤和商業步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產權分散到客戶，滯銷商鋪則作為出11、租物業。但不利于擴大企業資產規模和統一經營定位。因為產權分散，難以統一經營管理，如果樓層較高，則極易出現一樓經營火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風險較低，特別適于商業步行街。成都的羅馬假日廣場便操作了這種模式，該項目為商業步行街+大型超市，依靠著著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業步行街僅為2-3層，全部分割成20-30平方米的單元商鋪，總價較低，吸引了眾多中小投資者，項目周期僅一年左右，贏得了回報。5、零售、整租這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一層劃分為10-50平方米的小產權進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取12、得商業鋪面的經營權，其返租利率一般定在6%-10%（高于銀行貸款利率才有吸引力）。其優點：a、短期內回收大量資金；b、實現統一規劃經營，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；c、通過將經營權以返租的形式從產權所有者手中收回，交給真正有經營實力的大商家進行經營。其風險在于：a、合同期不可能很長（如長達15年以上，大多數購房者取回商鋪的經營權時已進入老年）。b、返租方絕不可為開發商，最好為與開發商毫無關系的第三方，避免日后的法律糾紛；c、銷售、租賃、合作自營多種方式進行，籌備各類人才商業經營和營運資金；d、找有知名度的經營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪，成都商業大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都蜀城假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產權者信心，并有利于商場經營的成功；e、返租利率不可定死，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。商場經營一般有3-5年的培養期，基本無盈利，因此返租利率應低開高走；4