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1、第 2 2卷第 3期 北京工商大學學報(社會科 學版)2 0 0 7年 5月 J O U R N A L O F B E I J I N G T E C H N O L O G Y A N D B U S I N E S S U N I V E R S I T Y(S O C I A L S C I E N C E)Vo I 22No 3 Ma v 20 07 購物巾I l t l B 商戶關系砜窮 黃 桂 芝，陶曉波 2 f 1 北京工商大學 商學院，北京 1 0 0 0 3 7 2 中國人 民大學 北京 1 0 0 8 7 2)摘 要：本 文基 于共生理論嘗試性 的對購物 中心 內商戶 間2、的相互關 系進行 了研 究，論 文選取 了競爭、寄生與互惠這三 種主要 關系進行分析，提 出以服飾類和珠 寶類商 戶為代表的 同質 商戶存在 著同業聚集的經濟效應，這 時的 同業競爭相對經 濟效應 而言屬于次要 地位：主力店的選擇和 自身所處的位置決 定了寄生關 系的存在 與作用大小，一部分非主力店能夠憑借 自身的吸引力獲得客 流；在異質商 戶之 間，消耗性 生活便 利品與超 市具 有高度互補性，另外百貨店與 衣服 鞋類專賣店也具 有高互補性：但是 消耗性生活用品與百貨店，專賣店與超 市的互補性都較低。關 鍵 詞：購物 中心；共 生；商 戶 關 系 中圖分類號：F 7 1 5 文獻標識碼：A 3、文章編號：1 0 0 9 6 1 1 6(2 0 0 7)0 3 1 1 0 5 購物 中心 是零 售業 態 之一，是 國 民經 濟發 展 到一定階段的產物。它將零售管理與地產開發相 結合，成為集購物、餐飲、娛樂等多項消費服務功 能于一體的商業實體。這種零售業態形式在歐、美、日、東 南 亞及 我 國的香 港地 區和 臺灣 省得 到 了 蓬勃發展，現 已被引入我國內地，正逐步成為未來 零售業發展趨勢的重要特征之一。作為由眾多商 戶組成的一個聚集體 其內部相互關系是怎樣結 成?明確這一問題將對購物 中心提高經營效率以 及經濟效益提供基礎。購物中心的各商戶聚集在一起，大家要共同 生 存 共 同發展，4、相互 問必然 結 成某 種聯 系。在這 里我們試 圖用共生系統及其相關理論來分析購物 中心 內商 戶 問的相互 關 系。一、共生 的概 念 共生(I n t e r g r o w t h)一詞來 源于希臘語，在生物 學 中最 早 由德 國生 物學 家 德 貝 里(A n t o n d e B a r y)于 1 8 7 9年 提 出 是指 不 同種屬 按 某種 物 質聯 系而 生活在一起。由于世界是相互聯系、相互依存的物 質組成 的 因此 共生現象不僅存在于生物界，而 且廣泛存在于社會體系之中，經濟學上的共生是 指 經 濟主體 之 間存續 性 的物質聯 系(蕭灼 基，2 0 0 2)，抽象5、 的說，共 生是指共 生單元 之間在一定 共生環境 中按某種共生模式形成 的關 系(袁純清，2 0 0 2)。袁純清在 共生理論及其對小型經濟的應用 研究 一文中提出共生的本質在于 6個方面，綜合 這 6個方面的內容，我們可以看出，共生 系統之所 以存在 很大程度上是由于各共生單元間存在著 一種要素的交換關系，而購物中心的各商戶之間 恰好 存 在 著這 種要 素 的交 換關 系，這 里 的要 素指 的就是 各商 戶 所直 接 面對 的 客流。因此，筆 者認 為 購物中心各商戶之間存在著共生系統所普遍 具有 的 相互 關 系，購物 中心從 本 質上 看 應該 是一 種共生系統。這一觀點在 S c6、 o t t H a r r i s 于 2 0 0 3年所 著 現代購物中心的成功原則落實本地理解 一文 以及 王 德平 先生 所 著 香 港 購物 中 心調 研報 告 一書 中也都得 到了體現：S c o t t H a rr i s 指出，“正 確 的商戶組 合是可 以創造 出強化商場 購物氛 圍 的 引 用生 物 界共 生 的概 念：一 種 互 惠或互 相 依賴的關 系”；王德平指 出，“商戶組合，本質上和 生物界共生概念高度相似，各商戶問是一種互惠 或互相依賴的關系”。以上種種表述促使本文嘗 收稿 日期：2 0 0 6 1 2 1 0 作者簡介：黃桂芝(1 9 5 4 一)，女，黑龍7、江哈爾濱市人，北京T商大學 商學院副教授 陶曉波(1 9 8 1 一)，男，重慶人，中國人民大學 市場營 銷專業博十生。維普資訊 http:/ 北 京工商大學學報(社會科學 版)2 0 0 7年第 3期 試著用共生系統的相關理論來分析購物中心商戶 問 的關 系。二、基于 共生 的商戶 間關 系 在 明確共 生 的概 念之 后。我 們可 以研 究 在 購 物中心內部各商戶相互之間的關系。如同共生理 論 來源 于生態 學 一樣，我們 可 以借 用 生態 學 中共 生系統內各種群之間的關系，來分析 比較商戶間 的相 互關 系(一)生物種群間關系分類 在一個共生系統內，生物種群為 了自身的生 存和發展8、，種群之間存在著競爭、捕食、寄生、互惠 等相互影響、相互制約的關系，如表 1 所示：表 1 生物 種 群 間 的相 互 關 系 物 種 物種 關 系類 型 關 系特 點 A B 捕食+種群 A捕食種群 B 競 爭 彼 此 相 互 制 約+對種群 A有利 對種群 B也有利 寄生 +對種群 A有利 對種群 B有害+0 對種群 A有利。對種群 B無影響 中性 0 0 彼 此 互 不影 響 互 惠+彼 此 相 互有 利 資料 來源：根據袁純清(1 9 9 8)、楊忠直(2 0 0 3)修改 在 共 生 系統 生 物 種 群 之 間 的相 互 關 系 中，捕 食 是一 種群 以另 一種 群為 食，對 被9、 食種 群有 害 而 對 自身有利；競爭關系是種群之間彼此發生有害 的影響，特別是在不同種群利用同一短缺資源的 情況下，每個種群的存在都會抑制另一種群的生 存和發展：寄生是一種群依靠另一種群的肌體所 獲得的能量、副產品等為生。對寄生的影響分為有 利、有 害、無影 響三 種 情 況：互 惠 是 指各 種 群 在 獨 立 存在 的條 件下，種 群之 間相互 作 用會 對各 種 群 均 有利。借用以上種群間的關 系來分析購物 中心，我 們可以發現競爭、寄生、互惠構成 了購物 中心各商 戶間的主要關系類型，可以被借用過來描述商戶 間 的關系。(二)商戶間的競爭 購物中心的商戶大致可以分為零售、餐飲和 10、娛樂三大類，在每一大類里面不可避免的存在著 許多同質的商戶，相互之間的競爭不可避免。但根 據本 文 的整理 發現，世 界上 大 多數 的購物 中心在 1 2 進行 商戶組合 時往往將 同質 的商戶放 到一起 陳 列，形成一種 同業聚集現象。以我國最大也最具代 表性 的購物中心北京金源購物 中心為例，所 有的商戶被分在 四個樓層陳列。一層主要設立世 界頂級品牌專賣店街、國際品牌街、珠寶店、國際 名牌 化妝 品、飾 品經 營 區及銀 行，本 樓層 最 為 明顯 的 同質 陳列 表現 在東 部 的珠寶 店 區域，鉆 石 星 際、億 龍 鉆 石、阿 瑪 施、A E E、G MC、L e e c o o11、 p e r、K O F E、P e t t e e等國內外知名品牌都集 中在這里；二層主要 以各種名牌服裝、服飾類專賣店為主。主通道的東 側為燕莎商城二層，西側為貴友大廈二層，均以經 營服裝服飾類商品為主，在本層的中部有著皮爾 卡丹、百富、瑪薩帝、恒源祥、倫敦尊 鼠、C R O Q U I S、J O C K E Y、T E N X、T O N Y WE A R等一大批服裝品牌 的云集；三層為運動新天地、休閑戶外、健康家園、家居生活、餐飲休 閑區，在本層西北 角的運動新天 地，顧 客可 以 找 到 目前 位居 一線 的所有 運 動 品牌，如 阿迪達斯、耐克、彪 馬、匡威、銳步、李 寧、AN 12、D1 等；四層被設置成未來生活層，包括兒童服裝、兒 童 用 品、兒 童 培 訓、工 藝 旅 游、文 化 用 品、科 技 數 碼、家居生活、特色餐飲等區域，位于東北角的特 色餐飲區布置 了呷哺呷哺、咪嘻咪嘻、真 品旺鍋、成都小吃、老粥鋪、金燕文化餐廳等餐飲類 的特色 品牌。何 以具 有競爭 關系 的同質 商戶能夠 聚于一 處?美 國學 者 Ho t e l l i n g 最 早對 此現 象進 行 了研究 他在 1 9 2 9年發表 的 競爭 的穩定性 一 文中首次 引入了同業聚集概念。當時的許多學者認為。銷售 同種商品的零售店聚集在一起，容易導致激烈 的 價格競爭，有的甚至會通過價格戰壟斷市場13、，因此 它們不可能穩定的聚集在一起。但 H o t e l l i n g認為，顧客除 了考慮價格 以外，還注重商品的 品牌、質 量、特色、促銷方式等多個非價格 因素，只要出售 的商品或提供的服務之間存在差異，僅靠降低價 格就無法壟斷整個市場，因此銷售 同種商 品的零 售 店可 以穩 定的共 存。從 比較 購物 行為 來看，顧客 在購物時對 同類商品具有差異性。同類商戶聚集 在一起，意味著顧客挑選最滿意商品的機會增多，從而滿足個體問的差異需求，會吸引到更多的顧 客。當然。由此帶來的內部低價競爭，購物 中心可 以通過對承租戶進行鼓勵或限制進入 的篩選，達 到對零售商戶的最佳組合，實現聚集效應 的14、最大 維普資訊 http:/ 第 2 2卷第 3期 黃桂芝，陶曉波：購物 中心 的商戶關系研究 化。同類商 戶 聚集 在一起 是 有益 的。N e v i n和 H o u s t o n 1 9 8 0年 在 I m a g e a s a C o m p o n e n t o f A t t r a c t i o n t o I n t e r u r b a n S h o p p i n g Ar e a s 一 文 中指 出：對威 斯康 星 州麥 迪遜 五 家購 物 中心 的調 查 結果 表 明，同類零售店的個數與購物中心的銷售額之間 存在著明顯 的正相關關系。上述分析表明，購物15、 中心 商戶之間的競爭關 系是一種客觀存在，但只要在商戶組合的操作上 更多的考慮同業聚集的經濟效應，這種競爭關系 就能夠被其它關系所取代，轉化為次要矛盾。(三)商戶問的寄生 寄生的存在來源于共生單元之間在力量上的 強弱對比，從購物中心來說，商戶之間也同樣存在 著這種力量強弱的對比。從商戶的角度來看 購物 中心分為兩個部分：主力店(a n c h o r s t o r e)與非 主 力 店(n o n a n c h o r s t o r e)，主 力 店(a n c h o r s t o r e)也 被 稱為主題商戶，或者核心店 國際購物中心協會(I C S C)為 主 力店 作 了如 16、下 的定 義：主力 店 是 購 物 中心內一家最 主要的商戶，通常是一家連鎖店；它 在購物中心內具有實際的經濟優勢并 占有最大 的 營業面積，同時也是最主要 的營業額創造者。而主 力店 的選 擇將 對 于未來 購 物 中心 的形 象 與 風格 具 有決定性的影響(臺灣 中華征信所，1 9 9 3)。寄生關 系指的也是非主力店對主力店 的寄生。前文對主 力店 與非 主力 店 的界定 有 助 于我 們對 商 戶 問寄 生 關 系 的研 究，這一研 究 的核 心 在 于 明確 兩個 方 面 的問題：(1)非主力店對主力店的寄生 因何而來?(2)是不 是所有 的非 主力 店都 寄生 于 主力店?下 面17、 的論述將緊緊圍繞這兩方面的問題展開。1 非主力店對主力店的寄生來源 已有研 究 表 明，購物 中 心 內 的非 主力 店相 對 于主力店的知名度來說顯得較為弱勢，無法單獨 吸引顧 客前 來，所 以只能依 賴 主力 店 來 吸引 客 流，憑借與購物中心的鄰近性以獲得利潤。國外學者 據 此提 出“大象 理論”即小 象是 跟 著 大象 在走 必 須先找到領隊的大象才能引領整個象群的方 向。主要原 因在于購物中心需要主力店 的知名度與優 良形象招徠顧客，使購物中心能夠 因為主力店的 進駐吸引到足夠客流并分享給知名度相對不高的 一般商戶。所以非主力店的商戶在進駐購物中心 時，會考慮購物中心 內的主力店18、是否有吸引力，再 決定是否進駐此購物中心。G e r b i c h(1 9 9 8 1 引 述 E p p l i&S h i l l i n g(1 9 9 3)的 話 認 為主力店的作用在 于吸引客流和凝聚購買 力，非 主力店憑借臨近主力店的條件，希望顧客在 逛主力店的同時 也能光顧非主力店。簡言之，非 主力店無法獨立吸引顧客前來，所 以只能依賴主 力店吸引客流，并憑借臨近性 以獲得利潤；但對于 購物 中 心而 言，主力 店 的作 用 不 只在 于吸 引客 流 和凝 聚 購買 力 還 要 進 一 步發 揮 客 流擴 散(t r a f f i c e x c e e d)的作 用，即顧 19、客 受 到主 力店 的 吸 引而 光 臨 購物 中心 后，應該 逛 完 主力 店后 再逛 其 它非 主 力 店 將 主力店 吸引來 的客流擴 散到非主力店 中(C y mr o t，G e l b e r&C o l e，1 9 8 2)。可 見，正是 由于 主力 店相 對非 主力 店 的強 勢 吸引力，使得它能夠獨立吸引來大量的客流，在滿 足 自身發展要求 的同時通過客流擴散作用再惠及 臨近的非主力店。這種作用保證了臨近它 的非主 力店可 以完全借助于主力店獲得客流，不用操心 自身對顧客的吸引力，寄生關系由此產生。北京金源購物中心的初始招商工作就證明了 這一點，招商之初 北京金源購物中心確定20、了幾家 主力店，其中包括定位在中高檔商品的經營、在北 京市有著較高知名度和美譽度的貴友大廈。事實 證 明，正 是 由于貴 友 大廈 的前 期 引進，打 消 了很 多 非主力店的顧慮，使得它們能夠在短時間內順利 的人 駐，大大 縮 短 了北京 金 源 購物 中心 的前 期 工 作時間，提高了整個招商工作的效率。以上 的分 析只 是說 明 了臨近 主力 店 的非 主力 店對主力店的寄生關系，這也引出了一個問題：其 它的非主力店與主力店之問是否也有同種寄生關 系存 在?2 非主力店與主力店的非寄生關系 從哲學的意義上講，主力店與非主力店作為 同一 共生 系統 中的不 同組 成部 分 雙 方互 相 作21、用，相 互 影 響，因此 非主 力 店對 主力 店 不可 能有 完 全 意義上的寄生關系應該會有一部分非主力店憑 借 自身的吸引力來吸引客流 甚至還會對主力店 的經營構成輔助作用。事實上也的確如此，根據北 京 金源 購物 中心所 做 的一 份調 查 在 全世 界 大多 數購物 中心主要憑借主力店吸引客流 的情況下，北 京金 源 購物 中心 則呈 現 出相 反 的態 勢：主 力店 中的居然之家家居建材城并沒有起到吸引客流的 主力作用，反而影響到了整個購物中心的運營(這 l 3 維普資訊 http:/ 北京工商大學學報(社會科學版)2 0 0 7年 第 3期 一方面 是 由于購 物 中心在 成立 22、之初 對 主 力店 的選 擇不 當，另一方面也和居然之家所處的地理位置 有關)，而主打 國內外一線品牌的眾多非主力店吸 引客流的能力卻持續增強，并 已經取代主力店成 為 整個 購物 中心 吸引客 流 的主 力軍，反過 來促 進 了 主力 店客 流的 提升 導致 這 一現 象 的最 重要 的 原 因是北 京顧客“認牌 購物”觀念 的興起。從分析中我們可以看出：(1)主力店能夠使得 非主力 店寄生，需滿足一定 的條件：第一，主力 店 的選擇很重要，選定 的主力店本身應具備強大的 吸引力；第二，主力 店所處的位置也很關鍵，這一 位置應能確保其客流擴散作用的發揮。(2)非主力 店并非全部都需要寄生于主23、力店獲得客流，除了 臨近 主力 店 的非 主力 店外，其它 非 主 力店也 應 該 能夠憑借 自身的吸引力獲得客流。(四)商戶間的互惠 生態 系統 中 的互 惠 指 的是 各種 群在 獨 立存 在 的條件下，種群之間相互作用會對各種群均有利。以此類 比購物中心，我們可以看出，商戶問的互惠 指的是通過相互問的客流分享(c u s t o m e r s h a r e)帶 來的整體客流增加。美 國學 者 N e l s o n于 1 9 5 8年 提 出零 售 經 營 的 互補性法則(t h e r u l e o f r e t a i l c o m p a t i b i l i t y)24、。將商 戶 的營業量 區分 為下列 三種形 式：1 產生式 營業量(g e n e r a t i v e b u s i n e s s)：通過 自己努力所獲得的營業量。商戶的可及 性對于產生式營業量也起著作用。2 分享式 營業 量(s h a r e d b u s i n e s s)：指因鄰近商戶的集客力而獲得的營業量。顧 客主要受到鄰近商戶的吸引，順便來店看看所產 生 的營業量。3 順便式 營業 量(s u s p i c i o n b u s i n e s s)：指顧 客 從事 消 費 性 旅途(s h o p p i n g t r i p)，順 便 來 店購物所 產生 的 25、營業 量。三種營業量 中的分享性營業量(s h are d b u s i n e s s)，說明了不同性質的商戶聚集在一起，可將顧 客彼此 分享 交流。增加 彼此 的營業 量。此 外，N e l s o n還提 出過一 個法 則，用 以解 釋 聚 集在一起的不同性質商戶比單獨店面更具有吸引 力 的原 因：I(V L+v s)v s (絲+)J 1 4 公式 中，Vs=相鄰兩家商戶中小店增加的營業 量，V L=大店 的 營業 量，v s=J 店 的營業 量，I=兩 家 商戶的顧客交流程度，P I 顧客在大店的 目的采購 營業量。P S=顧客在小店的目的采購營業量，二者 中的大店同樣適合這一法則26、。筆者于 2 0 0 6年 2月至 4月在北京 金源購物 中心進行實地調查期間，曾按照這個公式計算過 金源購物中心 內各業種、業態客人交換比例的結 果，研究發現，以藥品專賣店和面點專賣店為代表 的消耗性生活便利 品與超市具有高度互補性，平 均 的營業量增長率超過 3 O。另外百貨店與衣服 鞋類專賣店也具有高互補性，平均的營業量增長 率接近 2 O；但是消耗性生活用品與百貨店，專賣 店與超市的互補性都較低，平均的營業量增長率 都未能達到 5。筆者將計算的結果與所調查各商 戶 自己計算的營業額進行對 比分析，誤差在一 l O 至 1 O 之間，證 明這一公式 比較適合我國內地的 購物中心，也證明了27、不 同性質的商戶之間可以通 過客流共享實現互惠。三、結 論 購物中心內各商戶間主要存在著競爭、寄生 與互惠這三種關系。就競爭關系而言，只要更多的 考慮以服飾類商戶與珠寶類商戶為代表的同業聚 集 的經濟效應，同業競爭關系就能夠被轉化為次 要矛盾：就寄生關系而言，主力店要能使得非主力 店寄生于它，需滿足一定的條件：第一，主力店的 選擇很重要，選定的主力店本身應具備強大的吸 引力；第二，主力店所處 的位置也很關鍵，這一位 置應能確保其客流擴散作用的發揮。此外，非主力 店并 非全 部都 需要 寄 生 于主力 店 獲得 客 流，除 了 臨近主力店的非主力店外，其它非主力店也應該 能夠憑借 自身 的吸引力28、獲得客流；就互惠關系而 言，購物中心 的商戶問普遍存在著這一關系。其中 消耗性生活便利品與超市具有高度互補性。另外 百貨店與衣服鞋類專賣店也具有高互補性；但是 消耗性生活用品與百貨店，專賣店與超市的互補 性 都較 低。參考文獻：1】黃桂芝 零售營銷 M】清華大學 出版社，1 9 9 8年 5 月 第 1版 維普資訊 http:/ 第 2 2卷 第 3期 黃桂芝。陶曉波：購物 中心的商戶關系研 究 2 巴里 伯 曼、喬 爾 R 埃文斯 著，呂一林、熊鮮菊 等 譯 零售管理 M 中國人 民大學 出版社，2 0 0 2，8 3 菲利普 科特勒 營銷 管理新 千年版 M 中國人 民大 學 出版社，2 29、0 0 0 4 袁純清，共 生理論及其對 小型 經濟的應用研究 J ，改革 1 9 9 8 2 5 王德平 香港 購物 中心調研報 告 J 中國購物 中心，2 0 0 4，f 4)6 H o t e l l i n g，S t a b i l i t y i n C o m p e t i t i o n J E c o n o m i c J o u r na l，1 9 2 9，7 7 N e v i n，J R a n d H o u s t o n，M J (1 9 8 0)，”I m a g e a s a C o m p o n e n t o f A t t r a c t i 30、o n t o I n t e r u r b a n S h o p p i n g A r e a s，”J J o u r n a l o f Re t a i l i n g，Vo 1 5 0，P P 7 7 9 3 8 F i n n，A d a m&J o r d a n J Lou v i e r e(1 9 9 6)，”S h o p p i n g Ce n t e r I ma g e，C o n s i d e r a t i o n，a n d C h o i c e：An c h o r S t o r e Co n t r i b u t i o n”，J J o 31、u rna l o f B u s i n e s s R e s e a r c h，V o l 3 5，P P 2 4 1-251 9 N e l s o n，R L _(1 9 5 8)，T h e S e l e c t i o n o f R e t a i l L o c a t i o n，M N Y 1 0 G e r b i e h，M(1 9 9 8)，“S h o p p i n g C e n t e r R e n t a l s：A n E m p i r i c a l A n a l y s i s o f t h e R e t a i l T e n a n32、 t Mi x”，J T h e J o u rna l o f Re a l Es t a t e Re s e a r c h，Vo 1 1 5，I s s 3，P P 2 8 3 2 9 6 1 1 G e l b e r，A ，C y mr o t，A，a n d C o l e，L L _(1 9 8 2)，”H o w t o I n v e s t i n O ff i c e B u i l d i n g s a n d S h o p p i n g C e n t e r s”，J R e a l Es t a t e Re v i e w，Vo 1 1 2，I s s 33、2，PP 75 8 2 注 釋：引自：S c o t t H a r r i s，現代購物中心的成功原則 落實本地理解 J ，中國購物 中心發展報 告，P 9 3。引自：王德平，香港購物中心調研報告 M】，中國 購物 中心，2 0 0 4年 l 1月總第四期，P 5 3。Re s e a r c h o n t h e S t o r e Co r r e l a t i o n s i n S h o p p i n g M a l l s Hua ng Gu i-z h i&Ta o Xi a o b o (I B u s i n e s s S c h o o l,B e ij i n 34、g T e c h n o l o g y a n d B usi n e s s U n i v e r s b y,B e O i n g 1 O 0 0 3 7,C h i n a；2 R e n m i n U n iv e r s i ty o fC h i n a；B e ij i n g1 0 0 8 7 2，C h i n a)Ab s t r a c t：Ba s e d o n i n t e r g r o wt h t h e o r y，t h i s p a p e r t r i e s t o s t u d y t h e c o rre l a t i o 35、n s b e t we e n e a c h s t o r e a n d o t h e r s t o r e s i n s h o p p i n g ma l l s o r s h o p p i n g c e n t e rs I t a n a l y z e s t h r e e ma i n f o r ms i n c l u d i n g c o mp e t i t i v e，p a r a s i t i c a l a n d r e c i p r o c a l c o rre l a t i o n s I t p o i n t s o u 36、t t h a t t h e h o m o g e n e o u s s t o r e s s u c h a s c l o t h e s s t o r e s a n d j e w e l r y s t o r e s h a v e a n e c o n o mi c e f f e c t o f c l u s t e r i n g，u n d e r w h i c h t h e c o mp e t i t i v e c o rre l a t i o n i n t h e s a me t r a d e i s s u b o r d i n a t37、 e t o t h e e c o n o mi c e f f e c t T h e s e l e c t i o n o f a n c h o r s t o r e s a n d the l o c a t i o n o f s t o r e i t s e l f a r e c ruc i a l f a c t o rs t o d e t e r mi n e w h e t h e r p a r a s i t e c o rre l a t i o n e x i s t s o r n o t a n d h o w mu c h i t f u n c t38、 i o n s，b u t s o me n o n a n c h o r s t o r e s c a n o b t a i n t h e c u s t o me r f l o w w i t h t h e i r o w n a t t r a c t i o n F o r t h e h e t e r o g e n e o u s s t o r e s，t h e c o rre l a t i o n b e t we e n c o n v e n i e n c e s h o p s a n d s u p e rm a r k e t s o f c o39、 n s u mp t i o n p r o d u c t s i s h i g h l y r e c i p r o c a l，s o i s t h e c o rre l a t i o n o f d e p a r t me n t s t o r e s a n d e x c l u s i v e s t o r e s o f c l o the s a n d s h o e s Bu t i t i s r e l a t i v e l y l e s s r e c i p r o c a l b e t w e e n c o n s u mp t i o n p r o d u c t s a n d d e p a rtme n t s t o r e s，e x c l u s i v e s t o r e s o r s u p e r ma r k e t s Ke y W o r d s：s h o p p i n g ma l l；i n t e r g r o w t h；s t o r e c o rre l a t i o n (本文責編魏惠忠)l 5 維普資訊 http:/