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1、某購物中心委托管理合同委托管理合同委托方：（以下簡稱甲方）名 稱：陜西中大國際大廈有限公司地 址：中國陜西省西安市南大街30號法 人：延勇委托方：*以下簡稱乙方）名 稱：北京三利商業管理服務有限公司地 址：中國北京東城區建國門內大街18號法 人：王克杰前言（1）、甲方已經合法取得陜西省西安市南大街30號的“陜西中大國際大廈”之場地合法使用權，并擬將其大廈B1、F1、F2、F3共四層用于投資經營綜合性購物中心（以下簡稱該購物中心）（2）、甲方同意將在前期儲備和管理該購物中心方面接受乙方的技術服務和意見，同意按本合同的條款將該購物中心的管理委托乙方行使，而乙方同意提供該服務項目，按本合同的條款和條2、件受托管理該購物中心并接受甲方的監控。第一章：定義1 01定義下列名詞用于本合同中僅有以下含義：委托管理范圍：乙方負責該購物中心一切經營管理活動。該購物中心在經營管理活動中，需向政府機關、行業管理部門進行協調的事情，由乙方向甲方提出報告，甲方協助辦理。購物中心面積為一至四層，大廈寫字樓大廳不包括在內。如果由乙方經營品牌專賣店并進行管理，則應包括在乙方管理范圍。委托管理期限：從購物中心正式對外營業之日開始計算，至合同到期乙方向甲方正式移交管理權限及相應帳目、手續、資料為止。總收入：指該購物中心面積所產生的一切經營收入。租賃所得按毛利率額22%倒計零售收入，計算辦法：商場租賃收入/22%=零售額。3、稅前利潤額：指該購物中心經營活動所產生的未繳納所得稅前的利潤額。前期籌辦服務費：指雙方簽約后至該購物中心正式開業期間，在按合同要求標準下，乙方為購物中心所做一切相關準備工作，而收取的含薪資等在內的所有報酬。營運期管理服務費：包括營運期管理費和固定管理費。該購物中心正式營業后，為使購物中心正常營運，乙方在管理服務中心收取的報酬。該項收費含：乙方派駐管理人員工資、住宿費、探親費及福利用等一切所的費用。第二章：籌辦期服務內容及要求2.01 籌辦期工作內容甲方要求乙方在以下商品定位及營業方式前提下完成各項籌辦工作。籌備期為六個月，正式開業時預招品牌必須達到招商要求的80%以上為標準。1、 商品定位在世4、界一流品牌，在形象、品質方面都有良好信譽，具體操作方法為：雙方書面認可的商品及其品牌范圍，在此范圍內進行招商經營。2、該購物中心二至四層保證采用店中店經營方式，保證商位布局合理。3、保證同廠商或代理商以聯營或租賃形式合作。首先由乙方指定籌備期預算報甲方批準，并在此標準規定范圍內完成以下各項工作。1、 負責策劃、協調設計及監督該購物中心的裝修設備、設施、機電及維修方案、工人章程，包括以下：負責協調設計、策劃及統籌該購物中心的整體布局、內部裝修等，并通過甲方書面認可。2、 購買該購物中心開業所需要一切設備和物資，具體標準規格須經甲方書面同意。制定營運管理方針、經營計劃、服務標準、營運方案、銷售策劃5、促銷計劃、廣告宣傳、業務推廣等活動。按雙方確定的購物中心商品定位，進行招商招租引廠進店并對商戶進行管理、策劃、統籌該購物中心的全面招商、采購活動。貨源采購，包括貨品組合、數量、品牌、品質等控制及確定供應此等貨品之供應商、代表甲方在授權范圍內以該購物中心名義簽定與供應商、廠商的聯銷、代銷合同。制定詳細的人員培訓方案，對管理人員、營業人員及相關工作的人員進行培訓。制定各項人事、行政、財務、會計、收銀、出納、賣場管理、電腦咨詢及相關其它系統。負責策劃、統籌，經甲方同意負責實施完成開業前期開支預算方案。制定商品管理系統，包括定貨、收發、存貨管理、價格制定等。制定該購物中心各項管理系統及制度。制定各項6、財務管理制度。第三章：營運期服務內容及要求3.01 在購物中心開業后，應以國內外先進的科學管理技術和經驗負責該購物中心的日常運營，廣告促銷、招商、采購、財務及人事管理。全權處理該購物中心的營運和管理事務，包括以下工作：組織貨源，包括貨品進一步組合，商品數量、品牌、品質方面控制及選擇，調整供應此等貨品之供應商。制定實施各項銷售策略、促銷計劃、廣告宣傳、業務推廣活動等。負責策劃及監督該購物中心處于良好運營狀態，外觀所合理一切修理、裝飾、改建事宜。負責在甲方書面認可的預算內簽定該購物中心營運和其它服務合同。負責該購物中心日常財務會計事項管理和行政人事事項管理。完善實施該購物中心各項管理系統及制度。完7、善實施該購物中心財務制度。第四章：受托方權利和義務4.01 管理服務中心義務人事制度：乙方有權制定該購物中心內部管理架構及其薪資福利標準，唯須經甲方確認。乙方派駐商場的管理人員須經甲方認可。乙方為購物中心招聘的部門經理及其以上人員的聘請、辭退、升降、調職，乙方書面提出申請并須經甲方取得認可。人員雇傭：1、 代表甲方按雙方協定的標準和架構確定該購物中心員工的聘請、辭退、提升、調職、分配、工資獎金、社會福利、勞動紀律、培訓、獎法管理工作，并按國家有關勞動管理條列執行管理職責。2、 所有行政管理人員均應該具備與其相符合的條件，其報酬應相當于西安相同或類似水平的購物中心行政人員取得的直接報酬，報酬結構8、標準及數額須經甲方書面確認后乙方方可執行。3、 受聘人員之福利待遇在甲乙雙方協定后，按西安當地統一標準辦理。財務會計制度具體內容：乙方負責全面制定及實施各項財務管理制度，包括：1、 根據國家會計法及有關規定，制定相關會計、審定工作的規章制度。2、 在雙方確認的預算內全權計劃、籌措統籌、合理安排營運資金、協調收支，并定期向甲方匯報該購物中心財務狀況。3、 與甲方協商制定財務收支預算。4、 負責切實按國家要求制定、記錄及保存一切憑證、帳簿、報告等的完整。5、 在甲方的協助下為該購物中心開立銀行帳戶，并負責委派及授權雇員作為支票、匯票等的蓋章人，及以甲方的名義負責代表其支付該購物中心一切到期應付的9、貨款、保費、稅項、收費及支出等。6、 負責管理及保障該購物中心的資產，確保資產收益并且發揮最高經濟效益。制定各項系統制度：乙方負責指定該購物中心各項管理系統和制度，并負責督促實施，包括下列各項：1、 訂立一套符合國家規定而又能反映該購物中心營運業績的財務會計系統，訓練各級管理人員學習透過各種財務分析監察業務發展，并按實際情況不斷改善購物中心的財務會計系統，使其運做完善。2、 負責設計、選購及培訓電腦銷售系統，落實及決定電腦技術的應用及軟件的維護和保養，增加該購物中心的經營效率。3、 建立一套有效的中央收銀和出納系統保障該購物中心利益，對此系統進行監察并予以改善。4、 建立一套有效的顧客咨詢和投10、訴處理制度，并培訓具有良好仲裁能力的員工，協調各部門之間的運做，妥善解決古了所提出的問題及投訴，維護和提高購物中心聲譽。5、 策劃安排和設計一套符合科學管理先進技術的電腦訊息合理系統，以便能迅速準確的將商品資料、銷售動態等重要訊息提供給該購物中心有關部門，加強該購物中心的有關雇員對此等訊息的掌握和運做，提高該購物中心內整體之營運及效益。6、 設計和制定商品管理系統，包括定貨程序、收發手續及單據，存貨管理和價格制定等，以配合該購物中心能順利運做。7、 制定該購物中心各部門工作細則，清楚劃分部門之間的責任和分工，確保該購物中心能順利運做。8、 制定該購物中心的文書及檔案系統，減少各部門因文件處理不11、當而造成的工作延誤。確保訊息能正常流通，加強部門之間的溝通效能。同時廣泛使用自動化辦公設備，加強辦公室效率。管理中心的權利：提供前期籌備資金及營運資金1、 甲方應按乙方提出的籌備資金預算，為乙方籌辦提供資金支持，籌備資金及營運資金總額不超過1200萬元，具體如下：（1）、開辦費、易耗品分二年攤完。其中開辦費包括但不僅限于：招商費、籌辦費、服務費、差旅費、培訓費。包含國內外招商費用總額不超過30萬元。（2）、裝修及購置費，其中包括但不僅限于：二次裝修、電腦、軟件等固定資產。此項費用分三年攤完。（3）、商品費用500萬元。2、 乙方必須在簽約后15日內提交籌辦資金預算表。提供營運流動資金：1、 前12、期籌辦資金在該購物中心開業后即轉為營運流動資金使用。乙方在此范圍內事先征的甲方的同意下安排營運期間的資金，如確有流動資金缺口，闡明原因作出預算后報甲方批準同意，由其增加投入，以確保乙方不間斷的和有效管理該購物中心。而超出營業需要的流動資金，應撥回甲方。2、 乙方特此獲權根據該購物中心籌辦、策劃、營運及管理的需要，安經甲方書面確認的預算，在預算內使用該資金及流動資金支購物中心的一切相關費用。3、 乙方應在年末最后二個月內提供下一年的預算計劃報甲方審定。該預算計劃將詳列乙方就籌辦、經營及管理該購物中心時需要從該購物中心帳戶支出的所有款項。4、 乙方有義務在提交籌辦及營運費用的同時，提出一份預算編制13、說明其計算依據，說明此預算涉及事項的計劃、安排、出發點、欲達目的，可能發生的情況及確定該預算依據，乙方有責任配合甲方審定，回答提出的質訊共同促使預算的批準。第五章：委托方權利和義務5.01 權利1、 若乙方委派長駐購物中心之最高行政人員有違紀、品行不斷、有損害購物中心利益、名譽等行為，甲方代表有權向乙方反映提出意見，由乙方按實際情況負責處理，并將處理意見上報甲方。2、 出席由乙方定期主持召開的購物中心主要行政人員的工作會議，并及時向甲方董事會匯報購物中心運營狀況。該工作會議暫定每月舉行一次，甲乙雙方可按實際工作情況調整。3、 乙方對甲方代表提出的各項建議在合理時間內給予答復。超過三個工作日，甲14、方代表有權要求乙方向甲方董事會作出解釋。為確保購物中心工作順利進行，甲方代表有權隨時了解乙方管理情況并向乙方反映及提出關于購物中心的營運意見，由乙方按實際情況負責處理。4、 負責協調與政府部門的關系，以確保該購物中心的前期籌辦及日常營運能順利進行。5、 根據乙方提出的服務內容及范圍，在籌辦期和開業后營運中，監督乙方執行如下：（1）、根據乙方提出的籌辦期時間表，檢查籌辦進度、內容、質量。（2）、了解籌辦費支出情況，招商進度、商品定位、服務標準、人力資源情況。（3）、在簽約前審閱乙方代表甲方對外簽約的合同，并有提出建議的權利，對不符合甲方利益或損壞甲方利益的條款提出修正意見。6、 甲方委派二人參與15、購物中心的管理工作，分別擔任副總經理和財務總監。義務：1、 確保在本合同期限內維持對有關場地的使用權，若發生合法使用權轉讓或變更，須于轉讓或變更前三個月以書面形式通知乙方，并有義務協助乙方與受讓方續簽管理合同。2、 負責提供該購物中心前期資金及運營資金、設備、有關場地和辦公場所。3、 甲方須按乙方提供的計劃要求，負責完成購物中心所有有關機電設施、營運條件及按乙方的設計、質量要求、效果要求、期限完成工作。4、 按乙方提供設計要求提供購物中心內之機電設施及結構、室內設計、內部裝修、弱電設備等，并負責作出適當的布局，設計及施工或改建部分室內裝修，以配合購物中心營運需要。甲方應同時負責支付有關費用。516、 負責機電設計及修改方案取得設計院批準。6、 負責為該購物中心在開業前取得當地政府發出之一切有關裝修、機電裝置等竣工合格批文及使用證明，以確保購物中心如期開業。7、 確保購物中心內具備充足的水電冷暖通訊之供應。8、 按乙方要求在允許的范圍內，積極協助購物中心所需要之設備物件和文件。9、 負責辦理能使購物中心獨立對外經營的百貨零售營業執照和許可證，并負責辦理營業執照經營范圍的增項手續，使之符合國家關于經營范圍規定用語之要求，以滿足并保證乙方全面開展管理業務。甲方應負責并確保合同期限內購物中心1、 執照的有效性。2、 于前期籌辦及日后 營運期間，負責協調與政府機關的關系，以確保籌建及營運順利。在17、甲方董事長不能行使其職權的情況下，甲方董事長將委派一名執行董事進入購物中心，代表董事會具體行使法定權利。第六章：前期籌辦服務費6.01 乙方按本合同規定提供前期籌辦的對價，甲方應向乙方支付前期籌辦服務費，總額50萬元。1、 籌辦六個月，從簽約之日起計算，超出籌辦期仍未開業的，（1）、屬于甲方資金不到位，由甲方按每月1/6的籌辦服務費向乙方賠償推遲開業期的損失，且乙方有權解除本合同，甲方須無條件接受。（2）、因乙方原因：甲方有權解除本合同，乙方應無條件接受。如需乙方繼續籌辦，乙方應無條件接受甲方不再支付服務費。乙方每月按服務費總額的1/6賠償甲方推遲開業期的損失。2、 籌辦服務費包含以下費用：乙18、方籌辦人員工資、住宿費、探親費等一切費用。3、 支付方法：簽約后三日內甲方向乙方支付人民幣25萬元，第三個月開始三日內甲方向乙方支付25萬元。第七章：營運期管理費7.01 提成管理費的計算作為乙方按本合同規定提供開業后管理服務的對價，甲方須在購物中心開業之日起在本合同管理期限內的每一個營業年度向乙方按年度支付管理費：1、 管理期間經營指標：項目 第一年 第二年 第三年總收入 10000 12000 15000稅前利潤 420 800 1416此指標已計算入全部折舊（包括房屋按20年攤提），物業管理費、資金使用費、水電費及稅金。2、 二項經濟指標計算辦法：綜合指標=各項指標綜合指標的比率*各項指19、標實際完成程度收入總額指標占綜合指標的比率為40%稅前利潤總額指標占綜合指標的碧綠為60%3、 完成二項經濟指標標準：每年綜合指標完成在100%-80%以上時，乙方按0.8%提取；各年度綜合指標不能完成80%以上，乙方不得提取管理費。提成管理費支付辦法：1、 全年指標：在購物中心年度決算報表呈報后，經甲方審核，能完成全年綜合考核指標80%以上時，由甲方支付全年委托管理費。如果未能完成全年綜合考核指標80%以上時，乙方無權提取全年管理費。2、 支付辦法：全年管理費在乙方呈報年度決算后，經甲方審核后十日內支付。管理期間包含乙方派駐人員薪資在內等固定費用1、 乙方原則上派駐不少于4人，其中總經理一人20、，副總經理一人，部門經理二人。2、 固定管理費用為5萬元，包含全部派駐人員薪資及在西安當地住宿飲食、因私交通、探親差旅費等一切。3、 乙方派駐人員薪資待遇每月由甲方支付給乙方，乙方自行安排給派駐人員。乙方應記載或促使記載反映管理該購物中心的業績所需要的完整和充分的帳簿和其它記錄（但本合同簽定日期以前該購物中心所發生的帳目除外）。乙方應在一般工作時間內向甲方或其授權人提供該購物中心符合國家法律法規的會計政策、職責發生制、慣用的公認會計原則記載該購物中心的帳簿和記錄。向甲方提交報告乙方應在下列時間內向甲方提交下列報表：1、 每日報報告存款日報，該報告詳細列該購物中心帳戶每日結存、每日總收入和總支出21、分類分析、零用金帳戶、銷售收入與存入銀行款項對帳表等；樓層銷售分析報表：提供每日分層電腦銷售分析；乙方管理的該購物中心的銷售、收款、存貨及財務會計電腦系統無條件對甲方指定人員公開；2、 月度報告每月現金流量報告：該報告記載購物中心帳戶結存、每月預算收入、支出及預計本月底銀行結存等，并列明將累計足夠流動資金后剩余撥回甲方；乙方將每月提交稅務部門的財務報表的副本給甲方，該財務報表包括會計報表、編制的報表說明及月度財務工作總結報告等。每月平衡報表：提供分類商品的存貨數量、成本及銷售分析。3、 年度報表：每一年度結束后，乙方在獲得甲方認可的國內注冊會計師事物所審計的資產負債表及有關的損益表后10日內向22、甲方交付該報告，顯示至該年12月31日為止管理購物中心的資產及與此有關所發生負債，以及該年內管理該購物中心的業績。 甲方財務的檢查權甲方擁有對購物中心無可爭議的全部財務檢查權，甲方向購物中心總經理發出預先通知，乙方允許甲方，其會計師和律師進入購物中心的任何部分檢查或視察購物中心、或審計和載錄其它項目。上述檢查或視察在任何時候均允許可能的不干擾購物中心的正常營運。第九章：委托管理期限甲方授權乙方管理購物中心期限為三年，乙方在合同到期后同等條件下享有有限續約權。如果在合同到期后，完成該年度綜合經濟指標且超過之前營業額10%，乙方有續約第二年管理合同的權利。第十章：一般規定購買貨品、物資和服務乙方可23、為購物中心從所有可得的來源購買物資和服務，但是通過乙方的關聯公司或附屬公司為購物中心購買的物資和服務，應在甲方同意的前提下并總能與從其它來源一般得到的商品和服務競爭，并且價錢在同類商品及服務中具有同等水平。修改：本合同的任何修改、變更或修正，必須經甲乙雙方書面確定。同意：各方同意。一方不應無理不給予另一方根本合同條款要求的任何同意或批準，亦不得無理延遲給予任何同意或批準或無理在該同意或批準上附加條件。同樣，經各方同意，本合同中允許該方向另一方提出要求的任何規定不應該解釋是允許提出不合理的要求。合同解除：甲方不能按期支付乙方服務費、管理費及月工資，并經乙方書面催要后一個月內仍未支付，一方有權解除24、合同。因乙方的行為造成購物中心重大損失，甲方有權解除合同并要求乙方賠償。任何一方因違反合同規定，單方解除或終止合同的，須賠償對方一切經濟損失。乙方不能完成綜合考核指標，甲方可單方面解除合同。 如乙方不能按時完成招商工作，甲方可單方面解除合同并由乙方賠償一切經濟損失。 移交本合同終止后，乙方確保在正常經營管理秩序中向甲方移交工作，由雙方在合同期到期前三個月商定。第十一章：違約責任違約責任1、 賠償乙方甲方違背其所做證明和保證，發生購物中心管理執照失效，被吊銷或更新換代對有關場地的所有權，使用權或其它導致本合同委托管理的滅亡情況，乙方有權沒收甲方已交付的管理費、報酬費等，并保留向甲方索賠一切因此造25、成的損失的權利。2、 賠償甲方對由于或基于乙方就根據本合同管理該購物中心而導致的事件（包括聲稱的違反任何法律要求或可能違反任何法律要求的調查）或就上述事件產生的任何和所有行動，訴訟等，甲方有權要求乙方進行賠償。3、 乙方超出甲乙雙方約定授權范圍行使管理權給甲方造成損失，或在管理中故意違反合約中的規定（不排除過失），給甲方造成損失應給予賠償。4、 獲得賠償的各方本條款所列的賠償條款僅適應本合同中的甲方和乙方。第十二章：爭議解決適用法律：本合同適用與國家法律。仲裁：由于本合同或本合同的違約、終止或無效產生的或與此有關的任何爭議、爭論或索賠，雙方應通過友好協商解決。如協商不能解決，應提交西安市仲裁委員會，根據法律規定的仲裁程序規則進行仲裁。