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1、購物公園租金測算方案一、租金體系設計：（一）租金定價方法： 租金水平類比法以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。（二）基準價格設定：1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準，來厘定各樓層的均價和價格體系。2、標的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。二、本項目租金水平分析：租金水平類比法：1、某市區一層街鋪的租金水平：地點1層平均租金(元/平米/月)1層街鋪租金水平（元/月）1層內鋪租金水平（元/月）80602、-150120 80-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金價格1002、影響租金水平的關鍵因素包括：1、 供求關系價格的決定因素2、 銷售業績價格的支撐因素3、 綜合成本價格的成本因素可將上述3大關鍵因素分解為以下影響零售商業租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權分析：商圈類比租賃項目類比項次要素分值評估標準1.商圈地位201) 城市核心商圈：202) 城市主要商圈：153) 正待形成商圈：51010152055205152.交通狀況51) 交通便捷，停車便利：52) 交通停車條件一般：33) 3、交通擁擠，停車不便：1311551513.客流數量101) 客流較大：102) 客流量一般：63) 客流量小：266102210264.消費層次51) 消費能力強：52) 消費能力一般：33) 消費能力較低：1355135335.鋪位供求201) 供不應求：202) 表現一般：153) 需求較弱：52020201552015156.硬件設施51) 硬件完備，動線舒適：52) 硬件一般，動線一般：33) 硬件較差，動線較差：1333353537.品牌實力51) 實力品牌商參與運營：52) 實力、影響力一般：33) 實力、影響力較弱：1335155538.定位規劃101) 定位清晰、規劃特色鮮明：4、102) 定位規劃特色比較清晰：63) 缺乏統一定位規劃：2661021010669.招商推廣101) 品牌商家紛紛進駐：102) 品牌商家部分進駐：63) 品牌商家意向進駐：21061026106610.管理服務101) 統一專業管理和服務：102) 統一管理：63) 無統一管理或管理較差：2222210662總計：1006667863856905860修正率本項目得分/其余項目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一層街鋪平均租金（元/月/）8012016030修正價格（元/月/）修正率*各商圈一層街鋪平均租金77100104581503050本項目-租金（元/月5、/）修正價格合計/484.8租賃項目類比價格：凱達(修正率62%)金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本項目樓層平均價格（元/月/）修正價格（元/月/）平均價格（元/月/）修正價格（元/月/）平均價格（元/月/）修正價格（元/月/）租金（元/月/）一層租金（內鋪）150933029504756.3結論：采用租金水平類比法，本項目1層室內的套內面積租金水平為：樓層租金（元/月/套內面積）一層室內56.3二、本項目租金價格：（一） 多層綜合商業項目各樓層租金價格的比例關系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負一樓為一樓的40%，根據以上綜合分析，并依6、照各樓層的業態規劃，本購物中心的租金定價建議為：（以實際面積計、單位：元/月）樓層純租金均價（元/月/套內面積）地下1層22.51層街鋪84.81層室內56.32層街鋪55.12層室內36.63層街鋪42.43層室內28.24層室內21.2平均43.4（二） 考慮到同一樓層商鋪位置的優劣，在達到平均租金的情況下，根據位置優劣將租金水平上下浮動10元/月/左右，厘定各樓層區間的租金價格帶。（三） 根據以上考量，本項目的租金價格體系如下：（以實際面積計、單位：元/月）樓層租金均價（元/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）租金均價+10元租金均價+20元租金均價-10元租金均價7、-20元地下1層22.5超 市1層街鋪84.894.8104.874.8 1層室內56.366.3 46.3 2層街鋪55.165.1 45.1 2層室內36.646.6 28.63層街鋪42.452.432.43層室內28.238.218.24層室內21.2平均43.4n 在上述樓層租金價格表的基礎上，制定各鋪位的租金價格（詳見附表）。n 根據商家品牌、規模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務類店鋪在實際招商執行過程中，租金在上表基礎上會作出適當調整（提高或降低）（四） 落實到項目的不同業態，餐飲、娛樂、服務類的商業項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設立上必須與購物類進行區分，需要給予餐飲、娛樂8、服務類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70。餐飲、娛樂、服務類的租金水平參考各樓層租金均價標準，以不高于每樓層租金均價的70厘定價格；（五） 由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據不同業態、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態勢、同業競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調整，不可能完全按照既定租金價格執行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執行價格，在實際執行過程中將有部分調整（適當提高或降低）。（六） 對于一個傳統的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優質商家進駐，實現既定定位和規劃，并在保持商家穩定經營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。本項目需要時間進行培育，在尚未形成龐大、持續、中高消費的客流支撐的情況下，商家業績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項目應以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。 某 -招商部 2017年5月13日4第 4 頁 共 5 頁