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1、大港港城時尚百貨商場商業計劃書 有限公司二O 年 月 目 錄第一章 基本情況3第二章 管理團隊4第三章 項目分析5第四章 推廣策略7第五章 分期工作計劃8第六章 媒體投放計劃9第七章 招商目標及方式10第八章 其他配合11第九章 商場階段經營發展規劃12第十章 商場運作成本估算18第十一章 項目合作提案建議19第一章 基本情況編號： 20100001#日期：2010-10-3 項目公司資料：天津創新風百貨銷售有限公司公司簡介： 本公司源于江蘇的溫州團隊，在當地擁有不菲的業績與知名度。本著將溫州人的經營理念與管理模式引入河東區為目標，力求將本項目打造成該區域內的地標性項目。由于之前的項目基礎，本2、公司擁有一支經驗豐富的及開發與管理于一體的管理團隊。本公司一向奉行高效率的經營模式，故本團體預備了大量的儲備來保證項目順利高效的實施。保 密 本商業計劃書屬商業機密，所有權屬于天津創新風百貨銷售有限公司（或 項目持有人）。所涉及的內容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。收到本計劃書后，收件方應即刻確認，并遵守以下的規定： 1、在未取得XX公司（或XX項目持有人）的書面許可前，收件人不得將本計劃書之內容復制、泄露、散布； 2、收件人如無意進行本計劃書所述之項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回。第二章 管理團隊溫州市理財團與專業管理團隊為項目保駕護航溫州商會實力財團全資投入，與區政府合作3、在資金和政策上為該醒目的成奠定了穩固的基礎。成功案例：天津北方美博城天津市最大、品種最全的美容美發產品零售和批發場所。北靠通北路，南鄰通慶里，東鄰文化街區，用地面積0.6萬平方米。臨街的美博城是一座中西合璧風格的建筑，沿通北路一側的建筑風格為現代風格，而南面則是結合了古典元素的建筑風格，建筑本身的風格與文化街小型商業氛圍相結合。 天津北方美博城毗鄰海河岸邊的親水平臺，西鄰天津傳統商業旺地和旅游中心古文化街。根據布局規劃，該商城分為地上五層、地下一層，另設數萬平方米的停車場。商城云集了華北地區最有實力的美容美發用品廠商和代理商，匯集了全國美容化妝品、美發用品等各種知名品牌和國際流行的多國美妝用品4、。 據了解，除了交易功能外，北方美博城還將成為展示美容美發產品、推廣國內外知名品牌、開展專業培訓、舉辦美容美發人才交流會、發布新產品信息的場所。天津工藝美術大廈天津工藝美術商業大廈坐落于天津市和平區和平路，是一家從事生產銷售代理天津工藝美術商業大廈廠家，主營產品：工藝美術品、旅游產品、黃金飾品、日用百貨、鞋帽、紡織品、家用電器、鐘表眼鏡、日用雜品等天津世紀欣都購物廣場天津市蘆臺世紀欣都購物廣場地處天津市寧河縣蘆臺鎮商業街黃金地段。目前寧河唯一商業成熟地段最大的標志性購物場所。由溫州實力財團斥1.2億巨資精心打造現代化時尚購物天堂。購物中心（一期）主體3層，時尚設計，配套完善，近20000余平方5、米商業使用面積。一層時尚生活館匯聚時尚女裝，珠寶鉆飾、流行飾品、化妝名品、名品箱包、時尚鞋區、男女內衣、兒童服裝等百余品牌。二層品位生活館匯聚精品男裝，運動服飾，休閑服飾、季節商品等百百余品牌。三層風尚基地匯集日用小百，家居家紡、工藝禮品等270家商戶。十余種品類，四百余家商戶，上萬種商品，真正的做到集購物、休閑、娛樂為一體，以流行元素為核心的家庭、生活、時尚的一站式購物中心。河北省石家莊市贊皇縣商業步行街項目位于贊皇縣政府所在地的贊皇鎮中心地帶，充分利用地理優越性，交通便利，為周邊居民建立了完善的商業、娛樂、生活和保障配套設施。同時注意人文環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享6、受生態自然的購物、休閑及居住環境，區位優勢明顯。總規劃占地面積21,000平方米，總建筑面積約為35,000平方米，其中中央綠地市民廣場2,000平方米。項目總投資人民幣1.2億元，項目資金全部自籌。常州南大街商業步行街南大街商業步行街,西至南大街、南自青果巷，北臨延續西路，東西方向寬120米，南北方向長600米。總建面達4萬平米，其中商業面積為12萬平米，商務辦公面積為3.5萬平米,住宅面積為4.5萬平米.地下停車面積為4萬平米,可同時停放機動車600輛,步行街共設置了30臺自動扶梯和35臺垂直電梯.步行街由一條S型步行街將三個地塊串聯起來,一、二層為精品店鋪，三層為風情美食街，地下一層為27、萬平米的大型賣場，它吸收了歐美較為流行的“SHOPPINGMALL”的設計思路，集休閑、購物、餐飲、旅游、辦公、娛樂等多功能第三章 項目分析項目概述：自天津濱海開發區被列為國家重點投資開發地區以來，塘沽、大港、漢沽就成為開發區首要發展區域，并已有明確的開發定位，大港地區在今后的4、5年中必然將會有重大改變，因此大港的商業也會有翻天地覆的變化。“友誼商廈”的進入、“迎賓超市”的崛起、步行街的建成，將大港商業提升了一個檔次，同時也意味著商業格局的洗牌和商業整合機會的來臨。“友誼商廈”、 “迎賓超市”作為比較典型的高端及傳統百貨商業，分別坐落在大港黃金商圈的兩端，其他商業機構還停留在80年代的層面，8、大港商圈還彌漫著城鄉商業的味道，時尚氣息嚴重匱乏，缺乏互動與活力，這與大開發的趨勢相背離，洗牌及商業的重新整合將不可避免。我司高層經過深入調研并多次與專家探討，選擇“津港商廈”作為投資的目標商業，他的重組將彌補大港商圈時尚及活力商業的空白，將拉動大港商業的重組速度，使更多的商業巨頭關注大港商業的發展，并積極的參與到商業整合中來，作為大港開發的配套工程，他不僅改變了大港人民的休閑方式，還扮靚了區域商業的面貌，使大港開發區更具備大都市的時尚氣息。本項目將設立自主創業板塊，鼓勵、扶持年輕人自主創業，從而加大其他人員就業機會，減輕政府就業負擔，使之成為大港開發區年輕一代成就夢想、體驗社會、展示才華的第9、一舞臺。我司預計將投資2億元建成一個地下一層、地上六層、面積在3萬平米以上的，以大型院線為主力名店，以特色娛樂 、時尚服飾為主力業種，將多種個性業態項目完美組合的休閑、娛樂、購物一站式時尚基地，打造大港第一時尚地標，開辟大港商業新格局。本項目預計將容納千余商家，解決4000就業人員，年銷售額可達4億元左右，完成利稅千萬元，他將成為大港開發區又一明星企業，為大港政府增光。項目賣點：1、地理位置優越，地處大港商圈中心位置；2、大港區第一個時尚主題大型綜合商場；3、品味、時尚、個性化裝修；4、與大友誼相鄰有利于聚集人氣；5、單鋪進行小面積規劃，品牌商鋪經營風險低；6、商場內休閑、娛樂業種的豐富配套設10、置；7、專業的商業管理公司提供的高品質物業管理；我司具有多個時尚型商業項目的成功經營經驗，擁有國內最優秀的經營管理團隊，超前的經營創意理念，充裕的資金保證，這足以保證項目的成功運作。項目規劃：負一層：以大型品牌量販KTV為主營業種，融入各種景觀造景及沉降通道，最大程度的增加體驗式娛樂氛圍，加大了本項目娛樂配套的豐滿度，且與賣場形成客流的錯時互補，不間斷的客流又會給本項目其他業態帶來無限商機。一 層：以H&M、ZARA、屈臣氏等國際品牌集合店為代表的服飾品牌名店，凸顯商廈時尚及品味定位；二 層：以OLNY、杰克瓊斯、耐克、KAPA等國際休閑、運動品牌為代表的活力品牌名店，彰顯商廈運動時尚品味定位11、；三 層：以日韓品牌服飾及個性特色名店為代表的時尚名店，體現商廈青春陽光的品味定位；四 層：以個性服飾、自主創業為代表的創意產業基地，體現商廈及政府對年輕人開創事業的關懷與支持；五 層：結合六層童玩城及五層國際影城、時尚餐飲，并配以新型電玩，形成時尚、餐飲、休閑、娛樂新天地。商場規劃立面圖： 6F 空中樂園（童玩城）大港國際影城5F 時尚美食城 新派電玩城4F 大港達人攻略服飾城 大學生自主創業中心 DIY創意體驗城3F 日韓服飾風暴 特色名店2F 時尚、休閑知名品牌 運動知名品牌 1F 國際時尚品牌集合店 1F 知名量販KTV客層定位：青春、個性、前衛、時尚、運動 年齡段：主力客層1625歲12、 次主力客層：2535歲綜述：本項目將打造一個大港年輕人吃、喝、玩、樂、購的一站式瘋玩酷地，集合所有年輕人喜愛于一身的時尚基地，成為大港年輕人的物質與精神坐標，體現大港年輕人陽光、健康、時尚的精神面貌。負一層圖片參考：一層圖片參考： 二層圖片參考：國際影城圖片參考：第四章 商場階段經營發展規劃三年目標：開業后12年（培育期）商場開業后一、二年為商場的經營培育期，經營目標是商場要快速進入商場正常的運作軌道，人、財、物、產、供、銷要達到基本的平衡。經營中各個部門的磨合與銜接工作要達到正常的對接，讓商場進入良性的經營狀態，具備初級的商業市場競爭能力，樹立起商場的健康形象和知名度。規劃：開業后一年為商13、場的調試、磨合和形象培育推廣期。通過商場的專業經營和系列的推廣活動，讓商場順利進入市場行業競爭的行列當中，以健康形象展示在市民面前。開業后第二、三年為商場的強推期，商場在本年度要完成成功經營的全部銜接工作，各種數據要調整到位，為后期的商場成長期的經營計劃提供可靠的依據，以便管理層及時做出準確的策略調整。商場中期經營目標及規劃目標：商場經營38年（成長期、成熟期）商場經過一、二年的市場培育期后，軟、硬件已全部運作正常，商場會進入其第一快速成長期，同時也是商場經營運作的高風險時期，商場成長期對經營的各個運作環節的工作質數要求是特別高，不可出現任何失誤，要求商場的所有參與者要上下一心，共同把商場推到14、一個新的安全經營高度，最終實現互贏的經營格局。同時商場要達到具備高風險的市場競爭能力和抵御能力。規劃： 商場經營36年為第一個快速成長期。公司總部通過整合各種優勢資源，調動各種積極因素來共同參與。商場經營68年為第二成長期。這個階段商場以其經營周期規律進入成熟期，商場的經營同時第二個高風險時期，要求公司總部對經營策略要及進作出戰略性的早期預測和針對性的策略調整，“預則立 不預則廢”是商戰之名言和金律。商場長期經營目標及規劃十年目標：商場經營810年（商場調整期）商場經過快速的成長進入成熟期后，會進入其第一個開業后的全面調整期。從經營戰略、軟件、硬件設施、人員、業態等，調整將是系統化的，這個時期15、將對管理層提出眾多高難度課題。調整期要達到安全、準確、無誤的商場調整轉型目標，讓商場順利進入一個嶄新的時期。規劃：商場經營第八年，商場的調整計劃進入倒計時。商場經營戰略調整的前期籌劃及市場深度調研工作正式啟動，為商場的調整工作提供一切所需的數據資料和市場信息，以便管理層制定出嚴密的調整策略和調整計劃，制定出商場調整后的經營戰略及經營計劃，為商場成功的調整轉型打下堅實可靠的工作基礎。商場經營第九、十年，管理層依據調整計劃實施調整，商場系統調整正式啟動。第五章 分期工作計劃項目施工期（ ）開盤準備期（60個工作日）制定包裝推廣計劃，開始實施招商前的準備工作，如招商部的裝修，宣傳及招商資料的準備等，16、發布項目信息，推出開盤前招租優惠，展開工作，積累目標客戶，為開盤蓄勢。同時進行人員組訓：把項目的形象定位、核心理念、賣點及本項目基本情況、數據向招商人員做深入溝通并現場模擬，以便向目標客戶作出正確傳達強招期（30個工作日）引爆招商熱潮，以開盤活動及強勢廣告烘托項目閃亮面市，以開盤期間咨詢有禮及簽約優惠吸引商戶。招商策略：l注重項目形象、理念的整體推出l招商處、戶外展示全面到位l圍墻及人行道處理完畢招商策略：l強勢賣點宣傳lSP活動展開l意向性跟蹤l特定客戶拜訪持續期（60個工作日）此期間以媒體和特色活動為主，開始充分利用業主資源，推出“老商戶帶新商戶”活動。第六章 推廣策略一、借力打力，借勢推17、廣1、借助日前市區內的成功案例宣傳本項目的發展升值潛力；2、借助大港金街的區域強勢商圈影響力重力推廣；3、借助“大友誼”、“迎賓”等項目區域主力地位，進行錯位經營理念的推廣。為更好地借助以上優勢推廣，本項目將進行精心包裝，突出自身特色，挖掘賣點，有效吸引商家，促進簽約。二、項目包裝方案1、案名及主題廣告語案名：主題廣告口號：讓休閑成為時尚，讓購物成為享受2、項目LOGO及VI系統設計項目LOGO及VI的具體設計由廣告公司負責完成。3、招商部包裝方案招商部作為項目的直接面對客戶的窗口，是重要的展示空間。設計風格：時尚、大氣、簡潔、明快；立面及色彩必須做到亮麗、搶眼。4、工地包裝方案工地現場是項目18、形象的一個重要展示場所，也是一個重要的廣告媒體。方案1：制作圍墻條幅推廣工地形象方案2：工地附近制作一定數量的引導旗表示項目地址與項目品牌 具體內容需廣告公司協助提供第七章 媒體投放計劃以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：A：Attention引起注意I：Interesting產生興趣D：Desire 引發欲望A：Action 促使行為S：Satisfaction達到滿意準備期：推廣目的：建立商戶對項目的信心，擴大項目知名度，為正式開盤積累商戶。推廣重點：制定推廣計劃并開始實施，為開盤準備所需的軟、硬件設施。本期推廣主題：全方位發布項目信息。媒體計劃：報紙軟文+硬廣強19、招期：推廣目的：消化前期積累商戶、引發第一輪招商熱潮。推廣重點：發布開盤信息，營造熱招氣氛，展示商場賣點。推廣主題：項目正式開盤及熱招媒體計劃：報紙硬廣+流媒體廣告持續期：推廣目的：消化剩余鋪位，順利完成項目招商。推廣重點：以報紙廣告配合特色促銷活動。本期推廣主題：項目價值分析。媒體計劃：報廣+事件性活動第八章 招商目標及招商方式1、各招商時期招商方式籌備期：客戶積累登記，登門直招。強銷期：電話招商、招商部現場招商與登門直招相結合。持續期：推薦招商、招商部現場招商與登門直招、網絡招商。2、各時期的招商目標積累大量商戶，了解商戶需求，為招商鋪墊商戶基礎。籌備期：完成標的項目的35%強銷期：完成標20、的項目的70%持續期：完成標的項目的95%以上在招商過程中，根據市場情況與實際商場區位劃分進行招商控制。通過對位置相對較差的鋪面的招商擠壓，達到整體招商目的。3、招商過程中產生問題應對模擬（1）廣告效應（2）市場吸納量問題（3）租金問題第九章 其他配合、活動1、開盤當天文藝表演活動活動內容：開盤剪彩、文藝表演等。2、招商新聞發布會、展示物料1、模型制作由于項目是提前招商，而且在項目一開始動工就進入招商準備，商戶對實物沒有直觀的感覺，在招商過程中主要依靠模型、圖紙和招商人員的講解，故模型在本案招商過程中起到非常重要的作用。制作要求：由于商場的特殊性及本項目門面劃分較小，故只制作商圈或項目整體區域21、模型。商場內部劃分及配套設施通過噴繪表現。2、DM單制作制作要求：正8K折頁，200K銅板紙，雙面啞瞙。形式：將8K的海報居中對折后成為16K大小的折頁方便客戶攜帶。3、樓書制作要求：正16K，200K銅板紙，封面及封底壓膜。4、手提袋制作要求：手提袋制作一定要有特點，且對人有吸引力。規格：正8K（橫），4色雙面啞瞙，5、禮品制作制作要求：精美、別致、有創意，禮品種類待定第十章 項目合作提案建議合作方式：l 由我司擔負項目開發的所有費用；l 由我司經營并擔負因此而產生的經營費用；l 由我司拿出一層的經營利潤作為合作回報，但須由我司統一規劃經營管理；l 合約期限為40年，合約期滿后此商廈無償轉交甲方；19