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1、 沈陽(yáng)時(shí)尚地下商業(yè)街 調(diào)研目的：了解商場(chǎng)數(shù)據(jù)，為公司提供第一手資料調(diào)研時(shí)間：2012年12月4日-12月7日調(diào)研人員：齊紅芳 劉政權(quán) 鄒楊信息來(lái)源：實(shí)地走訪、網(wǎng)絡(luò)資料調(diào)研對(duì)象：時(shí)尚地下商業(yè)街信息整理：信息稽核：商場(chǎng)名稱(chēng)：時(shí)尚地下商業(yè)街 商場(chǎng)外觀照片一、地理位置及商業(yè)分布 沈陽(yáng)時(shí)尚地下商業(yè)街位于沈陽(yáng)市和平區(qū)太原街90號(hào)，該商圈商業(yè)項(xiàng)目有秋林公司、鳳泰皮草商廈、中山大公名表城、中興大廈、伊勢(shì)丹百貨、華聯(lián)商廈、五洲春天、東舜百貨、新世界百貨1店、新世界3店、百盛、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、潮匯、歐亞聯(lián)營(yíng)、新瑪特花季、美美百貨、時(shí)尚地下、溫州城、塞隆廣場(chǎng)、五環(huán)運(yùn)動(dòng)城、沈陽(yáng)溫州城、蘇寧電器、國(guó)美電器商場(chǎng)及各大品牌賣(mài)店。2、未開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有新天地體驗(yàn)式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)和朗勤商道情景式主題地下商業(yè)街二、自然狀況（一）商場(chǎng)全稱(chēng)：時(shí)尚地下商業(yè)街（二）商場(chǎng)地址：沈陽(yáng)市和平區(qū)太原街90號(hào)（三）性質(zhì)： 私營(yíng)（四）法定代表人：沈陽(yáng)時(shí)尚商業(yè)有限公司（五）成立時(shí)間：負(fù)一層1999年，負(fù)二層2003年（六）隸屬關(guān)系：未獲取信息（七）營(yíng)業(yè)時(shí)間：夏季5-10月 周一至周四、周日 10：00-20：00 周五、周六 10：00-21：00 冬季10：00-21：00 （八）主營(yíng)項(xiàng)目： 負(fù)一層：男裝、女裝、針織、小百、飾品、包、鞋、美甲、寵物店、餐飲 負(fù)二層：男裝、女裝、針織、小百、飾品、包、鞋、美甲、紋身、造型、美發(fā)、餐飲、休閑食品、攝影（九）3、經(jīng)營(yíng)方式：零售（十）商場(chǎng)規(guī)模：建筑面積：19420三、發(fā)展史該商場(chǎng)成立十年多的時(shí)間，已成為沈陽(yáng)市地標(biāo)性的商場(chǎng)，也是沈陽(yáng)地區(qū)時(shí)尚服裝中經(jīng)營(yíng)狀況最好的商場(chǎng)，。由于其獨(dú)特的地理位置、引領(lǐng)時(shí)尚潮流、吸引年輕消費(fèi)群體以及商場(chǎng)多年來(lái)對(duì)于商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物環(huán)境、物業(yè)設(shè)施、知名度的不斷提高等因素影響，該商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展良好。 但目前由于未開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目太原街地一大道和朗勤的強(qiáng)勢(shì)入駐太原街，對(duì)其將造成很大的威脅。四、經(jīng)營(yíng)狀況（如表所示）（一）商場(chǎng)規(guī)模及商鋪數(shù)量（二）整體區(qū)域規(guī)劃效果圖負(fù)一負(fù)二（三）經(jīng)營(yíng)區(qū)劃及主流戶(hù)型（如圖所示）樓層主題商鋪數(shù)量（戶(hù)）墻面數(shù)量（戶(hù)）中島主力戶(hù)型負(fù)一精品區(qū)18精品區(qū)31無(wú)無(wú)25負(fù)一鞋區(qū)14、6時(shí)尚鞋區(qū)29無(wú)無(wú)12負(fù)一餐飲17大食尚22無(wú)無(wú)15負(fù)一服裝1V1462無(wú)無(wú)3負(fù)一服裝2V1232無(wú)無(wú)3負(fù)一服裝3V1039無(wú)無(wú)8負(fù)一服裝4V834無(wú)無(wú)4負(fù)一服裝5V629無(wú)無(wú)8負(fù)一服裝6V4347無(wú)5負(fù)一服裝1F15負(fù)一服裝2F13負(fù)一服裝3F11負(fù)一服裝4F9負(fù)一服裝5F7負(fù)一服裝6F5負(fù)一圓廳1-2351無(wú)無(wú)6匯總負(fù)二淘寶街負(fù)二藏寶巷負(fù)二鞋區(qū)負(fù)二服裝1J28 無(wú)無(wú)20負(fù)二服裝2J2725無(wú)14（攝影）20負(fù)二服裝3J2637無(wú)無(wú)20負(fù)二服裝4J2522無(wú)無(wú)20負(fù)二服裝5J2429無(wú)無(wú)20負(fù)二服裝6J2339無(wú)無(wú)20負(fù)二圓廳19-211563415匯總總匯總（四）經(jīng)營(yíng)特色及樓層品類(lèi)描述負(fù)一5、層負(fù)一層分為18個(gè)區(qū)主要貨品來(lái)源于五愛(ài)市場(chǎng)、南塔鞋城、廣州、北京、等地，也有一些品牌主要商品，服裝價(jià)格在20-500元區(qū)間，飾品、小百價(jià)格在1-200元區(qū)間，針織價(jià)格5-70元區(qū)間，化妝品在5-100元區(qū)間，主流消費(fèi)群體為18-35歲，吸引年輕人來(lái)此購(gòu)物，該層檔口以時(shí)尚、另類(lèi)的裝修風(fēng)格為主，沒(méi)有空鋪，只能和轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)兌的商戶(hù)來(lái)洽談。商場(chǎng)的管理費(fèi)（即租金)在沈陽(yáng)為最高的，每2個(gè)月收一次，存在一些轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌的商戶(hù)和試水商戶(hù)。負(fù)二層 負(fù)二層分為18個(gè)區(qū) 主要貨品來(lái)源于五愛(ài)市場(chǎng)、南塔鞋城、廣州、北京、深圳、香港等地，主要商品，服裝價(jià)格在50-1000元區(qū)間，箱包價(jià)格在30-300元區(qū)間，針織價(jià)格30-106、0元區(qū)間，主流消費(fèi)群體為18-35歲，吸引年輕人來(lái)此購(gòu)物，該層檔口以時(shí)尚大店、另類(lèi)、主題式的裝修風(fēng)格為主，沒(méi)有空鋪，只能和轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)兌的商戶(hù)來(lái)洽談。商場(chǎng)的管理費(fèi)（即租金)在沈陽(yáng)為最高的，每2個(gè)月收一次，存在一些轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌的商戶(hù)和試水商戶(hù)。（五）經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)及品項(xiàng)占比如下圖所示樓層商戶(hù)數(shù)量（戶(hù)）經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)品項(xiàng)數(shù)量品項(xiàng)占比負(fù)一精品區(qū)31女裝1135%男裝619%箱包皮具413%化妝品27%飾品、工藝、針織723%主題餐飲13%負(fù)一鞋區(qū)29鞋2483%小百、針織414%水吧13負(fù)一餐飲22餐飲美食22100%負(fù)一服裝1V62女裝4674%男裝1016%包23%針織35%化妝品12%負(fù)一服裝2V32女裝26817、%男裝413%包13%針織13%負(fù)一服裝3V39女裝1436%男裝513%包38%飾品、化妝品、針織1538%水吧25%負(fù)一服裝4V34女裝3294%男裝13%包13%負(fù)一服裝5V29女裝1656%男裝13%包414%小百、針織、化妝品827%負(fù)一服裝6V34女裝2766%男裝37%飾品、小百、針織1025%水吧12%負(fù)一服裝1F負(fù)一服裝2F負(fù)一服裝3F負(fù)一服裝4F負(fù)一服裝5F負(fù)一服裝6F負(fù)一圓廳351針織12235%小百、飾品15944%化妝品、美甲6218%鞋、包72%水吧11%匯總負(fù)二淘寶街負(fù)二藏寶巷負(fù)二鞋區(qū)負(fù)二服裝1J56女裝3970%男裝1628%攝影12%負(fù)二服裝2J25女裝1978、6%男裝624%負(fù)二服裝3J51女裝1020%男裝48%百貨、針織、皮具918%攝影1427%餐飲水吧1427%負(fù)二服裝4J22男裝210%女裝2090%負(fù)二服裝5J29女裝1863%男裝517%鞋310%化妝品、小百310%負(fù)二服裝6J39女裝3486%男裝38%化妝品12%小食品12%負(fù)二圓廳160包、鞋6943%美發(fā)美甲、紋身4729%飾品、小百、針織3522%化妝品41%攝影 11%餐飲水吧52%匯總總匯總（六）主要輻射區(qū)域 輻射沈陽(yáng)太原街商圈及沈陽(yáng)市周邊地區(qū)（七）經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成 多為沈陽(yáng)市商戶(hù)，有少量外地商戶(hù)，品牌代理（八）消費(fèi)者人群特征，中青年，具有一定消費(fèi)能力，追求中低檔貨品的顧客。9、喜歡休閑外貿(mào)貨品的消費(fèi)群體。（九）項(xiàng)目費(fèi)用與繳費(fèi)方式 管理費(fèi)（即租金）為2個(gè)月繳，2-3月繳納一次費(fèi)用，合同期限為2-3年。租金費(fèi)用內(nèi)包含稅費(fèi)，商戶(hù)還需繳納每月的電費(fèi)，進(jìn)場(chǎng)時(shí)要繳納押金1000元（十）收費(fèi)細(xì)則（如表所示）七、 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：1.地理位置優(yōu)越，時(shí)尚地下商業(yè)街位于中華路太原街商圈，靠近沈陽(yáng)火車(chē)站，相鄰南二食品批發(fā)（即溫州城）和眼睛批發(fā)市場(chǎng)（塞隆眼鏡城），2.定位準(zhǔn)確，時(shí)尚地下街屬于時(shí)尚、另類(lèi)年輕化的消費(fèi)群體，與周?chē)信d商廈、百盛、沈陽(yáng)新世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大商場(chǎng)存在差異化經(jīng)營(yíng)，而且除沈陽(yáng)溫州城外，在開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)中也是太原街商圈唯一一家租賃型的商場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較小。3.裝修風(fēng)格時(shí)尚、另類(lèi)，隨著10、商場(chǎng)對(duì)形象的要求不斷的提升與改進(jìn)，時(shí)尚地下目前已在沈陽(yáng)租賃零售市場(chǎng)上占據(jù)了舉足輕重的地位，檔口也有較大升值空間。劣勢(shì)：1.硬件設(shè)施，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)夜已經(jīng)十多年了，設(shè)施也已老化，過(guò)道過(guò)于狹窄，通風(fēng)、排煙設(shè)施不好。衛(wèi)生間都是煙。每逢夏季汛期，下大雨時(shí)樓梯進(jìn)水，嚴(yán)重，幾乎快要超出了正常經(jīng)營(yíng)者所能承受的價(jià)位。的時(shí)候，業(yè)戶(hù)需停業(yè)。2.租金費(fèi)用過(guò)高，由于商場(chǎng)在這樣的好時(shí)局下租金上漲的頻率于幅度過(guò)快過(guò)大，可能會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)戶(hù)無(wú)法承擔(dān)高額的租金而放棄經(jīng)營(yíng)，或去其他待開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)（朗勤和新天地）經(jīng)營(yíng)，從而影響商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)氛圍。可借鑒的地方1. 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)看應(yīng)滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物的需求，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、休閑于一11、體的快時(shí)尚消費(fèi)商場(chǎng)。負(fù)一負(fù)二女裝集中區(qū)域占最大的比例。其他業(yè)態(tài)也可參考借鑒。區(qū)域品類(lèi)規(guī)劃合理搭配 ，便于消費(fèi)者便利以及保證商戶(hù)的利益，從而使商場(chǎng)穩(wěn)步上升的狀態(tài)。 2. 特色品類(lèi) 時(shí)尚地下商業(yè)有一些特殊的店鋪，如佛 閣、旗袍店、印度香、民族演出服飾、紋身、美發(fā)、寵物花卉、攝影等。這些也是針對(duì)年輕時(shí)上的消費(fèi)群體需要所設(shè)，我們可以借鑒來(lái)增設(shè)。休閑區(qū)裝修的十分有特色，也已不同的主題為背景。可以參考借鑒。3.裝修風(fēng)格時(shí)尚地下商業(yè)街的裝修風(fēng)格首屈一指，有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，免費(fèi)給商戶(hù)設(shè)計(jì)，一般每2-3年就得裝修一次，燈光多以暖色調(diào)溫馨為主，裝修風(fēng)格大膽、時(shí)尚、前衛(wèi)、另類(lèi)。分區(qū)域主題裝修，地面和天頂均以不同顏色12、風(fēng)格、區(qū)分。4.吸引客流方面（1）太原街的客流以年輕為主，時(shí)尚地下的中檔流行時(shí)尚定位滿(mǎn)足了客戶(hù)需求。中街作為沈陽(yáng)第一大商圈，客流密集，年輕時(shí)尚。所以未來(lái)的商品以時(shí)尚潮流為主。（2）時(shí)尚的美容美發(fā)、化妝品美甲集中經(jīng)營(yíng)，規(guī)模較大，促進(jìn)了大量的女性消費(fèi)。（3）引導(dǎo)消費(fèi)，客流從北向南經(jīng)過(guò)時(shí)尚服裝區(qū)到達(dá)圓廳累了可以坐下來(lái)休息美容美發(fā)美甲，還可以享受美食。5.主流戶(hù)型1.時(shí)尚地下商業(yè)街按區(qū)域品類(lèi)劃分檔口面積，負(fù)一層服裝區(qū)除兩個(gè)區(qū)是3-5， 多以8-10為主流戶(hù)型，大圓小百區(qū)3-10， 在劃分當(dāng)口上可借鑒。精品區(qū)中華路以北20左右 為主流戶(hù)型，負(fù)二層精品店主流為20-40，原因是精品店要形象裝修、面積要求較大，但總體租金的承受能力相對(duì)較弱，一般安排在相對(duì)較差的地方。我們以后再劃分業(yè)態(tài)的時(shí)候可借鑒。