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1、東南運營中心2018年工作思路匯報目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設2018年大面積改造項目區域項目名稱改造模式改造面積（平米）商家退場時間計劃開業時間福州金融街大面積改造（含寶貝王、早教）579362018/3/32018/8/17福州寧德250612018/3/32018/7/28廈門泉州浦西296252018/3/32018/7/28一、大面積改造及籌備廣場2018年寶貝王、早教開業情況區域項目名稱改造模2、式計劃開業時間寧波鄞州早教2018/6/1福州三明早教2018/6/29廈門湖里寶貝王、早教2018/12/28杭州紹興上虞早教2018/9/28一、大面積改造及籌備廣場改造重點管控方案（1）加強在招商規劃階段的工程前置介入管控l改造區域業態規劃須在業態規劃階段，前置與項目公司就改造區域的業態布局是否存在消防報審風險或大規模機電及土建拆改風險等進行充分論證，并及時反饋意見用于業態調整，以避免改造業態規劃后實施困難l商戶退租清場須緊密跟蹤營運部門與商戶洽談退租進度，評估商戶清場風險，提早進行分區清場、交場（至總包）等可行計劃l主題街區裝飾方案須緊密跟蹤商業規劃中心針對改造區域“主題裝飾方案”的設3、計、移交，并應就該區域必要功能配套需求（如：導視、客流計數、視頻監控）向項目公司提出改造要求，列入房產條件一并提資一、大面積改造及籌備廣場l主、次力店招商落位 全程跟蹤主、次力店品牌位置確認及業態變更情況 全面對接招商中心關于主次力店合同簽約及品牌出圖、進場計劃 現場復核項目公司是否按移交房產條件完成商鋪交付標準（土建圍合、機電施工進度等、部分品牌精裝修條件）l小商戶簽約及按時進場 全程跟蹤品牌落位圖簽批或變更簽批進度 全面對接聯發品牌商務條件下發及合同確認進度 嚴密管控小商戶品牌租金和鋪位雙確認進度、合同簽約進度、商戶進場裝修計劃執行情況一、大面積改造及籌備廣場改造重點管控方案（2）全面對接4、項目公司及總包改造施工過程l施工現場管控 制定全面有效的封閉施工管控方案（包括：施工圍擋、臨時水電、貨運動線、施工導視、防塵預案、施工人員管控等）確保營業區域正常能源供應、正常消防系統運轉、正常客流進出等必要服務保障l房產條件提資及達成復核 全面梳理改造區域“現有機電條件”與“改造增加條件”的差異房產條件需求 按時、準確移交各階段商鋪房產條件（包括：規劃圖紙、裝修圖紙、機電條件等）提資需滿足實際招商需求，提資需滿足房產條件可按時達成 跟進總包施工進度，及時判斷滯后風險并加以督促，確保房產條件按時達成一、大面積改造及籌備廣場改造重點管控方案l大型設備訂貨及安裝 前置（與項目公司）梳理改造區域可能5、涉及的：電梯拆除/增加、用電負荷增容、空調/排污/供水改造等大型施工項目及訂貨周期，及時評估工期風險并預警，全程跟蹤施工進度l 改造區域消防驗收 全面跟進改造區域消防大證制圖、報審、驗收等重要節點 嚴格審核商戶裝飾裝修圖紙及消防驗收資料，提早啟動消防報驗 將特殊業態（如：早教、兒童娛樂等）的消防審核標準及對應驗收要求反復向品牌方進行強調和要求，監督其按消防規范施工一、大面積改造及籌備廣場改造重點管控方案（3）模塊化執行與管控l監督招商過程節點 配合廣場所在城市、市場等實地調研，提高市場調研準確度 確保品牌落位圖商鋪劃分及品類準確度高 嚴格按照簽批版落位方案執行招商，不得隨意調整l 嚴控商戶裝修6、進場 加快合同轉簽，制定有效的裝修進場計劃 工作責任落實到人，并采取獎懲措施 務必保證商家進場各項準備工作提前落實到位一、大面積改造及籌備廣場改造重點管控方案l杜絕節點頻發延期 大面積改造相關工作按計劃節點要求及時啟動 相關工作應具備前瞻性，應對方法及措施應全面 各項工作過程中管控力度必須加大l避免房產條件頻發變更 對于商家提出的房產技術條件，充分評估、嚴格把關 僅進行品牌調整的，原則上不進行條件變更 業態變更前應充分評估改造的工期及成本l 嚴控現場及商鋪交付驗收 相關人員須熟知建造標準及各項施工完成標準；確認前須仔細、全面進行現場驗收；對于不負責任的“確認”嚴肅處理一、大面積改造及籌備廣場改7、造重點管控方案（4）大面積改造（工程物業）人員組織、配置l專屬責任人配置 改造廣場所屬區域公司總經辦內設置1人專門負責困難廣場籌備工作推進，每周現場督辦各項工作，負責直接協調解決重點問題 改造廣場所屬運營中心招商部內設置1人（副總級以上）專門負責困難廣場籌備工作跟進，每雙周現場督辦招商執行情況，負責協調、反饋重點問題l專業人員支援 改造廣場所屬區域公司統一調配區域內所有廣場的招商、營運、工程、物業等專業部門人員，排定對困難廣場人力支援計劃，分階段支援困難廣場現場工作 改造廣場所屬運營中心在中心范疇內廣場選擇招商營運、工程物業等副總經理級管理干部，統一安排至困難廣場，定期進行工作業務輔導一、大面8、積改造及籌備廣場改造重點管控方案 東南運營中心2018年有4個籌備開業廣場籌備期區域廣 場開業時間類型寧波奉 化5-26合作杭州嘉興龍鼎5-25合作福州南 平7-12（計劃前置開業）直投廈門泉州星光耀12-15合作一、大面積改造及籌備廣場工作分類籌備事項重點管控方案招商規劃主次力店招商1、主、次力店品牌位置確認及業態變更情況；2、大客戶部或中心關于主次力店合同簽約及品牌出圖、進場計劃；3、項目公司是否按移交房產條件完成商鋪交付標準（土建圍合、機電施工進度等、部分品牌精裝修條件）；步行街招商1、步行街品牌落位圖簽批或變更簽批進度；2、聯發品牌商務條件下發及合同確認進度；3、步行街（餐飲/非餐飲）9、品牌租金和鋪位雙確認進度、合同簽約進度、商戶進場裝修計劃執行情況；4、精裝商鋪移交（項目公司）數量、類型是否滿足招商實際需求以及是否符合集團建造標準要求；一、大面積改造及籌備廣場籌備期廣場管控方案工作分類籌備事項重點管控方案商戶裝修管控商戶裝修現場巡檢1、現場裝修基本保障條件達標情況：臨時用水、臨時用電、貨運電梯、貨運通道、垃圾清運、臨時衛生間等；2、裝修商戶的施工人員、裝飾材料、裝修計劃等是否可按標準計劃周期正常推進或存在哪些重點問題；3、商戶二次消防改造工程施工進度是否正常（含改造費用按標準報價、改造施工按計劃執行）；4、商戶“一店一色”裝修圖紙提交及報審進度；5、毛坯商戶裝修整體進度是否10、滿足“達到消防驗收條件”（-65）、“裝修完成”（-35）等重要節點標準；6、商戶裝修施工工藝及裝修使用材料是否滿足國家、消防、集團標準；一、大面積改造及籌備廣場籌備期廣場管控方案工作分類籌備事項重點管控方案設備與配套功能工程設備類1、慧云系統施工、安裝、調試進度；2、供配電系統（尤其保障商戶供電）進度；3、供水及（大小）市政排污施工進度；4、空調系統（含：主機房設備安裝、公共區域空調末端安裝、商鋪內部空調末端安裝）進度；5、消防及監控系統（含：主機、末端設備、調試進度）進度；6、所有垂直梯、扶梯的安裝調試、驗收取證等進度；7、地下車庫地坪、垃圾房、卸貨區、車道/坡道標高等施工情況；8、其它系11、統及工程施工進度（含：公區內裝、室內通道墻面及燈箱、遮陽簾、電動掛鉤、服務臺、室內外通道、外櫥窗、LED大屏、樓體廣告位、樓體LOGO、外幕墻、景觀施工、廣場地面鋪裝、廣場LOGO塔、高桿燈等）；一、大面積改造及籌備廣場籌備期廣場管控方案工作分類籌備事項重點管控方案設備與配套功能重要配套類1、廣場周報公交線路數量（是否滿足集團不低于6條的要求）情況；2、廣場車庫“進出動線”（是否滿足于總裁專項要求標準）情況；3、廣場1、2級交通導視（市政交通引導）的實際施工進度；4、當地供熱服務標準及收費標準是否滿足集團標準要求或商管招商需求；5、當地消防驗收（大證、小證等驗收）是否存在超出國家消防要求的標準12、或其它特殊地方限制，即影響招商規劃或業態落位等實際問題；一、大面積改造及籌備廣場籌備期廣場管控方案重點廣場重點問題解決方案嘉興龍鼎1.B1F污水間位置調整2.主力店、次主力店整體施工進度緩慢3.寶貝王及早教精裝修費用問題4.貨梯安裝進度緩慢5.合作方風管管道井不做風管，不符合萬達建造標準1.與合作方協商，要求將B1F 4個污水間下移至B2F2.溝通合作方加快施工進度3.合作方不認可，需總部協調4.配合商家進場裝修使用，已溝通合作方加快施工進度5.已與合作方溝通要求增加風管，合作方增加風管的意向不大福州南平1.大商業主立面一側將規劃“經九路”，市政供電、供水、排污等均需從改路段敷設至廣場。2.項13、目公司未完成供電、供水等施工協議（與政府部門）的簽署；3.目前道路正進行原土丘清除，未進入實質性道路施工；項目公司已告知政府部門廣場提前開業至2018.7.18，尚未得到政府部門調整市政管網及道路施工計劃的反饋一、大面積改造及籌備廣場重點廣場前置管控重點廣場重點問題解決方案福州金融街1.根據改造后業態規劃，需求負荷與現實際負荷相差3728.1KvA，急需配電增容2.因餐飲業態增加，需新增供水水箱（275m3*2個），需新增污水間（20m2*2個）3.目前百貨區域3.4.5樓為服裝業態樓板（4.0KN/m2），承重滿足不了餐飲業態（4.5KN/m2）的承重需求1.需提前推進消防咨詢單位和設計單位14、的招標工作；2.提前與設計溝通，滿足機電需求；3.及時反饋消防審核意見及機電拆改極難問題，引導招商及業態規劃合理調整；一、大面積改造及籌備廣場重點廣場前置管控目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設 東南中心4月份成立至今，中心實施對所轄項目覆蓋（2次）檢查評估，確定7個廣場品質管控弱，屬中心重點整改廣場序號區域廣場典型問題1寧波溫州龍灣車場地面破損、屋面雜草滋生2寧波義烏外廣場地面污漬、通道堆物、車場衛生差3寧波臺州車場衛生差、外廣場衛生、通道衛生差4寧波金華石材光澤度不達標、外場地面污漬、污水間臟污5福州莆田設備機房衛生15、差、卸貨區衛生差、車場秩序管控不到位、屋面堆放雜物6杭州柯橋外廣場地面污漬、隔油池臟污、金街地面衛生差7廈門湖里污水間衛生差、外廣場堆物凌亂，衛生差、石材光澤度不達標、通道堆物二、營運期品質提升策略2017年底重點工作事項序號內容目標措施1落后廣場脫貧消除中心內落后廣場1、確定落后廣場品質提升責任到人，實施一對一幫扶。（溫州龍灣：馬洪昊；義烏：程鏗；臺州：朱彥波；金華：彭滿家；莆田：王彬；柯橋：景山；湖里：顏新華）2、對落后廣場實施全覆蓋檢查，制定專項銷項計劃，12月10日單店完成品質提升，20日中心完成考核評定，二次考評不通過的對單店副總及幫扶責任人實施通報、調崗，取消晉級資格至辭退.2ET16、CP線上繳費率線上支付率達到75%1、制定ETCP全面推行計劃，確定ETCP線上繳費推進責任人（單店工程物業副總）。2、11月中旬前完成ETCP線上繳費二維碼物料的全面上刊；3、11月底前中心各單店線上繳費率不低于65%，12月ETCP平均線上繳費率達到75%以上。32018年預算編制合理分解預算，前編制計劃1、按照工程物業中心下發的預算編制標準實施預算編制；2、預算直接責任人（單店工程物業副總）、預算第一責任人（區域工程物業總）；3、分解預算，提前制定招標工作計劃，提前3個月完成招投標工作。二、營運期品質提升策略2018年品質提升計劃序號內容目標措施1培訓管理中層管理團隊提升1、每季度中心實17、施單店主管級以上中層管理人員培訓，內容覆蓋：合同、管控標準、物業市調等。2、依據基礎素質實施人員初篩，編制中心人才培養計劃，優先考慮內部人員提升。2信息化管控按時巡檢完成率100%整改完成率100%1、建立單店、區域、中心建立信息化三級管控小組；2、單店每日，區域每周通報信息化使用情況，中心每月糾偏。3外包方管理嚴控供方管理1、制定循環保潔計劃、按計劃執行管控；2、統一時間、統一標準、統一檢查；3、嚴格按合同考核，定期驗證單店履約評估情況，末位上報中心。4安全管理-防臺防汛零風險1、確定天氣預報專員，每日通報天氣情況；2、5月中旬前完成防汛首次檢查，落實防汛物資；3、7月中旬實施防汛全面布控，18、實施防汛應急預案演練。5導視標識合理規劃導視1、立即開展導視梳理，2017年底完成導向標識問題全面梳理；2、第一季度提報導視整改方案；3、第二季度結合預算，實施全面導視優化整改。二、營運期品質提升策略融合文化、提升品位，構建特色，助力經營，全面推進品質提升工作。2018年東南中心品質提升明細序號區域廣場消防通道櫥窗外廣場 序號區域廣場消防通道櫥窗外廣場1杭州杭州拱墅15福州金融街2嘉興16倉山3柯橋17寧德4上虞18莆田5湖州19福清6諸暨20三明7寧波鄞州21廈門湖里8江北22集美9余姚23泉州10龍灣24晉江11平陽25龍巖12金華26碧湖13義烏27臺商14臺州二、營運期品質提升策略目 19、錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設2017維保費用年度費用指標（萬元）1月至9月累計費用完成情況（萬元）預算額應付金額（已完成工程量費用）已付金額差額（應付-已付）付款比例（已支付/應支付）東南中心合計7171.84 5558.89 5046.90 2524.65 2522.25 50.0%廈門區域合計2381.11 1762.16 1816.39 617.45 1198.94 34.0%福州區域合計2089.11 1823.08 1512.67 730.51 782.16 48.3%杭州區域合計903.24 618.9820、 627.83 369.86 257.97 58.9%寧波區域合計1798.38 1354.67 1090.00 806.83 283.17 74.0%三、全面預算及專維基金全面預算（執行情況）2017用電量2017年度總指標（kWh）截止9月底總指標（kWh)實際用量(kWh)超標率東南中心合計21637.05 16946.45 15734.24-7.15%廈門區域7007.55 5406.18 4853.89-10.22%福州區域5448.01 4250.13 4213.40-0.86%杭州區域3307.92 2614.63 2596.93-0.68%寧波區域5873.57 4675.5121、 4070.02-12.95%三、全面預算及專維基金全面預算（執行情況）2017年專項維修商管申報額度(萬元)集團審定額度(萬元)合同金額(萬元)已付款(萬元)總項數招采完成項施工完成項驗收完成項東南中心合計2858.97 2509.75 1531.36 01271276336福州區域639.53 515.46 379.97 0 2424 9 4 廈門區域1250.52 1167.94 993.16 0 464634 22 寧波區域826.96 694.29 101.36 0 474717 7 杭州區域141.96 132.05 56.87 0 10103 3 三、全面預算及專維基金專維基金全22、面預算管控方案1、嚴格制定年度、季度、月度慧云運行策略，并植入系統，充分發揮慧云平臺監察及管控作用，有效控制能耗使用2、嚴格審核全面預算編制，杜絕以往能耗浪費、維保費使用不當等問題發生3、定期梳理、通報能耗執行情況，對超標、預計超標等風險廣場進行及時干預、調整三、全面預算及專維基金專維管控方案1、與成本部配合，充分進行市場摸底，提前儲備供方資源，避免招投標環節耗費大量時間，延誤專維實施2、合理編制年度專維計劃，對安全類、設備保障類、服務功能類等維修項目需首先考慮，應全面系統的規劃年度專維項目3、專維施工進場前必須全面進行安全、成品保護、施工工藝、專人監督等有效管控措施，避免施工質量不達標或驗收23、不及時三、全面預算及專維基金目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設運行管控方案l（區域）工程物業副總微信群，每日“重點工作”提醒及每日天氣預報l（區域）工程物業副總微信群，每日通報“信息化”執行情況并考核處罰l每周執行對區域各店慧云平臺的100%監測，發現異常情況及時通知其處置、修復，指導各店有效調整運行策略l每雙周將監測結果以OA形式通報各店，包括：能源平臺異常情況、能耗預警情況、慧云平臺故障及操控問題等l每月結合“區域交叉互檢”對各店慧云執行情況進行打分、排名，編制區域慧云月報并整體評估、分析區域慧云運行情況及存在問題24、，下發限期整改四、慧云及信息化系統目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設存在問題解決方案1.過渡季節工作內容不清，沒有提前做任務計劃、材料準備和人員安排；2.對任務內容沒有細分，沒有明確的完成標準和完成時限1、針對東南中心不同區域的氣候特點，提前兩個月制定過渡期的工作任務，明確工作標準、工單時限和獎懲標準，并將有關內容錄入信息化系統進行管控；2、對過渡季的工作進行后期跟蹤，不斷總結，提升過渡季的設備維保水平五、過渡季管理目 錄大面積改造及籌備廣場一一五五品質提升二二全面預算及專維基金三三慧云及信息化系統四四過渡季管理六六團隊建設多給員工機會工作中考查給更多的機會提拔晉升1、在廣場范圍，建立信息化管控小組、慧云管理小組、能源管控小組等專項小組；2、在區域范圍，建立強電審圖小組、暖通審圖小組、慧云檢查驗收小組等；3、跨區域、跨項目支援通過實際工作，考察專業水平、工作態度、管理協調能力表現差的替換掉表現好的給更多的培養機會優先晉級優先提拔六、團隊建設謝 謝