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1、桐山國際購物廣場項目推廣方案第一章 市場分析一、市場狀況商業(yè)地產(chǎn)的成長和發(fā)展與商業(yè)走過的三個階段的歷程密不可分。第一階段是“馬路經(jīng)濟(jì)”時代，其特征表現(xiàn)為人們在主馬路的兩側(cè)完成交換；第二階段即“街區(qū)商業(yè)”時代，主要由步行街、各種專業(yè)街、超市、精品商店等構(gòu)成的，人們在這里購物、休閑，此時期各種商鋪粉墨登場；第三階段即以大型購物中心表現(xiàn)出來的最高級的形態(tài)，這里集購物、休閑、旅游、娛樂于一體，門類齊全，功能齊備，為人們提供“一站式”服務(wù)，滿足各種需求，使得人們在休閑中購物，在購物中休閑。現(xiàn)代商業(yè)的迅速發(fā)展，催生了商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生、成長，商鋪的開發(fā)、投資的熱潮一浪高過一浪。“一鋪富三代”不再是神話，位于社2、區(qū)的生活商鋪，如各大超市、商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場的商鋪都成了炙手可熱的“搶手貨”。從全國來看，今年一季度，辦公樓投資94億元，同比增長68%，占房地產(chǎn)投資比重的5.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資229億元，增長61%，占房地產(chǎn)投資比重的12.6%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上分別上升了24.8%和9.1%。合肥市商鋪的售價，從每平米單價幾千元上漲到幾萬元，如此不菲的價格，都沒有能夠沖淡投資者合肥雨夜擺隊搶購的熱情、擋不住商業(yè)地產(chǎn)高額投資回報的誘惑。最近兩三年來，商業(yè)地產(chǎn)迅速成為人們關(guān)注的亮點(diǎn)，從沿海到內(nèi)陸，從南到北，“大型購物中心”、“SHOPPINGMALL”、“MALL”的聲音充斥業(yè)界。目前，合3、肥商業(yè)業(yè)態(tài)開始打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式，掀起專業(yè)市場沖擊波大型零售商店、商業(yè)廣場、購物中心或MALL發(fā)展勢頭很旺。商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨向成熟，并且周邊樓盤以高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)的“三高”人群入住，且總量達(dá)120萬平米的總建筑面積。例如以東海花園、鄉(xiāng)村花園、繁華世家等高檔樓盤為代表的中高消費(fèi)群。公共設(shè)施的不斷完善，使得城市的道路交通四通八達(dá)，物流便捷流暢；汽車日益走進(jìn)普通家庭；超前消費(fèi)、“一站式”消費(fèi)等消費(fèi)觀念的興起、流行，都使得余暇時間里一家人開車去幾十公里甚至上百公里外去購物，漸漸走入人們的日4、常生活中。一個商業(yè)街、商業(yè)中心、大型的超市、百貨店的商圈不斷擴(kuò)大，保證了足以支撐這些商業(yè)街區(qū)、商業(yè)中心旺市的人流。二、本案賣點(diǎn)1、 唯一性 桐山國際購物廣場是合肥唯一與世界500強(qiáng)，易初蓮花合作的集購物、餐飲、娛樂、休閑、社交、商務(wù)、展覽等功能的國際化大型生活購物廣場，在地域上獨(dú)具唯一性、填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空白，是新合肥的商業(yè)旗艦項目。2、 利好性 桐山國際購物廣場是合肥市“1346”工程中重點(diǎn)商業(yè)項目，政府利好政策保駕護(hù)航。3、 大規(guī)模 桐山國際購物廣場一期達(dá)4萬，建成后成為合肥首屈一指的國際化大型購物中心，二期8萬的龐大規(guī)模將其直接升級為巨型娛樂、休閑、購物中心；4、 交通便利 5、桐山國際購物廣場與合安路、312國道、未來明珠廣場城市輕軌總站、政務(wù)文化新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)連為一體，距市中心、機(jī)場僅幾分鐘車程，設(shè)有226路、230路、235路、901路、148路、150路等公交巴士樞紐站，交通方便快捷。另外，廣場配備罕有的1萬購物休閑地面停車場，為未來汽車時代留足便利空間。5、 實(shí)力超強(qiáng) 易初蓮花購物中心（LOTUSSUPETCENTER）是世界500強(qiáng)，泰國正大集團(tuán)的重要分支機(jī)構(gòu)之一，讓年銷售額超過300億人民幣的世界500強(qiáng)作堅實(shí)的后盾。6、 特色鮮明 桐山國際購物廣場南北商鋪業(yè)主擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，與時下風(fēng)靡商界的“售后返租”形成鮮明的對照，是一種無陷阱、低風(fēng)險的保險投資形式。76、 檔次高 桐山國際購物廣場周邊以東海花園、繁華世家、鄉(xiāng)村花園等為代表的高檔固定消費(fèi)群，以及國際化的商業(yè)規(guī)劃思路，國際化的購物理念，形成項目的高檔性。8、 國際品牌 桐山國際購物廣場擁有世界500強(qiáng)正大集團(tuán)以及新西蘭在皖獨(dú)資企業(yè)桐山實(shí)業(yè)集團(tuán)兩大國際品牌公司。第二章 活動部分一、活動策略思路1、利用本案位處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的市郊區(qū)域性特征，吸引區(qū)域性投資客；2、SP活動的開展；3、在廣告宣傳上，結(jié)合本案南北商鋪所處的地段、未來升值潛力、國際化大賣場的領(lǐng)袖作用等塑造新合肥核心商圈的投資升值物業(yè)的形象；4、營銷方式靈活多樣，如利用實(shí)地參觀、國慶房展會、DM上門派發(fā)等；二、活動（一）“易初蓮花購物中心之7、旅“目標(biāo)對象：已定、預(yù)購客戶、媒體記者、愿意參加的潛在購房者參觀地點(diǎn)：上海易初蓮花購物中心內(nèi)容： 1、帶領(lǐng)相關(guān)人士對上海易初蓮花購物中心的進(jìn)行實(shí)地參觀考察；2、親身感受易初蓮花購物中心國際大賣場的旺盛人氣，潛在商機(jī)及升值空間；3、新聞媒體對此次活動做宣傳報道，給潛在客戶以真實(shí)性，增強(qiáng)購買信心；4、提前讓購房者感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買行動。（二）SP活動之一 VIP優(yōu)惠卡目標(biāo)對象：預(yù)訂客戶（預(yù)約登記之日起前30名預(yù)訂客戶）目的：此項SP活動，利用預(yù)訂登記排號，限量發(fā)放VIP優(yōu)惠卡，達(dá)到使?jié)撛谝庀蛐钥蛻舯M快預(yù)訂，穩(wěn)住購房者，快速去化樓盤的目的。積累到30名以上的預(yù)訂客戶時再公開認(rèn)購，促成持VIP優(yōu)惠8、卡的預(yù)訂房客戶最終下定，并營造良好的口碑市場。內(nèi)容： 1、9月28日限量接受預(yù)約排號登記，VIP優(yōu)惠卡限量發(fā)送（限預(yù)約登記之日前30名，按排隊次序先后）。2、凡持有VIP優(yōu)惠卡的客戶，10月16日公開認(rèn)購當(dāng)日依序號享有優(yōu)先選房權(quán)及優(yōu)先優(yōu)惠權(quán)（一次性付款97折優(yōu)惠，按揭98折優(yōu)惠）。3、若上述客戶將此卡轉(zhuǎn)贈于準(zhǔn)備購房的親戚或朋友。那么持該卡人到售樓處購房也可享受98%優(yōu)惠。4、凡開盤當(dāng)日下定的客戶第18名享受每套8000元優(yōu)惠，第916名享受每套6000元優(yōu)惠，第1724名享受每套4000元優(yōu)惠。之二 國慶人居展活動目標(biāo)對象：十一人居展的參觀者地點(diǎn)： 安徽國際會展中心廣場前 現(xiàn)場售樓部活動內(nèi)容：9、1、現(xiàn)場廣告布置：靠近合安路，會展中心廣場能看到的位置，放置2座圓拱門，2只氣球；時間：10.110.7。2、“桐山國際購物廣場南北升值商鋪現(xiàn)正接受預(yù)約”、“買桐山國際購物廣場升值商鋪與世界500強(qiáng)做鄰居”（三）開盤活動（于10月28開盤當(dāng)日舉辦“南北商鋪業(yè)主幸運(yùn)大抽獎”有獎活動）目標(biāo)對象：開盤之前所有下定客戶及開盤當(dāng)天10點(diǎn)18分之前下定的客戶均參與抽獎活動內(nèi)容：1、 開盤典禮，邀請省、市、區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場講話。（9：18）2 、聘請公證人員現(xiàn)場公證抽獎（10：25）。3、 省領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場抽獎。（10：30）4、 現(xiàn)場宣讀獲獎名單。（10：50）5、 邀請歌星、曲藝明星進(jìn)行現(xiàn)場文藝演出，以流行10、歌曲、雜技表演為主，中間可穿插群眾參與性的趣味游戲。（11：00）6、所有預(yù)訂、下定客戶領(lǐng)取“桐山財富精美禮品”。7、凡開盤當(dāng)日下定的客戶第18名享受每套8000元優(yōu)惠，第916名享受每套6000元優(yōu)惠，第1724名享受每套4000元優(yōu)惠，以此類推第三章 廣告推廣一、 推廣策略 （一）推廣原則：本案定位于“新合肥國際化大型生活購物廣場”，采用現(xiàn)場直效營銷為主，同時配合平面媒體的整合推廣策略。媒體的選擇與目標(biāo)市場的細(xì)分和有效傳播有直接關(guān)系，目標(biāo)市場分的越細(xì)，媒體的選擇范圍就越小，廣告?zhèn)鞑サ男示蜁礁摺１景傅哪繕?biāo)購買群用途是自主經(jīng)營、投資，但最終促使其心動的還是未來升值潛力，抓住桐山國際購物廣場11、“合肥絕無僅有、利好政策、巨型規(guī)模、便利、超強(qiáng)實(shí)力、檔次高、國際品牌、鮮明特色”等賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。 （二）推廣策略常見銷售推廣策略： 運(yùn)用多種方式對有效目標(biāo)群實(shí)行“一對一”直效營銷； 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售； 銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動、有效、多樣化等；根據(jù)以上的策略，結(jié)合本案的定位、升值前景等通過現(xiàn)場、人員促銷、平面媒體等組合方式傳達(dá)給經(jīng)營戶、投資客，達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通。 1、報紙廣告投放策略采用“兩主兩輔”的投放策略，“兩主”指以合肥晚報、江淮晨報為主；“兩輔”指以新安晚報、安徽商報為輔的報紙廣告媒體投放策略。合肥晚報是合肥地區(qū)占絕對權(quán)威的房地產(chǎn)宣傳媒體，將本案的知12、名度、促銷信息通過其傳達(dá)給潛在客戶；江淮晨報紙是本地區(qū)唯一一家面向全省發(fā)行的房地產(chǎn)媒體，從而抓住合肥地區(qū)以外的客戶，充分彌補(bǔ)合肥晚報的不足。新安晚報、安徽商報作為輔助媒體，提高本案的知名度，擴(kuò)大宣傳面。 2、“一對一”直效營銷 “一對一”直效營銷是針對，在銷售過程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)，具體措施：公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的推廣會、論壇會等活動；情感營銷：如開盤抽獎活動等；人際關(guān)系：通過VIP卡轉(zhuǎn)讓、已定業(yè)主的介紹等口碑相傳，達(dá)成銷售的目的。(三)媒體選擇1、報紙以合肥晚報、江淮晨報為主，新安晚報、安徽商報為輔；2、 DM派送：直接針對目標(biāo)消費(fèi)群在市內(nèi)人流量集中或大型商業(yè)場所，進(jìn)行針對經(jīng)營戶的人員DM直接派送； 建議站點(diǎn)：淮河路步行街、城隍廟等場所。3. 戶外廣告牌建議桐山國際購物廣場的項目現(xiàn)場廣告牌；