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1、“購物中心+街區(qū)”模式“購物中心+街區(qū)”模式中，由于購物中心部分是發(fā)展商整體持有的，街區(qū)是采取銷售的模式，將產(chǎn)權(quán)銷售給小業(yè)主的，街區(qū)雖然是與購物中心相對獨立，但畢竟還是一個有機(jī)的整體，街區(qū)運(yùn)營一定會大大影響購物中心的整體形象，因此街區(qū)通過何種銷售格局，何種銷售模式，既能夠滿足商鋪的價值最大化，又能夠保證未來的良好運(yùn)營，至關(guān)重要！通過實踐，街區(qū)的銷售模式并沒有唯一答案，可以根據(jù)不同的商圈，不同的區(qū)域成熟度，可以采用不同的銷售模式。從鋪位的格局來看，街區(qū)主要有聯(lián)體銷售和獨立鋪位銷售兩種模式：1、聯(lián)體銷售就是采用“一拖二”，或者“一拖二、三”的聯(lián)體銷售模式，通過一層帶動高樓層商鋪的銷售。該模式第一優(yōu)2、勢就是聯(lián)體銷售在一定程度上降低了二、三層等高樓層的銷售風(fēng)險。第二優(yōu)勢是通過聯(lián)體捆綁銷售，減少了鋪位的數(shù)量。但劣勢也很明顯，就是聯(lián)體大宗銷售，降低了項目的銷售單價含金量，同時也增加了單鋪的銷售總值，一般要達(dá)到500、600甚至 1000 萬，大幅抬高了投資門檻。該模式要特別關(guān)注要點是聯(lián)體銷售，但不一定可以聯(lián)體租賃，只有少數(shù)的品牌零售商和餐飲可以租賃兩層使用，2、獨立鋪位銷售就是結(jié)合著每個樓層的不同業(yè)態(tài)定位，找到賣點，進(jìn)行單鋪銷售，該模式的優(yōu)勢一是單鋪的面積小，提升了單價含金量，銷售總值得到了最大化。二是單鋪的總值小，投資門檻相對較低，投資客層面廣銷售的壓力小。劣勢主要有兩點，一是鋪位數(shù)量增多，需3、要的意向投資客量變大，增加了現(xiàn)場接待的難度，也增加了開盤的把控難度。二是增加了二三層商鋪的銷售難度，需要對二三層商鋪進(jìn)行強(qiáng)勢塑造，奠定投資客的投資信心。該模式主要的適用業(yè)態(tài)：一層以大量的零售為主，同時可經(jīng)營小型餐飲和便利業(yè)態(tài)；二層將以小型零售為主，局部規(guī)劃零售業(yè)態(tài)；三層等高樓層則以中大型餐飲休閑娛樂為主；該模式關(guān)注要點：其中一層街區(qū)的銷售沒有什么大的障礙，因為存活幾率較大，可適當(dāng)提高售價，降低投資回報率。二三等高樓層商鋪的銷售難度增加了，建議在價格上略降低，提升投資回報率，提高投資客的投資信心。從而確保整個項目的業(yè)態(tài)組合的穩(wěn)定性。從銷售模式來看，街區(qū)主要以下四種銷售模式：1、硬售模式即直接銷售4、，不采用任何形式和相關(guān)承諾。該模式的優(yōu)勢，一是發(fā)展商可在短期內(nèi)進(jìn)行銷售回籠資金，并且無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼。二是發(fā)展商將街區(qū)銷售掉，將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給了小業(yè)主。該模式的劣勢也比較明顯，一是產(chǎn)權(quán)分離，中大型品牌店難以引進(jìn)；二是無法統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；三是若街區(qū)經(jīng)營不好，對于項目整體形象必然會帶來影響。該模式主要適用于區(qū)域非常成熟的區(qū)域。2、銷售給買鋪自營商戶的模式即對投資客限制為買鋪自營的商戶。為了把控街區(qū)銷售后的經(jīng)營管理，增強(qiáng)項目的整體競爭力，將商鋪銷售給商戶，無疑是為街區(qū)未來的招商和運(yùn)營管理奠定了良好的基礎(chǔ)。該模式的優(yōu)勢，一是連鎖商家買鋪，都是經(jīng)過戰(zhàn)略性選擇的，嚴(yán)格的選址，一旦購買，5、就會作為一個永續(xù)經(jīng)營的商戰(zhàn)平臺去經(jīng)營，不會輕易退出，有利于項目快速度過培育期。二是連鎖商家的資金雄厚，基本采取一次性付款，利于發(fā)展商的資金快速回籠。該模式的最為顯著的劣勢就是不利于項目的價值最大化，因為連鎖商家基本上大宗購買，單價含金量較低；二是連鎖商家的選址程序復(fù)雜，對項目的考察時間長，將延長項目的銷售周期。從運(yùn)營的角度來看，該模式是最佳的，就算延長招商周期和發(fā)展商犧牲點利益，最好還是引進(jìn)一些龍頭品牌進(jìn)駐，以確保優(yōu)質(zhì)的商戶進(jìn)駐，利于項目的長治久安。但項目運(yùn)作還是要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略需求，要根據(jù)實際的招商進(jìn)度和開發(fā)商在業(yè)界的號召力等實際情況，來判斷是整體采用該模式，還是局部采用該模式。3、采用帶租6、約轉(zhuǎn)讓的模式即是先將商鋪招商，等商家簽了進(jìn)場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。該模式的優(yōu)勢，一是通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；二是能夠奠定投資客的購買信心，能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；三是短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。該模式的劣勢：一是如果整體采用帶租約轉(zhuǎn)讓模式，必然會導(dǎo)致鋪位租金差異，影響銷售進(jìn)度；二是銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；三是各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。該模式適用的項目，一種是項目所在商圈氛圍已形成且經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；第二種是對于商業(yè)氛圍有一定成熟度的市場，可以通過簽訂幾個知名度高，租金承受能力強(qiáng)的品牌，為項目7、打造售價樣板，讓投資客充滿信心。4、有短期包租模式即是發(fā)展商先將商鋪銷售，然后承諾業(yè)主幾年內(nèi)返給業(yè)主應(yīng)得的租金，但是租賃權(quán)歸發(fā)展商所有，等返租年限過了之后業(yè)主才享有租賃權(quán)，短期包租通常是包租兩年到三年，少量項目也有五年的。該模式優(yōu)勢，一是通過包租期，發(fā)展商可以對業(yè)態(tài)進(jìn)行良好的把控。二是通過 2、3 年甚至是 5 年的包租，保證了街區(qū)的運(yùn)營，包租期結(jié)束后，街區(qū)已經(jīng)形成了良好穩(wěn)定的商業(yè)氛圍，再交付給小業(yè)主，既能堅定投資者信心，又能為發(fā)展商在返租后卸下返租包袱。該模式劣勢，一是發(fā)展商要承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；二是返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理的能力要求較高；三是因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。該模式適用的是8、商業(yè)氛圍較為成熟的項目，通過兩三年的包租運(yùn)營，即可以達(dá)到成熟的程度。人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利9、益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地10、被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。聰明人很多時候之所以是聰明人，是因為他們通常的情況下把別人當(dāng)成了傻子，而他們自己做的事情，別人看不懂，也不可能會看懂。所以，他們就成了聰明人。但是，我們每一個人都知道，大千世界里面的人，當(dāng)然說的是普通人，智力都是差不多的，不是差距很大的。這就是很現(xiàn)實的事情。在這個時候，聰明人把別人看成了11、傻子，那么換句話說，就是他們本身就是出現(xiàn)了智力的問題；否則的話，他們是不可能會像小丑一樣在表演，在演著獨角戲，還要自以為別人不可能看懂、或者是無法看懂的獨角戲，這就是聰明人的做法。聰明人這種做法是無可厚非的，因為他本身是愿意這么做的。但是，他做了的時候，卻會平添了很多的煩惱。因為在與別人的交往過程中，他們所考慮的事情是，怎么從別人的身上占便宜，從別人的的身上獲得好處；或者是算計著別人，看到別人出現(xiàn)漏洞，他們可以獲得好處；或者是給同樣工作的人挖著坑，讓別人掉進(jìn)去，然后他們也可以獲得好處。也許就是幾分錢的好處，卻可以讓他們沾沾自喜，可以高興很長的時間。別人不知道嗎？在聰明人眼睛里面是傻子的人，他們12、也知道。只是他們并不在意很多的小事。因為在他們看來，這些事情是可以忽略不計。幾分錢的事情，卻要花費(fèi)著許許多多的精力，去進(jìn)行算計，這是很不值得的事情，也不行投入這樣的精力。所以，很多時候，他們都是沒有任何的憂愁，都是會快快樂樂，都是會唱著歌，都是會愉快地過著每一天的。看上去傻傻的，是因為他們不是過多計較個人得失的結(jié)果。但是，聰明人就不同了。他們的做法是計較個人的得失，而且是看自己從別人身上獲得多少好處。如果沒有獲得好處，他們就會變得痛苦，變得夜不能寐，變得焦慮，變得失去了自我。怎么才能獲得好處？這是他們時時刻刻所要考慮的問題。而他們考慮的結(jié)果，在別人看來都會覺得可笑的事情，或者是覺得得不償失的事13、情，可是這些聰明人是甘之如飴，因為只是幾分錢的事情，在這些人看來并不是幾分錢的事情，而是意義重大的事情。說到底，即使是意義無論怎么重大，其實還是幾分錢的事情而已。聰明人不知道這個道理？知道，他們更加知道的事情是，如果不能夠從別人身上獲得好處，就是他們的失敗，這是他們的習(xí)慣，也是他們的“聰明”之處。很多人對于他們的做法只是嗤之以鼻，可是這些聰明人，卻會覺得別人都是傻子，因為這些傻子不知道生活就是從這些的幾分錢開始的。4、做事要認(rèn)真，但不要總較真，無須用自己的不完美，去苛求他人的完美。5、人生就一條路，走一步有一步的景觀。上帝不會眷顧誰，你有勇氣放棄，才有機(jī)會得到。6、人生最怕心累。心累，是在乎的東西太多。7、無論做什么，記得是為自己而做，那就毫無怨言。8、不要逃避眼淚，或許那是一種無法言說的幸福；不要癡迷微笑，可能那是一種難以啟齒的傷痛。9、一段往事，就算再精彩，也會漸漸模糊；一個昔人，哪怕再深刻，也會慢慢淡忘。10、小時候的歡樂，是單純帶來的；長大后的痛苦，是復(fù)雜給予的。11、你是你人生的作者，何必把劇本寫得苦不堪言。12、鑰匙開不了不屬于它的鎖。不要想著勉強(qiáng)打開或者特別用力，不然的話傷人傷己。總會有合適的鎖，當(dāng)你打開，你的世界一下子更加五光十色了。而打不開的，總歸是要放掉的。