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1、Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。深圳華潤中心（一二期）淺析中原華南建筑中心 ShenZhen.04.2014Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010A.項目概述B.成功因素C.物業類型1.辦公2.商業3.酒店4.住宅 111213141516171報告內容頁碼Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010項目概述Part ACodeofthi2、sreport|4CopyrightCentalineGroup,2010深圳華潤中心簡介總占地面積：約10萬m2總建筑面積：55萬m2（含地下）一期約23萬m2（含地下）辦公面積4.2萬m2商業中心（地上）面積9.8萬m2精品商業（地上）面積1.2萬m2地下計容商業面積約2萬m2地面停車樓面積1.9萬m2地下車庫及設備面積3.8萬m2二期約30萬m2（含地下）街區商業面積約2萬m2酒店面積7.6萬m2住宅面積11萬m2地下車庫及設備面積10萬m2Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010深圳華潤中心簡介北區（一期）：甲級辦公大廈“華潤大廈”（3、高度139米，共29層，標準層面積約1835平方米，建筑面積共約4.2萬平方米，停車位682個）。2004年12月入駐。國際精品時尚店等。2004年12月開業。中區（一期）：特色購物中心華潤萬象城，總建筑面積18.8萬。2005年4月開業。南區（二期）：商業休閑廣場，是一期商業概念的延續，補充和升華。二期商業與一期商業相比較，在空間上由室內延伸至室外；形式上從購物中心走向街區式商業，計容建筑面積約2萬。2008年7月建成，2009年7月開業。城市中心高尚住宅幸福里，超高層，大戶型。2009年7月開盤。國際五星級酒店君悅酒店，華潤中心的重要組成部分，也是中國第四座君悅酒店。2009年11月開業。4、Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010“開發經營”周期2002年2003年2005年2006年2010年2004年2007年2008年2009年2011年一期華潤大廈萬象城君悅酒店幸福里拿地建設期啟用經營培育期經營成熟期拿地建設期開業經營培育期經營成熟期拿地建設期開業經營培育期建設期開盤 入伙拿地二期街區商業拿地建設期開業 經營培育期資金投入期資金滾動平衡期資金回收期Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010成功因素Part BCodeofthisreport|8CopyrightCenta5、lineGroup,2010成功因素地段優勢開業時機規劃科學華潤中心不是深圳第一家SHOPPING MALL,但他是第一家地鐵無縫接駁的SHOPPING MALL,大量購物人流可以便捷的進入。只租不售的經營方式，專業顧問團隊的協助，以自主招商為主，輔以開放式招商代理形式，實行先確定主力店再全面招商的策略，使開業時出租率達到90%的目標。市場推廣方面提出整合推廣策略。重金聘請商業建筑設計國際排名第一的RTKL擔綱萬象城項目規劃和建筑設計。合理的布局，結合科學的人車動線規劃，以及業態劃分，避免了以后使用，出租時的不便。招商運營市場定位華潤中心緊鄰羅湖區多個重要商圈，周邊金融機構林立，匯聚大量的高端6、消費人群聘請國際知名零售顧問仲量聯行進行市場調查，通過多周邊商業研究較對，以及對消費人群調查，以確定項目開業時應以中高檔為主導的休閑、體驗式的購物中心。Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010地段優勢華潤中心地處深圳羅湖區蔡屋圍金融中心商圈，連接地鐵1、2號線換乘大劇院站，深圳重要商圈-東門商圈和人民商圈均在其1公里范圍內。羅湖區蔡屋圍中心的金融中心區，區域集中了深圳74%的銀行機構、80%的保險機構、40%的證劵機構和50%的其它金融機構。蔡屋圍集中了深圳60%的金融資產、90%的外資銀行、駐深人民銀行、保監會以及深圳證劵交易所設在羅湖。蔡7、屋圍事實上已是深圳的金融機構集聚中心、金融服務中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監管中心。燕南商圈燕南商圈華華強強北北商商圈圈Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010深圳第一條地鐵線路1號線于2004年12月28號開通，華潤中心一期包括華潤大廈、萬象城購物中心就卡在此時開業運營。大劇院站與萬象城地下商業相連通，地鐵的 開通為項目帶來大量的人流。開業時機新城市廣場新城市廣場萬萬象象城城2002年深圳首個SHOPPING MALL,中信城市廣場開業，開拓了深圳新式購物體驗的先河。2004年底深圳首條地鐵1號線開通，萬象城打造了一條由地鐵站直8、通商業的通道，而新城市廣場沒有，結果地鐵給萬象城帶來大量人流，令萬象城成為城市的商業標桿，而新城市廣場則變得門庭冷落。Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010科學規劃第一第二階段第三階段整體布局人車動線規劃業態合理劃分Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010華潤大廈：緊鄰城市主干道深南大道，與地王大廈隔道相望，以擁有開闊的視野和交通優勢，昭示性強，同時成了項目標志，展示項目形象。萬象城：布局中間，作為獨立的建筑主體進行設計，給予其設計規劃的較大自由空間，與地鐵一號線無縫銜接。OUT DO9、OR：二期街區式商業，緊鄰萬象城，是一期商業的延續及補充和升華。君悅酒店：臨快速干道濱河大道，深圳河布置，交通便利，昭示性強，充分利用地塊景觀屬性。幸福里：臨快速干道濱河大道，深圳河布置，交通便利，居住氛圍好，充分利用地塊景觀屬性。住住宅宅住住宅宅華潤大廈君悅酒店OUT DOOR萬象城幸福里萬象城深圳華潤中心整體布局Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010萬象城商務區居住區居住區根據項目周邊地塊功能來分析，將寫字樓，商業旗艦店沿深南大道商務區設置，幸福里，酒店設于靠南面的居住區，景觀區。中間由購物中心、二期街區商業銜接，很好的做到商住結合，10、相輔相成。深圳華潤中心整體布局Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010萬象城處于深南中路與濱河大道這兩條城市主干道之間，主入口與深南大道直接相接。周邊有 31條公交車經過，深圳地鐵一號線大劇院站緊靠這個項目。地鐵站與萬象城地下一層打通，這樣大量的地鐵客流就可以直接通過通道進入萬象城內。深圳華潤中心人車動線規劃Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010人、車、貨分流深圳華潤中心人車動線交通方面：兩條主干道深南大道和濱河大道由寶安南路連接，車輛從主干道可以快速的由寶安南路轉到書城路，嘉賓路，進11、入到項目的寫字樓，商業，酒店，住宅。人行方面：由深南大道過來的人群可以穿過米蘭大道，到寫字樓，進入萬象城購物中心，沿人流動線再來到二期街區式商業，酒店，住宅。由西面住宅區來的人可以從書城路，嘉賓路到達項目每個物業。Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010專業的招商團隊根據實際情況靈活調整和實施租務政策。“主力店次主力店專門店”的形式組合在業態組合方面，突出自身的特點。主力店/次主力店所占比例為40%，國際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂占20%，精品店占22%。整個比例與最初的商業規劃比較切合。1F-1F2F4F3F5F深圳華潤中心商業業態劃12、分Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010建議華潤新城的主要零售概念為“完整及協同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂”提供“一個深圳居民及游客均向往及享受的好去處”。建議華潤新城在開業時應盡量利用市場上的空間，重點集中在中檔及中檔偏高的定位為主導，但同時發展有限量的國際品牌。在深圳零售市場及消費力漸趨成熟時，則應調整華潤新城的市場定位，并致力網羅更多世界知名的高檔品牌，以提升整體商場的形向及回報。市場定位市場調查結果顯示到訪羅湖區消費者以年輕為主，對新的零售概念及設施有較強的追求。其中絕大多數消費者喜歡大型現代化購物中心，而商場的主題則以休13、閑或綜合性購物最受歡迎。市場定位設計家信興廣場西武百貨城市廣場銅鑼灣廣場華潤新城休閑/大眾化風格時尚休閑/大眾化時尚風格設計家價格價格生活便利休閑天地兒童樂園國際品牌都市風情時尚地帶Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010定業態比例及方案選擇商業組合比例圖（方案一）時裝百貨商業組合比例圖（方案二）百貨公司Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2010定出各行業所占商鋪數目、面積及位置咖啡店電器用品超級市場國際名牌廣東菜方案一：時裝百貨方案二：百貨公司生活百貨方案一：時裝百貨方案二：百貨公司生活14、百貨時裝主力店國際名牌電影院休閑半主力店美食城方案一方案二Codeofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010定出商鋪租金及其標準條件主力店半主力店餐飲年期由于主力店投資在裝修的資金較為龐大，故一般租賃年期為10年實約；生約則可考慮大約5年。半主力店一般租賃年期為4至6年不等，視乎其面積大小及投入之裝修金額；生約則可考慮2至4年，視乎其租用面積而定。較高級的粵菜酒家裝修費用十分龐大，因此往往要求較長的年期如6至8年。租金租金一般以首3年不變，往后每2年租金須考慮遞升百份之十至十五，視乎當時的零售市場而定；生約的租金亦主要以當時的市場情況而定，但一般不會15、少于前一年的租金。租金以美金訂定，但可以人民幣于每月上旬繳付。至于不同主力店的租金建議，詳情請參考附表。租金一般2至3年調整一次，并以百份之十至十五的增幅計算；生約的租金亦主要以當時的市場情況而定，但一般不會少于前一年的租金。租金以美金訂定，但可以人民幣于每月上旬繳付。至于不同半主力店的租金建議，詳情請參考附表。租金一般2至3年調整一次，并以百份之十至十五的增幅計算；生約的租金亦主要以當時的市場情況而定，但一般不會少于前一年的租金。租金以美金訂定，但可以人民幣于每月上旬繳付。至于不同餐飲的租金建議，詳情請參考附表。提成租金提成租金主要以營業額扣除增值稅計算，提成的結算時間則由每一季至一年一次不16、等。提成租金主要以營業額扣除增值稅計算，提成的時間以每月至每半年結算一次不等由于預見向餐飲租戶收集營業額數據及計算營業額，租金將有行政上的困難，建議向餐飲租戶收取固定租金，而提成租金則免收。免租期主力店的裝修期為3至6個月不等，視乎其面積而定。半主力店的裝修期為3至4個月不等，視乎其面積而定。餐飲一般需要2至3個月的裝修期。押金總共3個月租金、冷氣及管理費（及推廣費，如適用），以現金繳付。在簽署承租意向書時先繳付一個月訂金作押金的一部份。總共3個月租金、冷氣及管理費（及推廣費，如適用），以現金繳付。在簽署承租意向書時先繳付一個月訂金作押金的一部份。總共3個月租金、冷氣及管理費（及推廣費，如適用17、），以現金繳付。在簽署承租意向書時先繳付一個月訂金作押金的一部份。冷氣及管理費以百貨公司的最終租賃面積決定，一般比購物中心訂定的冷氣及管理費為低。同樣取決于最終的租賃面積，亦可能低于購物中心訂定的冷氣及管理費。同樣取決于最終的租賃面積，亦可能低于購物中心訂定的冷氣及管理費。租期設定租金設定Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2010第一年一季度第二年一季度二季度 三季度 四季度二季度 三季度 四季度第三年一季度第四年一季度二季度 三季度 四季度二季度 三季度 四季度租金分析租金計算方法純提成租金基本租金加提成 基本租金或提成、以高者為準第一年一18、季度第二年一季度二季度 三季度 四季度二季度 三季度 四季度第三年一季度第四年一季度二季度 三季度 四季度二季度 三季度 四季度Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010招商管理一二市場推廣：不同階段采用不同推廣工具。招商策略：擬定招商步驟及過程，從低到高、資源共享三運營：樹立品牌、增強競爭力，做商業的手法來做地產。Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010招商策略1.商場業態定位2.定出各行業所占商鋪數目、面積及位置3.選出目標客群4.定出商鋪租金及其標準5.推廣工具6.進行招商招商步驟:19、招商過程分為三個主要階段:第一階段電影院、超級市場、百貨公司、時裝百貨第二階段生活百貨、休閑半主力店、時裝半主力店、國際名牌第三階段餐飲主力店Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010市場推廣購物中心首先接觸到的是租戶，租戶代表不同企業，短平快的促銷無法奏效，最有效的推廣是人流的拉動，必須聚集人流，提高聲譽。Codeofthisreport|25CopyrightCentalineGroup,2010萬象城萬象城萬達萬達時間資金流200720092005持續投入40億港幣幸福里銷售額達40億人民幣萬達是用做地產的手法發展商業，華潤是用做商業的20、手法來做地產。2013年的房企租金收益租金收益2012 2013招商運營地產商地產商租金收入租金收入 (億）億）面積面積（萬平（萬平方米）方米）單均租金單均租金1九龍倉111.332太古地產96.761870.513新鴻基90.784萬達85.617030.055恒隆66.386華潤46.22228.740.2年份年份2005200620072008收益195,965227,543260,537262,420租金收益預測（港幣000）Codeofthisreport|26CopyrightCentalineGroup,2010物業類型Part DCodeofthisreport|27Copyr21、ightCentalineGroup,2010辦公Part D.1Codeofthisreport|28CopyrightCentalineGroup,2010金豐城大廈書城深發展銀行大廈深業中心n華潤大廈緊鄰深南中路，與世界金融中心、金豐城大廈、書城、深業中心、深發展銀行大廈一條直線設置于深南大道邊，與地王大廈相望，昭示性強，形成城市名片。深發展銀行大廈深業中心書城金豐城大廈地王華潤大廈華潤大廈布局KK MallCodeofthisreport|29CopyrightCentalineGroup,2010辦辦公公區區花園花園多功能區多功能區華潤大廈平面及功能分區標準層面積 約1835平方米(22、建筑面積)實用率 77.6%入住率 100%層數 29(5/F29/F為寫字樓)建筑面積 約42,000平方米大樓高度 139m層高/凈高 4.2m/2.8m停車位 682個以金融機構及國內外大型企業為主要目標客戶，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財險、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強企業，全球四大會計師事務所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進海運、赫伯羅特船務、華潤電力等國際性公司1260012600Codeofthisreport|30CopyrightCentaline23、Group,2010 寫字樓辦公人流主要通過深南大道公交、地鐵，以及開車進入。華潤大廈人車行流線-1F1F人行動線車行動線出租車行動線扶梯Codeofthisreport|31CopyrightCentalineGroup,2010華潤大廈園林布局n優點：1.設置下沉式廣場，很好的解決了地鐵，地下連廊等交通接駁。同時，疊水、階梯、咖啡館等營造很好的休閑氛圍。2.通過園林的布置，地面的公交流線導視性強，便于人流快速進入寫字樓出入口。n缺點：1.休閑區偏歐式化的園林切割設計，并沒符合國內人群休閑習慣。辜負了設計師的想法，同時阻礙了人流通行。2.由于很多弧形切割設計，成本較高。Codeofthisr24、eport|32CopyrightCentalineGroup,2010商業Part D.2Codeofthisreport|33CopyrightCentalineGroup,2010規劃布局：華潤中心商業起于深南路于寶安南交界處，有CUCCI華南最大旗艦店，華潤大廈底商。萬象城置于項目中間，北挨華潤大廈，南接二期商業。萬象城選擇設于次干道寶安南路與嘉賓路交界處，易于人流導入，場地利于布置車行的出入和的士的上落客。不會阻礙主干道交通的順暢。二期街區式商業是一期商業人流動線的延續，是整個商業的有力補充。商業布局Codeofthisreport|34CopyrightCentalineGroup25、,2010一期、二期商業銜接Codeofthisreport|35CopyrightCentalineGroup,2010萬象城人流入口設置 萬象城正立面緊挨寬闊的寶安南路，昭示性強，通達性好，是主要人流聚集的方向。因此將主入口設于正立面兩端，人流動線的流暢性好,將地面人流很好的導入商業里。n 地鐵1、2號線人流通往萬象城的地下通道設計寬敞明亮，兩邊設置繽紛的萬象城商業廣告，充分激發人流進入萬象城購物消費的強烈欲望。地鐵通往地王大廈通道n而通道中進入地王大廈商業的只設置了個角落狹窄的扶梯，不引人注意，減少進入萬象城的人流被分流掉。地鐵通往萬象城地下通道 深南大道地下通道人流動線萬象城出入口二期26、人流出入口Codeofthisreport|36CopyrightCentalineGroup,2010-1F1F2F3F4F5F商業人流動線及主力店設置 重經營的SHOPPING MALL以人流動線為主導，引導鋪面劃分，及主力店的設置。動線主力店立體停車庫Codeofthisreport|37CopyrightCentalineGroup,2010立體車庫購物中心地面設為立體停車場，與商場之間隔有一道玻璃門，巧妙的結合了購物區域，很好的消化了進深偏大問題。負一層到三層都有停車場，將車流從負一層引到三層半，促進人流往高樓層走，帶來足夠人氣。立體停車場Codeofthisreport|38Cop27、yrightCentalineGroup,2010 重效率的SHOPPING MALL以劃鋪為主導，人流動線為輔萬達模式商業商業區區MALL公寓公寓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓室內步行街室內步行街中中庭庭中中庭庭軸線室內金街室外金街室外銀街Codeofthisreport|39CopyrightCentalineGroup,2010n主入口一期商業人流動線的延續，主要人流的進入區域。n次入口便于靠萬象路居民區人流進入商業。n次入口便于項目住宅幸福里住戶進入商業區。n商業中央廣場，休閑餐飲區，人氣聚集區。二期商業人流動線人流動線人流方向人流出入口主入口次入口休閑廣場次入口次入口Codeofthisr28、eport|40CopyrightCentalineGroup,2010萬象城車流入口設置n 萬象城購物中心地下停車場設于負二層，為北區辦公樓及購物中心提供近1000個車位。n 萬象城卸貨平臺設于地下一層，貨車出入口設置于商業背面，盡可能的避開較密集的人流方向，合理的實現人車分流，人貨分流。車出入口貨車出入口貨車動線卸貨平臺Codeofthisreport|41CopyrightCentalineGroup,2010一二期商業園林布局n 一二期商業園林主要以硬質鋪地為主，沿道路輔以陣列式中等簡潔喬木，二期入口處設有小的疊水。主入口（動）次入口（動）休閑區（靜）廣場廣場廣場Codeofthisr29、eport|42CopyrightCentalineGroup,2010酒店Part D.3Codeofthisreport|43CopyrightCentalineGroup,2010n 規模規模：約40000平方米n 星級星級：五星n 樓層樓層：38層n 房間數房間數：491間，包括53間設計獨特的套房和48間酒店式公寓n 房間面積房間面積：最小46平方米 n 君悅酒店緊挨濱河大道，深圳河，可達性強，景觀資源好。n酒店入口設于北邊，有獨立的酒店車行流線，私密性較好。君悅酒店布局Codeofthisreport|44CopyrightCentalineGroup,2010君悅酒店人車流線市政30、道路人行動線酒店車行動線主出入口次出入口Codeofthisreport|45CopyrightCentalineGroup,2010君悅酒店各層平面及功能分區公寓客房Codeofthisreport|46CopyrightCentalineGroup,2010君悅酒店園林設計n酒店入口設計初衷是設置成立體式園林，高低錯落有致。最終成型相對精簡了很多，只是做了疊水及少量灌木。Codeofthisreport|47CopyrightCentalineGroup,2010住宅Part D.3Codeofthisreport|48CopyrightCentalineGroup,2010臨快速干道濱河31、大道，深圳河布置，交通便利，周圍有都市名園、蔡屋圍八、九、十坊等住宅小區，較為安靜，居住環境比較成熟。n住宅入口與商業、酒店相隔一段距離，相對獨立，小區比較安靜，私密性較好。排布方面，錯位排布，相互之間不遮擋，景觀視野最大化。幸福里布局Codeofthisreport|49CopyrightCentalineGroup,2010住宅車庫出入口市政道路人行道路人行出入口n住宅車輛主入口設于西面，與商業、酒店相隔一段距離，相對獨立，與商業、酒店車輛互不干擾。出行便利。n住宅主入口設于西面，與商業、酒店相隔一段距離，對面是居住區，與商業、酒店人流互不干擾，相對獨立，私密，出行便利。次出入口設于北面，32、與商業相銜接，滿足住戶購物、休閑配套服務。幸福里人車動線n住宅設有3層地下車庫次入口主入口商業入口Codeofthisreport|50CopyrightCentalineGroup,2010n1棟:四梯五戶n2、3棟：四梯六戶n2、3棟32-47層隔層打通為大平面4房兩廳的G戶型共16套占地：14277平方米建面：110000平方米容積率：7.76超高層超高使用率：約85%層數：49幸福里戶型配比戶型面積A1280平方米A288平方米B328平方米C1388平方米C2408平方米南寧幸福里戶型配比VSCodeofthisreport|51CopyrightCentalineGroup,20133、0幸福里戶型平面圖-標準層FLOORPLAN-STANDARD平面圖-49層FLOORPLAN-LEVEL49平面圖-48層FLOORPLAN-LEVEL48Tower 1 （住宅一棟，四梯五戶）：（住宅一棟，四梯五戶）：Codeofthisreport|52CopyrightCentalineGroup,2010幸福里戶型平面圖-2-31，33，35，37，39，41，43，45，47層FLOORPLAN-LEVEL2-31，33，35，37，39，41，43，45，47Tower 2,3 （住宅二，三棟，四梯六戶）：（住宅二，三棟，四梯六戶）：平面圖-32，34，36，38，40，42，434、4，46層FLOORPLAN-LEVEL32，34，36，38，40，42，44，46平面圖-48層FLOORPLAN-LEVEL48Codeofthisreport|53CopyrightCentalineGroup,2010幸福里園林園林面積一萬平米，在相對寬闊的主入口處由庭院和泳池兩部分組成。園林與君悅酒店及二期休閑廣場統一規劃設計，營造超5星級的私家園林。商業入口主入口次入口Codeofthisreport|54CopyrightCentalineGroup,2010幸福里銷售VSCodeofthisreport|55CopyrightCentalineGroup,2010Thanks for your attentionWish you a good day!