午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 Copyright Centaline Group,2010單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式潤華財富潤華財富168168中心商業(yè)街定價方案中心商業(yè)街定價方案上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原物業(yè)代理有限公司2011-12-062011-12-06 Copyright Centaline Group,20101 1市場解讀市場解讀2 2價格研判價格研判報告目錄報告目錄 Copyright Centaline Group,2010開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析Part 1Part 1Part 1Part 1 Copyright Cental2、ine Group,2010開發(fā)區(qū)商業(yè)以能達(dá)商務(wù)區(qū)為核心向兩邊擴(kuò)散，并有以日常消費衍生的賣場型以能達(dá)商務(wù)區(qū)為核心向兩邊擴(kuò)散，并有以日常消費衍生的賣場型商業(yè)，主要在上海路沿線周圍。商業(yè)，主要在上海路沿線周圍。該路段租金也整個商業(yè)中心價格最高的，為2.4-32.4-3元元/m/m2 2 天天左右。星湖街區(qū)是開發(fā)區(qū)餐飲休閑一條街，商鋪還在免租期內(nèi)，周邊社區(qū)底鋪1.3-1.71.3-1.7元元/天天之間。商商鋪鋪租金水平租金水平主要路段主要路段租金（元租金（元/m/m2 2 天）天）上海路沿線2.4-3.0星湖街區(qū)免租期內(nèi)周邊社區(qū)底商1.3-1.7春天家園底商1.0-1.8資料來源：上海中原商業(yè)事業(yè)部3、周邊個案周邊個案總體概況總體概況市場總結(jié)市場總結(jié)本案分析本案分析 項目周邊商業(yè)市場總體概況項目周邊商業(yè)市場總體概況 Copyright Centaline Group,2010周邊市場情況匯總市場總結(jié)市場總結(jié)總體概況總體概況本案現(xiàn)狀本案現(xiàn)狀周邊個案周邊個案項目名稱商業(yè)形態(tài)建筑形態(tài)總建面積（m2）租金(元/m2天)售賣方式均價(元/m2)中港翡翠城居住社區(qū)高層與小高層47萬/自然售賣6300華潤橡樹灣居住社區(qū)高層與小高層44萬/自然售賣9000景瑞18號住宅，別墅高層小高層32.8萬/自然售賣7600優(yōu)山美地社區(qū)商業(yè)高層與小高層44萬/自然售賣7600星湖街區(qū)社區(qū)商業(yè)多層街區(qū)商鋪60-270免租4、期內(nèi)不售/社區(qū)底商底商沿街商鋪50-801.31.7直接銷售10000-20000春天家園底商沿街商鋪40-901.2 1.8直接銷售6000上海路沿線底商，賣場集中。沿街商鋪90左右2.43.0直接銷售20000-25000 Copyright Centaline Group,2010周邊商業(yè)業(yè)態(tài)情況商業(yè)業(yè)態(tài)基本情況商業(yè)業(yè)態(tài)基本情況市場總結(jié)市場總結(jié)周邊業(yè)態(tài)周邊業(yè)態(tài)總體概況總體概況本案現(xiàn)狀本案現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)類型：餐飲、生活、零雜類 業(yè)態(tài)檔次：中低檔 業(yè)態(tài)租金水平：1.5-3元/平米天 開間面積：35-160 銷售價格：15000-25000元/平方 Copyright Centaline Grou5、p,2010 周周邊邊商商業(yè)業(yè)市市場總結(jié)場總結(jié)1、周邊在售商業(yè)整體售價水平：10000-25000元/m2；2、周邊商業(yè)租金水平：1.2-3元/m2天；3、周邊住宅價格水平:6300-9000元/平米;4、業(yè)態(tài)檔次：中偏低，日常居住型消費，通過“能達(dá)商務(wù)區(qū)”大規(guī)模開發(fā)與建設(shè)，周邊中高檔住居區(qū)將日漸成熟，居住環(huán)境得到較大改善，預(yù)計該區(qū)域商業(yè)在未來將有較大提升空間，但目前仍然處于中偏低等社區(qū)底型商業(yè)的水平；5、項目消費人群主要為本案及周邊社區(qū)居民，及樂天瑪特大賣場導(dǎo)入原住居民和開發(fā)區(qū)內(nèi)臨近區(qū)域居民，整體人流量和檔次還有待提高；市場總結(jié)市場總結(jié)總體概況總體概況本案現(xiàn)狀本案現(xiàn)狀周邊個案周邊個案 Cop6、yright Centaline Group,2010Part 2 Part 2 Part 2 Part 2 價格研判價格研判價格研判價格研判 Copyright Centaline Group,2010總體定價策略總體定價策略市場比較法市場比較法租金還原法租金還原法【定價原則定價原則】依據(jù)一:選取項目周邊同類或相似商鋪租金還原 依據(jù)二:確定所選取對比項目周邊商鋪銷售均價 依據(jù)三:根據(jù)項目住宅售價，得到本項目預(yù)測參考價格住宅反推法住宅反推法 Copyright Centaline Group,2010價格制定價格制定常規(guī)推導(dǎo)常規(guī)推導(dǎo)市場比較市場比較租金還原租金還原僅考慮周邊住宅價格僅考慮周邊商7、鋪價格僅考慮項目租賃價格 Copyright Centaline Group,20107600元元/M215200元元/M2 二樓二樓9880元元/M213300元元/M2 一樓一樓16720元元/M2周邊住宅均價周邊住宅均價商鋪價格為住宅的商鋪價格為住宅的2倍倍樓層價格系數(shù)：樓層價格系數(shù)：1 0.65一樓優(yōu)勢：一樓優(yōu)勢：提升提升10%根據(jù)單套一復(fù)二面積測算根據(jù)單套一復(fù)二面積測算n 價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)住宅推導(dǎo)法住宅推導(dǎo)法價格制定價格制定 Copyright Centaline Group,201020000元元/M2 二樓二樓13000元元/M217500元元/M2周邊商鋪單層成交均價周邊商鋪單8、層成交均價根據(jù)樓層差價系數(shù)推導(dǎo)根據(jù)樓層差價系數(shù)推導(dǎo)根據(jù)一復(fù)二單套面積測算根據(jù)一復(fù)二單套面積測算 一樓一樓22000元元/M2n 價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)市場比較法市場比較法價格制定價格制定 Copyright Centaline Group,2010n 價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)租金還原法租金還原法2.0元元/M2*天天1.6元元/M2*天天7300元元/M2周邊商鋪一層平均租賃行情周邊商鋪一層平均租賃行情二層整體出租的租金系數(shù)比為二層整體出租的租金系數(shù)比為0.8按投資回報率年按投資回報率年8%測算：測算：即即1.6*365/0.08價格制定價格制定 Copyright Centaline Group,201012700元元/M2三種價格推導(dǎo)的算術(shù)平均數(shù)三種價格推導(dǎo)的算術(shù)平均數(shù)15240元元/M2賣場效應(yīng)賣場效應(yīng)提升提升20%左右（左右（AC尼爾森）尼爾森）價格制定價格制定項目商業(yè)街項目商業(yè)街3800共共13套商鋪的均價為套商鋪的均價為15000元元/Copyright Centaline Group,2010Thank you for attention