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1、商業(yè)綜合體研究什么是商業(yè)綜合體？什么是商業(yè)綜合體？將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體曼哈頓洛克菲勒中心曼哈頓洛克菲勒中心北京國際貿(mào)易中心北京國際貿(mào)易中心商業(yè)綜合體的外部特征商業(yè)綜合體的外部特征功能復(fù)合性功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空2、間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性高密度，集約性整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可l 商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度大空間尺度大空間尺度大空間尺度 室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。通過標(biāo)志物、小品、街道家3、具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。是高科技和高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。通道樹型交通體系通道樹型交通體系通道樹型交通體系通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計現(xiàn)代城市景觀設(shè)計現(xiàn)代城市景觀設(shè)計現(xiàn)代城市景觀設(shè)計高科技集成設(shè)施高科技集成設(shè)施高科技集成設(shè)施高科技集成設(shè)施西安萬達(dá)廣場西安萬達(dá)廣場南京國際廣場南京國際廣場北京熙旺中心北京熙旺中心重慶財富中心重慶財富中心商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一）個人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展城市快速發(fā)展城市快速發(fā)展城市4、快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出中心區(qū)各種矛盾突出中心區(qū)各種矛盾突出中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。辦公購物住宿休閑商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（二）在城市中的作用商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體三維空間開發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產(chǎn)生機(jī)會收益降低投資風(fēng)險滿足多種需求滿足高效率l 隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體的分類l 商業(yè)綜5、合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐新開發(fā)區(qū)新開發(fā)區(qū)中心中心1城市副城市副中心中心2城市城市CBD中心中心3城市交通城市交通樞紐樞紐4商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體蘇州新天翔商業(yè)廣場區(qū)位l項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)首席，毗鄰中央公園。l蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積70平方公里，50多家全球500強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等新興產(chǎn)業(yè)群，物流會展、科技金融、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)正不斷推動著園區(qū)的高速發(fā)展。蘇州6、新天翔商業(yè)廣場建設(shè)規(guī)模l 新天翔商業(yè)廣場是一座集22層甲級智能化寫字樓、大型SHOPPING MALL、精 裝鉑晶公寓，和2層地下停車場為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。占地面積占地面積19354m2商鋪商鋪53527m2地下超市地下超市4700m2總建筑面積總建筑面積125801m2寫字樓寫字樓35400m2地下車庫地下車庫37977m2容積率容積率6.5酒店式公寓酒店式公寓37401m2停車位停車位817個個技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)l新天翔商業(yè)廣場項目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。預(yù)計總投資逾8億元。蘇州新天翔商業(yè)廣場定位思路市政交通分析區(qū)位條件分析相關(guān)政策分析確定項目輻射7、區(qū)域區(qū)域人口區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域公建區(qū)域欠缺業(yè)態(tài)確定項目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比競爭業(yè)態(tài)分析第一步第二步第三步蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（一）園區(qū)大型購物中心園區(qū)大型購物中心蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達(dá)60萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長的物質(zhì)和精神消費(fèi)需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個常規(guī)性的理想去處。蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（二）高檔商務(wù)辦公高檔商務(wù)辦公l園區(qū)在金融科技、物流會展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國公司需要高檔辦公樓，中國本土公司對高檔辦公樓也有越來8、越多的需求。l產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重已經(jīng)達(dá)到了75%。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對于傳統(tǒng)制造業(yè)來說對于商務(wù)辦公的需求較大。指標(biāo)指標(biāo)累計（億元）累計（億元）同比（同比（%）地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值399.6421.3第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)290.6619.1第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)108.0528.1園區(qū)2007年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（三）酒店式公寓酒店式公寓區(qū)域區(qū)域酒店公寓酒店公寓三星酒店三星酒店四星酒店四星酒店五星酒店五星酒店湖東中央?yún)^(qū)域湖東中央?yún)^(qū)域 0111湖西中央?yún)^(qū)域湖西中央?yún)^(qū)域 0111現(xiàn)代大道沿線現(xiàn)代大道沿線 1334機(jī)場路9、沿線機(jī)場路沿線 1431園區(qū)內(nèi)的酒店園區(qū)內(nèi)的酒店l “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。l世界500強(qiáng)企業(yè)中有66家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個比較好的選擇。l 園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對來說供應(yīng)很少，適時推出酒店式公寓可以彌補(bǔ)市場上的這一欠缺。蘇州新天翔廣場結(jié)論新天翔新天翔廣場廣場大型購物中心l 園區(qū)內(nèi)缺乏大型購物中心，難以滿足白領(lǐng)的生活需求，項目彌補(bǔ)了不足l 項目位于園10、區(qū)中心商務(wù)區(qū)，區(qū)位條件好寫字樓l 隨著園區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的興起，寫字樓的需求加大l 園區(qū)以工業(yè)為主，對于辦公需求總量有限酒店公寓l 園區(qū)內(nèi)大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時居住之所l 園區(qū)內(nèi)類似業(yè)態(tài)幾乎沒有核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體北京UN中心占地面積占地面積4.3萬萬m2商業(yè)商業(yè)6.8萬萬m235%總建筑面積總建筑面積19.7萬萬m2寫字樓寫字樓2.2萬萬m211%容積率容積率3.3酒店公寓酒店公寓6.4萬萬m232%層數(shù)層數(shù)21F地下停車地下停車1.2萬萬m212%技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)l 酒店式公寓+大型購物廣場+5A級智能化寫字樓l 酒店式公寓，760套，411、0-90平方米，國際化精裝標(biāo)準(zhǔn)。高定位、低總價，面向CBD白領(lǐng)階層北京華業(yè)國際中心 占地面積占地面積1.5萬萬m2商業(yè)商業(yè)1.5萬萬m219%總建筑面積總建筑面積8.0萬萬m2寫字樓寫字樓3.3萬萬m241%容積率容積率5.3酒店公寓酒店公寓2.4萬萬m230%層數(shù)層數(shù)17F地下停車地下停車0.8萬萬m210%技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)n 酒店公寓+LOFT辦公+5A寫字樓+商業(yè)廣場 東座為5A級寫字樓，800-1600平米整層辦公空間 西座為五星級酒店式公寓，共277套，40-130平米精裝商務(wù)公寓，主力戶型40-90平米n 華業(yè)國際中心位于北京東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北，地處CBD的東區(qū)，周12、邊有多個核心商圈城市副中心的商業(yè)綜合體城市副中心的概念l 社會高速發(fā)展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲，將使城市區(qū)域的功能逐漸細(xì)分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區(qū)發(fā)展起城市副中心。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。上海浦東新區(qū)上海浦東新區(qū)深圳南山區(qū)深圳南山區(qū)財富國際廣場所在區(qū)位 上海五角場副中心上海五角場副中心上海五角場副中心上海五角場副中心l規(guī)劃面積約3.11平方公里，分為南部、中部和北部，計劃開發(fā)總量為309.2萬平方米。l功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。五角場13、城市副中心五角場城市副中心 南部市級商業(yè)中心，以五角場環(huán)島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，以商業(yè)、辦公服務(wù)業(yè)和賓館業(yè)為主。中部知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，由知識創(chuàng)新區(qū)公共活動中心、生活工作區(qū)和科技園區(qū)三部分組成 北部知識創(chuàng)新基地，與新江灣城相接，基地包括技術(shù)研發(fā)試驗(yàn)室、商務(wù)會所和投資中心等，依托大學(xué)集中的智力因素，形成具有特色的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)。l到2010年，僅五角場的商業(yè)面積將達(dá)到75萬平方米。楊浦區(qū)及周邊常住人口近300萬人，確保了龐大的消費(fèi)群體，并將直接影響和輻射楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)域。財富國際廣場項目概況l財富國際廣場填補(bǔ)了楊浦區(qū)缺乏高檔寫字樓的空白，同時也順應(yīng)了五角場地區(qū)未來對寫14、字樓市場的需求。財富國際廣場作為一個擁有頂尖配置的商務(wù)航母，從小戶型公寓式辦公到獨(dú)棟式空中別墅辦公，可滿足企業(yè)發(fā)展各階段的不同需求。l 財富國際廣場地處上海市五角場城市副中心繁華商業(yè)地段，占地3.5487萬平方米，總建筑面積約18萬平方米。l 五角場城市副中心的標(biāo)志性樓宇經(jīng)濟(jì)項目，也是楊浦區(qū)售價最貴的寫字樓之一，并有望成為楊浦區(qū)首個“稅收上億元項目”財富國際廣場市場定位（一）周邊高校支撐周邊高校支撐政策引導(dǎo)政策引導(dǎo)新江灣城成型新江灣城成型濱江岸線改造濱江岸線改造缺乏高端產(chǎn)品缺乏高端產(chǎn)品新商圈的形成新商圈的形成 原先的上海軍用機(jī)場將被改建成大型高檔居住區(qū)，即現(xiàn)在的新江灣城，五角場商圈由此直接獲得15、有力的居住人群支撐 2002年初，五角場的規(guī)劃定位被正式確立為“城市副中心”，成為繼虹橋商圈和陸家嘴商圈后上海要打造的第三極楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢，區(qū)內(nèi)高檔寫字樓較為缺乏，尤其缺少缺乏地標(biāo)性產(chǎn)品楊浦區(qū)擁有15.5公里的黃浦江岸線，為全市各區(qū)之首。在幾年后一定會獲得大力改造，全面開發(fā)萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城等數(shù)十萬平方米的巨大商業(yè)項目，偕同五角場的空中巨蛋環(huán)路，使得整個五角場商圈氛圍連跳三級，品質(zhì)逼近徐家匯 項目依托復(fù)旦、同濟(jì)，財經(jīng)等十余所名校科研所的優(yōu)越人才聚集效應(yīng)，形成了知識型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏財富國際廣場財富國際廣場項目背景分析項目背景分析財富國際廣場市場定位（二）l 項目定位項目定位：高16、端商務(wù)綜合體，五角場商圈的標(biāo)桿型商務(wù)產(chǎn)品高檔寫字樓+商業(yè)街+配套高檔寫字樓高檔寫字樓生態(tài)辦公 面積靈活，滿足中小企業(yè)需求 在后期配以少量創(chuàng)新型產(chǎn)品商業(yè)商業(yè) 打造歐式休閑步行街，增強(qiáng)綜合體的休閑娛樂氛圍綜合配套綜合配套 提升辦公樓檔次，配套高檔會所及充足地下停車等酒店公寓酒店公寓周邊”未來窗IF社區(qū)“、”東上海中心“等項目中有高檔住宅公寓業(yè)態(tài)商圈目前目前對于酒店公寓需求量不大l 客戶定位客戶定位：由于存在區(qū)域價格優(yōu)勢，客戶以創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶為主X財富國際廣場產(chǎn)品形態(tài)停機(jī)坪停機(jī)坪設(shè)計了直升機(jī)專用停機(jī)坪，并申請了專用航道生態(tài)辦公生態(tài)辦公4000平方米的中央園林17、景觀成為整個商務(wù)區(qū) 私家綠肺環(huán)保節(jié)能環(huán)保節(jié)能巨資引進(jìn)環(huán)保節(jié)能綠色“冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)”高檔配套高檔配套1000個停車位、多國語言同聲翻譯會議中心、指紋及虹膜門禁系統(tǒng)l 區(qū)域內(nèi)，還有區(qū)域外很多江浙地區(qū)的實(shí)力型企業(yè)，都對“財富國際廣場”這一高端物業(yè)產(chǎn)生了濃厚興趣。超前的配備，良好的生態(tài)環(huán)境，還有豪華的建筑外立面等成為他們對財富國際廣場不同的興趣點(diǎn)。財富國際廣場分期名稱名稱層數(shù)層數(shù)面積面積（萬（萬m2）功能功能一期一期智尊銀座智尊銀座25F3.1小面積辦公為主小面積辦公為主,營造彈性商務(wù)空間的公營造彈性商務(wù)空間的公寓式辦公樓寓式辦公樓華貴金座華貴金座26F4.8酒店式辦公樓酒店式辦公樓風(fēng)范王座風(fēng)范王18、座4F2.7集商業(yè)、辦公、泛會所為一體的綜合辦集商業(yè)、辦公、泛會所為一體的綜合辦公樓公樓地下車庫地下車庫-2F3.41000個地下車位個地下車位二期二期休閑街休閑街3F4.0歐式商業(yè)休閑步行街歐式商業(yè)休閑步行街,上方是專為品牌型上方是專為品牌型總部的設(shè)立而設(shè)計建設(shè)的獨(dú)幢別墅式辦總部的設(shè)立而設(shè)計建設(shè)的獨(dú)幢別墅式辦公樓公樓 項目分期項目分期l 財富國際廣場是集商業(yè)、辦公、休閑于一體的綜合體項目，共分為兩期，一期包括26F酒店式辦公樓、25F公寓式辦公樓、4F綜合辦公樓，二期為歐式休閑商業(yè)街，其中包括獨(dú)幢別墅式辦公樓。分期策略分期策略l 楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前相對落后，五角場商圈剛興起，市場尚無法支撐大19、量的高檔寫字樓，因此在一期針對周邊“知識楊浦”的地域優(yōu)勢，推出小面積辦公空間。l 二期隨著市場的成熟推出少量較大面積的創(chuàng)新產(chǎn)品別墅式辦公樓財富國際廣場“一期智尊銀座”O(jiān)xygen（氧氣）生態(tài)辦公，盡情享用62萬平方米黃興綠地造就的私家氧吧Office park（花園辦公）30%綠化，約4平方米中央綠地，情趣屋頂花園景觀Open（開放而自由）5.55米層高空間開闊，交通便捷，業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)周到Own（獨(dú)立私家專署服務(wù)）享受專署直升機(jī)及高端物業(yè)服務(wù)超星級禮遇Opportunity（發(fā)展前景）五角場城市副中心經(jīng)濟(jì)騰飛，享受多重政策優(yōu)惠先進(jìn)理念先進(jìn)理念超越超越5A5A定義定義5O5Ol推出立即成為市場最為關(guān)注的熱點(diǎn)，各大主流媒體、浙商會、政府以及眾多具有良好發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒推髽I(yè)主紛紛將目光聚焦在智尊銀座上。l 智尊銀座以小面積辦公為主，面積從60至整層1000多平方米，全框架結(jié)構(gòu)，為各類不同發(fā)展階段企業(yè)營造彈性商務(wù)空間，皆有超大陽臺、廚衛(wèi)到戶等獨(dú)特的理想商務(wù)環(huán)境。