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1、西溪玫瑰西溪玫瑰市場最新動態及定價建議市場最新動態及定價建議【2010.42010.4】壹壹全國市場情況全國市場情況一、一、【20102010年年4 4月全國重點城市樓市普遍瘋狂月全國重點城市樓市普遍瘋狂】北京北京北京本周出臺土地新規，土地出讓不一定要北京本周出臺土地新規，土地出讓不一定要“價高者得價高者得”，在部分地塊中，開，在部分地塊中，開發商需配建相應比例保障房。發商需配建相應比例保障房。北京一樓盤日漲數千元，購房者抗議致樓盤停售，（北京一樓盤日漲數千元，購房者抗議致樓盤停售，（2.42.4變為變為2.82.8萬元，原先的萬元，原先的存存2 2抵抵4 4取消。）取消。）北京地產中介抽樣調2、查顯示，一季度購房投資比例高達北京地產中介抽樣調查顯示，一季度購房投資比例高達41.2%41.2%北京二手房瘋狂炒作，房價跳漲北京二手房瘋狂炒作，房價跳漲10%10%定金增三倍定金增三倍“豪宅豪宅”標準漲至標準漲至4 4萬萬/平米，但銷售率僅為平米，但銷售率僅為8.6%8.6%，呈現有價無市現象。，呈現有價無市現象。清明期間，清明期間，北京樓市均價破兩萬五，成交主力向遠郊擴延。北京樓市均價破兩萬五，成交主力向遠郊擴延。深圳深圳業內稱購房者中投資客已過半。業內稱購房者中投資客已過半。深圳樓市深圳樓市3 3月新房成交量較二月翻月新房成交量較二月翻3 3倍，二手房翻兩倍。倍，二手房翻兩倍。3 3月份3、深圳市一手住宅均價續創新高，同比上漲達月份深圳市一手住宅均價續創新高，同比上漲達8686（2045320453元元/平方米）。平方米）。33月深圳二手房價升至歷史最高點（月深圳二手房價升至歷史最高點（1765117651元元/平方米）。平方米）。上海上海上海將開征房產保有稅。上海將開征房產保有稅。上海土地出讓將棄上海土地出讓將棄“價高者得價高者得”。春季房展會，中低端房源受捧，滬周邊樓盤漲價春季房展會，中低端房源受捧，滬周邊樓盤漲價。4月將迎來樓市推盤高峰，開發商普遍預期補漲提價。月將迎來樓市推盤高峰，開發商普遍預期補漲提價。上海豪宅出現分化，部分投資客正在撤退（上海豪宅出現分化，部分投資客正4、在撤退（“10萬元級豪宅萬元級豪宅”的成交量明顯縮水，的成交量明顯縮水，僅涉及僅涉及6個樓盤個樓盤12套房源，而去年則至少涉及套房源，而去年則至少涉及15個樓盤的個樓盤的120套房源。）銷售單價套房源。）銷售單價6萬元以上的豪宅項目今年以來的成交量僅是去年萬元以上的豪宅項目今年以來的成交量僅是去年12月的月的36%。其他城市其他城市南京：南京：南京新房成交均價逼近萬元，高位追漲，南京樓市頻現南京新房成交均價逼近萬元，高位追漲，南京樓市頻現“日光盤日光盤”。廣州：廣州：天河區樓價首破天河區樓價首破2 2萬元大關，創廣州最高紀錄。廣州二手樓市小陽春萬元大關，創廣州最高紀錄。廣州二手樓市小陽春 連連5、續兩月均價萬元以上。廣州九成爛尾樓續兩月均價萬元以上。廣州九成爛尾樓“復活復活”，最高單價達八萬。，最高單價達八萬。重慶：重慶：開盤均價上開盤均價上70007000，樓市瘋狂再度上演。，樓市瘋狂再度上演。二、二、【最新消息面情況最新消息面情況】銀監會回應二套房首付提至銀監會回應二套房首付提至60%60%：乃銀行自主決定。：乃銀行自主決定。很多銀行為很多銀行為“攬存攬存”開始火拼，不少銀行的工作人員除了做好本職工作，最重開始火拼，不少銀行的工作人員除了做好本職工作，最重要的事情就是拉存款。要的事情就是拉存款。1414億資金逃離地產板塊。億資金逃離地產板塊。消息稱京滬渝深四地可能試點征收房產稅。消6、息稱京滬渝深四地可能試點征收房產稅。七十八戶央企已上報地產退出方案。七十八戶央企已上報地產退出方案。央行政策委員會委員預計二季度可能會加息央行政策委員會委員預計二季度可能會加息。新華社、中央電視臺、新華社、中央電視臺、人民日報人民日報、中央人民廣播電臺、中央人民廣播電臺、光明日報光明日報、中國青年報中國青年報等央媒等央媒“接力接力”14天炮轟高房價。天炮轟高房價。結論結論1、全國樓市普遍瘋狂、全國樓市普遍瘋狂2、價漲、全民炒房、被買房、價漲、全民炒房、被買房3、一線城市豪宅滯銷，郊區受熱捧、一線城市豪宅滯銷，郊區受熱捧4、媒體炮轟，強勢的調控政策或將出臺、媒體炮轟，強勢的調控政策或將出臺貳貳杭7、州市場情況杭州市場情況1、恐漲、被買房、恐漲、被買房2、投機需求爆發，供需嚴重失衡、投機需求爆發，供需嚴重失衡3、秒殺型購房，日光盤、秒殺型購房，日光盤20102010年年3 3月開盤樓盤成交信息月開盤樓盤成交信息序號序號開開盤時間盤時間區域區域樓樓盤盤房源（套）房源（套）開開盤盤均價均價預預定定+成交成交（套）（套）含含預預定定銷銷售售率率13月月6日日三墩三墩金地自在城金地自在城11019000售罄售罄售罄售罄23月月13日日余杭區余杭區(西溪板西溪板塊塊)溪上玫瑰園溪上玫瑰園30席排屋席排屋1200-1700萬萬/套套售罄售罄售罄售罄33月月13日日下沙區下沙區世茂江世茂江濱濱花花園園18、6014000售罄售罄售罄售罄43月月21日日丁丁橋橋天陽天陽觀觀筑筑4813000售罄售罄售罄售罄53月月22日日錢錢江新城江新城藍藍色色錢錢江江18845000售罄售罄售罄售罄63月月25日日九堡九堡麗麗江公寓商江公寓商鋪鋪382.5-3萬萬售罄售罄售罄售罄73月月25日日丁丁橋橋上上東東城城10#樓樓100多多14000售罄售罄售罄售罄83月月28日日市中心市中心領駿領駿世界世界北座房源北座房源912平平層層23500LOFT30500售罄售罄售罄售罄93月月28日日下沙下沙保利保利東東灣灣260余套余套1.4-1.6萬萬售罄售罄售罄售罄103月月28日日之江之江徨外徨外9215000-9、19000售罄售罄售罄售罄113月月29日日丁丁橋橋聯聯合格里合格里3、4號樓號樓1.2-1.5萬萬售罄售罄售罄售罄123月月29日日閑閑林林新湖果嶺新湖果嶺12500萬萬/套套售罄售罄售罄售罄133月月30日日良渚良渚陽光天陽光天際際24300-500萬萬售罄售罄售罄售罄143月月30日日蕭蕭山山丁香公丁香公館館6018000售罄售罄售罄售罄20102010年年4 4月已開盤樓盤成交信息月已開盤樓盤成交信息序號序號樓盤樓盤開盤時間開盤時間房源房源戶型戶型（平米）（平米）均價均價（元（元/平米）平米）銷售情況銷售情況1保利東灣保利東灣4.1018#260套套77-12715000-18000售10、罄售罄2德信早城德信早城4.107#、9#296套套53-11717000-18000預定預定99%3翡翠城翡翠城4.10梅苑梅苑2#、3#、4#，共，共300套套90-18518000預定超預定超9成成4西溪晴雪西溪晴雪4.1040余套余套9023000售罄售罄5和家園和家園4.10300套左右套左右1402400026000售罄售罄6北上新城北上新城4.101-6號樓共號樓共1500套套33-10013000-14000仍在統計中仍在統計中(透明售房透明售房網數據網數據:已售已售16套套)7綠城藍庭綠城藍庭4.1040套套14012000售罄售罄8篁外篁外4.1019套套30028000-11、33000售罄售罄9檸檬郡檸檬郡未定未定15#樓樓120余套余套89-12017500發放了發放了300個個房號房號 杭州主城區杭州主城區20102010年年3 3月新增商品房月新增商品房23.3923.39萬平米（萬平米（21082108套）套）杭州余杭區杭州余杭區20102010年年3 3月新增商品房月新增商品房4.13 4.13 萬平米（萬平米（412412套）套）杭州主城區2010年3月銷售商品房1932套，環比上漲261.8%（2010年2月份商品房銷售534套）；同比去年3月下降約60%，比08年同期下降5%；主城區商品房可售房源為11504套，環比下降5%。同時成交均價略降，2112、279元/平米的成交均價，環比下降了6.9%，。20102010年年1-31-3月份，杭州主城區二手房成交量與成交價格呈現月份，杭州主城區二手房成交量與成交價格呈現“V V”字形走勢。字形走勢。剛需思維：剛需思維：不再信任政策調控不再信任政策調控投資思維：投資思維：房價還得繼續上漲房價還得繼續上漲無奈無奈，房產已成公眾最重要投資工具，房產已成公眾最重要投資工具，全民炒房全民炒房態勢強勁。態勢強勁。【購房者當前思維購房者當前思維】再等真買不起了再等真買不起了不能再浪費機會不能再浪費機會趁早下手趁早下手叁叁主要競爭個案情況主要競爭個案情況溪上玫瑰園溪上玫瑰園下期預計5月中旬開盤，屆時將推出香榭苑213、-5幢法式景院排屋，總計22席，該批房源近鄰商業服務中心及園區中心景觀，建筑面積約360-430面積，贈送地下建筑面積約180-290及精裝庭院面積約80-300。價格未定。溪上玫瑰園3月13日推出香榭苑6-15幢聯排，總計49套房源，均價在33000元/平方米左右，當天即完美售罄。總價在1200-1700萬/套。另悉，香榭苑預計將于明年年底交付。瀾溪苑瀾溪苑 已售罄已售罄香榭苑香榭苑在售在售西溪風情西溪風情大華西溪風情4月中將推出一批300方左右的排屋，地上三層，地下一層，均價43000元/方,總價1200萬/套。目前預售證已于4月10日申領出56套4聯排屋房源。西溪風情悅宮中央組團西溪游艇14、排屋別墅大區于09年9月推出的50套房源，面積在286370左右，目前已售罄，均價800萬元/套。五期五期悅宮悅宮西溪海西溪海西溪海預計4月底開盤，屆時將推出80套排屋，戶型面積在290-420不等，以320-380方為主，預計開盤價25000-30000元/平米左右，西溪海西區為純排屋社區,排屋總共400余戶;東區為后期規劃用地。西溪海，占地面積27.8萬方(約417畝)，總建筑面積約47萬平方米，項目一期銷售房源容積率僅為0.67。項目教育用地（學校）面積22914平方米（約34.4畝）。西溪里西溪里坤和西溪里，目前還剩下珺園和熙園未推出。二期排屋蘆園已售罄。蘆園銷售均價29000元/平米15、。珺園排屋將于今年4月面市，將推出70套排屋，戶型面積290、320，預計均價50000元/平米。項目地處文一西路北側，南向西溪濕地、北倚浙大紫金港校區，占地180余畝，總住宅建筑面積約33萬平方米，產品類型以的二進三院的排屋和寬景高檔公寓為主。珺珺園園蘆蘆園售罄園售罄西溪里一西溪里一期期 和家園和家園和家園于09年10月推出的琉園組團66套雙聯排屋別墅，戶型面積260-300平方米，銷售均價1200-2000萬/套，截止目前基本售罄，可售4、5套。下期排屋開盤時間未定。區占地面積約870畝，規劃總建筑面積約100萬方（含地下建筑面積）。規劃有院景公寓、和院別墅和別墅。其中紫園、景園已交付。琉16、琉 園園閑湖城閑湖城閑湖城12月底推出的52套院落排屋，目前還有少量房源，均價25000元/。一期排屋總共92套，其中水景排屋戶型面積在358-398方，院落排屋戶型面積在180-210方。目前，閑湖城已推出2間樣板房，分別為185方和200方的院落排屋。預計于本周末推出36套鉆石灣湖景別墅，面積在368400平方米，預計價格在2700030000元/平方米。該批別墅贈送面積均達可到200平方米左右，目前已經開始接受預約。一一期期房房源源0.511.522.533.544.555.5（單位：萬元（單位：萬元/）溪上玫瑰園溪上玫瑰園西溪風情西溪風情西溪海西溪海西溪里西溪里 和家園和家園閑湖城閑湖17、城西溪玫瑰西溪玫瑰區域價格定位預估區域價格定位預估3-3.5萬萬/平米之間平米之間競爭項目均價浮動及價格范圍預估圖競爭項目均價浮動及價格范圍預估圖本項目目前的均價估算范圍本項目目前的均價估算范圍在在3-3.5萬元萬元/平米之間平米之間目前為討論價格目前為討論價格具體價格測算將提供詳細文件具體價格測算將提供詳細文件定價策略定價策略1、鑒于目前市場火爆，以及開盤需取得開門紅、鑒于目前市場火爆，以及開盤需取得開門紅勢氣的要求，定價應采取勢氣的要求，定價應采取“穩中有升穩中有升”策略。策略。2、根據客戶積累量與價格測試適時調整價格。、根據客戶積累量與價格測試適時調整價格。3、根據市場價格波動，適時調整價格（目前杭、根據市場價格波動，適時調整價格（目前杭州市場一天一價，波動明顯）州市場一天一價，波動明顯）4、差別定價，拉大差距，以求銷售和利潤共贏、差別定價，拉大差距，以求銷售和利潤共贏競爭個案營銷推廣競爭個案營銷推廣THE END&THANKS謝謝聆聽