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1、浦東古北御庭酒店項目估價報告2012-8-9報告內容：報告內容：1 1、項目本體認知、項目本體認知2 2、整體市場走勢、整體市場走勢3 3、區域市場情況、區域市場情況4 4、項目價格測算、項目價格測算第一部分、項目本體認知本 體 觀 察【項目本體】浦東高端社區古北御庭公建配套，受住宅熱銷因素，初期高端形象已經建立非獨立酒店項目，屬于古北御庭建筑群一部分，產品及形象與古北御庭住宅平級。酒店住宅項目鳥瞰圖項目經濟指標占地30790總建面（含地下）113586.8 地上建筑面積84406其中高層住宅面積63726.01酒店面積17952.52配套服務設施面積2529.05其他198.42 地下建筑面2、積24161.38容積率2.74建筑密度22.5%綠地率40%住宅總戶數480戶酒店客房套數約為189套停車位489（其中酒店95輛）非機動車車位683（其中酒店142輛）3#3#1#1#2#2#4#4#5#5#6#6#【辦公主體】產品設計為小戶型酒店客房，但產證面積不可分割，必須整體出售本案分割設計后主力面積在50-60，大面積110左右的二房房型共19套，套數占比約為10%。酒店地上總建面17953單層面積1層1513（大堂）2層1400（健身房）3-15層標準層面積1157總層數15酒店客房套數189套其中3-9層105套（單層15套）10-15層84套（單層14套）酒店客房主力面積段53、0-60主力戶型50-60大戶型110游泳池瑜伽房健身房娛樂室WC&淋浴區【自身配套】高端運動健身會所配套SPA效果圖PUB休息區中餐廳西餐廳效果圖【自身配套】高端休閑會所配套區 位 觀 察【周邊配套】本案屬于花木國際社區范疇，配套環境滿足國際人士及國內高端人士居住要求【商務配套】緊臨浦東三大國際商務區，商務居住需求濃烈【交通配套】立體交通路網支持本案周邊短距離內雙軌交、緊鄰內環外、立體路網，通達性較好浦東機場外環中環內環L7L2陸家嘴人民廣場世博徐家匯從項目觀察本案非獨體酒店項目，借助古北御庭目前在市場所形成的良好口碑及產品形象，本案高端形象已經建立，同時自身酒店配套結合住宅區會所配套形成雙4、會所，產品及配套服務優勢明顯，從整個項目檔次出發，本案未來可運作方向為四星或同等級精品酒店項目；從區位觀察項目隸屬于浦東國際社區范圍內，居住環境及生活配套滿足國際及國內高端人士需求，且周邊商務居住需求量大，本案未來預期經營前景良好；第二部分、整體市場走勢【宏觀市場】上海內環內辦公物業供需走勢（含酒店式公寓）11年2月新政后，全市內環內辦公物業出現供應高峰，成交波動性較大；2011年1月至今內環內辦公物業供求比為1.29，月均成交約為4萬平米。陸家嘴濱江板塊上海環球金融中心新增供應22.7萬方整體主力成交價格在3.5w至4.5w區間內浮動，內環內辦公物業月度成交均價42143元/【宏觀市場】上海5、內環內辦公物業成交價格走勢（含酒店式公寓）瑞安建業收購陸家嘴濱江板塊21世紀中心大廈，成交余2萬方，成交均價達10.3萬元/平米2011.1至今上海內環內商辦物業成交均價42143元/平米【宏觀市場】上海內中環辦公物業供需走勢（含酒店式公寓）在全市內中環辦公物業新增供應中，酒店式公寓所占比重較大；2011年1月至今內中環辦公物業供求比為0.49，月均成交約為2萬平米。五角場板塊東方藍海國際廣場，分別于11年10月和12年5月新增供應各2.7萬方整體主力成交價格在2.5w至3.3w區間內浮動，內中環辦公物業月度成交均價29577元/【宏觀市場】上海內中環辦公物業成交價格走勢（含酒店式公寓）2016、1.1至今上海內環內商辦物業成交均價29577元/平米【中觀市場】浦東內環內辦公物業供需價走勢（含酒店式公寓）陸家嘴濱江板塊高端甲級辦公物業的大面積收購事件，對于浦東內環內辦公產權物業供應與成交價格的急速走高起直接影響作用；受環球金融中心整體上市供應影響2011年1月至今供求比為1.88，月均成交近1萬方，成交均價高于全市內環內平均成交均價，為57735元/。5月：湯臣集團收購上海環球金融中心(第72樓層)9月：21世紀中心大廈公寓式辦公樓再現整層收購上海環球金融中心4-5月：中融碧玉藍天大廈7月：21世紀中心大廈創高價【中觀市場】浦東內中環辦公物業供需價走勢（含酒店式公寓）浦東內中環辦公物業7、新增供應有限，成交量持續低位徘徊（甚有連續10個月零成交），成交物業類型以酒店式公寓為主；2011年1月至今供求比為0.94，月均成交0.1萬方，成交均價低于全市內中環平均成交均價，為10586元/。北蔡板塊海上國際花園酒店式公寓自11年1月至今陸續有房源成交上海金橋出口加工區軟件園研發樓于2012年5月速度完成預售許可與去化n目前上海整體內環內辦公產權物業（含酒店式公寓）成交均價為4.2萬元/，內中環成交均價為2.95萬元/，月均去化4萬平米，供求比1.29；n浦東辦公產權物業供應量較少，去除環球金融中心供應影響，目前浦東辦公產權物業基本處于供求平衡，成交走勢目前受個案影響表現較為極端，不能8、體現市場共性，故以上海整體酒店式公寓價格走勢為參考。第三部分、區域市場情況【板塊市場】浦東各板塊在售酒店式公寓價格外高橋2.1w金橋1,8-2.3w張江2.3w三林3.7w浦東各板塊2011年至2012年7月酒店式公寓產品成交情況區域板塊在售項目建筑形態主力面積裝修標準成交價格內環內陸家嘴濱江國信世紀海景園24F高層85-338毛坯44081（整棟收購單價）內中環三林萬富匯SOHO4F多層復式45-47平層42-43300036846中外環外高橋樂非大廈小高層復式38-80150021243金橋新紫茂國際小高層60(4.5m挑高)毛坯23828禹洲藍爵17F高層40-80150021016森晟9、世洋國際大廈28F高層40-70150018487金橋中環大廈28F高層50-100150020139張江天之驕子小高層30-801500預計20000-25000陸家嘴濱江4-6.3w浦東目前在售辦公物業稀少，整體市場供應以酒店式公寓為主；浦東目前在售辦公物業稀少，整體市場供應以酒店式公寓為主；【個案介紹】國信世紀海景基本信息：酒店式公寓、住宅容積率：3.6開盤時間：住宅2011-5-28占地面積：2萬方建筑面積：9.8萬方項目規模：2棟30F高層住宅 1棟24F高層酒店式公寓產 權：酒店式公寓50年 住宅70年陸家嘴濱江一線豪宅配套酒店式公寓項目，毛坯打包成交價4.4萬元/項目概況：國信世10、紀海景是小陸家嘴黃浦江畔一線江景項目。由三幢100米高、外型相近的短板式高層組成，外立面是干掛石材。三幢高層呈正南略偏西序列式布置，北側兩幢為高檔住宅樓，南側一幢為辦公樓，沿街裙房設置商業配套及小區會所。效果圖123【個案介紹】國信世紀海景項目辦公樓產品在2010年12月整棟收購永泰地產發布公告稱，公司于2010年12月14日與南豐集團訂立股東契據，成立合營公司，以收購上海浦東新區的國信世紀海景園3號樓。公告表示，合營公司將申請成立外商獨資企業以收購上海市浦東新區浦明路1288弄總樓面面積約1.93萬平方米的國信世紀海景園3號樓(不包括一樓及二樓之商業單元)，并將分為約97個豪華公寓式單位，此11、外還一并收購3號樓地庫二層之若干停車位。3號樓【個案介紹】石材立面項目外立面玻璃幕墻+石材組合玻璃幕墻國信世紀海景【個案介紹】萬富匯SOHO基本信息：酒店式公寓開盤時間：2010-10-16占地面積：1.6萬方建筑面積：3.1萬方容積率：1.23外立面：經典歐式裝修標準：3000元/平米項目規模：4層小戶型酒店式公寓組成產 權：40年三林9.8米挑高酒店式公寓項目，2.5倍空間使用率，目前均價33000元/項目概況：該項目在世博三林率先引入SOHO居住理念。在同片區內，建筑出一個嶄新的物業形態。萬富匯精裝空間，以43-45平的精致戶型為主力；頂層復式，給予SOHO生活更寬敞的居住尺度。【個案介12、紹】萬富匯SOHO功能區劃分明確、精裝修、小面積復式房戶型情況：47精致戶型為主力，1-2F復式帶閣樓，使用面積達110，功能區劃分明確；臥室、餐廳、客廳、廚房等各據其位，互不干擾、相對獨立；目前僅剩余4套房源在售，總價196-200萬元/套。【個案介紹】萬富匯SOHO3000元/平米裝修標準樣板間【個案介紹】萬富匯SOHO經典歐式外立面【個案介紹】天之驕子基本信息：酒店式公寓開盤時間：未定占地面積：3.5萬方建筑面積：9萬方容積率：2外立面：經典歐式裝修標準：1500元/平米項目規模：1棟11層小高層，2棟14層高層組成 產 權：40年項目概況：自地鐵二號線廣蘭路站步行便可到達，有軌電車、公13、交、高架、磁懸浮等構成六維立體交通網絡。浦東中內環的全線貫通，快速聯通市中心核心商圈、世博園以及兩大空港。住宅與辦公類組合的綜合類項目【個案介紹】天之驕子1500元/平米裝修標準樣板間【個案介紹】天之驕子涂料、石材、其它組合的外立面效果30-50平精裝MINI空間，可生活，可辦公，可商業，可藝術【個案介紹】天之驕子【個案對比】本案國信世紀海景萬富匯SOHO天之驕子區位緊貼內環外內環內內中環中外環建筑形態15F小高層24F高層4F多層12F小高層外立面石材或玻璃幕墻或鋁扣板石材+玻璃幕墻面磚+涂料石材+涂料裝修標準待定毛坯30001500層高3.8m3.15m總高9.5m（1F3m、2F3m、314、F+閣樓3.5m）3-4.3m戶型面積50-6085-338復式47（使用面積達110）30-80單層戶數14-15戶6戶20戶10戶酒店管理新加坡的輝盛國際酒店管理公司逸蘭公寓管理（上海）有限公司上海錦之嘉酒店管理有限公司上海陸家嘴物業管理有限公司社區依托古北御庭社區國信世紀海景社區-本案從整體產品形象靠攏國信世紀海景，但區位差別較大，與其他個案項目無論區位還是產品形象均處于優勢地位；n浦東目前在售酒店式公寓，主要分布在金橋板塊，均價1.8-2.3萬元/，裝修標準1500元/左右，屬于中低價位產品；n高端酒店式公寓產品：一線濱江項目國信世紀海景被整棟收購，收購價4.41萬元/，大幅低于周邊濱15、江豪宅價格，投資收益不容小覷；n古北御庭酒店品質與住宅齊平，同屬高檔物業，同時在社區環境、配套與區位方面具備一定優勢；本案競爭優勢主要體現在區位、品質、交通通達性、星級配套；第四部分、項目價格測算、市場比較法、市場比較法【項目定價】市場比較定價根據上述比較，古北御庭酒店毛坯現階段的零售銷售均價評定33200元/項目比較因素國信世紀海景萬富匯SOHO天之驕子現階段銷售價格（元/，毛坯）532583384621500(預計)一般 因素 地段區位100/108100/101100/95交通通達性100/106100/101100/95商業繁華程度100/105100/102100/97市政及生活配套16、100/105100/102100/96周邊環境與景觀100/103100/100100/96個別 因素 產品檔次100/103100/99100/96樓盤配套及小區環境100/102100/99100/98發展商品牌100/103100/98100/96有無不利或限制因素100/103100/103100/97修正系數累計64%95%141%修正后價格（元/，毛坯）3408532235 30418 項目擬合度70%15%15%擬合后價格2385948354562項目價格（元/，毛坯）23859+4835+4562=33256【整體打包價】古北御庭酒店單套毛坯產品現階段的零售均價評定為332017、0元/根據同區域整售與零售價格差關系，初步判斷本案毛坯整體打包價約為27000元/案例一永泰地產收購國信世紀海景3號樓酒店式公寓：整棟收購單價為44081元/，毛坯零售價53258元/（收購前成交2套）整售與零售價差83%案例二SOHO中國收購嘉瑞國際廣場辦公項目：整體收購單價為42434元/，毛坯零售價約為55000元/77%根據上述兩個整棟收購案例，同區域零售項目與整棟出售項目價格差異約為根據上述兩個整棟收購案例，同區域零售項目與整棟出售項目價格差異約為80%80%第四部分、項目價格測算、收益法、收益法星級標準板塊酒店名稱裝修標準標間房價出租率5星級陸家嘴濱江上海東方濱江大酒店（國際會議中18、心）600073880%上海浦東麗思卡爾頓酒店7000276070%陸家嘴上海中油陽光大酒店400080080%洋涇上海明悅大酒店400068880%花木上海卓美亞喜瑪拉雅酒店7000217165%上海浦東星河灣酒店7000127275%金橋上海富豪金豐酒店300051880%張江上海東郊賓館6000143865%展訊豪生300069970%博雅酒店2000108875%4星級陸家嘴上海寶安大酒店300059870%上海明城大酒店300056870%洋涇上海源深加州酒店200039870%花木上海東怡大酒店400068070%張江丁香路酒店200058060%測算依據【周邊酒店運營表現】本案定19、位為精品酒店，產品線切在區域內酒店類四星級4000元/裝修標準一檔，參考50左右的豪華間房價為550元/天。參照酒店類產品市場收益率（攜程個人預訂價格，已包含優惠協議）（攜程個人預訂價格，已包含優惠協議）【收益測算】酒店客房運營收益1層大堂與商鋪等2層健身房3-15層酒店式公寓1F2F3F15F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F物業構成n3-15層精品酒店，參考同區域四星級酒店類產品，50左右的標間房價為550元/天，即189套酒店式公寓年收益為18955036580%=3035.3萬合計租金年收益為合計租金年收益為3035.33035.3萬萬【收益測算】運營成本1層大堂與20、商鋪等2層健身房3-15層酒店客房1F2F3F15F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F物業構成n員工工資240萬元（按40人測算）n辦公費141萬元（按收入4%測算）n布草洗滌費用、維修費用20萬元 n折舊60萬元（按10年計提）n物料消耗及其他費用170萬元 n年度運營成本為631萬元（測算依據，上海雷迪森酒店運營成本）n售價（年租金收入-運營成本）年投資回報率總建面積即：售價=（30353000-6310000）5.5%17953=26784元/n參考同區域酒店類四星級4000元/裝修標準，扣除此部分成本，即毛坯售價約為22700元/。按照酒店10年5%的投資回報率計算（稅后）根據租金收益法推導，本案酒店毛坯合理售價為23000元/項目最終價格測算結果：綜合市場比較法綜合市場比較法X50%X50%權重，與租金收益法權重，與租金收益法X50%X50%權重權重27000X50%+23000X50%=13500+11500=2500027000X50%+23000X50%=13500+11500=25000本案酒店的合理毛坯售價區間應該在本案酒店的合理毛坯售價區間應該在24000-26000/左右；p本價格未背離目前上海整體內中環酒店式公寓29000元/成交均價范疇；p本案24000-26000元/毛坯整體出讓價包含1-2層收益較低的裙房部分；注：The End