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1、中華美食文化博覽城租金定價方案2010年4月目 錄一、租金定位參考依據二、項目本身情況分析三、類似市場分析四、項目周邊市場的租金情況五、商家承租能力六、租賃條件七、租金細化方案八、招商策略一、租金定位參考依據：一、租金定位參考依據：項目租金范圍的確立需要基于準確的市場定位，同時又遵循市場規則，參考市場價格。本項目的租金定位參考依據主要為：項目本身條件分析項目本身條件分析 類似市場及周邊市場租金水平類似市場及周邊市場租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平 長期發展與穩定經營長期發展與穩定經營二、項目本身情況分析二、項目本身情況分析（一）商圈分析項目周邊目前還沒有形2、成成熟的零售商業氛圍，人氣遠遠不如中山路、歐風街、湖濱路、建筑路等成熟商圈旺盛。但項目周邊集中了大量專業市場集群，競爭力也較強，具有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主；專業市場集群占據區域內商業龍頭地位，并推動區域經濟的發展！傳統零售商業氛圍淡薄，餐飲娛樂缺乏，形象檔次低！商圈內30萬人購物、餐飲娛樂消費不便。新開業的哥倫布廣場傳統零售業態經營狀況一般，但餐飲類經營較為火爆，成為哥倫布廣場最有人氣的業態。家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務配套、汽配汽修所占比例3、較高，餐飲/休閑占比僅為17%和3%；且檔次極低，分布零散。總體上，項目周邊商業仍主要以滿足消費者日常生活需求為主。除與區域業態一致的如家居建材等業種外，生活配套類經營狀況一般。租金范圍在1-5元/日/。商圈零散商業業種比例圖示：商圈零散商業業種比例圖示：（二）美食城優勢分析l項目位于市府三個重點開發片區內，大交通、政策優越；項目位于市府三個重點開發片區內，大交通、政策優越；l五洲三個項目連成一片，商業規模將達約五洲三個項目連成一片，商業規模將達約6060萬平方米，規模優勢明顯；萬平方米，規模優勢明顯；l本項目一期總面積近本項目一期總面積近2 2萬平方米，有利于形成集群市場；萬平方米，有利于形4、成集群市場；l三角形地塊，面臨自然河道，可規劃自然景觀；三角形地塊，面臨自然河道，可規劃自然景觀；l開發商的品牌實力與商業開發、運營經驗；開發商的品牌實力與商業開發、運營經驗；l周邊周邊200萬平米的成熟專業市場集群，配套業態缺失和空白。萬平米的成熟專業市場集群，配套業態缺失和空白。l商圈輻射近30萬人口，消費潛力巨大l目前周邊商業氛圍淡薄，規劃利好暫無法呈現；目前周邊商業氛圍淡薄，規劃利好暫無法呈現；l廣益路不允許開設機動車道口，限制臨街交通組織；廣益路不允許開設機動車道口，限制臨街交通組織；l南面臨河，西面正對高架橋，展示面規劃受影響；南面臨河，西面正對高架橋，展示面規劃受影響；l片區傳統5、商業、哥倫布、商公園商業的威脅；片區傳統商業、哥倫布、商公園商業的威脅；l無錫其他潛在競爭項目的威脅；無錫其他潛在競爭項目的威脅；l房地產市場發展過快，未來市場走向面臨一定不確定性。房地產市場發展過快，未來市場走向面臨一定不確定性。l本項目作為新開發項目，不能當做成熟商業對待，須考慮到附近哥倫布本項目作為新開發項目，不能當做成熟商業對待，須考慮到附近哥倫布廣場的競爭。廣場的競爭。（三）美食城劣勢分析 清揚路餐飲現狀：位于南長區，臨近佛教勝地南禪寺，旅游、購物、餐飲、休閑、娛樂和文化功能齊全，開發時間早，經營時間長，游客眾多，餐飲集中，是無錫人吃喝玩樂的常來之地。整體租金水平較高，約為100-16、10元/方/月，經營情況良好；品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，其他還有同等樂酒樓、美味齊、普京小站、米樂星KTV等。三、類似市場分析三、類似市場分析 青石路餐飲現狀：北塘區進入無錫市中心的主要途徑，無錫餐飲集中片區之一，功能主要有居住、購物、商務、餐飲、休閑、娛樂、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業發達，區域內開發時間早，建筑比較陳舊；青石路租金較高，平均130元/方/月左右，餐飲租金稍低，在100-130元/方/月之間。餐飲代表商家有：澳門豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來等；無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 東亭街道餐飲現狀：東亭街道為錫山區政府所在地，是錫山區重點建設的7、街道，街道交通便捷，區位優勢明顯。這里居民區聚集，人口眾多，主要有零售百貨、餐飲、休閑娛樂和康體等業態，餐飲主要以服務附近居民為主，發展程度不夠，租金約在90-110元/方/月之間；餐飲代表商家有重慶德莊、阿瓦山寨、迷宗蟹、干鍋羊蝎子等。無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 崇安寺餐飲現狀：崇安寺1600多年一直是無錫的政治中心、商貿中心和文化中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀齊名的江南四大特色街區。匯聚百貨、特色餐飲、娛樂等業態，人流密集，消費旺盛，其單位面積月租金水平在100到800元不等；商家代表：王興記、KFC、麥當勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。無錫市類似市場調研無錫8、市類似市場調研無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 金太湖國際餐飲現狀：金太湖國際城，位于無錫青石路，總建筑面積68萬平方米，有大型商業街、國際影院、真冰溜冰場、五星級酒店、中心MALL、甲級寫字樓、高檔住宅等眾多業態，集合高檔購物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務、會展、居住與文化等功能于一體；金太湖國際2009年6月份開業，目前代表商家有沃爾瑪、宏圖三胞、KFC、必勝客、味千、王興記、藏藥湯坊、有意思休閑餐廳、英倫雅閣、錢貴KTV等。單位月租金一樓100到300不等，二樓60-90元。但由于經營業績不佳，開發商提供了第一個半年6折，第二個半年8折的優惠給商家。無錫市類似市場調研無錫市類似9、市場調研 湖濱商業街餐飲現狀：湖濱商業街，位于無錫濱湖區湖濱路，總建筑面積11.7萬平方米，包括時尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、商務、旅游等多功能于一體的商業形態；湖濱商業街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。單位月租金一樓60元，二樓24元。無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 陽光城市花園餐飲現狀：陽光城市花園，位于無錫市建筑路，總建筑面積29.4萬平方米，其中商業面積6萬，包括時尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、旅游等多功能，多業態；湖濱商業街目前代表商家有沃爾瑪，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，錢貴，耐克，阿迪等。單位月租金一樓60元。無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 萬達廣場10、餐飲現狀：萬達廣場，位于無錫市梁溪路，總建筑面積70萬平方米，其中商業面積13.8萬平方米，集合超市、影城、百貨、KTV、健身會館、運動城、電子數碼、主題餐飲、時尚步行街等十大主力商業組合及數千家知名品牌；萬達廣場目前代表商家有萬千百貨，KFC，必勝客，星巴克，一茶一坐等。單位月租金一樓含管理費含管理費165元（以實用面積計租），其中外鋪管理費15元，內鋪管理費45元每月。無錫市類似市場調研無錫市類似市場調研 寶龍時代廣場餐飲現狀：寶龍時代廣場，位于無錫新區旺莊路，總建筑面積28萬平方米，其中商業面積16萬平米。集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務、文化于一體，涵蓋了時尚百貨、大型超市、11、星級影院、娛樂中心、游樂廣場、美食天地、國際名品、國際公寓等物業形態；寶龍時代廣場目前代表商家有百盛，家樂福，東方影院，肯德基，味千，必勝客，小尾羊，權金城，真功夫，豪客來，耐克，阿迪等。單位月租金一樓120-160元，二樓60-80元，三樓42元。區域區域/路段路段餐飲餐飲總體量總體量單位租金單位租金水平水平管理費管理費租期租期年年免租期免租期遞增遞增付租方式付租方式崇安寺約8500100-150元/月3元/月1無不定半年付清揚路約11000100-110元/月2元/月58無3-6%年付或半年付青石路約16000100-130元/月1元/月510無3-5%年付為主金太湖約6000150-3012、0元/月6元/月35三個月5%季付東亭街道約500090-110元/月無510無3-5%半年付為主無錫市類似市場調研小結無錫市類似市場調研小結 無錫餐飲集中地主要租賃指標無錫餐飲集中地主要租賃指標以上租金水平都是以建筑面積計算，除了金太湖二、三樓實用率在60%70%之間以外，其余大多為街鋪，實用率在90%上下。四、項目周邊市場的租金情況四、項目周邊市場的租金情況路段路段/片區片區平均租金平均租金（元（元/方方/月）月）管理費管理費（元（元/方方/月）月）付租方式付租方式錫滬路錫滬路120-150120-1502-32-3半年付或季付半年付或季付易初愛蓮錫滬店易初愛蓮錫滬店200-250200-13、250包含在租金里面包含在租金里面年付年付哥倫布廣場哥倫布廣場140-180140-180季付季付廣益汽配城廣益汽配城90-10090-1002 2半年半年以上租金調查對象多為街鋪，和哥倫布廣場一樓實用率一樣基本以上租金調查對象多為街鋪，和哥倫布廣場一樓實用率一樣基本都是在都是在95%左右，哥倫布二樓實用率為左右，哥倫布二樓實用率為85%左右。左右。租金案例舉例巴渝飄香，位于哥倫布廣場2樓，建筑面積大概 600平方，年租金約 35萬，平均月租金約為48.6元/平方。免租期半年。順旺基，位于哥倫布廣場一樓，臨廣南路，建筑面積大概300平方，平均月租金約為180元/月，沒有免租期。廣苑酒家，位于錫14、滬路月星家居旁邊，民航大酒店對面，面積約450平方，月租金約為100元/平方。海上人家，位于廣瑞路中端，實用面積約120平方，月租金約為100元/平方。五、商家承租能力五、商家承租能力商家類型建筑面積（平方米）承租水平（元/方/月）意向樓層中式酒樓800-100025-304特色餐飲200-40050-802快餐連鎖300-400140-1601火鍋500-80050-60225-304燒烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255備注：以上租金意向均為對本項目意向商家（備注：以上租金意向均為對本15、項目意向商家（40家）家）進行訪談得來的。進行訪談得來的。六、租賃條件六、租賃條件根據周邊市場和同類型市場的對比情況分析，再加上近期對意向商家的租金承受度摸底分析，建議租金定為：哥倫布廣場一樓街鋪順旺基哥倫布廣場一樓街鋪順旺基：180競爭項目一樓平均租金：競爭項目一樓平均租金：120錫滬路廣苑酒家：錫滬路廣苑酒家：100廣瑞路海上人家：廣瑞路海上人家：100商家能承受租金：商家能承受租金：140一樓平均租金：120元/方/月1、租金水平、租金水平哥倫布廣場二樓巴渝飄香：哥倫布廣場二樓巴渝飄香：48.6金太湖二樓均價金太湖二樓均價：80競爭項目二樓平均租金：競爭項目二樓平均租金：60商家能承受租16、金：商家能承受租金：70二樓平均租金：70元/方/月備注：本方案內所列商家能承受租金均是商家在不知道本項目備注：本方案內所列商家能承受租金均是商家在不知道本項目 具體實用率的情況下反饋的。具體實用率的情況下反饋的。租金定價（二租金定價（二四層）四層）根據樓層商業價值的規律以及商家承租能力摸底分析根據樓層商業價值的規律以及商家承租能力摸底分析，建議各樓層租，建議各樓層租金均價如下：金均價如下：二層均價：二層均價：70元元/月；月；三層均價：三層均價：50元元/月；月；四層均價：四層均價：30元元/月；月；五層均價：五層均價：20元元/月；月；項目整體均價項目整體均價：60元元/月；月；在實際操作17、中可以七折的優惠起租，以利于在開業前達到高出租率。后期招商如果客戶接受度低可再協議額外的租金優惠。2、免租期及管理費建議、免租期及管理費建議建議免租期6-12個月，結合商家租賃面積和付租方式進行調整。建筑面積500平方以下，半年付租6個月免租期建筑面積500平方以上，半年付租8個月免租期建筑面積500平方以上，一年付租12個月免租期大面積商家或知名品牌商家可另行申請；當市場認可度不夠時，根據商家的不同要求，可隨時調整。免租期建議免租期建議免租策略免租策略總體策略：長免租期、提高單位租金，支持項目銷售。管理費建議管理費建議參考市場同類項目，結合經驗判斷，建議物業管理費物業管理費為為5-85-8元18、元/月，第一年管理費免除。月，第一年管理費免除。如有中央空調，其費用建議以各商家流量計費，具體費用標準待定。3、租期建議、租期建議鑒于餐飲行業的特殊性投入產出比比較大，成本回收慢，在確定租期時需要適當延長時間，給商家充足的時間回收成本，增加贏利。主力商家：10-15年。該類型商家要求時間較長，同時也可以加強中小商家的投資信心；大型酒樓：8-12年。這類商家需求面積大，投入的成本也大，回收成本和培育市場的時間相應延長，合約時間不長做不到盈利；中型餐飲：5年。5年是中型餐飲的基本起租期，少于這個時間商家都沒有信心經營；對于個別品牌形象好的中型餐飲可適當延長租期；小型餐飲：3年。而對于一些有影響力的19、小面積次主力商家可以適當延長租期；根據商家的不同情況來分類租期，基本保證以根據商家的不同情況來分類租期，基本保證以3-53-5年租期的商家為主，年租期的商家為主，其他租期年限的商家相對較少。以實際出租情況為準。其他租期年限的商家相對較少。以實際出租情況為準。4、租金支付方式參考、租金支付方式參考通過上述分析，建議采用半年付方式為主，具體可如下：面積需求小的商家每半年支付一次；面積需求較大的商家可與商家協調來定。無錫市場無錫市場項目名稱項目名稱租金支付方式租金支付方式錫滬路半年付或季付易初愛蓮年付哥倫布廣場季付金太湖國際半年主推方式主推方式純租金純租金扣點：適合肯德基、必勝客、麥當勞等品牌形象好20、的商家；輔助方式輔助方式5、押金：、押金：租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理費押金1個月。6、裝修期：、裝修期：建筑面積100平米以下包含在免租期內，100平米以上另行給予免租期7、遞增率：、遞增率：從第二年起每年遞增3-5%，長合約商家第6年起遞增7-10%，大面積商家另行洽談。七、租金細化方案七、租金細化方案 在確定了美食城整體租金水平的前提下，再依據一般鋪位的租金制定原則對租金進在確定了美食城整體租金水平的前提下，再依據一般鋪位的租金制定原則對租金進行細化，并綜合考慮項目經營策略，制定切實可行的租金條件。行細化，并綜合考慮項目經營策略，制定切實可行的租金條件。一般商鋪的租金制定原21、則，包括：一般商鋪的租金制定原則，包括：距離美食城入口鋪位：距離美食城入口鋪位：商場入口處鋪位租金高，距離商場入口越遠，租金越低；自動扶梯旁邊鋪位：自動扶梯旁邊鋪位：自動扶梯旁邊鋪位租金高，離自動扶梯遠的鋪位租金相對低；主通道鋪位：主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價值高，次通道鋪位價值比死角位鋪位價值高；人流動線通暢鋪位：人流動線通暢鋪位：人流動線通暢，有回流的鋪位租金高；鋪位方正與否：鋪位方正與否：方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應定價；鋪內有無柱子：鋪內有無柱子：鋪內無柱子好利用，價值高，有柱子視其影響程度相應定價；光線好壞鋪位：光線好壞鋪位：光線好鋪位體現良好通透22、性，心理舒適度高，價值高，光線差鋪位租金相應下調；自動扶梯人流落地鋪位：自動扶梯人流落地鋪位：自動扶梯人流落地直接面對鋪位價值高，背面鋪位價值低；人流匯集處鋪位：人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高；開間進深比例合理鋪位：開間進深比例合理鋪位：鋪位開間、進深比例在1：2的鋪位好利用，市場接受程度高，租金高；開間小、進深大的鋪位價值低；開間大、進深小的鋪位價格視配比情況，相比開間小進深大的鋪位價值高；等等等等。從從 各各 地地 段段 商商 業業 價價 值值 綜綜 合合 分分 析：析：廣益路地廣益路地段段廣澤路地段廣澤路地段 河道地段河道地段小小區路地段；區路地段；無論從商業23、展示性、交通易達性分析，還是從未來商業發展潛力分析，廣益路一無論從商業展示性、交通易達性分析，還是從未來商業發展潛力分析，廣益路一側商業價值都是最高的。側商業價值都是最高的。廣 益 路小 區 路 段河道廣 澤 路廣益汽配城廣益街道辦一樓人流動線主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口一樓均價：120元/方/月均價160元/方均價160元/方均價160元/方均價140元/方 均價140元/方均價120元/方均價120元/方均價120元/方均價140元/方均價120元/方均價120元/方均價120元/方均價70元/方均價70元/方均價70元/方二樓人流動線B區來往人流一樓上樓人流三24、樓下樓人流二樓均價：65元/方/月均價70元/方均價80元/方均價80元/方均價80元/方均價80元/方均價65元/方均價65元/方均價65元/方三樓人流動線B區來往人流二樓上樓人流均價45元/方均價55元/方均價55元/方均價55元/方均價55元/方均價40元/方均價40元/方均價40元/方三樓均價：45元/方/月四樓人流動線四樓均價：30元/方/月均價35元均價35元均價25元均價25元五樓人流動線五樓均價：20元/方/月均價20元均價20元 本項目規模大，規劃業態較單調，尤其是餐飲類商家回本時間長，使得本項目需要更長時間才能做旺，因而未來項目首、二層租金水平應低于片區同類型物業。由于餐飲類商家的租金提升比較困難，項目初期又需經過13年的市場培育期，同時還有哥倫布廣場的競爭，建議通過長免租期或租金折扣調整，降低商家經營成本，減少商家擔心，來保障項目長期利益的實現。采取“放水養魚”的策略，依靠主（次主）力店的帶動作用，逐漸匯集人氣，待項目經營漸旺后逐步增加租金水平。“放水養魚放水養魚”，逐步調高，逐步調高 八、招商策略八、招商策略