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1、*地產地產近期項目工程建安成本管理思路近期項目工程建安成本管理思路目錄（個方面）目錄（個方面）*成長之道成長之道項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念影響成本控制的因素影響成本控制的因素動態成本的概念動態成本的概念成本控制合理性的評判標準成本控制合理性的評判標準成本控制方法思路成本控制方法思路控制成本的責任人應備的能力及素質控制成本的責任人應備的能力及素質 精裝修房及樣板房成本管理思路精裝修房及樣板房成本管理思路2*成長之道成長之道成長之道成長之道單一單一單一單一多元多元多元多元本地本地本地本地異地異地異地異地區域聚焦戰略區域聚焦戰略產品擴張戰略產品擴張戰略產品差異化戰略產品差異2、化戰略在同一區域掌握不同業態與產品習性 高層公寓 花園洋房 別墅 購物中心 提供與眾不同的高品質產品與服務 融入城市，在同一區域內運用系統的優勢提供多元化的產品3高端別墅高端別墅香樟林別墅與藍湖郡大型別墅區香樟林別墅與藍湖郡大型別墅區4花園洋房花園洋房好望山與弗萊明戈好望山與弗萊明戈 5高層公寓高層公寓水晶酈城與楓香庭水晶酈城與楓香庭 6商業商業北城天街與西城天街北城天街與西城天街 7重慶區域項目分布重慶區域項目分布重慶區域項目分布重慶區域項目分布重慶區域擁有二級開發項目11個，一級開發項目2個水晶寫字樓水晶寫字樓紫都城四期紫都城四期藍湖郡四期藍湖郡四期觀山水觀山水西城天街西城天街好望山好望山3、春森彼岸春森彼岸大竹林大竹林茶園新區開發茶園新區開發項目項目大學城大學城彈子石彈子石禮嘉禮嘉洪恩寺洪恩寺8北京區域2007年內在建二級項目3個，一級開發項目2個滟瀾山（二級開發）滟瀾山（二級開發）牛欄山（一級開發）牛欄山（一級開發）頤和原著（二級開發）頤和原著（二級開發）東風商場東風商場(一級開發）一級開發）翡冷翠堤（二級開發）翡冷翠堤（二級開發）北京區域項目分布北京區域項目分布北京區域項目分布北京區域項目分布9成都區域項目分布成都區域項目分布成都區域項目分布成都區域項目分布成都區域擁有二級開發項目5個，一級開發項目3個晶藍半島晶藍半島北北清波項目清波項目郫縣一級開發郫縣一級開發項目項目虹波項4、目虹波項目晶藍半島晶藍半島海蓉一級開發海蓉一級開發項目項目白云渡白云渡719項目項目都江堰項目都江堰項目10*已建成及在建大項目：已建成及在建大項目：(7個）個）重慶重慶*大社區：大社區：10831083畝畝 重慶藍湖大社區：重慶藍湖大社區：22002200畝畝重慶江與城：重慶江與城：18001800畝畝重慶茶園：重慶茶園：20002000畝畝重慶大學城：重慶大學城：15001500畝畝成都都江堰：成都都江堰：1800018000畝畝北京牛欄山：北京牛欄山：18001800畝畝11為客戶提供優質的產品和服務，并影響他們為客戶提供優質的產品和服務，并影響他們的行為，在此過程中成為卓越的企業并創造5、的行為，在此過程中成為卓越的企業并創造機會。機會。我們的使命我們的使命我們的使命我們的使命12企業家精神企業家精神追求卓越追求卓越研究精神研究精神信任共贏信任共贏人文精神人文精神我們的核心價值觀我們的核心價值觀我們的核心價值觀我們的核心價值觀13業務業務榮譽榮譽企業獎項企業獎項 2006年年3月，月，2006中國房地產百強開發企業中國房地產百強開發企業 國務院研究發展中心、清華大學房地產研究所和中國指數研究院 2006年年10月，月，20052006年度中國房地產誠信企業年度中國房地產誠信企業 中國建設部、中國房地產業協會 1998年年2006年，連續年，連續10年、五屆重慶年、五屆重慶10佳6、住宅小區第一名佳住宅小區第一名2007年重慶直轄十年之年重慶直轄十年之“十年十企十年十企”重慶民營企業納稅第一名重慶民營企業納稅第一名 200320052006年度，三次榮獲全國住宅用戶滿意度測評第一名年度，三次榮獲全國住宅用戶滿意度測評第一名 中國質量協會、全國用戶委員會 14業務業務榮譽榮譽合作方評價合作方評價“也許不是最大，但肯定是最好的公司也許不是最大，但肯定是最好的公司”著名城市經營與發展戰略專家 王志綱“以客為尊，在房地產界中少見的優秀企業以客為尊，在房地產界中少見的優秀企業”香港置地亞太區首席代表 郭建豪“*地產是我們最值得敬重的合作伙伴地產是我們最值得敬重的合作伙伴”沃爾瑪（中7、國）深圳總部“與你們合作，與你們合作，I am very happy！”百安居副總裁 司馬蘭德15精細化精細化精細化精細化 重承諾重承諾重承諾重承諾開發十余年，無一次延遲交房開發十余年，無一次延遲交房成本計劃和執行結果誤差成本計劃和執行結果誤差3%3%以內以內服務服務1.61.6萬戶，無一起法律訴訟萬戶，無一起法律訴訟同政府建立并維持良好互動同政府建立并維持良好互動與供應商按月結算，從無拖欠與供應商按月結算，從無拖欠16嚴格、審慎的投資決策體系嚴格、審慎的投資決策體系集團投資決策委員會（以下簡稱集團投資決策委員會（以下簡稱“投委會投委會”）是集團董事）是集團董事會直接領導下的獨立決策組織，對集8、團內所有項目的投資會直接領導下的獨立決策組織，對集團內所有項目的投資具有終審決策權；具有終審決策權；上會項目需提供詳細的項目設計和開發預案，并完成項目上會項目需提供詳細的項目設計和開發預案，并完成項目全景模型的測算。全景模型的測算。17動態、精細化的投資過程管理動態、精細化的投資過程管理動態、精細化的投資過程管理動態、精細化的投資過程管理投資的項目采用資金計劃、項目計劃、成本預算和階段性投資的項目采用資金計劃、項目計劃、成本預算和階段性成果四維管理方式；成果四維管理方式；按月進行資金計劃和項目計劃的滾動跟蹤，集團運營管理按月進行資金計劃和項目計劃的滾動跟蹤，集團運營管理中心據實調整項目全景模型9、，監控項目關鍵指標的變化情中心據實調整項目全景模型，監控項目關鍵指標的變化情況；況；運用成本系統時時動態進行目標成本管理；運用成本系統時時動態進行目標成本管理；運用階段性成果管理控制項目關鍵質量和品質。運用階段性成果管理控制項目關鍵質量和品質。18項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念 包括建造項目工程建構筑物，基礎設施、配套設包括建造項目工程建構筑物，基礎設施、配套設施及環境景觀工程的總造價，應將所有的費用羅施及環境景觀工程的總造價，應將所有的費用羅列出來形成統一模塊（分業態）列出來形成統一模塊（分業態）19影響成本控制的因素10、影響成本控制的因素影響成本控制的因素影響成本控制的因素）時間（項目開發周期及時段）時間（項目開發周期及時段）市場變化（供求關系發生變化）市場變化（供求關系發生變化）項目工程所在區位）項目工程所在區位）政策變化（產業政策及金融政策）政策變化（產業政策及金融政策）企業的核心價值觀）企業的核心價值觀）企業不同發展階段）企業不同發展階段20動態成本的概念動態成本的概念動態成本的概念動態成本的概念 隨著項目工程的實施推進其值越來越接近實際隨著項目工程的實施推進其值越來越接近實際值，直至所有的工程及材料結算出來其總和即為值，直至所有的工程及材料結算出來其總和即為該項目的實際發生建安成本該項目的實際發生建安11、成本 21成本控制合理性的評判標準成本控制合理性的評判標準成本控制合理性的評判標準成本控制合理性的評判標準 ）企業已實施項目對應業態的歷史實發成本數）企業已實施項目對應業態的歷史實發成本數據的修正值據的修正值）建立內部計價定額（比如各樓棟單元門價格）建立內部計價定額（比如各樓棟單元門價格組成，護窗欄桿價格組成）組成，護窗欄桿價格組成）同一區域同行業對應業態的比較值）同一區域同行業對應業態的比較值 22成本控制方法思路成本控制方法思路成本控制方法思路成本控制方法思路）項目投資分析與設計階段的成本管理思路）項目投資分析與設計階段的成本管理思路）集中招標及集中采購的管理思路）集中招標及集中采購的管理12、思路）資金計劃管理工作改進思路）資金計劃管理工作改進思路）對有成本彈性的分項工程進行成本挖潛的思）對有成本彈性的分項工程進行成本挖潛的思路路）預結算管理思路）預結算管理思路 23控制成本的責任人應備的能力及素質控制成本的責任人應備的能力及素質了解設計并懂工程項目管理的經濟師了解設計并懂工程項目管理的經濟師 設計過設計過程程擋墻擋墻斷面情況及斷面情況及擋墻擋墻形式形式預估造價原原設計設計擋擋土面斜度：土面斜度：1:0.151:0.15每米體每米體積積：11.29 11.29 立方米立方米擋墻擋墻方量：方量：約約60006000立方米立方米材料：材料：C15C15毛石混凝土毛石混凝土約230萬優優13、化化設計設計擋擋土面斜度：土面斜度：1 1：0 0每米體每米體積積：7.717.71立方米立方米擋墻擋墻方量：方量：約約41004100立方米立方米材料：條石（表面用效果材料：條石（表面用效果較較好的條石）好的條石）約135萬（降低）合同價合同價從招從招標標的角度出的角度出發發，將此，將此項項工程工程單單獨分包（此獨分包（此項項工程工程是包含在是包含在總總包施工范包施工范圍圍中的），多家中的），多家單單位位談談判比價，判比價，再次再次節約節約成本成本約約2525萬。萬。110萬（降低）24精裝修房及樣板房的成本管理思路精裝修房及樣板房的成本管理思路精裝修房及樣板房的成本管理思路精裝修房及樣板房14、的成本管理思路1)采取工程量清單報價總價包干的招標模式，從招標階段采取工程量清單報價總價包干的招標模式，從招標階段開始即評估控制精裝修房的成本。開始即評估控制精裝修房的成本。2）通過提高裝修質保金、制訂針對精裝修房專用的維保）通過提高裝修質保金、制訂針對精裝修房專用的維保條款，規避業主使用階段的維護維修成本風險。條款，規避業主使用階段的維護維修成本風險。3）有控制地開放材料自行報價）有控制地開放材料自行報價(大部份材料只認質不認價大部份材料只認質不認價)，優化工程量清單招標模式下的材料確認方式，提高合，優化工程量清單招標模式下的材料確認方式，提高合同可執行度，提高工作效率。同可執行度，提高工作效率。4）引進具有裝飾裝修總包能力的裝飾單位，建立精裝修）引進具有裝飾裝修總包能力的裝飾單位，建立精裝修總分包管理模式，降低管理難度，減少因為施工界面不清總分包管理模式，降低管理難度，減少因為施工界面不清責任不明引起的額外成本發生。責任不明引起的額外成本發生。25