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1、XX省XX苗族自治縣XX風景名勝區XX湖生態農業旅游開發商業計劃書目 錄第一章 摘 要 03第二章 項目介紹 04一、自然條件 04二、資源條件 05三、旅游區目標市場定位 06四、價值評估 07第三章 投資分析 07一、建設投資 07二、效益預測 013第四章 營銷策劃及管理 17第五章 附錄 18第一章 摘 要XX省級風景名勝區位于XX省西南邊陲，是以高山臺地草原風光為主的生態旅游區。XX湖景區是XX省級風景名勝區的一個獨立景區，位于巫水之麓，巫水之源，距廣西桂林市180公里，距邵陽市206公里，距長沙市420公里，主要包括XX洞和XX湖兩個景點及卡田、新寨兩個民俗村，景區內旅游資源豐富，2、山青林深、水秀洞奇，苗寨民居風格獨特，民風原始古樸，文化底蘊深厚，開發旅游業前景廣闊。開發宗旨是充分利用XX湖景區的旅游資源進行項目開發，將其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林國際旅游大都市的后花園，以旅游業發展帶動縣域經濟騰飛，促進少數民族脫貧致富。XX湖景區已由廣東中山大學旅游規劃設計院編制好建設性詳細規劃，整個景區旅游開發已獲XX省發展計劃委員會立項批項（湘計產2001425號）總建筑面積12000平方米，總投資6710萬元，建設期至2005年完成。功能分區規劃為：XX洞公園、高峽平湖、民谷風情村、水上游樂園、楚巫文化村等18個景點。XX湖景區由XX苗族自治縣旅游局主要負責管理，現已完成3、了景區公路、游船碼頭、水電、通訊等前期基礎設施建設，尚需項目開發資金6200萬元。根據XX省關于鼓勵外商投資條例精神，XX苗族自治縣人民政府進一步制定了更加優惠的招商引資政策，為投資者提供寬松穩定的發展環境。第二章 項目介紹一、自然條件XX湖景區位于XX苗族自治縣縣城東南部，由XX湖湖區與湖區周邊XX洞、卡田村、新寨村四個部分組成。XX湖湖區地貌多為規模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地構造上屬于新華廈構造體系第三隆起帶的南端，系湘桂經向構造體系。這里是巫水源頭，多條溪水呈樹枝狀分布，從東、西、南三面匯入XX湖，湖區常年水位為515-520米，平均水深83余米，總蓄水量為3.6億立方米。X4、X洞系一組喀斯特地貌溶洞群，地層復雜，巖溶發育完好，基巖裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰叢溶洼，奇洞異石，儲水構造多，地下河處于中等發育，水質以碳酸鈣型為主，屬低礦化淡水，卡田村、新寨地是兩個苗族村寨 ，位于湖區周圍，以農田耕作和捕魚為主，至今保持原始的生活習俗，民居建筑具有濃郁的民族特色，村寨風光秀美如畫。XX湖景區地處中亞熱帶季風濕潤氣候區，屬中亞熱帶山地氣候。冬少嚴寒，夏無酷暑，四季分明，雨量充沛，年均氣溫16，年均降水量1432.1mm，無霜期260-286天。景區內植覆蓋率高，主要分布常綠闊葉林、杉木林及馬尾松林，覆蓋率達85%。二、資源條件XX湖景區包括地文、水文、生物景觀等自然5、旅游資源和苗族民俗、節慶文化、戲曲文藝及特色民居等人文旅游資源。地文景觀主要指XX洞溶洞群景觀。XX洞總面積778畝，上下共六層，全長3400米，洞腔最高處48米，最大洞廳面積4200平方米，洞內石乳、石幔、石簾、石瀑、石柱、石筍、石禽、石獸等象形副真，惟妙惟肖，鵝管石等溶洞奇觀密布，秋冬時節，常有白霧從洞口升騰，狀如樵夫炊煙，俗稱“XX樵隱”，乃XX著名古景之一。水文景觀主要指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面9.5平方公里，200余座山島點綴其中，形成無數的峽谷水巷，綿延18公里長，水質純凈，水體清澈，湖面時寬時窄，沿岸山巒起伏，郁郁蔥蔥，湖光山氣相映成趣，生物景觀主要指湖岸植被景6、觀和野生動物、鳥類活動，由于多種植物群落的生長型、葉型及樹葉生長周期的不同，使植被外貌差異明顯，特色各異，具有一定有觀賞價值，巖羊、麂鹿、穿山甲、鷹面猴等野生動物經常出沒于山林間，白鷺、野鴨、黃鸝等多種鳥類也時而展翅，時而戲水，時而歡鳴，體現出人與大自然的和諧。湖區內聚居的多為苗族，清一色的吊腳樓，苗拳、藥浴、油茶等民風盛行，慶鼓壇、青草節等節慶活動熱鬧非凡，儺戲、舞龍耍獅、苗族歌舞等戲曲文藝節目異彩紛呈，XX湖旅游區內的人文旅游資源豐富而獨特。三、旅游區目標市場定位從XX苗族自治縣的地緣位置及近中期交通狀況來分析，對照XX縣旅游市場調查及預測，XX湖旅游區建成后的目標市場布局分為三級：一級目7、標市場：XX及其鄰縣、邵陽市。這些地區是游客來源的主力，是先導市場。二級目標市場：懷化、張家界、長沙、湘潭、株洲、永州等500公里以內的XX市縣及廣西桂林、龍勝、資源和貴州黎平等鄰近市縣。三級目標市場：廣東、湖北、上海等中國南方地區。四、價值評估XX湖景區包涵一定的自然景觀和人文景觀，以溶洞景觀、山水風光、苗族民俗風情為主要內容，是既有一定觀賞性，又具備較強參與性的生態旅游區，生態環境良好。景區內水電供應充足，無“三廢”和“躁音”污染，空氣清新，水質清沌，安詳寧靜，環境質量優良，特別是“慶鼓壇”與“儺戲”等民族文化旅游資源與國內同類地區相比，具有突出優勢，可作為XX湖景區的特色資源基礎。整個景8、區開發投資估算為6710萬元，投資規模中等，隨著XX風景名勝區的大力開發建設，以桂林旅游市場為依托，只要充分搞好市場營銷策劃，不斷開拓占領客源市場就能在較短期間收回投資，效益明顯，因此，投資XX湖景區開發是十分可行的。第三章 投資分析根據XX湖景區開發可行性論證報告和XX湖景區修建性詳細規劃，景區整體開發投資估算為6710萬元，（見表1-表5）一、建設投資（一）、景點項目建設投資景點項目建設投資推框算表 表1序號景點名稱建 設 內 容金額(萬元)1XX洞公園9公里洞內盤桓游道250590XX書院30詩詞碑林10XX洞避暑同莊180購物中心60白 云 寺40天然冷凍庫202高峽平湖觀 景 亭809、320鐵索橋高架飛越200娛樂索橋403民俗風情村卡田、新寨兩個民俗文化村及移民村2110+903104水上游樂區購置各種游船280350水上建筑40島上建筑305野生動物園購買、喂養各種野生動物50506狩獵探險區森林探險站30185觀 景 臺50購置獵槍5動物飼養場1007花 島培植花卉50110建亭、榭60序號景點名稱建 設 內 容金額(萬元)8經濟植物園藥 材 林70250杉、松木林50筍 竹 林50珍稀樹種林809休閑療養區水莊、渡假別墅400990渡假賓館510老年活動中心8010青巒碧影情 人 島30100風雨橋、仿生建筑7011古木老林游道、林木保護、涼亭15015012垂釣觀10、魚島土堤、釣魚臺70148仿生建筑、燒烤場7813飛瀑流泉引水建人工瀑布808014梁山水寨建108座水榭、聚義堂20020015山野漁村新建或搬遷100戶漁戶村45045016湖區上游接待站新建中高檔床位150張30030017小廬山游樂城（XX洞至XX湖中途）三星級民族賓館300480網 球 場20保齡球館70游 泳 池30娛 樂 城6018景點維護維護性建設150150合 計52145214（二）景區公路建設改造投資景區公路建設改造投資框算表 表2序號走 向等級紅線寬度(m)性質長度（km）金額(萬元)1XX洞公園-湖區碼頭游道10改造3.20422碼 頭-休閑療養區游道6新建2.60311、03休閑療養區-野生動物園游道6新建4.00504休閑療養區-經濟植物園游道4新建4.80555碼 頭-渡假賓館別墅游道6新建3.25446休閑療養區-上游接待站林蔭道10新建4.20387碼頭-民俗文化村(東、西)游道6新建東2.85西3.62668碼頭-青巒碧影-梁山水寨 游道5新建6.32107合 計36.84432（三）、景區停車場建設投資景區停車場建設投資框算表 表3序號停車場位置面積（m2）金額（萬元）1碼頭停車坪1100102渡假別墅、賓館90073上游接待站60044小廬山游樂城5005合計310026（四）、景區建設征地投資景區建設征地投資框算表 表4序號用地類型面積(km212、)征地價格(萬元/畝)金額(萬元)1旅游建設用地0.20.71802移民建設用地0.080.41103其它用地1.40.3133合計1.68423(五)、市政及其它建設投資市政及其它建設投資框算表 表5序號工程項目建設內容及工程量金額(萬元)1綠 化1建筑景點環境綠化，2、森林防火及病蟲害防治。402電力系統建2kv開閉所、2個變電室、輸電線路803電 訊建2個訊號塔、IP電話亭、3個郵政所、光纜1004給排水系統供水干管、排水干管、供水池、水站905交通工程旅游車輛，3個碼頭，運輸船只2306公共服務設施攝影點、游樂場所、垃圾轉運站、診所607景區管理費10/年8不可預計費5合計615目前，13、已由XX苗族自治縣人民政府完成投入510萬元，修建了湖區入口公路、碼頭、電訊等部分設施建設，尚需6200萬元開發建設資金。二、效益預測XX湖景區可遵循“邊投資、邊經營、邊受益”開發原則，根據目前XX苗族自治縣游客接待調查統計分析，完成投資50%后可按年接待25萬人次的10%遞增比預測投資收益。（一）XX洞公園景點1、年游客客量=25萬人次10%=2.5萬人次2、年旅游總收入 =年游客量每萬人次消費數=2.5萬人次200萬元/萬人次=500萬元3、年總利潤 =年旅游總收入利率（40%）=500萬元40%=200萬元（二）高峽平湖景點1、年游客量=25萬人次5%=1.25萬人次2、年旅游總收入=114、.25萬人次150萬元/萬人次 =187.5萬元3、年總利潤=187.5萬元35%=65.63萬元（三）民俗風情村景點1、年游客量=25萬人次5%=1.25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次250萬元/萬人次 =312.5萬元3、年總利潤=312.5萬元40%=125萬元（四）水上游樂區景點1、年游客量=25萬人次10%=2.5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次180萬元/萬人次 =450萬元3、年總利潤=450萬元30%=135萬元（五）野生動物園景點1、年游客量=25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次90萬元/萬人次 =67.5萬元3、年總利潤=67.5萬元515、0%=33.75萬元（六）山野漁村景點1、年游客量=25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次190萬元/萬人次 =142.5萬元3、年總利潤=142.5萬元40%=57萬元（七）狩獵探險區景點1、年游客量=25萬人次2%=0.5萬人次2、年旅游總收入=0.5萬人次400萬元/萬人次 =200萬元3、年總利潤=200萬元35%=70萬元（八）花島景點1、年游客量=25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次190萬元/萬人次 =142.5萬元3、年總利潤=142.5萬元30%=42.75萬元（九）經濟植物園景點1、年游客量=25萬人次2%=0. 5萬人次216、年旅游總收入=0.5萬人次100萬元/萬人次 =50萬元3、年總利潤=50萬元50%=25萬元（十）休閑療養區景點1、年游客量=25萬人次5%=1. 25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次100萬元/萬人次 =1250萬元3、年總利潤=1250萬元30%=375萬元（十一）青巒碧影景點1、年游客量=25萬人次5%=1. 25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次180萬元/萬人次 =225萬元3、年總利潤=225萬元30%=67.5萬元（十二）古木老林景點1、年游客量=25萬人次2%=0. 5萬人次2、年旅游總收入=0.5萬人次60萬元/萬人次 =30萬元3、年總利潤=30萬元40%=117、2萬元（十三）其它景點1、年游客量=25萬人次10%=2. 5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次200萬元/萬人次 =500萬元3、年總利潤=500萬元20%=100萬元（十四）湖區上游接待站1、年游客量=25萬人次10%=2. 5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次150萬元/萬人次 =375萬元3、年總利潤=375萬元30%=112.5萬元（十五）小廬山游樂城景點1、年游客量=25萬人次25%=6.2 5萬人次2、年旅游總收入=6.25萬人次150萬元/萬人次 =3750萬元3、年總利潤=3750萬元20%=750萬元通過對以上景區景點的收益分析，可得出：1、XX湖景區年旅游綜合收入=818、632.47萬元，2、XX湖景區利潤總額=2171.13萬元。按年總利潤2171.13萬元指標計算，預留15%的企業發展基金，上交11%的營業稅及利息，74%的利潤計1606.60萬元即可完成成本收回，由此可知：項目總投入年利潤總額項目投資回收期= 100%6710萬元1606.6萬元/年項目投資回收期= 100%項目投資回收期= 4.18年第四章 營銷策劃及管理XX湖開發建成后，營銷應堅持“突出民俗文化特色，打造生態健康品牌，主營渡假休閑旅游產品”原則，努力打通桂林XX張家界旅游循環線，通過大力宣傳，不斷開拓占領中國南方及東南亞旅游市場，努力實現年接待游客遞增15-25%的增長目標。XX湖景區開發適合獨家投資、獨家經營、獨家管理。應按照現代企業管理模式，組建XX湖旅游開發經營股份有限公司，運用現代企業管理手段，協調開展旅游接待、特色餐飲、娛樂、購物、交通營運等綜合配套服務，不斷增強市場競爭力。第五章 附 錄景區管理機構管理人員介紹18