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1、領(lǐng) 先 的 中 國(guó) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 解 決 專 家春城陽(yáng)光項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告20101011謹(jǐn)呈:聚誠(chéng)地產(chǎn)報(bào)告方：麥哲森地產(chǎn)機(jī)構(gòu)密 級(jí)：時(shí) 間：2010年10月25日目錄目錄1商業(yè)銷售與回款目標(biāo)2商業(yè)案名及概念定位 3開盤前分階段推廣媒體、活動(dòng)4認(rèn)籌政策與選鋪方案5媒體計(jì)劃總攬及費(fèi)用預(yù)算商業(yè)部分產(chǎn)品梳理商業(yè)部分產(chǎn)品梳理一層商業(yè)，約120間鋪位二層商業(yè)，約140間鋪位n一二層商業(yè)總面積約4600n總鋪位個(gè)數(shù)約260個(gè)，其中一層約120個(gè)，二層約140個(gè)。本案商業(yè)銷售目標(biāo)與總產(chǎn)值是多少？一樓商鋪的目標(biāo)銷售單價(jià)為50000元/，二樓商鋪的目標(biāo)銷售單價(jià)為30000元/。總值約1.9億元元樓層面積（2、）可售金額（元）一層2566.16128,308,000.00二層2028.8160,864,300.00合計(jì)4594.97189,172,300.001010月月 11 11月月 12 12月月 1 1月月 2 2月月3 3月月 8 8月月2010 2010 年年認(rèn)籌期認(rèn)籌期2011 2011 年年啟動(dòng)期啟動(dòng)期準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期營(yíng)銷中心裝修完畢營(yíng)銷中心包裝戶型效果圖營(yíng)銷方案確立LOGO、形象、物料設(shè)計(jì)完畢一期老客戶梳理11月1日正式入場(chǎng)接待客戶11月6日開始商鋪認(rèn)籌卡同步啟動(dòng)同步啟動(dòng)商業(yè)商業(yè)招商招商開盤銷售率達(dá)開盤銷售率達(dá)50%50%12月19日商業(yè)集中開盤商業(yè)清盤各物業(yè)銷售分期總綱圖各物業(yè)銷售分3、期總綱圖開盤期開盤期尾盤期尾盤期整盤銷售周期整盤銷售周期及回款目標(biāo)及回款目標(biāo)時(shí)間時(shí)間節(jié)點(diǎn)事件節(jié)點(diǎn)事件期間工作內(nèi)容期間工作內(nèi)容回款目回款目標(biāo)2010年10月24日進(jìn)場(chǎng)營(yíng)銷中心確立裝修、招商與洽談無(wú)2010年11月6日12月17日商業(yè)認(rèn)籌商業(yè)招商洽談商業(yè)認(rèn)籌 鉑金卡5萬(wàn)元/張放量200張；鉆石卡10萬(wàn)元/張，放量100張；（3：1）1500萬(wàn)2000萬(wàn)2010年12月19日商業(yè)開盤一次性集中開盤，銷售率達(dá)到50%以上合同額9500萬(wàn)，回款額6000萬(wàn)目錄目錄1商業(yè)銷售與回款目標(biāo)2商業(yè)案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動(dòng)4認(rèn)籌政策與選鋪方案5媒體計(jì)劃總攬及費(fèi)用預(yù)算案名建議案名建議n商業(yè)案名主推4、：八面風(fēng)購(gòu)享中心內(nèi)涵：一環(huán)八面風(fēng)購(gòu)享中心 shopping road優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單明了的詮釋出項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值，同時(shí)便于客戶記憶，過(guò)目不忘。案名建議案名建議n商業(yè)案名次推：春城新天地內(nèi)涵：強(qiáng)調(diào)整合改造后的“新”天地，優(yōu)點(diǎn)：形象大氣。商業(yè)概念定位商業(yè)概念定位一環(huán)一環(huán)八面風(fēng)八面風(fēng)購(gòu)購(gòu)享中心享中心【Shopping RoadShopping Road】Shopping Road闡釋：城市多條主干道交叉地帶，商業(yè)通路發(fā)達(dá)的商業(yè)體。備選案名：備選案名：春城旺角、春城新界、北環(huán)新界、金牛座、穿金旺角、川金坊目錄目錄1商業(yè)銷售與回款目標(biāo)2商業(yè)案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動(dòng)4認(rèn)籌政策與選鋪方案5媒體計(jì)劃5、總攬及費(fèi)用預(yù)算階段性推廣主題階段性推廣主題n第一階段（11月2日11月6日）：價(jià)值認(rèn)知和品牌形象塑造階段商業(yè)品牌塑造和闡釋（一環(huán)八面風(fēng)購(gòu)享中心 shopping road）定義shopping road購(gòu)享中心；闡述shopping road價(jià)值創(chuàng)造與實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，并區(qū)別于其他商業(yè)概念；為什么我們是shopping road？重塑并提升區(qū)域價(jià)值（一環(huán)八面風(fēng)財(cái)富門戶一環(huán)、八面風(fēng)的內(nèi)涵。新工人文化宮、地鐵、七彩俊園的崛起）第一階段媒體計(jì)劃第一階段媒體計(jì)劃日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第一階段（第一階段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚報(bào)A2或封底整彩20萬(wàn)條 1.云南信息港 11.4四四6、 晚報(bào)A2或封底整彩 50萬(wàn)條 2.新浪網(wǎng) 信息A2、A3或封底整彩3.搜房網(wǎng) 11.5 五五 生活A(yù)2或封底整彩50萬(wàn)條 均為標(biāo)題欄橫條 信息A2、A3或封底整彩第一階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例第一階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例八面風(fēng)八面風(fēng)購(gòu)享中心購(gòu)享中心shopping roadshopping road開啟昆明商業(yè)新時(shí)代開啟昆明商業(yè)新時(shí)代一環(huán)一環(huán) 新財(cái)富門戶新財(cái)富門戶報(bào)版設(shè)計(jì)原則：報(bào)版設(shè)計(jì)原則：1、版面設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)約，主題明確，形象大氣；2、信息的重復(fù)化，加深品牌印象；3、軟文應(yīng)用與炒作重點(diǎn)傳遞，具有新聞意義。短信信息釋放重點(diǎn)短信信息釋放重點(diǎn)一環(huán)八面風(fēng)（環(huán)城北路與穿金路交匯處）匯聚地鐵2、4、5號(hào)線精品百貨、休閑餐7、飲、生活購(gòu)享中心Shoping road第一階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例第一階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例商業(yè)改變城市商業(yè)改變城市一環(huán)一環(huán) 八面風(fēng)八面風(fēng) 中央商業(yè)門戶中央商業(yè)門戶 即將啟幕即將啟幕階段性推廣主題階段性推廣主題n第二階段（11月8日11月21日）：價(jià)值釋放階段入住商戶的品牌和價(jià)值展示投資模式和認(rèn)籌政策的釋放相關(guān)投資案例的例舉和算賬第二階段媒體計(jì)劃第二階段媒體計(jì)劃日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第二階段（第二階段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚報(bào)A2或封底整彩100萬(wàn)條 1.云南信息港 11.12 五五 生活A(yù)2或封底整彩3.搜房網(wǎng) 11.16 二二 晚報(bào)A2或封底整彩均為標(biāo)題欄橫條8、 11.19五五 生活A(yù)2或封底整彩第二階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例第二階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例1 1八面風(fēng)八面風(fēng)購(gòu)享中心購(gòu)享中心shopping roadshopping road誰(shuí)來(lái)坐享其成？一環(huán)一環(huán) 新財(cái)富門戶新財(cái)富門戶報(bào)版設(shè)計(jì)原則：報(bào)版設(shè)計(jì)原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進(jìn)線量與上門量；2、版面設(shè)計(jì)力求有創(chuàng)意，抓眼球和誘人；3、反問(wèn)式和創(chuàng)意式懸念廣告引起閱讀者的思考并有理由形成電話詢問(wèn)；4、軟文應(yīng)用與炒作重點(diǎn)傳遞，具有新聞意義。商戶價(jià)值展示版第二階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例第二階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例2 2八面風(fēng)八面風(fēng)購(gòu)享中心購(gòu)享中心shopping roadshopping road誰(shuí)能10萬(wàn)賺取100萬(wàn)？一環(huán)一9、環(huán) 新財(cái)富門戶新財(cái)富門戶報(bào)版設(shè)計(jì)原則：報(bào)版設(shè)計(jì)原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進(jìn)線量與上門量；2、版面設(shè)計(jì)力求有創(chuàng)意，抓眼球和誘人；3、反問(wèn)式和創(chuàng)意式懸念廣告引起閱讀者的思考并有理由形成電話詢問(wèn)；4、軟文應(yīng)用與炒作重點(diǎn)傳遞，具有新聞意義。投資政策版第二階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例第二階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例啟幕：一環(huán) 八面風(fēng) 中央財(cái)富門戶.Shopping road生活購(gòu)享中心 改變城市的商業(yè)力量階段性推廣主題階段性推廣主題n第三階段：開盤階段鋪王與特價(jià)鋪慈善晚宴拍賣會(huì)（產(chǎn)品品鑒會(huì)）認(rèn)籌的火爆和新聞訪談（招商、認(rèn)籌）開盤花絮及成交額的公布客戶答謝會(huì)（老帶新、客帶客活動(dòng)）第三階段媒體計(jì)劃第三階段媒10、體計(jì)劃11.19五五 生活A(yù)2或封底整彩100萬(wàn)條 日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第三階段（第三階段（11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬(wàn)條 1.云南信息港 11.26 五五 生活A(yù)2或封底整彩2.新浪網(wǎng) 11.30 二二 晚報(bào)A2或封底整彩3.搜房網(wǎng) 12.3 五五 生活A(yù)2或封底整彩均為標(biāo)題欄橫條 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A(yù)2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬(wàn)條 12.16四四 晚報(bào)A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚報(bào)A2或封底整彩生活A(yù)2或封底整彩第三階段11、報(bào)版設(shè)計(jì)舉例第三階段報(bào)版設(shè)計(jì)舉例1 1八面風(fēng)八面風(fēng)購(gòu)享中心購(gòu)享中心shopping roadshopping road保值升值，舍我其誰(shuí)？一環(huán)一環(huán) 新財(cái)富門戶新財(cái)富門戶報(bào)版設(shè)計(jì)原則：報(bào)版設(shè)計(jì)原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進(jìn)線量與堅(jiān)定購(gòu)買決定；2、版面設(shè)計(jì)力求有創(chuàng)意，抓眼球和誘人；3、以投資模式的穩(wěn)健性和高收益性為主題；4、軟文應(yīng)用與炒作重點(diǎn)傳遞，具有新聞意義。商戶價(jià)值展示版第三階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例第三階段網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)舉例啟幕：一環(huán) 八面風(fēng) 中央財(cái)富門戶.Shopping road 財(cái)富新貴 舍我其誰(shuí)目錄目錄1商業(yè)銷售與回款目標(biāo)2商業(yè)案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動(dòng)4認(rèn)籌政12、策與選鋪方案5媒體計(jì)劃總攬及費(fèi)用預(yù)算銷售方式銷售方式放量認(rèn)籌，集中開盤放貨。通過(guò)以下輔助方式有效提高客戶的價(jià)格預(yù)期鋪王慈善拍賣銷售（68888起）炒高品質(zhì)鋪位價(jià)格，引起輿論關(guān)注，建立立良好口碑（開盤前一周）特價(jià)鋪拍賣銷售（18888起）炒高二層等物業(yè)價(jià)值，引起輿論關(guān)注，建立樹立口碑（開盤前一周）創(chuàng)造昆明商業(yè)銷售史上的創(chuàng)舉創(chuàng)造昆明商業(yè)銷售史上的創(chuàng)舉認(rèn)籌優(yōu)惠政策認(rèn)籌優(yōu)惠政策鉑金卡（可更名）：5萬(wàn)抵7.5萬(wàn)鉆石卡（不更名）：10萬(wàn)抵15萬(wàn)所有購(gòu)卡客戶都有權(quán)購(gòu)買特價(jià)指定商鋪18888元/享受開盤當(dāng)天IPAD抽獎(jiǎng)鉆石卡客戶按購(gòu)卡順序擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，限量100張.鉑金卡選鋪方式后續(xù)待定僅限開盤當(dāng)天客戶一次13、性付款客戶享受97折按揭客戶無(wú)優(yōu)惠 上述優(yōu)惠僅限開盤當(dāng)天投資模式投資模式商業(yè)投資政策商業(yè)投資政策全部鋪位采用產(chǎn)權(quán)返租形式進(jìn)行銷售返租模式：返租模式：返租模式：返租模式：返租年限為5年，5年后可自行決定是否續(xù)租或自營(yíng)售價(jià)按實(shí)收價(jià)上浮16.278%。年返租率7%，總返租額35%成交當(dāng)日，即時(shí)返租后兩年，以減輕首付壓力，相當(dāng)于首付僅36%。有效擴(kuò)大成交。其余三年逐年返租。實(shí)現(xiàn)三年無(wú)月供并略有盈利。開發(fā)商獲得商鋪5年使用權(quán)，便于集中招商引導(dǎo)商業(yè)氛圍。1-21-2層商業(yè)銷售應(yīng)用舉例層商業(yè)銷售應(yīng)用舉例客戶面的舉例：按照每平米58139對(duì)外報(bào)價(jià)，實(shí)收50000元，客戶購(gòu)買1平米需要的首付為25000元（按照14、即買即減2年14%后的總價(jià)，簽訂合同的首付），貸款為25000元，月供為276.8（按照10年等額本息還款法計(jì)算），年月供為3321元，約等于58139的5.7%的回報(bào)，因此7%的年返租額大于月供并稍有盈余，每月每平米盈利約為62元。開發(fā)商面的舉例：按照58139元的對(duì)外報(bào)價(jià)計(jì)算，則單平米5年每年7%需要返給客戶的總金額為16605，扣減虛增的8139元后，開發(fā)上實(shí)際需要支付的返租金額為8466，約等于每平米的單月租金到達(dá)141元即可打平月供。商業(yè)整體銷售應(yīng)用舉例商業(yè)整體銷售應(yīng)用舉例n開發(fā)商的總賬：商業(yè)實(shí)際銷售額為19465.69 萬(wàn)元，上浮后的銷售總價(jià)款為22634.31502 萬(wàn)，5年3515、%需要支付的返租金額為7922.01，減去虛增的價(jià)款，實(shí)際需要甲方支付的5年返租金額為4753.38524 萬(wàn)，則需要1-2樓每月每平米的租金為157元（大約相當(dāng)于一樓200元，二樓100元按照建筑面積計(jì)算）。n客戶的總賬：扣減2年14%的價(jià)款后，客戶需要支付的首付為9732.845萬(wàn)，貸款額為9732.845萬(wàn)，月供為107.762萬(wàn)，按照每年7%返租計(jì)算，則月得到開發(fā)商的返租額為132萬(wàn)，每月盈余24.27萬(wàn)，平均客戶每平米盈余50元。目錄目錄1商業(yè)銷售與回款目標(biāo)2商業(yè)案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動(dòng)4認(rèn)籌政策與選鋪方案5媒體計(jì)劃總攬及費(fèi)用預(yù)算日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第一階段（16、第一階段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚報(bào)A2或封底整彩20萬(wàn)條 1.云南信息港 11.4四四 晚報(bào)A2或封底整彩 50萬(wàn)條 2.新浪網(wǎng) 信息A2、A3或封底整彩3.搜房網(wǎng) 11.5 五五 生活A(yù)2或封底整彩50萬(wàn)條 均為標(biāo)題欄橫條 信息A2、A3或封底整彩日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第二階段（第二階段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚報(bào)A2或封底整彩100萬(wàn)條 1.云南信息港 11.12 五五 生活A(yù)2或封底整彩3.搜房網(wǎng) 11.16 二二 晚報(bào)A2或封底整彩均為標(biāo)題欄橫條 11.19五五 生活A(yù)2或封底整彩日期日期 報(bào)媒短信 網(wǎng)絡(luò) 第三階段（第三階段（17、11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬(wàn)條 1.云南信息港 11.26 五五 生活A(yù)2或封底整彩2.新浪網(wǎng) 11.30 二二 晚報(bào)A2或封底整彩3.搜房網(wǎng) 12.3 五五 生活A(yù)2或封底整彩均為標(biāo)題欄橫條 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A(yù)2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬(wàn)條 12.16四四 晚報(bào)A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚報(bào)A2或封底整彩生活A(yù)2或封底整彩媒媒 體體 排排 期期 總總 攬攬推廣費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用用項(xiàng)目目數(shù)量數(shù)量單價(jià)價(jià)總價(jià)價(jià)小小計(jì)合合計(jì)春城18、晚春城晚報(bào)7期期6萬(wàn)萬(wàn)42萬(wàn)萬(wàn)95.2萬(wàn)萬(wàn)128萬(wàn)萬(wàn)信息信息報(bào)6期期4.2萬(wàn)萬(wàn)25.2萬(wàn)萬(wàn)生活新生活新報(bào)7期期4萬(wàn)萬(wàn)28萬(wàn)萬(wàn)短信短信420萬(wàn)萬(wàn)4分分16.8萬(wàn)萬(wàn)16.8萬(wàn)萬(wàn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)3月月2萬(wàn)萬(wàn)/月月6萬(wàn)萬(wàn)6萬(wàn)萬(wàn)活活動(dòng)2次次5萬(wàn)萬(wàn)10萬(wàn)萬(wàn)10萬(wàn)萬(wàn)n媒體總費(fèi)用媒體總費(fèi)用128萬(wàn)元，其中報(bào)廣萬(wàn)元，其中報(bào)廣95.2萬(wàn)，占比萬(wàn)，占比74.4%；短信費(fèi)用；短信費(fèi)用16.8萬(wàn)，占比萬(wàn)，占比13.1%；網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用6萬(wàn)，占比萬(wàn)，占比4.7%；活動(dòng)費(fèi)用；活動(dòng)費(fèi)用10萬(wàn)，占萬(wàn)，占比比7.8%。n按銷售總額按銷售總額0.95億元計(jì)算。媒體費(fèi)用與銷售額占比億元計(jì)算。媒體費(fèi)用與銷售額占比1.347%。ZHE ENDZHE END