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1、“中國房地產春季閉門研討會”房地產基金未來投資趨勢與挑戰房地產基金未來投資趨勢與挑戰 2012 年 2 月24日 國際經驗|業績優秀|專業團隊 2 全球房地產私募基金資本募集市場分析全球房地產私募基金資本募集市場分析 全球資本募集市場還是處于一個深具挑戰的情況，2011年期間，僅僅只有34%的投資人作出了投資，而64%的投資人的資產配置落后原訂目標。投資環境及氛圍整體低落的情況下，總計共有63支房地產基金在北美關帳，總共募集了281億美元，而歐洲共關帳了89億美元的26支基金，以及25支的亞洲基金，總計74億美元。2012年還是會是很挑戰的一年，投資人大致會與2011年的心態一致，其中有42%2、的投資人表示不會積極進行投資，但是市場上卻有超過450支基金會進行資本募集，所以市場非常競爭。全球房地產私募基金市場仍將面臨強大的募資挑戰 全球資本募集 2007 2011 Capital Commitment(in USD bn)Source:Preqin 市場呈現強烈競爭壓力，有更多的基金目前正在募集中 歷年市場上募集中的基金數量及累計資本金額 投資人盡職調查時間傾向須時更長 平均需時月份 基金最終關帳平均募集時間 3 海外機構投資人投資海外機構投資人投資偏好偏好 海外機構投資人的投資策略是非常系統化的，他們通常是以投資組合配置的方式在分散風險的。配置上大致以區域、產業、資產品質、風險/回3、報以及利潤來區分。區域偏好區域偏好 為了達到一個平衡的投資組合，大型機構投資人都會有亞洲及中國房地產的配置，而在亞洲里，他們是最喜歡投資到中國的。投資結構投資結構 私募基金還是投資人首選，但開放型基金及共同投資也是投資人所喜愛的幾種模式。經理人偏好經理人偏好 根據調查，今年有53%的投資人不愿意投資于房地產，但是愿意投資的投資人里，有將近60%會將資金投放到有 1)良好過往業績 及;2)已經建立長期關系的現有經理人基金中。海外機構投資人選擇基金管理人的要點 Country%of Respondents 1 China 41 2 Japan 25 3 Singapore 18 4 Austral4、ia 16 5 Southeast Asia 14 中國還是投資人最關注的亞洲投資區域 Source:Probitas Partners 私募房地產基金還是投資人首選 4 海外投資人特別關注公司治理及經理人利益一致性海外投資人特別關注公司治理及經理人利益一致性 金融危機之后，全球投資人審查基金經理人的標準有了巨大的變化。經理人的利益一致性、管理費的收費機制以及決策機制是最關注的幾點。財務回報相對于基金治理、風險控制及經理人的誠信與忠誠度而言是次級考量。2011投資人調查 關于基金條款及結構 Source:Probitas Partners 5 海外海外機構機構投資人投資投資人投資要要求求 選擇5、擁有良好業績及管理規模龐大的基金經理人 根據投資人調查報告，超過51%的投資人會繼續投資進入資產管理規模超過100億美元的基金中，而有高達62%的投資人不愿意投資管理規模小于10億美元的基金管理人。關于首次募集的基金，目前市場上也僅有16%的基金是成功從投資人手上獲取第一筆投資資本的。利益一致性是最關鍵的投資條款 普通合夥人跟投比例 通常要求15-20%基金團隊跟投條款 合理的管理費收取機制 主要基金團隊成員均納入基金投資表現評估與激勵機制 透明的公司治理架構 投資人要求有更透明的管理機制及投資決策能力，尤其是面臨利益沖突時。系統性及堅守投資流程的主動管理模式 投資人現在嚴加要求基金管理人對于6、投資項目的調查及回報與壓力測試的分析，同時要求基金管理人親自對于項目作詳細的監管及匯報。彈性訂制投資人所需求的投資產品及結構 大型機構投資人偏好訂制化的產品，如此他可以確認團隊的資源不會與其他資源分享，同時也可以針對自己本身的投資配置來組建資產包。偏好核心類投資產品以控管風險 大型機構投資人目前有68%的投資資金會選擇進入核心類或是類核心類投資產品（如寫字樓與商場），有25%的投資人會把資金投入資產增值的基金內，而僅有7%的投資人會偏好廣義的機會投資基金。6 如何做好充分準備來迎接國內外第三方資本？如何做好充分準備來迎接國內外第三方資本？雖然國內的機構資本市場尚處于起步階段，機構化程度及資產配7、置復雜性尚屬單純。現在由于受限于法規及主管單位的監管，所以發展速度相對非常緩慢，但是我們不可忽視此極具潛力且非常龐大的資金市場。參照國外的機構資本市場的發展史，我們相信國內機構投資者對投資管理的要求最終會和國際標準接軌。所以日后無論是募集國內外資本都好，其實很多條件，尤其是公司治理的要求（如風險管理、透明度要求、投資決策機制等）都會殊途同歸。管理第三方資本的一些前提條件 良好的項目回報業績，并且有數據可以參考 利益一致性機制 開發商跟投、項目經理跟投及明確的利潤分成機制 愿意給于基金或機構投資者項目群的獨家性 完整的項目匯報系統。并且愿意以開放及透明的態度與投資者溝通 所有潛在的利益沖突必須有8、完善的決策機制去處理，必須透明 7 案例：漢威資本協助開發商設立基金轉變案例：漢威資本協助開發商設立基金轉變商業商業模式模式 基金基金 商場項目商場項目 投資人投資人 投資收益投資收益 提供資金提供資金 項目和資項目和資產持有產持有 開發和營開發和營運收入運收入 基金募集 和管理：普通合伙人 (出資20%)：項目開發資產管理：開發商 開發商 資本渠道多元化、回報更豐厚：開發商過去主要依靠負債或從股東手里拿錢來投資項目，獲取利潤較低。與漢威合作的基金平臺使其角色由商場建設者轉變為業務主體(基金合伙人和資產管理人)，既長久解決了融資問題又能獲取豐富的回報 增加管理費收入：開發商在基金存續期間可以收9、取可觀的經營管理費和開發管理費，管理費收入效益大于原本的租金收入效益 減負債、保增長：開發商在減少負債的同時保證資產規模持續增長，維持其行業領先地位，為將來實現上市房產基金退出奠定堅實基礎 有效資本杠桿操作，提升投資回報率：開發商通過將種子項目注入基金并參股15%-20%比例，如此達到與投資人利益一致，同時也可以實現其當初投資的成本全額回收，避免了少數股權退出時的折價出售風險，同時由于翹動杠桿的原因，開發商反而大大提升了ROI 投資回報率 中國房市未來投資趨勢中國房市未來投資趨勢 9 保障房對商品房市場帶來的影響保障房對商品房市場帶來的影響 4775057694612167169259588010、10000200003000040000500006000070000800002008年2009年2010年2011年四年平均2008年年-2011年中國住宅竣工面積（萬平方米）年中國住宅竣工面積（萬平方米）3024035000622536225362253504000100002000030000400005000060000700002011年2012年2013年2014年2015年五年平均根據5年3600萬套保障房的十二五目標，2011年已建成432萬套，2012年按建成目標500萬套，剩下三年平均建成889萬套計算 每套保障房按70平方米計算 Source:國家統計局，網上公開信息，11、漢威資本 2011年年 2015年保障性住房建成面積測算（萬平方米）年保障性住房建成面積測算（萬平方米）國家計劃在“十二五規劃”（2011-2015年）期間建設3600萬套保障性住房 按此計劃，未來幾年將有巨量的新建保障性住房進入市場，這將對商品住宅市場帶來巨大沖擊，特別是單價較低處于非城市核心區的大面積社區住宅將會與保障性住房進行直接競爭 國家政策對保障性住房在土地供給、土地價格、銀行貸款等多方位支持下，大量住宅開發商將會處于極為被動的競爭地位，甚至會有被擠出市場的可能。這將極大的改變未來住宅市場的競爭局面 10 房地產信托的現狀和問題（一）房地產信托的現狀和問題（一）48%109%0%2012、%40%60%80%100%120%2010年2011年前三季度在2010年之前，房地產信托資金更多是作為“過橋”形式存在，總量較小 由于國家的房地產調控政策的深入，房地產開發商既不能從資本市場上取得融資，也很難從銀行取得貸款，加上銷售量下降和項目回款速度降低，信托資金成為了房地產行業在近兩年的主要融資形式之一 房地產信托資金總量在2010-2011年大幅增長，甚至新增融資量在2011年前三季度超過了銀行的開發貸款 新增信托融資與新增房地產開發貸款比值新增信托融資與新增房地產開發貸款比值 Source:CICC 集合類房地產信托發行情況（億元）集合類房地產信托發行情況（億元）05001000113、5002000250030002002200320042005200620072008200920102011.1-112,783 1,993 11 房地產信托的現狀和問題（二）房地產信托的現狀和問題（二）房地產集合信托的平均收益率從2010年初起就逐步上升到2011年底的11%，原因是國家的調控政策造成市場資金緊張，同時項目的風險增加 由于信托產品被賦予了“保兌付”的屬性，投資者把項目預期收益作為最重要的投資決策判斷，項目本身的質量、風險等反而相對次要，這也使信托產品為了成功發行，不斷的主動提高預期收益率 房地產集合信托產品平均期限是1.5-2年，一般而言不足以覆蓋地產項目的開發周期，從而產14、生了短期資本與長期項目不匹配的問題 為了降低信托產品的風險，一般需要以項目作為抵押物，項目母公司進行擔保，承諾最低回報，較大比例的跟投等等條件 房地產集合信托產品平均收益率房地產集合信托產品平均收益率 房地產集合信托產品平均期限房地產集合信托產品平均期限 Source:CICC 12 房地產信托的現狀和問題（三）房地產信托的現狀和問題（三）0500100015002000250030002011年2012年2013年2011年年-2013年投向房地產的集合類信托資金到期情況測算年投向房地產的集合類信托資金到期情況測算（億元）（億元）0501001502002503003504001月2月3月415、月5月6月7月8月9月10月11月 12月2012年投向房地產的集合類信托資金到期情況測算（億元）年投向房地產的集合類信托資金到期情況測算（億元）2012-2013年將會有大規模的房地產信托產品到期，在目前國家調控仍在進行而市場持續低迷的情況下，信托產品不能正常兌付的情況可能會出現 為了避免信托產品違約，開發商將會在信托到期前3-6個月降價促銷，加快回款；或者通過發行新信托產品、將老信托產品展期等方式來保證兌付 如果信托產品違約，該產品的項目將會推向并購市場由第三方收購，甚至由信托公司用自有資金進行收購，以保障兌付需求 Source:CICC 2,234 2,816 340 297 362 116、3 商場開發的機會與挑戰商場開發的機會與挑戰 Retail Space Per Capita vs GDP Per CapitaChina(2010),0.9Korea(2002),1.3US(2002),3.9Singapore(2003),1.1Hong Kong(2003),1.3UK(2000),1.4Australia(2003),2.0Japan(2002),1.10.00.51.01.52.02.53.03.54.04.505,00010,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000GDP Per Capita(in USD)Reta17、il Space Per Capita(in sqm)Development path oflow populationdensity countriesDevelopment pathof high populationdensity countriesMarket Development Commercial Residential GDP Per Capita(in USD)3,000 8,000 10,000 20,000 2010 est.-7,600 Commercial and Residential Property Development Stage Source:CICC,18、CIA World Factbook 目前中國人均商場物業面積為0.9平方米，隨著經濟水平的提升，人均商場物業面積會逐步提升，這給商場開發提供了趨勢性的機會 在人均GDP進入到8000美元后，住宅增長將進入平緩期，而商場將進入高速增長期 隨著進入商場領域的資金和開發商越來越多，未來競爭的成敗取決于運營商的全方位資產管理能力 14 寫字樓市場的機遇寫字樓市場的機遇 77%75%71%78%43%0%20%40%60%80%100%123452011年服務產業占GDP比例 主要經濟體對比 占GDP比例 對比經濟相對成熟的西方國家，中國的服務行業占整體經濟的比例還是偏低 在國家經濟持續發展及產業不斷19、升級的趨勢下，這將成為寫字樓需求的推動力 數據來源：各國統計數據冊 15 寫字樓市場的機遇寫字樓市場的機遇 22,00020,00018,00015,0006,5006,00005,00010,00015,00020,00025,000香港倫敦（西邊）東京紐約上海北京全球工作區域(Work Station)成本對比（年度成本以美元計）-2011年3月 對比其他國際城市的寫字樓租金成本，上海及北京的租金還是偏低。在中國經濟持續發展的推動下，我們相信上海和北京的租金將逐步和其它國際都市看齊。數據來源：戴德梁行 16 漢威資本漢威資本未來未來選擇選擇的項目類型的項目類型 一線及主要二線城市寫字樓 二20、/三線城市 生活體驗式商場 城市中心高端住宅 經濟發展推動下，寫字樓需求上升 國內外企業在中國的業務擴充創造需求 長期資本的加入（國內險資）推動寫字樓價格 國內消費者的購買能力持續上漲 經濟發展推動中產階級人口的上升 購物者對現代化購物環境的需求 二/三線城市地價較低，可獲得更高回報 高端住宅的購買者價格敏感度較低 城市中心具高質量及豪華配套服務的住宅將受青睞 無需涉及中低市場、避免保障房供應量帶來的風險 人民收入大幅提升，對于生活品質的要求也大大提升，需要高端住宅來滿足其消費升級 漢威資本的管理模式漢威資本的管理模式 18 公司簡介公司簡介 19 項目投資項目投資 35 億美元億美元 資產管21、理規模資產管理規模 25%自自成立以來成立以來 內部報酬率內部報酬率 4 中國專注基金中國專注基金 專注于地產投資專注于地產投資 由于地產投資具有其行業的獨特性，漢威資本自2006年成立以來就專注于地產單一領域的投資，并以4個基金共18億美元的資本管理規模成為中國地產股權投資基金的最大投資機構之一。出色的主動式投資管理模式出色的主動式投資管理模式 漢威資本從項目搜尋、盡職調查、投資談判執行，房地產設計、建設開發、資產管理及最后項目退出都會全程派出專業團隊參與。漢威資本定位為項目投資的合作伙伴而非單純的財務投資人以對項目的積極管理，以保證投資人的收益最大化。優秀的投資業績優秀的投資業績 漢威資本22、自成立以來，經歷了包括2007年的宏觀調控和2008年全球金融海嘯等市場波動，目前絕大多數項目成功退出且全部盈利，基金的年平均回報保持在25%左右，并成為幾個完成完整投資周期的中國專業地產股權投資基金之一，其優秀的投資業績得到了投資者和市場的高度認可。國際一流的基金管理水平國際一流的基金管理水平 漢威資本的投資人是來自世界各地的大型機構投資者，按照國際一流基金管理標準運作是漢威資本能夠成功募集資金的關鍵。2010年及2011年，漢威資本贏得The Assets 評選的年度最佳地產投資人獎以及2010年 PERE 評選的 年度最佳亞洲投資企業，得到了國際投資界的高度認可。2011年度中國 最佳地23、產投資人 2010年度年度 最佳亞洲投資企業 19 四大核心競爭力四大核心競爭力 優質項目優質項目 獲取獲取 依托漢威資本多年的網絡及業務發展，加上國內外知名開發商的緊密合作關系，具有很強的項目獲取能力 主動式資產管理主動式資產管理 與基金管理與基金管理 專業的主動式開發和運營管理提升了項目價值并降低了項目風險，基金管理遵循國際標準 專業團隊專業團隊 與優良業績與優良業績 自成立以來取得優秀的投資業績，擁有覆蓋募資、投資、資產管理、基金管理的專業團隊 全球投資者全球投資者 網絡網絡 投資者網絡覆蓋全球，與超過250個國際機構投資者以及中國主要投資機構保持密切聯系+20 漢威資本資本募集經驗漢威24、資本資本募集經驗 漢威資本已經建立了一個完整的全球投資人網絡，覆蓋并建立起關系的投資人已經超過了250個，其中包括主要國家的主權基金、退休基金、家族理財室、保險公司及其他機構投資人。擁有龐大的投資人網絡的好處是允許我們與各種不同的投資人探討各種的投資產品機會及架構，以期能符合不同投資人的需求。已建立的全球投資人網絡 創造符合投資人需求的投資產品 產品 為了確認能成功募集資金，產品的特性必須要符合投資人的偏好需求。機構投資人有資產配置的要求，他們會針對不同特性來分配投資資金（如：風險與回報、區域、類別），他們只會投資進入符合他們所訂定出來的條件的基金或是投資機會。盡管我們所創造的產品是市場上絕無僅有的好項目并且也非常吸引人，他們還是無法將資金投入到不符合他們投資篩選條件的產品中。能夠成功了解投資人的唯一方式就是建立起龐大的溝通網絡，經常性的保持直接的溝通，而且站在投資人的立場來創造產品。漢威資本目前有一個很專業的團隊專責負責該項全球業務。產品特性 投資人需求 公司治理 投資策略 產品類別 投資區塊 風險與回報=投資人 成功募集基金的結構與投資策略 21