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1、賓陽酒店項目建議報告一、市場情況賓陽縣的酒店賓館主要分布在文化廣場一帶、客運站廣源路、臨浦路沿線，楓江路和城北區(qū)域零散分布著一些小賓館。賓陽縣大大小小的酒店、賓館約有80家，但主要以小賓館、小旅社為主。超過50間客房的賓館約有15家，星級酒店有4家，分別是金世紀(jì)大酒店、花園大酒店、良源假日大酒店、金玉酒店，都是分布在城東區(qū)域。賓陽縣酒店房價在30160元/間不等，星級酒店房價區(qū)間為90158元/間(不計豪華套房)。星級酒店標(biāo)準(zhǔn)單人間價格在90元138元/間，標(biāo)準(zhǔn)雙人間價格為90元158元/間，豪華套間的價格為388元428元/間 （現(xiàn)實價格）。受節(jié)假日影響，賓陽縣酒店的價格浮動較大，尤以炮龍節(jié)2、為最，漲幅在3倍以上。賓陽縣現(xiàn)有星級酒店的服務(wù)功能都較為單一，基本只有客房和餐飲功能。賓陽縣娛樂行業(yè)目前比較發(fā)達(dá)，僅縣城大小KTV娛樂場所就超過30家，且內(nèi)外裝修都比較豪華。說明賓陽縣對休閑娛樂的市場需求相當(dāng)可觀。二、基本資料地理位置：本酒店位于賓陽縣重點開發(fā)的城東新區(qū)，規(guī)劃中新行政中心的左側(cè)，距離縣城老中心區(qū)約有2500米，道路通暢，非常便捷，是賓陽縣政府未來對外接待的最高水平和形象代表。酒店周邊環(huán)境：行政資源：新行政中心、會展中心 城市景觀：新市政廣場、鳳凰湖公園 交通物流：賓陽客運站、南梧公路商業(yè)配套：賓陽商貿(mào)城、裝飾材料廣場、城東新區(qū)商業(yè)中心文體教育：賓陽體育中心、老年活動中心居住配套3、：大量高端住宅區(qū)、公務(wù)員小區(qū)交通狀況：酒店周邊都是縣城主干道（雙向6車道），交通極其便利。鄰近南梧二級公路，銜接著賓陽的大橋、王靈、黎塘等經(jīng)濟較發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。與賓陽客運站距離不到1公里。既享受交通的便利，又遠(yuǎn)離城市的喧囂。三、酒店定位開發(fā)戰(zhàn)略定位 在保證酒店可正常盈利性的基礎(chǔ)上，適度超前規(guī)劃預(yù)留拓展空間，以便不被其他新加入酒店輕易超越，并招入在國內(nèi)認(rèn)知度較高的國際品牌酒店公司進行經(jīng)營管理或與其合作經(jīng)營。 樹立酒店市場領(lǐng)導(dǎo)者的標(biāo)桿形象，通過酒店的品牌、規(guī)模和特色來體現(xiàn)企業(yè)的品牌和實力，從而推動我司其他開發(fā)產(chǎn)品的銷售回現(xiàn)。 客源市場定位 核心客群企業(yè)商務(wù)客源：預(yù)計占比約4050%。理由：1、未來行政中4、心和城市CBD的商務(wù)人士是主流；2、越來越多的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)企業(yè)進駐賓陽；3、高星級酒店進入市場可以絕對優(yōu)勢快速吸納商務(wù)客源；4、商務(wù)客源的購買力是最高的。 重點客群政府接待客源：預(yù)計占比約2030%。理由：1、本酒店作為政府重點形象工程，是未來的酒店標(biāo)桿，政府的接待形象代表；2、緊靠行政中心，有望成為政府指定招待酒店。 邊緣客群旅游及散客源：預(yù)計占比約1525%。理由：1、賓陽文化旅游逐漸興起，品牌逐步樹立，游客逐年增加；2、酒店的品牌及形象檔次將吸引慕名而來的散客；酒店的配套功能對散客也有很大吸引力。 偶得客群會議團隊客源：預(yù)計占比約515%。理由：1、隨著大量企業(yè)的進駐，賓陽企事業(yè)單5、位對會議功能需求越來越大；2、賓陽現(xiàn)有酒店的會議設(shè)施相對落后，會議接待能力有限。酒店類型定位常見的酒店類型如右表，根據(jù)本項目酒店的開發(fā)戰(zhàn)略以及目標(biāo)客源市場定位，結(jié)合賓陽城東新區(qū)的各種資源，建議本項目酒店類型定位為：休閑商務(wù)型酒店。酒店檔次定位目前賓陽縣已有三星級酒店三家，充分考慮賓陽的消費水平、企業(yè)的戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)和酒店自身優(yōu)勢，建議酒店經(jīng)營檔次為：四星級酒店或入門五星級酒店。酒店規(guī)模定位基于項目對賓陽縣星級酒店市場供求情況的分析判斷及我司整體開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)和要求，建議本酒店客房規(guī)模定位為：200間（套）左右，總建筑面積控制為18000左右。酒店功能定位客房服務(wù)功能；餐飲服務(wù)功能；娛樂休閑服務(wù)功6、能；會議服務(wù)功能；其他服務(wù)功能。酒店價格定位： 按目前賓陽三星級酒店的標(biāo)間價格150元作為基價測算，四星級酒店價格在次基礎(chǔ)上最低增加50元，則本酒店標(biāo)間定價為198元。因此酒店定價建議為：客房類型雙人標(biāo)準(zhǔn)客房單人大床客房豪華單人房無障礙人客房小套房豪華套房總統(tǒng)套房均價間數(shù)857418214201價格198元198元228元198元268元368元2888元250元競爭戰(zhàn)略定位本酒店建成后將是城東新區(qū)第一家四星級以上酒店，短時間內(nèi)難有太大的競爭對手，走 “差異定位，市場領(lǐng)先”的市場競爭戰(zhàn)略：差異化策略：憑借酒店自身的軟、硬件優(yōu)勢、主題特色和資源優(yōu)勢，提供優(yōu)于市場上現(xiàn)有水平的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，滿足目7、標(biāo)客源市場的不同消費需求；市場領(lǐng)先者策略：承接現(xiàn)有市場需求，堅持以產(chǎn)品水平為競爭力，保持市場最高占有率，領(lǐng)導(dǎo)市場競爭。四、建設(shè)投資估算項目名稱計算數(shù)量合計(萬元）備注工程項目前期費用333約為總投資的3建筑工程18,000126包括建施、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通專業(yè)室內(nèi)裝飾工程18,000153溫泉區(qū)、酒店各功能區(qū)園林景觀及燈光18,00054建安工程10,171基礎(chǔ)及土方工程18,000540包括酒店區(qū)域建筑混凝土框架結(jié)構(gòu)15,13315,13建筑工程15,133908包括輔助構(gòu)件外立面裝飾工程10,8001,296包括構(gòu)架、石材飾面、屋頂防水室內(nèi)精裝修工程12,8903,480公共區(qū)域及行8、政樓層給排水系統(tǒng)18,000216包括上、下水管路、熱水管路系統(tǒng)熱水鍋爐系統(tǒng)18,000108空調(diào)采暖及通風(fēng)系統(tǒng)18,000648包括采暖換熱系統(tǒng)供配電系統(tǒng)18,000585包括應(yīng)急發(fā)電、防雷接地等動力、照明系統(tǒng)18,000540包括線纜、線管、照明燈具等消防系統(tǒng)18,000324消防噴淋、消火栓、防火卷簾、聯(lián)動等弱電系統(tǒng)設(shè)備18,000504消防報警、廣播、樓宇自控、安保、綜合布線、通訊、集成、衛(wèi)星電視系統(tǒng)等客用及服務(wù)電梯5臺225按客梯2臺、消防梯1臺、貨梯1臺、服務(wù)梯1臺的均價洗衣房設(shè)備15,133272廚房設(shè)備12,890361泳池及室外設(shè)施67064室外工程18,000100包括廣場9、停車場、水景小品、園林綠化、道路燈光、燃?xì)庹?、垃圾站等開業(yè)物資籌備費用2,333經(jīng)營用品15,1331,513非經(jīng)營區(qū)用品2,867172經(jīng)營物資及流動資金18,000648小計12,504不可預(yù)見費6705%左右工程總費用13,507單方造價18,0007504元不含地價總投資成本約為1.35億元。五、投資回報年限測算假設(shè)餐飲、娛樂、休閑、會議等其他功能年收入固定為100萬元，不考慮節(jié)假日的價格浮動，僅以平時客房情況作為測算：客房均價250元/間，前三年不遞增，第四年起每年遞增10元；按目前賓陽市場的酒店入住作為第一年本酒店的入住率為60%，第二年65%，第三年75%，第四年起以后每年穩(wěn)定10、為80%。第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年房價250250250260270280290300310間數(shù)200200200200200200200200200入住率60%65%75%80%80%80%80%80%80%功能收益1,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,000年收益11,950,00012,862,50014,687,50016,184,00016,768,00017,352,00017,936,00018,520,00019,104,000根據(jù)測算，酒店9年總毛利潤為145,364,000元，約為8.5年收回投資。