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1、LY商務酒店可行性分析報告一，商務酒店的現狀和發展前景1、 經濟型商務酒店的特征首先，從服務角度來看，經濟型商務酒店提供的是相對于中高檔酒店的全套服務中的有限服務，主要體現在以提供住宿服務為主。從服務方面看，經濟型商務酒店的有限服務并不是代表服務質量的下降，要用服務質量的提高讓顧客感到物超所值，成為回頭客和酒店口碑的傳播者，因為，隨著市場的不斷變化，消費者對經濟型酒店的要求已不僅是安全、衛生、符合基本生活需要的要求，而且對服務和環境等條件的要求也越來越高。其次，隨著中國經濟和旅游業的不斷發展，酒店的客源市場開始不斷增大，客戶類型也開始逐漸增多。出差、辦公、旅游、探親、外派學習、投資考察人員、鐘2、點休息、學生戀愛等越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、不衛生又不合格。于是經濟型商務酒店就成為大部分人的首選，這部分客源市場規模越來越大，而且市場需求穩定。最后，經濟型商務酒店相比星級酒店投資成本小，投資回收期快。一般來說，只要滿足顧客的基本要求，簡單實用。成本控制和管理更合理，具備為客人提供高質量服務的物質基礎。 2、經濟型商務酒店現狀 根據網上查詢的酒店數據圖表，結合實地調查和詢問同行業的經營管理者，結果顯示，在市場運營中，經濟型酒店處于較為高速的發展期，滿足了客源市場的需求。同時經濟型商務酒店的成本相對比較低，可進入性比較高。酒店數據圖表如下：3、3、競爭分析和發展前景（1）主要競爭對手的優劣勢分析如家的客房墻面以淡粉色、淡黃色為主色調，地毯及室內用品與墻面相映襯。鋪上花臺布的精致小圓桌、簡潔實用的床頭柜，以及床上用品、窗簾、裝飾畫的色調和圖案也都透出家居的風韻情調，有如家庭主婦精心布置的一樣。此外，如家在客房配置了可折疊的行李架以節省空間，在衛生間配備兩種顏色的毛巾牙具，可避免兩位客人同時入住時的麻煩。上海莫泰作為美林閣的延伸企業，起了一個很直觀的名字，直接用英文名“MOTEL”作為企業的形象標志。莫泰最大的優勢在于物有所值，甚至物有超值。這也是莫泰希望塑造的品牌形象。因此莫泰采用了新穎的設計、大膽的色系、簡潔的布置和合理的設施，處處4、讓人感到時尚、親和、實惠、隨意。莫泰更顯品牌特點的是“B&B”（床加早餐）。價格低，品種多，充分發揮了美林閣餐飲出名的優勢。速8（中國）希望塑造的是“非常干凈、友好、安全和規范化”的品牌形象，能夠給商務客人和休閑客人留給一個比較實惠、干凈的體驗。速8（中國）總裁兼首席執行官柏力表示：“我們是一個經濟型酒店，客人對價錢比較敏感，所以我們追求的形象和高星級酒店不同。我們不訴諸豪華的概念，但是我們一定要強調干凈、友好、方便。由于經濟型酒店，價錢一定是實惠的，在此基礎上，我們希望我們能夠提供給客人全面的標準服務”（注：劣勢暫略）（2）長沙市場競爭狀況分析 長沙作為省會城市，旅游業持續快速發展，加上長沙5、是個娛樂之都、經濟文化之都，這一獨特的市場特征，長沙本地居民的待人接客習俗，促進了各大連鎖性酒店賓館客房以及餐飲行業的發展。據了解，“七天”目前已有29家姊妹店在長沙相繼開業；“上海莫泰168”也有5家店進駐長沙；如家已經在長沙開設了8家店，本土酒店“華天”也推出了自己的4家經濟型酒店“華天之星”;漢庭快捷長沙有4家店；今天連鎖在長沙有4家店；錦江之星有5家店；嶺南佳園有3家店；易夜連鎖酒店在長沙有4家店；凱旋龍連鎖酒店（芙蓉廣場店）、科逸連鎖酒店（天心閣店）、美家連鎖酒店（袁家嶺店）、美興連鎖酒店（黃興路店）；順8連鎖酒店（韶山路店）、速8連鎖酒店（定王臺店）、利銳快捷酒店（東塘店）、宜必思6、連鎖酒店等知名酒店品牌紛紛在長沙相繼登陸。不管是熱鬧非凡人潮涌動的繁華地帶還是相對安靜相對邊緣的小區聚集地，除了各知名連鎖型的酒店外，各種類型的商務酒店也以星火燎原之勢迅速蔓延了整個長沙，并改變了長沙酒店業的格局。沒有需求，就不會有那么多品牌連鎖酒店的紛爭涌起，由此足以看出經濟型的商務酒店對于長沙這個市場來說發展前景是相當大的。（3）長沙酒店分布情況分析表中紅點代表酒店從酒店的布局圖上看，長沙的經濟型酒店分布遵循了以主城區為核心，郊區為邊緣地帶的區域空間結構與經濟發展變化的理論模型，核心區域內的經濟型酒店多位于繁華地帶，向交通干道附近高度聚集的特點。據國家統計資料分析，國外經濟型酒店與豪華酒店7、的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我們經濟型酒店占酒店業的比例還遠沒到這個水平，處于不協調狀態。有關資料還表明，2020年，中國將成為世界第一大客源國，對經濟型酒店的需求是日益增加的。目前長沙經濟型酒店占酒店總量估計40%左右，有很大的發展空間，更多的經濟型酒店將落戶長沙。結合長沙經濟型酒店的發展現狀，長沙經濟型酒店的空間布局以主城區為核心的布局在不久的將來一定會處于飽和狀態，從而將呈現出由城市中心向郊區不斷擴張的發展趨勢。二、LY路商務樓現場勘察1、周邊地理環境分析地里位置如下圖： LY路位于長沙岳麓高新技術開發區，LY路為南北走向，雙向6車道、雙向人行，中間綠化隔離帶，兩邊綠化完8、善整齊，市政路燈全線開通，交通順暢，車流量目前中偏小。此道與楓林三路、咸嘉湖西路、桐梓坡西路、麓泉路相交，外圍有長沙繞城高速、長張高速，瀕臨汽車西站，地鐵二號線路口，有913、916、315公交通過。交通便利，路網交錯,不論是進入市區還是出城都相當便捷。這條道路位于新興發展起來的麓谷板塊，鄰近有中聯重科、 湖南天鷹開關電器有限公司、中鐵五局電務公司、三辰數字卡通城、湖南泰唐重工機械有限公司、湖南固特邦土木技術發展有限公司等工業；周邊小區有涉外國際公館、麓山潤城、F聯邦、錦和小區以及安置區，臨近的還有湖南涉外經濟學院、湖南第一師范大學，區域總體規劃、環境衛生及基礎和公共配套設施相對完善。因為目前9、各小區的入住率還不高，顯得缺少必需的客源，但該區域有相當大的發展前景和投資價值。整體分析，適合餐飲、賓館、休閑娛樂業的生存和持續發展。實景照片如下：2、商務樓實際情況概括 該商務樓位于長沙岳麓區天頂鄉川塘村八灣處的川塘村物業綜合樓，面臨LY路，南邊向，東西朝向，通透，呈一字結構的板式樓，樓高6層，平頂。除了第6層863平方米，川塘村作為物業管理和村委會辦公用房外，1-5層整體對外出租（不作分租）。1-5層為毛坯房，五層總建筑面積為4318.66平方米。綜合樓建設的開發用途主要用于大型品牌酒店、休閑、娛樂第三產業。據勘察現場層高為：一樓4.5米，二至五樓3.5米，全新修建，全新外墻，一至六樓均已10、安裝窗戶，飄窗，一樓東面即正面鋼化玻璃墻帶立柱，玻璃已安裝。該商務樓設計一臺電梯已安裝，三菱牌，通過驗收已投入使用，南北兩端西側均有樓梯通至天臺，樓梯裝修完畢，大理石樓梯地面，圓形不銹鋼扶手帶玻璃防護。一樓北邊隔出約200平方米設計為酒店大堂，酒店大堂門前已建好門頭，一樓外墻為紫沙紅大理石磚干掛，門頭四個立柱規劃為羅馬柱，正在施工中，大堂以磚混結構隔出洗手間兩間、辦公室一間，一樓南邊約600平方整體未分割，西南側磚混結構隔出4個位和2個位的洗手間兩間。二樓整體未分割，三至五樓以酒店客房形式東西對半分割為兩排客房，每層19間，西邊一排為5間面積稍大的房間、1間電梯間和2間布草房，東邊一排為標準間11、14間，每間房均以磚混砌墻分割出獨立洗手間，一至五樓內墻墻面、天花均為水泥批蕩，地板為水泥地板未找平，三至五樓中間走廊均已鋪好地磚、兩樓梯間均已做好888。六樓整層村委辦公自用，設有辦公室和會議室，會議室約400平方米，可容納260人，六樓裝修已近尾聲，家私電器已逐步搬進、安裝，承租一至五樓的租戶可與村委協商共同使用，計次收費或按月合租另行商討。供水、供電、排污系統齊備，每層有消防栓、安全逃離指示燈，水通至樓層，電源一、二樓通至接線盒，三至五樓通至客房。大消防已完成，未設計發電機組，水、電申報均為民用。門前配備有停車場，未劃線，初步估計能停放35臺車，未建地下室。三、項目定位分析1、優勢分析 12、調查小組在長沙尋找投資項目一年多，方向基本以商務酒店為主，通過綜合評估認為，投資此處性價比最高。基礎硬件設施基本齊備，布局合理，已安裝好電梯，樓梯間已裝修即可投入使用，三至五樓已按目標投資方向間隔成酒店客房且帶洗手間，外墻裝修一新，窗戶已安裝，大堂門頭已裝修成形，無公攤面積，水、電民用價格且已入戶入房間，強電線路已布好，開關已按位安裝。目前方圓兩公里以上未發現有開業的商務酒店，附近有工業、樓盤、學校，潛在客戶資源豐富，市場發展潛力較大。就樓房自身來說，房子為單獨的整棟，便于管理，無物業管理費用，租金相對來說較為便宜。整體結構、布局的合理，節省了投資成本和裝修工期。3-5樓設計為酒店客房，正適合13、投資項目，1-2層分租給第三方。1-2樓適合做的項目為：銀行、超市、餐飲、健身、培訓機構、娛樂等。從宏觀環境上來看，具有良好的可見度，有利于酒店的形象傳播。2、該地投資缺陷及規避 LY路目前流動人口和常住人口相對來說比較少，周圍樓盤入住率不高，尚未有配套的餐飲休閑娛樂設施，尚未有形成商業氛圍。隨著長沙的發展規劃，中心地帶經濟市場已經飽和，已經形成向外圍擴散式發展的趨勢，麓谷工業區必定會形成商業圈，而且酒店作為一種長期投資（租期1015年）來說，此地可行性較強。商務酒店主營客房業務，從面積和樓層來說，啟用三至五樓較為合適，一、二樓勢必面臨轉租問題，而能否順利轉租、轉租租金和轉租后的經營狀況，則是14、該項投資的重大考慮因素之一，同時也關系到投資成敗的指數。為了有利于整體投資的持續發展，建議一、二樓轉租后，應作投資方向限制，定位范圍有：銀行、連鎖超市、連鎖餐飲、健身、培訓機構、娛樂等。基于有上述缺陷和局限，故在轉租一、二樓時，應加大宣傳力度和主動聯系租客。四、投資收益分析1、投資估算（3-5樓客房部分，按60間標準計算）1、消防：一、二樓不做，3-5樓做消防的費用約20萬。2、裝修工程款費用約90萬。 3、家具：家具、床墊約55萬。 4、電視約20萬。 5、空調25萬。 6、地毯：25萬。 7、墻紙：20萬。 8、布草：25萬。 9、大堂裝修：30萬。 10、廣告牌：5萬。 11、材料費用：15、約70萬。12、其他如監控系統、收銀系統、門禁系統、網絡、電視、電話等軟裝飾、招待費用及零星費用：45萬（1至12項為三至五樓客房部分的裝修費用合計430萬。）13、履約保證金：20萬。14、第一次交租6個月：36萬。15、一、二樓初步計劃進行招商或加盟給第三方，裝修由第三方自行負責，租金由我方按約繳納給村委。以上合計486萬元。 按酒店投資預算情況、資金到位情況，在簽訂合同時需要到位資金50%，在工程完成80%需到位總投資的90%。工程裝修預計時間約為4個月。2、預計人員配備表 職務人數（個）月薪（元）職 責執行董事1負責酒店對外的全面工作，掌握負責酒店的全面經營情況，負責與其他股東的溝通。16、總經理1負責酒店全面工作，經營策略的制定，對外聯絡溝通，對酒店全年經營成果負責，執行公司執行董事下達的指示。主管12500負責酒店日常工作和管理客房部長11800負責客房的日常工作和安排前臺部長11800負責前臺的日常工作和安排客房服務員81300負責客房的查房和客房的清理、環境衛生的維護前臺接待（收銀）31400負責總臺的接待及收銀水電工11800負責整個酒店的水電維護、設施、設備故障處理、能源控制P、A員11300負責酒店的大堂電梯及所有公共區域衛生的清理出納12000負責酒店的財務管理、稅務協調等會計12000負責酒店的所有報表的制作及核對，協助酒店辦公室的相關事宜保安員21500負責酒17、店的安保工作及停車場的安保3、成本預算（按月計算）租金：稅收： 營業收入的5%7%工資： 管理人員和員工的費用能耗： 水電費洗滌： 布草的清洗維修：酒店維修配件食住： 伙食費用及員工宿舍以上費用根據酒店實際配置計算4、客房營業收入預算 酒店總房間數為60間，客房價格平均以160元/間計算，客房開房率保守估計為70%，月營業額（60間160元30天）約為21萬元，年營業額約為252萬元。 項目建設期為1年，項目計算期為15年。成本回收期為3年左右。5、 酒店業務來源分析 此地段周邊尚未有良好的客戶群，配套的基礎設施也沒有成規模，但隨著市政的規劃，和已經存在的道路網絡，總會伴隨著經濟的發展，會成為18、熱點地帶，此類地區能形成商務氛圍，帶動一定的客戶群。 酒店客戶分為三類：第一，附近流動性商務人群和附近居民的客人及學校所帶來的學生消費群體；第二，管理團隊和熟人介紹帶來的客戶群體；第三，通過營銷爭取的協議客戶和口碑的回頭客戶群體。四、項目投資風險分析和對策由于項目風險具有客觀性、普遍性、偶然性和必然性以及可變性和多樣性等特征，而且項目實施過程是一個存在很大不確定性的過程，任何一個項目的實施過程都不可避免的要面臨多種多樣的風險。我們要提前做好風險預測及其應對策略，以降低風險發生的概率，減少已發生風險帶來的損失。該項目投資數額較大，行業競爭激烈，市場變幻莫測，因此進行風險分析管理尤為重要。首先，如19、果宣傳不到位，凸顯不出該酒店的優勢，或者因為市場不景氣，酒店入住率過低，則可能會出現虧損風險。所以營銷部門要充分把握好市場的營銷環境，全面的宣傳酒店的特色服務，深入市場，掌握客戶需求信息。采取多種營銷策略，提升經營業績。其次，如果在投資過程中出現投資不到位、酒店建設過程中資金超預算、資金鏈斷裂、一、二樓不能順利轉租導致空置或轉租后應收租金催收不力導致資金回籠慢、損耗率超過合理水平、酒店管理出現漏洞等可能出現的財務風險，應該要建立合理的資本結構，堅持謹慎性原則，盡量減少財務風險對酒店正常裝修、開業、經營活動的干擾，從而規避財務風險。最后，由于初次涉及酒店行業，但邀請有多年酒店管理經驗的羅總進行管20、理，從而提高經營管理水平，加強酒店的內部控制和外部控制，避免經營管理失誤引起的風險。五、酒店管理對策酒店管理以酒店總經理為首的統一管理體制，酒店實行總經理負責制和垂直領導，層次授予管理，一級對一級負責，由上級統一發布指令和命令，下級只接受上級的領導，不以多頭領導，否則管理上將造成混亂，做到不跨級管理，不越級匯報的管理方針。酒店管理框架圖 董事會執行董事總經理主管財務客房保安電工前臺 為了滿足不同房客的需求，建議設計多種房型。建議的房間類型及價格如下：房間類型價格（元/間）備注商務套房238 一房一廳，配電腦 （約23間）豪華套房268一房一廳帶麻將（約24間）豪華雙人房178188配電腦豪華單21、人房158168配電腦標準單人房128138空間小點（約35間） 六、一二樓的營銷推介方案 考慮到只經營3-5樓的酒店客房項目，為了成功順利的轉租1-2樓，提高商務酒店的可行性，可采取的方案如下：1、項目組成員先與目標客戶電話聯絡，邀請現場考察商談。2、項目組成員將邀請函直接送至目標客戶。3、通過宣傳策劃，讓更多有投資能力和投資需求的目標客戶樹立信心。4、利用網絡做宣傳。5、安排目標客戶現場考察并進行全方位的接觸和認可。6、在多種大型報刊媒體上刊登廣告，以便吸引更多投資者。七、此地投資開發酒店的可行性總結 項目的可行性與否需要綜合考慮多個因素，經過綜合分析比較，最后得出以下結論：1、 該項目地處交通干道，正臨街，周圍有工廠、居民區、學校，升級潛力巨大。2、 租賃物合理設計和齊備的硬件設施節省了一定的投入資金和縮短了裝修工期。3、 合理的租金有一個良好的投資環境。4、 長沙近年來相對穩定的酒店發展趨勢。5、 有現成經驗豐富的酒店管理經理。6、 可依托人脈資源發展酒店業務。7、 市政及當地村委會對該地服務產業的發展規劃。8、 區域內尚未有其他類似的商務酒店，暫無競爭壓力。9、 長沙近年來相對穩定的酒店發展趨勢。