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1、中國銀行經營性物業貸款管理辦法 第一章 總 則 第一條為拓展優質信貸市場，規范和促進我行經營性物業貸款業務健康發展，根據中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會有關規定和我行相關制度，制定本辦法。第二條本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入運營，經營管理規范、經營收入穩定、現金流充裕、綜合收益較好的商業營業用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業和倉儲用房等物業形式。經營性物業貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，以該物業的經營收入作為主要還款來源的貸款。第三條發放經營性物業貸款應符合國家法2、律、法規的有關規定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。 第二章 貸款對象和用途 第四條貸款對象。借款人必須經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經營性物業產權清晰，已投入商業運營，并對其擁有的經營性物業有獨立的處置權。第五條貸款用途。經營性物業貸款可用于借款人生產經營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設或購置該物業形成的負債性資金、超出項目資本金規定比例以上的資金及物業價值中的增值資金，物業在經營期間維護、改造、裝修、招商等經營性資金，置換存量經營性物業貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。 第三章3、 貸款條件和申請資料 第六條貸款條件。（一）借款人須具備的基本條件：1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；2.產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；3.屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；4.所有者權益在8000萬元（含）以上；5.主要股東或實際控制人經營業績良好，綜合實力較強；6.擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證；7.董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；8.同意與我行簽訂項目資金監管協議，承諾物業經營所產生的資4、金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管；9.中國銀行規定的其他條件。（二）經營性物業須具備的基本條件：1.經營性物業應符合各地城市商業網點規劃或產業規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營；2.地理位置優越，物業應位于城市中央商務區、中心商業區或開發區等城市經濟中心地段。物業所在區域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚或工業資源密集。世界五百強企業入駐的經營性物業，區位要求可適當放寬；3.賓館酒店類物業應為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標準建設，年均入住率不低于所在城市或所在區域平均入住率；經濟型5、酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業應為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；商業營業用房類物業的面積（可供我行抵押面積）原則上應不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；混合業態的物業應至少滿足以上一個條件；4.工業和倉儲用房類物業的用地性質應為工業用地，土地使用權類型為出讓，物業建設形式為標準工業廠房、研發基地用房、倉儲用房及相關配套設施等，物業面積不小于5萬平方米；5.經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；具有較強的變現能力，有利于整體處置6、。第七條貸款申請資料。借款人申請經營性物業貸款時，應提供以下資料：（一）借款人營業執照、組織機構代碼證，對于房地產開發企業需提供開發資質等級證書；（二）借款人驗資報告和公司章程；（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經營性物業抵押的決議；（五）經會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一期的財務報表；（六）經營性物業竣工驗收合格的證明材料、合法有效的房產所有權證等權屬證明文件；（七）經營性物業對外出租的有關協議、合同以及其他對現金流有重大影響的文件與資料；（八）物業經營方或主要承租人的經營、財務等資料；（九）中國銀行要求7、提供的其他證明文件和材料。 第四章 貸款額度、期限、利率和科目 第八條貸款額度。經營性物業貸款的額度根據物業可用于還貸的現金流確定，同時應綜合考慮物業的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。第九條貸款期限。經營性物業貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應綜合考慮借款人融資需求、現有融資情況、物業預期經營現金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經營期限，也不得超過物業產權證的剩余使用年限。第十條貸款利率。按照中國銀行相關利率政策執行。第十一條貸款科目。經營性物業貸款在房地產開發貸款科目中核算反映。 第五章 貸款擔保方式 第十二條經營性物業貸款8、以竣工驗收合格、取得房產證的經營性物業抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產抵（質）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責任保證擔保。第十三條對能夠辦理應收賬款質押登記手續的，應按照規定辦理應收賬款質押。第十四條非工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的70%，工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的60%。第十五條經營性物業貸款抵押必須在房地產管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權人，辦理抵押物登記時須提供抵押物房產證、借款合同和抵押合同等相關材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權消滅并為我行設定抵押前我行9、貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保，對于可通過設定我行為第二順位抵押權人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權人的，階段性擔保可不作要求。第十六條為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。第十七條為確保工業和倉儲用房類經營性物業的變現能力，應要求借款人將必要的生產、生活配套服務設施一并抵押。 第六章 貸款調查和評估 第十八條經營性物業貸款的調查主要包括合法性調查、安全性調查和效益性調查。調查主要包括以下內容：（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業執照是否真實有效10、貸款證（卡）是否真實有效并經過年檢。（二）物業的權屬狀況。物業是否經竣工驗收合格、是否取得產權證，物業設定抵押情況。（三）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。（四）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。（五11、）承租人資信、經營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。（六）物業在當地同類市場的競爭優劣勢情況，其經營收益、轉讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內的預期變化趨勢。（七）貸款用途、金額、期限、還款計劃是否合理，是否與物業的經營特征相符。（八）貸款期內借款人的經營計劃和重大投資計劃，及其對物業經營的影響。（九）對于采用綜合還款方式的，要重點調查借款人的整體經營及財務狀況，財務管理水平和資產營運能力，收入、利潤來源和現金流情況；借款人除租金收入外的其他經營收入來源，企業是否具備綜合還款能力。第十九條貸款評估應重點評估以下內容：12、（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況等。（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經營情況、實際建造或購置成本、市場價值情況、變現能力等。（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現金流量預測及償債能力預測等，并對物業每年經營收入進行評價，經營收入應扣除定期大修和日常維護成本。第二十條經營性物業貸款的抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取值原則上限定在910范圍內。對于同時滿足以下條件的客戶，出于同業競爭需要，折現率取值最低可放寬到7%：1.符合本辦法第六條第一款規定的貸13、款基本條件；2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。 第七章 貸款審查、審批、發放和償還 第二十一條對經營性物業貸款的審查和審批按總行相關制度辦法執行。第二十二條貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，需明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。物業保險可采用一次性購買或按年度為單位分期購買方式，采用按年度為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續保協議，并保證保險期限的連續性。第二十三條經營性物業貸款的借款合同中要補充明確以下內容：（一）我行有權在貸款期內要求由指定的14、房地產估價機構對抵押物價值重新進行評估，若抵押物價值發生貶值，我行有權要求借款人補充抵押物或收回相應貸款。（二）若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形，經營行可與借款人協商變更借款合同中關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容，協商不成的，我行有權按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款、處置抵押物等措施。（三）借款人若連續2次或累計3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。（四）抵押權存續期間，未經經營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務、贈與或以其他任何方式處置抵押物業。經營行書面同意后，借款人可將抵押物業變賣，實現的價款應優先用于償還15、我行貸款。第二十四條對于經營性物業貸款，原則上需采用本物業產生的現金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80。 第二十五條還款方式。在貸款發放前，要根據物業現金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。采用綜合還貸的，應制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入應分期落實。第二十六條我行有權對借款人提前還款收取違約金，經營行應就違約金的收取標準在借款合同中予以明確。借款16、人提前還款的，需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。 第八章貸后管理 第二十七條借款人應與我行簽訂資金監管協議，借款人需在我行開立資金監管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業的經營性收入直接進入專戶，經營行對專戶資金的實際使用情況進行監管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現逃避資金監管的行為，我行有權提前要求償還貸款本息或處置抵押物。第二十八條經營行在貸款期內應采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進行動態監測。第二十九條對已抵押給我行的經營性物業用于租賃的，應審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵17、押權實現的情形，并要求出租人事先告知承租人該經營性物業已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。第三十條經營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃。第三十一條分行和經營行應制定貸后監管方案，指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，經營行需定期對經營性物業貸款進行檢查，發現物業出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經營行應及時按要求進行風險預警并采取風險防范措施。經營行需每半年向審批行報告貸款運作情況，18、如遇重大問題，需及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經理責任制。 第九章 貸款差異化管理規定 第三十二條對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，貸款期限最長可放寬到15年：（一）借款人同時滿足以下條件：1.符合本辦法第六條第一款規定的貸款基本條件；2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、租金收入穩定、經營前景良好、物業產生現金流能夠全部覆蓋貸款本息；（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓19、館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌。 第三十三條對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，本物業產生現金流占還款來源的比例最低可放寬到60：（一）借款人同時滿足以下條件：1.符合本辦法第六條第一款規定的貸款基本條件；2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3.綜合實力雄厚、現金流充裕,所有者權益在3億元（含）以上，資產負債率低于75%。（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、經營收入穩定、經營前景良好；（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店20、管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌；（四）經營性物業貸款期限不得超過10年。第三十四條工業和倉儲用房類經營性物業所在區域應為合法設立并已通過審核、競爭優勢明顯、產業基礎雄厚、發展潛力良好的國家級開發園區、省級開發園區以及經濟發達城市內符合城市規劃、基礎設施完備、產業集聚度高的工業片區。第三十五條“房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款（一）定義：“房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產開發項目，在項目建設期將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，其中開發貸款用于項目建設期的資金需求，經營性21、物業貸款用于置換開發貸款，對符合我行經營性物業貸款審批設定提款條件的，物業竣工并投入經營后直接發放經營性物業貸款。（二）額度、期限和科目：房地產開發貸款額度根據項目投資情況確定，經營性物業貸款額度根據對物業未來現金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產開發貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發貸款期限不得超過5年；經營性物業貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產開發貸款和經營性物業貸款應分別在相應科目反映。（三）授權、授信規定：組合貸款不改變現有的授權、授信體制。考慮到部分區域的經營性物業貸款權限大于房地產開發貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產開發22、貸款權限掌握。組合貸款納入客戶統一授信管理，考慮到經營性物業貸款專門用于置換我行開發貸款，為避免在授信階段重復計算開發貸款和經營性物業貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經營性物業貸款可不單獨審批授信額度，實行經營性物業貸款與房地產開發貸款授信額度共享。（四）業務運作流程：在介入房地產開發貸款項目時，可將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經營性物業貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據項目開發進度發放開發貸款，待物業竣工驗收投入經營后，滿足經營性物業貸款審批設定提款條件的發放經營性物業貸款，用于置換房地產開發貸款。（五）適用條件1. 借款人同時滿足以下條件：（1）符合本辦23、法第六條第一款規定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;（3）綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。2.物業需為開發后用于出租（或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業形態限于賓館酒店、寫字樓、商業營業用房等商業經營性物業。 （六）貸款方案確定借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經營），而我行在房地產開發貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只24、可制定房地產開發貸款方案，對于出租（或經營）部分可制定組合貸款方案。（七）風險控制措施1.設定經營性物業貸款提款條件。在對組合貸款進行審批時，需對后期經營性物業貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發放經營性物業貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點：（1）客戶的整體經營及財務狀況正常，經營收入、利潤及現金流情況與我行房地產開發貸款評估的情況相同或優于評估情況；（2）取得物業房屋所有權證書；（3）物業出租率或意向性租約簽約率不低于60%；（4）物業未來租金收入水平穩定、現金流足以覆蓋貸款本息；（5）經營性物業貸款抵押率不高于70%。 2.組合貸款中的經營性物業貸款用途需符合本辦25、法規定，并且優先作為開發貸款的還款來源。3.對于客戶出現重大風險狀況如經營情況惡化、經營收入及利潤水平遠低于預期、未來現金流無法覆蓋貸款本息，項目出現建設期延長、招租情況不理想、租金水平或物業評估值遠低于評估預測值等情況，無法達到組合貸款審批預設條件的，應及時中止經營性物業貸款的發放，同時采取以下措施保證開發貸款安全：（1）要求借款人調整經營策略，將原計劃用于出租或自營的物業變更為銷售方式，盡快回籠資金；（2）要求借款人通過他行融資、股東代償等方式歸還我行開發貸款；（3）要求借款人落實足額抵押擔保，對于集團性客戶，還應增加集團或核心公司保證擔保，落實貸款第二還款來源。4.做好前期開發貸款與后期26、經營性物業貸款抵押擔保銜接工作，對于開發貸款的抵押權消滅后、經營性物業貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。 第十章 貸款管理特別規定 第三十六條對于物業所有權人與借款人不一致的，原則上不得發放經營性物業貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業所有權人作為共同借款人或連帶責任保證擔保人，并將物業所有權人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產信貸部）準入同意后按相關權限和流程運作：1.符合本辦法第六條第一款規定的貸款基本條件；2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含27、）以上，資產負債率低于75%。第三十七條對于我行已經辦理的存量經營性物業貸款業務，在滿足以下條件的前提下，可根據借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發放新貸款置換存量貸款：（一）借款人同時滿足以下條件：1.符合本辦法第六條第一款規定的貸款基本條件；2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。（二）存量經營性物業貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房；（四）與存量貸款發放時相比，物業租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加；（五）新貸款超過存量貸款的額度應符合本辦法第五條規定的用途。 第十一章 附 則 第三十八條本辦法由中國銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條本辦法下發后，中國銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）（第四十條本辦法自印發之日起執行。