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1、2014地產(chǎn)營(yíng)銷-長(zhǎng)沙新城新世界商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 長(zhǎng)沙新城新世界項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 2013 年4 月PART1區(qū)域分析CB Richard Ellis | Page 2土地用途規(guī)劃情況項(xiàng) 目 周邊后 期供應(yīng) 土地主 要 以住 宅用 地 為主 , 而區(qū)域 內(nèi)集中 商業(yè)用 地性質(zhì) 供應(yīng)主 要分布 在萬(wàn)家 麗路 沿 線,和 長(zhǎng)沙南 站及紅 星商圈 附近。開(kāi) 發(fā) 用 地規(guī)劃雨花區(qū)用地以城鎮(zhèn)居住用地為主;金融用 地主要分布于東塘、高橋、紅星、汽車南站、長(zhǎng)沙高鐵火車南站等區(qū)域;本案長(zhǎng)沙縣的黃花、榔黎組團(tuán)有中長(zhǎng)期的商業(yè)用地規(guī)劃區(qū)域;雨花區(qū)東南方向?yàn)榇笃簿G地,包括天際嶺國(guó)家森林公園、同升湖。居住用地 2、行政辦公用地 商務(wù)辦公用地 商業(yè)金融用地CB Richard Ellis | Page 3文化娛樂(lè)用地 公共綠地項(xiàng)目概況項(xiàng) 目 名 稱: 新城新世界三期 B地 理 位 置: 雨花區(qū)東二環(huán)與勞動(dòng)?xùn)|路交匯處總 用 地 面積:28,119 平方米總 建 筑 面積:130,536 平方米地 上 商 業(yè)建筑面積:15,822平方米地 下 商 業(yè)建筑面積:12,004平方米公 寓 建 筑面積:66,322 平方米總 停 車 位:688個(gè)(商貿(mào)中心建筑面積:8,315平方米)CB Richard Ellis | Page 4地塊分析項(xiàng) 目 地塊 整 體成“ 三角形 ”,僅 南側(cè)和 東側(cè)臨 街 ;地 塊 臨街3、面 分別 是 勞動(dòng)?xùn)| 路臨街 面約60 米, 上光路 約165 米;人 流 來(lái)源主 要 以勞 動(dòng)?xùn)|路 為主 , 上光路 臨街面 較好, 但短期 內(nèi)車流 和人流 較少;三 期 地塊臨街面約60 米CB Richard Ellis | Page 5地鐵分析長(zhǎng) 株 潭城際 鐵路預(yù) 計(jì)通車 時(shí)間為2014 年 ,地鐵4 號(hào) 線預(yù)計(jì) 通車時(shí) 間為2015 年底 , 而臨 近項(xiàng)目 用地的地鐵5 號(hào)線則 仍處于 遠(yuǎn)期規(guī) 劃 中, 軌道交 通可 有 效聚集 臨近區(qū) 域內(nèi) 的 人群。地鐵4 號(hào)線一期工程,從西北至東南方向行駛,全程共21 座車站, 銜接了濱水新城、濱江新城、?灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、岳麓山大學(xué)城、南湖新城4、體育新城、高鐵片區(qū)、黃榔副中心等重要功能中心和樞紐地區(qū) ;長(zhǎng)株潭城際鐵路的通車,將帶動(dòng)長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程;45勞動(dòng)?xùn)|路站 勞動(dòng)?xùn)|路站體育公園站本案4樹(shù)木嶺站沙子塘站洞井路站樹(shù)木嶺站 5地鐵4 、5 號(hào)線線路圖CB Richard Ellis | Page 6PART2商業(yè)市場(chǎng)分析CB Richard Ellis | Page 7區(qū)域商圈發(fā)展概況區(qū) 域 內(nèi) 現(xiàn)有集 中零售 型商業(yè) 項(xiàng)目主 要集中 在東塘 商圈、 火車站 商圈, 以傳統(tǒng) 百貨為 主;高 橋商圈 和 紅星商 圈開(kāi)始 從專業(yè) 市場(chǎng)向 綜合型 商圈轉(zhuǎn) 型;預(yù) 計(jì)未來(lái)3-5 年區(qū) 政府商 圈將會(huì) 成為新 的區(qū)域 商業(yè) 中 心。火5、 車 站 商圈1火車站商圈早期形成的區(qū)域型商圈,整體規(guī)模較大,發(fā)展成熟,主要以百貨的形式出現(xiàn),底商主要是匯集了IT 類電子產(chǎn)品為主;整體檔次高低混雜,但人流量大,目前整體經(jīng)營(yíng)情況較好;?東塘商圈高橋東塘商圈最成熟的區(qū)域型商業(yè)中心之一,商圈內(nèi)中高檔百貨相商圈對(duì)聚集,以零售百貨為主,少量餐飲為補(bǔ)充;整體零售氛圍較好,輻射力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)情況較好;?紅星商圈填補(bǔ)河?xùn)|南部市場(chǎng)空白,以大賣場(chǎng) 和中檔 百貨形成的區(qū)域型商業(yè)中心,滿足區(qū)域的居民生活消費(fèi)為主;區(qū)政府商圈?高橋商圈以批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)為核心,大賣場(chǎng)和生活配套底商為補(bǔ)充的區(qū)域商業(yè)中心;檔次較低,零售市場(chǎng)輻射力較弱;區(qū) 政 府 商圈處于規(guī)劃建設(shè)階段,未來(lái)發(fā)展?jié)?、力較大,以購(gòu)物中心紅星商圈為主,零售、餐飲和休閑娛樂(lè)將會(huì)全面發(fā)展;CB Richard Ellis | Page 8區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析項(xiàng)目 周 邊區(qū)域 型 商圈 ,包括 東塘、 紅星等 輻射力 穩(wěn)定并 有繼續(xù) 擴(kuò)大的 趨勢(shì);未來(lái) 形 成的 區(qū) 政府 商 圈也 會(huì) 吸納 萬(wàn) 家麗 路 及區(qū) 政 府周 邊 的消 費(fèi) 者;對(duì)本項(xiàng)目的影響本 項(xiàng) 目 處于 非 商業(yè)集 中區(qū)域 ,項(xiàng)目 商業(yè)體 量較小 ,無(wú)法 形成規(guī) 模上的 競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng) 目 應(yīng)以 周 邊消 費(fèi) 群體 的 生活 需 求為 核 心來(lái) 進(jìn) 行業(yè) 態(tài) 和品 牌 組合 ;CB Richard Ellis | Page 9重點(diǎn)項(xiàng)目分析區(qū)域 內(nèi)重點(diǎn)7、的商 業(yè)項(xiàng)目 包括華 晨世紀(jì) 廣場(chǎng)、 喜樂(lè)地 購(gòu)物中 心、喜 盈門范 城、規(guī) 劃中的 新蘇 天地 購(gòu) 物中心 ;華晨世紀(jì)廣場(chǎng)喜盈門范城喜樂(lè)地購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新蘇天地購(gòu)物中心CB Richard Ellis | Page 10華晨世紀(jì)廣場(chǎng)基本信息集酒店、辦公、購(gòu)物中心和住宅于一項(xiàng)目定位 :體的綜合體項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間 : 預(yù)計(jì)2013 年5 月商業(yè)體量 : 38 萬(wàn)方,其中商業(yè)建筑面積20 萬(wàn)方開(kāi)發(fā)商 : 湖南鑫盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司家居賣場(chǎng)、公寓、酒店、辦公樓及商物業(yè)類型 :業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài) : 超市、影院、百貨、商業(yè)街、餐飲等華潤(rùn)萬(wàn)家百貨、居然之家、江蘇衛(wèi)視主力店 :幸福藍(lán)海影城檔次 : 中檔部分持有、部8、分銷售租售方式 :(直接銷售與返租銷售)CB Richard Ellis | Page 11華晨世紀(jì)廣場(chǎng)華 晨 世 紀(jì)廣場(chǎng) 商業(yè)整 體定位 中檔, 集家居 賣場(chǎng)、 華潤(rùn)萬(wàn) 家 百貨 、華潤(rùn) 萬(wàn)家超 市、 影 院和商 業(yè)街于 一 體的綜 合商業(yè) 項(xiàng)目, 項(xiàng)目整 體的商 業(yè)規(guī)模 較大;填 補(bǔ) 了 高橋商 圈的零 售商業(yè) 不足, 輻射高 橋區(qū)域 ,有機(jī) 會(huì)發(fā)展 成為區(qū) 域商業(yè) 中心項(xiàng) 目;528 層:配套酒店公寓住宅底商負(fù)一層:華潤(rùn)萬(wàn)家超市;住宅一層 二層:散賣商鋪86 個(gè)(余29 個(gè))、售后返租三層:KTV四層:整租給一家美食街住宅負(fù)一層:華潤(rùn)萬(wàn)家超市;住宅一層:KFC二層 四層:江蘇衛(wèi)視4D 影9、院5A 寫(xiě)字樓豪生度假酒店負(fù)一層和地上全部樓層出租給居然之家,已開(kāi)業(yè),約10 萬(wàn)方。14 層裙樓:華潤(rùn)萬(wàn)家 百貨,共3.5 萬(wàn)方。CB Richard Ellis | Page 12華晨世紀(jì)廣場(chǎng)租 售 情 況: 項(xiàng) 目家居 賣場(chǎng)、 主力店 持有, 共持有 約17 萬(wàn)方 ,銷售 商鋪約3 萬(wàn)方 ;銷 售 部 分: 公 寓裙 樓 商業(yè) 中 的一 二 層散 鋪 ,及 住 宅部 分 的底 商 ;主 力 產(chǎn) 品面積 :20-50 平米 ;售價(jià): 一層均 價(jià)62,000 元/ 平米 ;二層 均價(jià)45,000 元/ 平米 ;返 租 模 式: 一 期開(kāi) 盤 采用 直 接銷 售 ,后 期 因銷 售 情況 不 理10、想 采 用三 年 帶租 約 返租 銷 售, 回 報(bào)率為7% 、8% 、9% ;項(xiàng)目的商業(yè)銷售推廣力度 不大, 商業(yè)整 體定位 及主力 店的帶 動(dòng)不明 顯,雖 然商鋪 面積分 割較小但單價(jià)高,客戶對(duì)項(xiàng)目 信心不 足。CB Richard Ellis | Page 13華晨世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全,包含超市、百貨 、影院 等主 力店, 還包括 家居 專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目將成為高橋商圈綜合型 的商業(yè) 中心 ;項(xiàng)目銷售部分未能與主力店形成 良好的 人流 互動(dòng), 導(dǎo)致前 期銷 售困難 。后期開(kāi)發(fā)商將銷售方式由自然銷 售改成 返租 銷售;CB Richard Ellis | Page 14喜盈門范城基本信息11、城市綜合體,匯聚高檔建材家具旗艦店、零售、商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)、項(xiàng)目定位 :寫(xiě)字樓和公寓于一體。開(kāi)業(yè)時(shí)間 : 預(yù)計(jì)2013 年5 月商業(yè)體量 : 48 萬(wàn)方,其中商業(yè)建筑面積23 萬(wàn)方開(kāi)發(fā)商 : 湖南潤(rùn)領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司家居賣場(chǎng)、公寓、酒店、辦公樓及商物業(yè)類型 :業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài) : 超市、影院、零售、餐飲等主力店 : 華潤(rùn)萬(wàn)家超市、保利國(guó)際影院檔次 : 中檔主力店和家居賣場(chǎng)持有、零售小鋪銷租售方式 :售CB Richard Ellis | Page 15喜盈門范城喜 盈 門 范城定 位于大 型綜合 體項(xiàng)目 ,物業(yè) 形態(tài)包 括寫(xiě)字 樓、公 寓和商 業(yè);商 業(yè) 定 位是集 家居賣 場(chǎng)、零 售百貨 、12、華潤(rùn) 萬(wàn)家超 市、影 院和餐 飲于一 體的綜 合商業(yè) 項(xiàng)目, 項(xiàng)目整 體 的商業(yè) 規(guī)模較 大;作 為 萬(wàn) 家麗 路 區(qū)政 府 板塊 的 首個(gè) 大 型商 業(yè) 項(xiàng)目 , 成為 區(qū) 域的 標(biāo) 桿項(xiàng) 目 ;酒 吧 和 生活配套5-6F:影院4F :KTV/ 休 閑 娛樂(lè)1-3F:餐飲3-5F : 家 居賣 場(chǎng)1-2F:百貨BF : 萬(wàn) 家 超市CB Richard Ellis | Page 16喜盈門范城租 售 情 況: 項(xiàng) 目家居 賣場(chǎng)、 主力店 持有, 其他零 售商業(yè) 和公寓 底商銷 售,整 體統(tǒng)一 招商經(jīng)營(yíng)管理;銷 售 部 分:1# 商 業(yè)樓的 負(fù)一層 超市之 外的部 分銷售 ,1-2 層的 零13、售商 鋪銷售 ;底商 商業(yè)街 銷售;主 力 產(chǎn) 品面積 :30-100 平米;售價(jià): 負(fù)一 層 均價(jià)26,500 元/ 平 米; 一 層均 價(jià)35,000 元/ 平 米; 二 層均 價(jià)25,000 元/ 平米;返 租 模 式:20 年 統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng),前 三年按 照7% 一次 性返還 ,第4-6 年按照 年7.5% 、8% 、8.5%返還,第7-20 年按 照實(shí)際 租金的2 :8 分紅 保底5% ;主 力 客 群: 以 長(zhǎng)沙本 地客戶 為主, 約占80% ;省 內(nèi)周邊 城市投 資客戶 約占15% ;外 省客戶約占5% ;客戶主要看重項(xiàng)目的整體規(guī)模、以 及統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)的 返租銷 售模式 ;另外 項(xiàng)目前14、 期的大 量推廣和以小面積低總價(jià)的產(chǎn)品 分割方 式,吸 引了較 多的個(gè) 體投資 客戶。CB Richard Ellis | Page 17喜盈門范城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目體量較大,業(yè)態(tài)齊全,包含 超市、 百貨 、影院 等主力 店, 還包括 家居專業(yè)市場(chǎng)。但百貨與家居顧客 的動(dòng)線 相同 ,未來(lái) 經(jīng)營(yíng)會(huì) 有隱 患;項(xiàng)目采取售后返租的策略,且招 商先行 。華 潤(rùn)萬(wàn)家 超市、 快時(shí) 尚品牌等商家的進(jìn)駐,促進(jìn)了項(xiàng)目的銷 售速度 ;CB Richard Ellis | Page 18新蘇天地購(gòu)物廣場(chǎng)基本信息城市綜合體,匯聚時(shí)尚精品零售、餐飲、影院和超市于一體的一站式購(gòu)物項(xiàng)目定位 :中心開(kāi)業(yè)時(shí)間 : ( 目 前 處于15、 土地 規(guī)劃 階段 )商業(yè)體量 : 120,000平米開(kāi)發(fā)商 : 江蘇新蘇集團(tuán)、 湖南興旺建設(shè)集團(tuán)物業(yè)類型 : 商業(yè)和住宅商業(yè)業(yè)態(tài) : 超市、影院、零售、餐飲等/ (參考蘇州新蘇天地購(gòu)物中心,預(yù)計(jì)主力店 : 為快時(shí)尚品牌零售、特色餐飲、I 影院等)檔次 : 中檔租售方式 : 持有CB Richard Ellis | Page 19喜樂(lè)地購(gòu)物中心基本信息城市綜合體,匯聚高檔建材家具旗艦店、零售、商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)、項(xiàng)目定位 :寫(xiě)字樓和公寓于一體。開(kāi)業(yè)時(shí)間 : 預(yù)計(jì)2013 年5 月商業(yè)體量 : 80,000平方米開(kāi)發(fā)商 : 長(zhǎng)沙出版物交易中心有限公司物業(yè)類型 : 區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài) : 超16、市、影院、零售、休閑娛樂(lè)及餐飲主力店 : 步步高超市檔次 : 中檔租售方式 : 持有,扣點(diǎn)13-25%CB Richard Ellis | Page 20喜樂(lè)地購(gòu)物中心項(xiàng) 目 整 體定位 中檔, 集零售 、大賣 場(chǎng)、餐 飲和休 閑娛樂(lè) 于一體 的一站 式購(gòu)物 中心, 其中休 閑娛樂(lè) 業(yè) 態(tài)比 例 較高 ; 從 檔 次和 品牌 組 合來(lái) 看 ,以 服 務(wù)周 邊 的住 宅 人群 為 主, 滿 足家 庭 的基 本 生活 消費(fèi);項(xiàng) 目 開(kāi) 業(yè)后經(jīng) 營(yíng)情況 較差, 目前僅 步步高 超市的 經(jīng)營(yíng)情 況較好 ,其他 散鋪基 本撤場(chǎng) ,現(xiàn)階 段正在 調(diào) 整招商 ,引入 零售檔 次更好 的品牌 ,樓層 業(yè)態(tài)組合17、 主題定位 代表品牌6F 影院、簡(jiǎn)餐、羽毛球館 影音世界 華耀影城江南電玩、卓爾臺(tái)球、徐記海鮮、5F 餐飲、休閑娛樂(lè) 美食康體閃亮健身、網(wǎng)吧4F 娛樂(lè)、餐飲、培訓(xùn)、服務(wù) 娛樂(lè)休閑 睿思KTV 、無(wú)為足道等啟迪兒童樂(lè)園、 增致牛仔、野狼、3F 兒童、餐飲、零售 兒童天地、精品零售早稻田、培蒙、皇家雅格、咿呀ONLY 、VERO MODA 、浪漫宣言2F 超市(步步高)、餐飲、精品女裝 “名裝麗影”- 女性服飾、女包、拉夏貝爾“精品百貨”- 化妝品 、珠寶、 夢(mèng)妝、卡姿蘭、歐珀萊、啄木鳥(niǎo)、1F 超市(步步高)、零售、品牌快餐數(shù)碼、鐘表、飾品、皮具 木林森、耐克、圣大保羅、蘋(píng)果CB Richard 18、Ellis | Page 21喜樂(lè)地購(gòu)物中心項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目體量大,開(kāi)業(yè)時(shí)間早,區(qū)域 人群消 費(fèi)無(wú) 法支撐 商場(chǎng)的 正常 運(yùn)營(yíng),導(dǎo)致大面積商家退場(chǎng),目前僅超 市能夠 維持 ;項(xiàng)目需要注重經(jīng)營(yíng)管理,解決如 何共享 超市 人流的 問(wèn)題。 待區(qū) 域逐漸成熟后,項(xiàng)目才有發(fā)展的機(jī)會(huì);CB Richard Ellis | Page 22競(jìng)爭(zhēng)策略分析區(qū) 域 內(nèi)大體量商 業(yè)未來(lái) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán) 重,而 本項(xiàng)目 雖然體 量上不 占優(yōu)勢(shì) ,但可 打造小 而精致 的商 業(yè) 體,營(yíng) 造精致 的購(gòu)物 體驗(yàn);精致本項(xiàng)目新蘇天地檔喜盈門次競(jìng)爭(zhēng)激烈華晨世紀(jì)廣場(chǎng)喜樂(lè)地大眾化小 體量 大CB Richard Ellis | Page19、 23PART3借鑒案例CB Richard Ellis | Page 24PLUS365項(xiàng)目地址 : 北京市朝陽(yáng)區(qū)管莊,面臨朝陽(yáng)路,臨京通苑小區(qū)集餐飲、超市、影院和服務(wù)鄰里等多種業(yè)態(tài)于一項(xiàng)目定位 : 體,體現(xiàn) “ 便捷鄰里、服務(wù)鄰里 ” 精神特質(zhì)的新型社區(qū)商業(yè)中心 。開(kāi)業(yè)時(shí)間 : 2011 年開(kāi)發(fā)商 : 華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司運(yùn)營(yíng)商 : 華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司檔次定位 : 社區(qū)商業(yè)中心目標(biāo)客群 : 周圍社區(qū)居民建筑面積 : 約15,000 平方米樓層 : 地上三層運(yùn)營(yíng)模式 : 租賃模式地鐵 : 八通線CBRE | Page 25PLUS365基 于 對(duì)城市 綜合經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) 、以及20、 對(duì)項(xiàng)目 自身輻 射區(qū)域 的考慮 , 華潤(rùn)置 地將旗 下商業(yè) 產(chǎn)品細(xì) 分成為 萬(wàn)象城 、五彩 城 、PLUS365 商 業(yè)中心 三個(gè) 系列;省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市的區(qū)域中心或三線城市核心地段 二三線城市的核心地段集團(tuán)公司統(tǒng)一管控生活居住區(qū)分公司自行管控都市綜合體區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心輻射整個(gè)城市的客群以區(qū)域內(nèi)的家庭消費(fèi)群日常消費(fèi)的業(yè)態(tài)及品牌體為目標(biāo)高端業(yè)態(tài)及品牌相對(duì)高端的業(yè)態(tài)及品牌華潤(rùn)萬(wàn)象城 系 華潤(rùn)五彩城 系 華潤(rùn) ?PLUS365 系CBRE | Page 26PLUS365主 題 定位主題定位以滿足家庭基本生活和公共服務(wù)需求為主題 ,業(yè)態(tài)組合超市+餐飲+休閑娛樂(lè)+兒童+生活服務(wù)主21、力租戶華潤(rùn)萬(wàn)家、今典影院、肯德基、85度C、屈臣氏、菲蓓爾兒童早教核心客群服務(wù)于周邊社區(qū)居民,提供完善的日常消費(fèi)及家庭消費(fèi)CBRE | Page 27PLUS365業(yè) 態(tài) 配比服務(wù)8%兒童超市12%23%以超市賣場(chǎng)為主力店,借助其人流帶動(dòng)力,發(fā)展零售部分及生活配套類業(yè)態(tài)的發(fā)展;娛樂(lè)零售20%利用主力店出入口人流,規(guī)劃部分快消品、快餐等17%餐飲高租金業(yè)態(tài);20%餐飲和娛樂(lè)類比重較大,特別是二樓、三樓高樓層處,解決高區(qū)人流量問(wèn)題;兒童主題業(yè)態(tài)占比較高,帶來(lái)穩(wěn)定的家庭消費(fèi)以及總商業(yè)面積1.5 萬(wàn)平方米其他衍生消費(fèi)。各 業(yè) 態(tài) 緊緊圍繞周邊住宅居民的日常需求而制定,形成居民固有消費(fèi)習(xí)慣;集 餐 飲 22、超市、休閑、娛樂(lè)、兒童等為一體,生活消費(fèi)功能齊全;社 區(qū) 服 務(wù)型導(dǎo)向,包括服務(wù)鄰里的藥店、洗衣店、花店等多種業(yè)態(tài),體現(xiàn)對(duì)住宅業(yè)主的關(guān)懷;社區(qū)MALL 式 規(guī) 劃 , 商 業(yè)品質(zhì)高檔;為 夜 間 休閑和周末家庭式游玩創(chuàng)造條件,為周邊社區(qū)住戶創(chuàng)造品質(zhì)生活理念。CBRE | Page 28PLUS365業(yè) 態(tài) 分布CBRE | Page 29PLUS365項(xiàng)目借鑒與新世界項(xiàng)目類似,華潤(rùn)PLUS 365 體量小,有地鐵線路經(jīng)過(guò), 周邊沒(méi)有集中商業(yè)。項(xiàng)目定位社區(qū)MALL , 滿 足 周 邊 居 民 的 基 本 生 活需求;項(xiàng)目雖小,但從建筑設(shè)計(jì)到商家 品牌都 關(guān)注 到消費(fèi) 者的購(gòu) 物體 驗(yàn),做到精致23、的社區(qū)商業(yè)中心;以超市 為主力 店, 帶動(dòng)整 體商業(yè) 的人 流;CB Richard Ellis | Page 30PART4項(xiàng)目定位CB Richard Ellis | Page 31定位推導(dǎo)模型項(xiàng) 目 所 在地理位置,交通條件等決 定 了 能夠 吸引 消費(fèi) 者 的范圍及屬性;1、地段業(yè) 態(tài) 組合 模 型2 、 消 費(fèi)者選 定 項(xiàng) 目未來(lái)的目標(biāo)消費(fèi)者 , 他 們的需求正是項(xiàng)目業(yè) 態(tài) 定 位的依據(jù);3 、 項(xiàng) 目定位針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的需求,來(lái)制定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位;CB Richard Ellis | Page 32項(xiàng)目核心價(jià)值地段 位 于 長(zhǎng)沙二 環(huán),地 段優(yōu)勢(shì) 明顯地鐵4 號(hào)線 與城際 鐵路交 24、匯處近 樹(shù) 木嶺立 交,公 共交通 發(fā)達(dá)交通距 離 武廣高 鐵近市場(chǎng) 項(xiàng) 目 所在區(qū) 域沒(méi)有 集中商 業(yè),存 在市場(chǎng) 空白人口 區(qū) 域 人口 密 集, 有 足夠 的 消費(fèi) 力 支持新 世 界地產(chǎn) 品牌知 名度高品牌項(xiàng)目 新 城 新世界 開(kāi)發(fā)時(shí) 間已久 ,市場(chǎng) 知名度 高,且 小區(qū) 入 住率 高 ,已 保 證一 定 的消 費(fèi) 人群CB Richard Ellis | Page 33消費(fèi)者分析:周邊住宅小區(qū)項(xiàng) 目 周邊區(qū) 域3 公里范 圍內(nèi) , 新建小 區(qū) 密度 較高 , 現(xiàn)已 有 住戶約3 萬(wàn) 戶以上 ,人口 數(shù)量約 在9 萬(wàn)人以上 。區(qū)域 有大量 的原住 民,包 括企業(yè) 宿舍、 城中村 等;周25、 邊 住 宅小區(qū) 的居民 將是本 項(xiàng)目未 來(lái)消費(fèi) 主力人 群,即 家庭消 費(fèi)人群 ;序號(hào) 住宅 戶數(shù) 序號(hào) 住宅 戶數(shù)1 美林景園 788 18 金土地城南郡 7632 紫薇苑 252 19 書(shū)香名邸 8003 鑫興佳園 305 20 格藍(lán)康都 5721513 144 匯城? 上筑 663 21 凱軒云頂 7151618火車站商圈12195 嘉盛華庭 600 22 名都凱旋門 59017高橋商圈2010216 華雅生態(tài)園 672 23 名都花園 1,168722 1189 623247 三江 ? 花中城 1,200 24 蘭亭優(yōu)殼 842525東塘商圈1262 8 華晨雙帆國(guó)際 132 25 26、錦繡世紀(jì) 1,3003427339 中江錦城 759 26 中江佳境天成 1,10032 2810 綠城 ? 桂花城 2,258 27 城市山水豪園 1,7003134 30 2911 茂華 ? 國(guó)際湘 3,000 28 香雨一品 23912 517 29 320匯達(dá)國(guó)際公館 星雨心苑13 左岸右岸 399 30 金房萬(wàn)樹(shù)丹堤 973紅星商圈14 長(zhǎng)房星城世家 1,154 31 瑞都御園 46615 新世紀(jì)家園 420 32 瑞都華庭 80016 尚東紫郡 988 33 萬(wàn)科金色家園 505住宅 本案17 高橋現(xiàn)代商貿(mào)城 368 34 上海城 3,749CB Richard Ellis | P27、age 34消費(fèi)者分析:地鐵人流地鐵4 號(hào) 線在 項(xiàng) 目周 邊 的站 點(diǎn) 設(shè)置 以 居民 密 集區(qū) 為 主, 項(xiàng) 目所 在 的樹(shù) 木 嶺站 能 夠有 效 吸引 周 邊居民 , 以及本 區(qū)域的 工作人 群;樹(shù) 木 嶺站是 城際鐵 路和地 鐵4 號(hào)線交 匯的站 點(diǎn),來(lái) 此換乘 的地鐵 人流也 將成為 本項(xiàng)目 的客群 ;聚集點(diǎn)勞動(dòng)?xùn)|路站換乘點(diǎn)體育公園站本案沙子塘站洞井路站樹(shù)木嶺站CB Richard Ellis | Page 35消費(fèi)者分析:育兒消費(fèi)人群項(xiàng) 目 周邊 幼 兒園 和 小學(xué) 比 較集 中 ,且 項(xiàng) 目對(duì) 面 規(guī)劃 也 是幼 兒 園, 針 對(duì)12 歲 以下 的 兒童 類 業(yè)態(tài) 可 以成 為28、 本項(xiàng)目 的特色 ;幼兒園CB Richard Ellis | Page 36消費(fèi)者分析:其他偶得人群項(xiàng) 目 周邊寫(xiě) 字樓和 企事業(yè) 單位并 不集中 ,但這 類人群 有機(jī)會(huì) 成為本 項(xiàng)目目 的型業(yè) 態(tài)的消 費(fèi)人群 ,例 如 特色餐 飲、休 閑娛樂(lè) 等業(yè)態(tài) ;CB Richard Ellis | Page 37目標(biāo)客群定位目 標(biāo) 消費(fèi)者 所 需 的商品 種類其 他 區(qū) 域隨機(jī)性消費(fèi)日 常 生 活 類 消 費(fèi) 、 餐飲 、 休 閑 娛 樂(lè) 和周 邊 寫(xiě) 字樓/ 企事業(yè)單位消費(fèi)社區(qū)居民便利服務(wù)通 過(guò) 超 市 、 餐飲 、 娛 樂(lè) 消 費(fèi) 及 育 兒 消地 鐵 人 群消費(fèi)目的型消費(fèi)者 費(fèi)等 , 活 躍 項(xiàng) 目 其 他 零 售 商 業(yè) 氛 圍 ,帶動(dòng)衍生消費(fèi)區(qū) 域 居 民的家庭消費(fèi)CB Richard Ellis | Page 38業(yè)態(tài)定位初探傳 統(tǒng) 家 庭型消 費(fèi),如 超市、 傳統(tǒng)零售;區(qū)域居民育兒類人群家 庭 休 閑及聚 會(huì)消費(fèi) ,如餐 飲、休閑 娛 樂(lè)等業(yè) 態(tài);偶得人群地鐵人流CB Richard Ellis | Page 39