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1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心地鐵沿線物業(yè)專題研究地鐵的特性研究地鐵的特性研究1 概念概念2 物業(yè)物業(yè)3 客戶客戶地鐵的作用研究地鐵的作用研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究居住區(qū)位影響研究研究框架concept 概念概念地鐵的特性研究地鐵的特性研究1 概念概念地鐵的作用研究地鐵的作用研究地鐵速度為每小時(shí)3040 公里，車輛編組為410節(jié)，在高峰時(shí)單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)37 萬；輕軌的單向輸送能2、力可達(dá)每小時(shí)1-3萬；公共汽車的單向輸送能力為每小時(shí)1萬。p 地鐵的運(yùn)量在各種城市交通工具中最大地鐵的運(yùn)量在各種城市交通工具中最大p 快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/小時(shí)，最高速度可達(dá)120公里/小時(shí)，深圳平均時(shí)速達(dá)到90公里/小時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共汽車的速度。加上地鐵運(yùn)行不受其它運(yùn)輸方式影響，安全、準(zhǔn)點(diǎn)，從而給人最大的感覺就是時(shí)間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術(shù)，其乘車環(huán)境也得到了極大的改善。p 環(huán)保性環(huán)保性地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無噪音、無干擾，基本不占用城市土地。采用電力作為動(dòng)力，對(duì)環(huán)境無污染。現(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會(huì)影響到一個(gè)城市的3、生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個(gè)便捷的交通方式，它所贏得的時(shí)間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時(shí)間成本是非常高。p 提高一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力提高一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力p 引導(dǎo)城市的發(fā)展布局引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進(jìn)程已基本完成的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生的影響較小深圳地鐵四號(hào)線皇崗站進(jìn)入福田口岸聯(lián)檢大樓建設(shè)工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實(shí)現(xiàn)了無縫銜接。與香港九廣鐵路上水落馬洲支線相連。這個(gè)新設(shè)置的深港口岸將在明年投入使用，屆時(shí)，深港兩地往來4、的交通將變得更加便捷。地鐵的特性研究地鐵的特性研究1 概念概念地鐵的作用研究地鐵的作用研究 地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。在國(guó)外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。p 沿線商業(yè)提升生活空間和便利度沿線商業(yè)提升生活空間和便利度 p 改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化 地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士5、站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。p 為沿線土地帶來增值為沿線土地帶來增值 地鐵的開通運(yùn)營(yíng)，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。Property 物業(yè)物業(yè)2 物業(yè)物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè) 住宅 寫字樓1 1、客流量、客流量、客流量、客流量 2 2、客流的構(gòu)成、客流的構(gòu)成、客流的構(gòu)成、客流的構(gòu)成 3 36、地鐵通達(dá)性、地鐵通達(dá)性、地鐵通達(dá)性、地鐵通達(dá)性 4 4、對(duì)地鐵需求性、對(duì)地鐵需求性、對(duì)地鐵需求性、對(duì)地鐵需求性分析標(biāo)準(zhǔn)：分析標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目項(xiàng)目商用物業(yè)商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動(dòng)財(cái)旺。客流構(gòu)成包容性最強(qiáng)，對(duì)于客流的構(gòu)成并無太大的選擇，不管買不買東西都可以歡迎，”購買的來捧個(gè)錢場(chǎng)，不購買的來捧個(gè)人場(chǎng)”，多多益善。地鐵的通達(dá)性地鐵線路線路越多越好，對(duì)線路沒有太大的選擇性，線路越多帶來的客源也就越多，商場(chǎng)的影響范圍也就越大。”四方來的都是客”。對(duì)地鐵的需求性看中了地鐵是一種便捷的交通工具及其所帶來的巨大人流。需求級(jí)別p商用物業(yè)對(duì)地鐵的需求性最大，也是地鐵開通的最大受益者。商用物業(yè)對(duì)地鐵的7、需求性最大，也是地鐵開通的最大受益者。項(xiàng)目項(xiàng)目住宅住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場(chǎng)所，對(duì)人流有一定的排他性，在地鐵的乘客中只選擇本棟樓的住戶或其親朋好友，其它的客流則不需要。地鐵的通達(dá)性 地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別p通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分分鐘的步行距離。鐘的步行距離。項(xiàng)目項(xiàng)目寫字樓寫字樓客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成寫字樓雖然是一個(gè)公共場(chǎng)所，出于對(duì)其客戶即進(jìn)駐公司辦公的需要，一般只對(duì)進(jìn)駐公司的員工及其客戶開8、放，而對(duì)于其它人流則有一定的排他性。所以對(duì)地鐵帶來的客流也有一定的排它性。地鐵的通達(dá)性 地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別p 寫字樓，租（買）家更為看重的是考慮該寫字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)寫字樓，租（買）家更為看重的是考慮該寫字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。2 物業(yè)物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居9、住地處于快速通道的“動(dòng)感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動(dòng)，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進(jìn)社會(huì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展p 移動(dòng)性移動(dòng)性橫向放射橫向放射國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟(jì)帶，也就是所謂的生長(zhǎng)線。自然，這個(gè)范圍不是絕對(duì)的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。p 放射性放射性縱向放射縱向放射毫無疑問，地鐵（輕軌）會(huì)延伸節(jié)點(diǎn)/區(qū)域的影響范圍，在更大的長(zhǎng)度上通過“運(yùn)輸通道”吸收和配置資源。交叉放射交叉放射乘客往返一般分為三個(gè)階段：匯集階段長(zhǎng)途行車階段分流階段。在這三個(gè)階段的兩頭，即匯集和分流時(shí)，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來了他地10、信息到這里來，又把本地的信息分散到各處去，實(shí)現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。p 放射性放射性p平衡性平衡性快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的土地地租級(jí)差，就像河流會(huì)減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。2 物業(yè)物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究p 價(jià)格變動(dòng)的空間特征價(jià)格變動(dòng)的空間特征 在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，11、故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。房房?jī)r(jià)價(jià)增增長(zhǎng)長(zhǎng)幅幅度度項(xiàng)目與地鐵站的距離系數(shù)項(xiàng)目與地鐵站的距離系數(shù)理想狀態(tài)理想狀態(tài)發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房?jī)r(jià)升幅也越大。結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房?jī)r(jià)升幅也越大。城市成熟中心區(qū)域城市成熟中心區(qū)域城市偏遠(yuǎn)區(qū)域城市偏遠(yuǎn)區(qū)域p觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃規(guī)劃、施工施工、啟用、啟用而有不同的成交價(jià)位。p地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值開通前預(yù)期心理的增值和事12、后實(shí)質(zhì)效益事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。pp 通車前預(yù)期增值通車前預(yù)期增值通車前預(yù)期增值通車前預(yù)期增值 事后實(shí)質(zhì)收益事后實(shí)質(zhì)收益事后實(shí)質(zhì)收益事后實(shí)質(zhì)收益p 價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征 房房?jī)r(jià)價(jià)增增值值地鐵建設(shè)進(jìn)度地鐵建設(shè)進(jìn)度通通車車規(guī)劃規(guī)劃施工施工預(yù)預(yù)期期增增值值實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)收收益益p價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征可可達(dá)達(dá)性性敏敏感感程程度度噪音與振動(dòng)敏感程度噪音與振動(dòng)敏感程度低價(jià)值物業(yè)低價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)p地鐵不但有出行方便的功能（可達(dá)性），而且在運(yùn)行過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)p與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。p如果沿線的住戶13、屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度。pp真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。保持一定的距離。保持一定的距離。保持一定的距離。Customer 客戶客戶3 客戶客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究居住區(qū)位影響研究p以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費(fèi)之間的關(guān)系。p家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系p利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，14、最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：?jiǎn)挝弧⒛挲g、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計(jì)算出不同類型家庭住房自有的概率。p家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系3 客戶客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究居住區(qū)位影響研究p交通方式來看，二次置業(yè)者開車的大約占三成，如表。在我們的樣本中，交通方式和居住區(qū)位之間并沒有表現(xiàn)出相關(guān)性。p上下班的交通方式與花費(fèi)時(shí)間之間有一定關(guān)系。開車上班時(shí)間一般在2030分鐘，步行或騎自行車通常在20分鐘左右，采用公交系統(tǒng)則需要3040分鐘。p 交通方式和上15、下班時(shí)間p絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以內(nèi)，但是接受關(guān)外的比市中心還多p首次置業(yè)者與二次置業(yè)者相比，愿意開車的減少，愿意做地鐵的增多。總體來看，愿意開車的在明顯比公交更受歡迎。因此，我們認(rèn)為在未來五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。p 交通方式和上下班時(shí)間3 客戶客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究居住區(qū)位影響研究p我們?cè)趩柧碇性儐柫恕叭绻苁鼓绞兄行牡臅r(shí)間節(jié)約15分鐘，您愿意為為買房多支付百分之多少的價(jià)錢”，有80的樣本問答了這一問題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在問答者中，八成的人愿意節(jié)省交通時(shí)16、間而多支付房?jī)r(jià)，住在關(guān)外的人更愿意支付費(fèi)用。現(xiàn)居住區(qū)域不愿意多支付的愿意多支付的按愿意支付房?jī)r(jià)比例分組1-9%10-19%20-29%30%以上二次置業(yè)者關(guān)內(nèi)192435158關(guān)外161437239首次置業(yè)者關(guān)內(nèi)212235139關(guān)外143434314p 不同置業(yè)者為節(jié)省時(shí)間而多支付的房?jī)r(jià)對(duì)理想居住區(qū)位的選擇每一類理想居住區(qū)位中對(duì)理想交通方式的選擇開車公交地鐵其他二次置業(yè)者市中心147435151關(guān)內(nèi)545882311關(guān)外31698186首次置業(yè)者市中心847261611關(guān)內(nèi)654293713關(guān)外274833514p我們從問卷調(diào)研情況來看，開車是半數(shù)中產(chǎn)階層最喜愛的上下班交通方式，地鐵則是最受青睞的公共交通。因此我們預(yù)測(cè)未來五年中產(chǎn)階層上下班的交通將從以公交系統(tǒng)為主轉(zhuǎn)向開車和乘坐地鐵兩大類型，但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開車但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開車p 不同置業(yè)者居住在理想?yún)^(qū)域選擇的交通方式thanks