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1、新源里新源里,日出！日出！新源里項目營銷策劃思路新源里項目營銷策劃思路山西思源經紀2011.6.21謹呈:兆偉地產第第2 2頁頁SECTION1:了解，從自身開始了解，從自身開始地塊位置地塊位置地塊現狀地塊現狀周邊配套周邊配套規劃情況規劃情況內“優”外患，前途光明第第3 3頁頁地塊位于太原東山片區，“北展東擴”戰略中舊城改造的核心區域地塊東側為規劃中的太行路，東部地區規劃的惟一一條南北貫通的城市主干路地塊南側大東關街將做為市級主干道，托寬并東延至規劃中的太行路本本案案位置：東部偏北的老城區，緊鄰規劃實施中的大東關街與太行路 市政主干道的貫通，將提升整體區域的發展速度與價值！大東關街太行路第第42、 4頁頁未貫通的大東關街大東關街太行路地塊南側地塊北側新源里小學地塊現狀：道路情況大東關街尚未貫通，目前處于施工中。北側規劃路尚未實施改造。地塊內部存在一定高差，北側、東側等存在較大量拆遷工作。第第5 5頁頁配套教育：項目周邊小學包括大東關小學、新源里小學，中學是太原市五十三中學（原太鐵三中）。普遍存在硬件條件較差，教學質量一般的情況。五十三中學大東關小學新源里小學項目地塊大東關街第第6 6頁頁項目配套商業、文體、醫療：項目周邊以沿街小鋪為主（藥店、餐飲等），缺乏大型商業醫療配套；延敦化南路至迎春街，有較大的嘉世源超市；通過大東關街至建設北路（3站地），可享受較齊全的商業、醫療等配套設施。*中3、西醫結合醫院太鐵體育館農貿市場大東關街*中西醫結合醫院為原鐵路中心醫院。是國家三級綜合醫院，太原城鎮基本職工的醫保定點醫院。第第7 7頁頁配套交通：816、861兩條公交線路，貫穿南北重要節點；通過大東關街，連接建設北路、太行路（規劃實施中）快速聯通城市，彌補區域現狀配套不足的缺陷！快速聯通城市，彌補區域現狀配套不足的缺陷！第第8 8頁頁總體經濟技術指標凈用地面積47709規劃總建筑面積172965商品住宅建筑面積104050回遷住宅建筑面積58060商業建筑面積9255托幼建筑面積1600建筑密度21.08%容積率3.6綠地率42.40%地上停車位369輛地下停車位1616輛總套數1982套4、小于90戶數1576套（79.5%）地塊部分為回遷用地，居住品質受一定影響容積率相對較高，產品以高層住宅為主車位供應充足小區內配套供應齊全（商業、幼兒園），能有效提升區域生活質量規劃情況總體規劃：受容積率影響，以高層住宅為主。總體戶型配比上偏向90以下的小戶型；受規劃道路影響，小區劃分為兩個園區。第第9 9頁頁規劃情況戶型配比：雖兩居為主，但產品面積段分布豐富，整體戶型配比相對合理。居室結構居室結構戶型面積（平米）戶型面積（平米）總套數總套數所占比例（套數比）所占比例（套數比）一居室50-601309%兩居70-801309%80-8519513%85-9049232%90平米左右37824%5、三居90-10519513%合計1520100%兩居（70-90）為主的戶型配比；兩居產品線較為豐富，避免了主力產品面積/設計雷同的弊端，可適應不同客戶層面需要；三居戶型面積控制在105平米左右，屬于經濟型三居。第第1010頁頁項目基礎信息分析小結：1.項目自身規劃合理，結合區域規劃實現，未來前景良好；2.周邊現狀，是影響項目品質感的重要外部因素；3.配套缺失，是項目價值實現與提升的瓶頸。第第1111頁頁SECTION2:區域市場研究區域市場研究競品區位鎖定競品區位鎖定主要競品項目情況分析主要競品項目情況分析區域市場現狀區域市場現狀重點項目分析重點項目分析低端為主，趕超五龍第第1212頁頁金林6、佳園金林佳園金基泰和苑金基泰和苑泰和怡苑泰和怡苑東福嘉苑東福嘉苑新街坊新街坊美景物資美景物資龍灣又一城龍灣又一城馬道坡片區：位于太原“東擴”區域內，勝利街、府東街東沿、太 行路的修建，東山植物園、臥虎山生態公園的成熟 都是此片區前景看漲。第第1313頁頁項目名稱開發商位置建筑面積 占地面積產品類型銷售價格 （元/）主力戶型銷售率開盤時間入住時間金林佳園山西華夏房地產杏花嶺區北河灣東街1號200000102畝別墅高層多層 均價4200106-16070%2008年4月2009年12月30龍灣又一城 山西寶潔精工房地產杏花嶺區敦化南路 油脂廠原址13000052畝高層 均價420070、922017、1年東福嘉苑楊家裕街道辦杏花嶺區賽馬場馬道坡街山西省輕工學校往北600米5500015畝多層 107-14040%2009年5月2010年3月30泰和怡苑宸光房地產杏花嶺區馬道坡18號3000050畝高層均價320083-9180%2009年6月2011年初金基泰和苑山西富陽泰房地產杏花嶺區馬道坡街20號8000032畝高層均價340084、10850%2008年5月2010年10月1新街坊太原天福地房地產杏花嶺區建設路與大東關街東北角300006畝高層均價480050、1162008年10月2010年6月底美景物資山西美景房地產杏花嶺區馬道坡街28號110002.5畝小高層均價28008078、0%2009年4月2010年12月1馬道坡片區：09年，區域內總供應約為35萬，去化約20萬，剩余約15萬，未上市13萬；截止到目前，此片區均價保持在4000元/左右；主力戶型為80、90的兩居和110左右的戶型。第第1414頁頁規 模：片區項目規模以中小為主，多在10萬以下項目定位：區域內項目多為中低檔社區產品類型：區域內主要以高層和小高層為主主力面積：區域內戶型主要以80-120為主配套情況：各項目配套規劃相對完備，有一定商業配比馬道坡片區產品情況分析：第第1515頁頁優山美地優山美地欣中富力城欣中富力城府東公園府東公園6 6棟棟昌源勝景昌源勝景五龍灣五龍灣五龍口片區：地處半山別墅區與雙塔9、休閑區的核心地段，五龍公園、東客站都在此片區內。市政對東 部地區未來規劃為最宜居的生活區。第第1616頁頁項目名稱開發商位置建筑面積 占地面積產品類型銷售價格 （元/）主力戶型銷售率開盤時間交房時間五龍灣陽光海岸二期山西雙明房地產經園路280號2700001080畝別墅 高層 高層均價480092、15090%2007年6月7日 2010年12月31優山美地新安宇房地產五龍口和經園路交匯處往北100米(東客站北面)98000120畝別墅 高層 高層均價440086、13290%2008年5月2009年10月府東公園6棟東方紫光房地產五龍口街東客站 西200米左右12000050畝小高層高層均價10、4800107-14050%2009年5月302009年12月30昌源勝景興源房地產經園路和五龍口交匯口 向北50米處360008.4畝高層均價42002007年7月2009牛4月欣中富麗城山西智偉基業五龍口街華廣電影學院 斜對面3000010.9畝高層均價420080%2008年5月2010年底09年片區供應約為30萬，去化18萬，剩余12萬；截止到目前，此片區均價保持在4500元/左右；主力戶型為90左右的舒適兩居和130左右的舒適三居。五龍口片區：第第1717頁頁規 模：五龍口片區多數項目為10萬及以下的中 小規模項目項目定位：區域內項目多為中檔社區產品類型：區域內主要以高層和別墅為主主11、力面積：區域內戶型（非別墅）主要以90-130為主配套情況：區域配套對比馬道坡較為完善五龍口片區產品情況分析：第第1818頁頁區域市場情況分析小結：項目所在區域主要供消集中在80-90兩居和小三居，與前期規劃戶型配比吻合；項目所在區域價格偏低，與五龍口片區保持著較明顯的單價、總價優勢；五龍口片區是隨著其周邊道路和客運東站等在近年興起的，可作為項目所在區域的參考。1.項目所處的馬道坡區域屬于低端產品供應區域；2.項目所在區域產品供應集中在80-90兩居和小三居；3.項目所在區域均價為4000元/；4.相鄰的五龍口區域，產品檔次相對提升，供應戶型面積略大于馬道坡片區。同時價格在4500元/；5.兩12、個區域去化量相對穩定，第第1919頁頁金林佳園金林佳園開開發發商：山西華夏房地產商：山西華夏房地產占地面積：占地面積：102畝畝建筑面積：建筑面積：20萬平方米萬平方米產品類型：別墅、高層、多層產品類型：別墅、高層、多層產品數量：二期共產品數量：二期共1800戶戶上市時間：上市時間：2008年年4月月主力面積：主力面積：106-160價格區間：均價價格區間：均價4200元元/平方米平方米銷售情況：銷售情況：70%第第2020頁頁龍灣又一城龍灣又一城開開發發商商：山山西西寶寶潔潔精精工工房房地地產產占地面積：占地面積：52畝畝建筑面積：建筑面積：13萬平方米萬平方米產品類型：高層產品類型：高層產13、品數量：二期共產品數量：二期共1800戶戶主力面積：主力面積：70、92價格區間：均價價格區間：均價4200元元/平方米平方米第第2121頁頁府東公園府東公園6棟棟開開發發商：東方紫光房地產商：東方紫光房地產占地面積：占地面積：50畝畝建筑面積：建筑面積：12萬平方米萬平方米產品類型：高層、小高層產品類型：高層、小高層樓座數量：共樓座數量：共6棟棟上市時間：上市時間：2008年年9月月27主力面積：主力面積：107-140價格區間：均價價格區間：均價4800元元/平方米平方米銷銷售售情情況況：一一期期售售罄罄，二二期期50%，三期打樁，三期打樁第第2222頁頁五龍灣陽光海岸二期五龍灣陽光海岸二14、期開開發發商：山西雙明房地產商：山西雙明房地產占地面積：占地面積：1080畝畝建筑面積：建筑面積：27萬平方米萬平方米產品類型：別墅、高層產品類型：別墅、高層產品數量：二期共產品數量：二期共2000戶戶上市時間：上市時間：2007年年6月月7主力面積：主力面積：90、110、150價格區間：高層均價價格區間：高層均價4800元元/平方米平方米銷售情況：銷售情況：90%第第2323頁頁SECTION4:項目策略定位項目策略定位項目的目標項目的目標整體營銷策略整體營銷策略項目價格定位項目價格定位項目客群定位項目客群定位項目市場定位項目市場定位推廣形象推廣形象案名建議案名建議第第2424頁頁讓項目叫15、座又叫好確保后續項目的滾動開發叫座叫好在保證正常市場價格的前提下，實現快速銷售打造區域品質榜樣，在區域內形成一定口碑品牌確保項目的品質，為后續項目做好品牌鋪墊公司層面項目層面資金流我們的目標：18個月，基本完成項目的去化，實現略高于市場的均價SWOT策略推導策略推導優勢優勢-Strength劣勢劣勢-Weak區域未來規劃價值項目自身配套齊全產品形態相對豐富，中小戶型，總價低地處城市邊緣地帶,距離核心區有一定距離目前項目周邊都為待拆遷狀態，周邊環境較為惡劣工程進度無法與銷售指標相匹配機會機會-OpportunitySO戰略思考（發揮優勢，搶占機會）戰略思考（發揮優勢，搶占機會）WO戰略思考（利用16、機會，克服劣勢）戰略思考（利用機會，克服劣勢）目前市場上同價位檔次產品較少項目依托城市規劃,有一定的氛圍支撐及客戶群支撐如何利用小戶型的市場空白，如何利用小戶型的市場空白，搶占先機，樹立項目品牌優勢搶占先機，樹立項目品牌優勢？如何將銷售與拆遷、工程剝離如何將銷售與拆遷、工程剝離？風險風險-ThreatenST戰略思考（發揮優勢，轉化威脅）戰略思考（發揮優勢，轉化威脅）WT戰略思考（減少劣勢，避免威脅）戰略思考（減少劣勢，避免威脅）近期政策隨時存在進一步調控可能太行路、府東街道路規劃光喊口號未見動工存在一定的預期風險各條產品線市場上均有替代產品,與競品相比無明顯優勢在道路規劃未動工的情況下，在道17、路規劃未動工的情況下，如何提高客戶對區域規劃價值如何提高客戶對區域規劃價值的認同，樹立客戶信心？的認同，樹立客戶信心？項目的差異化競爭何在？如何項目的差異化競爭何在？如何贏得市場？贏得市場？p區域價值的客戶認同區域價值的客戶認同p樹立項目的品牌高度樹立項目的品牌高度品質包裝品質包裝價格引導價格引導拓源拓源居住舒適度健康住宅低總價價格定位：運用市場比較定價法，以上述調研的在售項目為依據，推導項目靜態價格約為4100元/。考慮項目明年中旬上市，市場價格自然增長按3-5%計算，則上市階段，項目均價約為：上市階段，項目均價約為：43004300元元/左右左右項目整體操作周期為1年半（18個月）則全盤價18、格漲幅控制在10%以內（理論最高階段均價價格達到4700元/），即項目全盤均價約為：項目全盤均價約為：43004300元元/*（1+5%1+5%）=4515=4515元元/第第2929頁頁1-21-2次為主次為主次為主次為主自住為主：自住為主：自住為主：自住為主：擴充居住空間擴充居住空間擴充居住空間擴充居住空間滿足居住功能需要滿足居住功能需要滿足居住功能需要滿足居住功能需要兼顧提升居住品質兼顧提升居住品質兼顧提升居住品質兼顧提升居住品質地緣客戶為主地緣客戶為主地緣客戶為主地緣客戶為主少量外來客戶少量外來客戶少量外來客戶少量外來客戶本案主力本案主力客群描摹客群描摹區域分布區域分布區域分布區域分布19、家庭結構家庭結構家庭結構家庭結構2-32-3口之家口之家口之家口之家自立門戶型自立門戶型自立門戶型自立門戶型2-32-3代同堂代同堂代同堂代同堂父母同住型父母同住型父母同住型父母同住型購買用途購買用途購買用途購買用途置業次數置業次數置業次數置業次數付款方式付款方式付款方式付款方式商業貸款或公積金商業貸款或公積金商業貸款或公積金商業貸款或公積金貸款為主貸款為主貸款為主貸款為主從事職業從事職業從事職業從事職業企業企業企業企業/公司普通職工公司普通職工公司普通職工公司普通職工周邊個體商販周邊個體商販周邊個體商販周邊個體商販客戶分析定位：第第3030頁頁項目形象定位：客戶心理需求p小戶型，低總價p區域20、規劃發展p自身配套完善p品牌開發商p值得 價格便宜、滿足居住需要p方便 購物方便、出行方便、教育醫療齊備p舒心 物業服務好、維修有保障，沒風險項目優勢結結合合給客戶一個家，給家一個港灣體現社區服務品質產品優勢，總價優勢的體現第第3131頁頁案名設想：延續宜佳原上園的產品理念與品質，標榜社區檔次。同時，將該品質的項目定位為“宜佳”系列產品,延續之前的產品品牌線。“生活”更加親切，彰顯項目的居住社區環境和氛圍。同時，“生活”更生活化，易拉近中低端客戶。“坊”，一方面詮釋社區的生活氛圍，同時給人以交流的感覺，增加項目案名的親切度。其他案名建議：宜佳宜佳日出、宜佳日出、宜佳印象、宜佳印象、宜佳風尚風尚21、宜佳、宜佳精選、宜佳精選、宜佳小戶型、宜佳小戶型、宜佳小筑、宜佳小筑、宜佳東東原原第第3232頁頁SECTION5:出擊出擊項目整體營銷執行策略項目整體營銷執行策略銷售執行策略銷售執行策略整體銷售節奏（包含任務分解）整體銷售節奏（包含任務分解）營銷推廣策略營銷推廣策略媒體組合建議媒體組合建議第第3333頁頁整體銷售策略：蓄蓄減少開盤次數，降低日常消化比例，積聚大量客戶勢勢以短促的節點大量釋放，使項目聲勢達到最高控控控制貨源配比，確保項目優勢和各貨源去化穩定第第3434頁頁2010.032010.062010.092010.122011.052011.122011.09價格當期去化比例客戶蓄積22、量集中開盤節點去化比例套數預估15%180套25%300套30%360套20%240套累計去化比例尾盤銷售期5%以上60套以上整體銷售節奏：按可售部分1200套計算，2010年6月入市為節點，至2011年底基本售罄預計2010年銷售480套（40%），11年銷售超過660套（55%以上）實現全盤均價4500元/8-10%價格增長虛報：4500元/開盤：4300元/開盤：4400元/開盤：4500元/開盤：4600-4700元/第第3535頁頁整體推廣策略：早早前置性宣傳，增加首次開盤前的客戶蓄水時間高高高項目形象塑造，造成“價值價格”的引導準準控制貨源配比，確保項目優勢和各貨源去化穩定第第3623、36頁頁媒體組合建議：營銷架構體系通感營銷項目包裝品質示范精準營銷媒體推廣公關活動行銷多元營銷房屋公園第第3737頁頁通感營銷項目包裝少量的水景便可提升整體園區的靈動工地圍擋間隔，整體、大氣示范區的人文小品大東關街太行路大東關街的道旗搶斷將賣場氛圍充分延展至主干道區域內第第3838頁頁通感營銷品質示范品牌展示無處不在統一的展區形象指引通道處光線、品牌展示等因素，都將提升客戶對項目的信心品牌 品質的濃縮展現工程品質 誠信所在工法樣板間，更實惠的與客戶交流文明嚴格的工程管理，企業素質的體現將品質通過工程和包裝，整合展現物業服務品質與細節管理，同樣是重要的營銷環境引入萬科銷售現場物業監管體制引入萬科24、銷售現場物業監管體制服務人員素質，決定客戶對項目的印象規范的現場清潔管理規范的現場清潔管理統一品質化物件擺放準則統一品質化物件擺放準則第第4040頁頁精準營銷媒體推廣戶外為主，覆蓋區域客戶，同時兼顧其他或有客戶渠道紙媒主要配合節點性事件宣傳（開盤、重點活動）網絡，配合宣傳，增加項目的業內外口碑第第4141頁頁精準營銷公關活動延續源上園的成功經驗，通過重大節點（首次開盤等），引入名人效應，提升項目整體品質形象第第4242頁頁精準營銷行銷先期，針對周邊企業（東站貨場、太鐵、宇星客車等）進行專項推介走訪后期，針對周邊社區、太原其他拆遷區域（根據實時情況而定）直銷第第4343頁頁多元營銷房屋公園通過思25、源房屋公園的宣傳推廣平臺，擴大項目宣傳力度展廳展示推廣（分賣場加載）展廳活動組織山西青年報戰略合作地產專刊冠名華翰戶外傳媒戰略合作優質戶外媒體資源太原焦點網房屋公園專欄第第4444頁頁太原，城區“瘦長”。太原，處于高速的城市擴張與建設之中。南擴，是城市發展的必然趨勢；東延，則是城市完善與成長的必然。新源里項目，將是整個東部城區升級的發起者之一。同樣，我們即將打造的，是未來10年龍城東部的生活標準。謹祝兆偉地產新源里項目成功！THANKSTHANKS附：太原熱點樓盤情況調研附：太原熱點樓盤情況調研長風東街項目市場環境研究長風東街項目市場環境研究SECTION1:市場熱銷項目情況分析市場熱銷項目情26、況分析48位置位置：小店區大運路以西康寧街以北，富士康企業對面占地面積占地面積：67萬平容積率容積率：3.3（1期1.4）建筑面積建筑面積：200萬平地塊獲取時間地塊獲取時間：2007年11月地價地價：凈地，12.3億，樓面地價1259元/平米產品類型產品類型：住宅開盤時間開盤時間：2008年10月戶型戶型：88平兩房、100-133平三房、200-230平四房、390平6房復式售價售價：開盤價3000，最新6000（精裝）目前進度目前進度：已推出2期，月均銷售1億主要賣點主要賣點：低總價、精裝修、大規模人造水景外來品牌，恒大綠洲：太原第一個精裝社區、第一個實景展示社區外來品牌，恒大綠洲：太原27、第一個精裝社區、第一個實景展示社區通過完善營銷理念和超低起價，成為引領市場的代表項目之一。通過完善營銷理念和超低起價，成為引領市場的代表項目之一。n主力客群：n呂梁客戶占其成交客戶較大比例（約50%）n目前老業主推薦成交客戶占有相當一部分比例呂梁等地市客戶圈層口碑傳播的效果。價格飆升：價格飆升：08年恒大綠洲以超低的價格入市回籠現金，獲得市場認可后迅速通過實景年恒大綠洲以超低的價格入市回籠現金，獲得市場認可后迅速通過實景展示區提升價格，目前部分單位的最高單價已達展示區提升價格，目前部分單位的最高單價已達9000元元/49JanFebMarAprMayJun累計成交面積（萬平方米）成交價格（元/28、平米方米）累計成交金額（億元）=恒恒大大綠綠洲洲：09年年上上半半年年累累計計銷銷售售面面積積12.3萬萬平平方方米米，銷銷售售額額6.3億億元元，產產品品以以100平平米米左左右右主主流流產產品品為為主主，均均價價維維持持在在5100元元/平平米米左左右右，銷售速度保持穩定銷售速度保持穩定JanFeb3.4MarAprMayJunSUMJun0.80.8MayAprSUMJanFeb1.7Mar50熱銷戶型：熱銷戶型：三室兩廳一衛三室兩廳一衛建筑面積建筑面積:109，戶型方正布局合理，戶型方正布局合理，動靜分區，動靜分區l明廚設計，保證透氣性與采光l生活陽臺，可放置洗衣機l客廳連接步入式大陽29、臺，可觀景l一衛設計，衛生間面積略顯緊湊l臥室外飄窗設計，增加產品附加值51位置位置：杏花嶺區 勝利街東延200米占地面積占地面積：105.8萬平容積率容積率：2（1期2.86）建筑面積建筑面積：211萬平地塊獲取時間地塊獲取時間：2007年7月地地價價：毛地出讓凈地交地，6.8億，樓面地價291元/平米產品類型產品類型：住宅、商業、酒店、寫字樓開盤時間開盤時間：2008年7月26日戶型戶型：90平兩房、145-160平三房、180平四房售價售價：開盤價4900，最新5800目前進度目前進度：月均銷售150套，約9000萬/月主要賣點主要賣點：精裝修、東南亞園林、物業、升值潛力外來品牌，富力城30、：單盤市場占有率約外來品牌，富力城：單盤市場占有率約10%，突破原有區域價格，突破原有區域價格通通過過精精裝裝策策略略、低低總總價價、大大盤盤效效應應等等，突突破破城城北北區區域域低低價價瓶瓶頸頸（原原區區域域均價不足均價不足3000元元/）主力客群：主力客群：n主力客戶以周邊企業中層職工為主如太鋼廠等，另有部分房源以團購方式出售（國稅局）n投資客也占有一定比例，主要購買130平米左右的產品；n客戶年齡層為35-50歲，其中又以35-45歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以80-90平米產品為主，多為首次置業。52JanFebMarAprMayJun累計成交面積（萬平方米）成31、交價格（元/平米方米）累計成交金額（億元）=富富力力城城：09年年上上半半年年累累計計銷銷售售面面積積8.9萬萬平平方方米米，銷銷售售額額4.7億億元元，產產品品以以100平平米米左左右右主主流流產產品品為為主主，均均價價由由5500元元/平平米米逐逐步步下下調調至至5200元元/平米左右，確保項目快速走量平米左右，確保項目快速走量JanFeb1.7MarAprJunMay2.5SUMJan0.7SUMFeb0.9JunMar1.3MayApr0.753143143舒適三居舒適三居l暢銷戶型，舒適的功能設計，充分從居住角度出發，動靜分區、干濕分離8787經濟南向兩居經濟南向兩居l充分考慮業主的32、功能使用，低總價的優勢配合主臥外飄窗的設計，完全做到景觀入戶9292經濟兩居經濟兩居l東面采光的朝向問題導致該戶型去化速度相對較慢戶型點評：戶型點評：產品定位市場推廣價格定位主力客群54VSVS恒大綠洲園林主打，生態住宅戶型三居為主，輔以100兩居太原首個實景展現大盤低單價、送精裝等促銷手段超低起價，高價差包括較大基數的地市客戶（呂梁地區）富力城大型社區，全國品牌80兩居為主，輔以130三居太原真正大規模精裝社區區域高單價，低總價高性價比周邊各廠區中層職工地緣性客戶為主55n位置：萬柏林區和平南路化二建小學北300米n占地面積：10.5萬平n容積率：3.3n建筑面積：30.6萬平n地塊獲取時間33、：2007年12月n地價：毛地出讓凈地交地，2.5億，樓面地價822元/n產品類型：住宅、商業、幼兒園n開盤時間：2009年7月31日n戶型：40平零居、90平兩房、120-150平三房n售價：開盤價5500n目前進度：蓄客兩周開盤當天認購套數184套，認購金額超過1億，其中三居開盤當天幾近售罄n主要賣點：精裝修、東南亞園林、物業、升值潛力富富力力現現代代廣廣場場，富富力力雙雙城城記記，依依托托富富力力城城市市的的良良好好口口碑碑，低低總總價價+精精裝裝策策略，實現熱銷略，實現熱銷n主力客群：n主力客戶多為首次置業及二次置業以經商的較多，另有私企員工及公務員；n以太原市內客戶為主，部分為富力城34、老業主再購n客戶首先認可富力品牌，對戶型也比較接受56l生活陽臺，可做成洗衣房與廚房干濕分離87南向兩居l功能布局合理，經濟實用l主臥飄窗設計，增加附加值87東北向兩居l功能布局合理，經濟實用l戶型的朝向采光不理想l主臥存在遮擋，視野采光不佳l生活陽臺，可做成洗衣房與廚房干濕分離戶型點評：戶型點評：58位置位置：小店區親賢北街9號，建設南路與親賢北街交匯處占地面積占地面積：10.6萬平容積率容積率：4.8建筑面積建筑面積：48萬平地塊獲取時間地塊獲取時間：-地價地價：本土開發商以土地入股，合作開發，具體情況不詳產品類型產品類型：住宅、商業、公寓開盤時間開盤時間：2009年5月戶型戶型：90-135、10平兩房、150-180平三房、280平四房售售價價：開盤號稱16000元/平米，目前毛坯7000元/平米起，精裝修11000元/平米起目前進度目前進度：首期銷售主要賣點主要賣點：地段、精裝修內內外外聯聯合合，昌昌盛盛雙雙禧禧城城：昌昌盛盛、大大唐唐聯聯合合開開發發，概概念念+事事件件營營銷銷為為主主，產產品品核核心心賣賣點不突出，開盤價超過客戶心理承受能力，后期雖多次下調價格，但成交仍較慘淡點不突出，開盤價超過客戶心理承受能力，后期雖多次下調價格，但成交仍較慘淡n主力客群：n主力客戶為太原及周邊地市煤炭相關行業私企老板及政府相關公務員n客戶對產品精裝檔次產生質疑，同時對地段認同度未達到預期36、高度。59n位置：杏花嶺區龍潭片區n占地面積：37.3萬平n容積率：4n建筑面積：150萬平n地塊獲取時間：2007年8月-9月n地價：毛地出讓凈地交地，15億，樓面地價1118元/平米n后土地拆遷出現問題，追加拆遷投入5億n產品類型：110萬住宅、15萬商業、5萬酒店、15萬寫字樓n開盤時間：2009年7月n戶型：90-190平n售價：7500-8000n目前進度：場地拆遷、規劃中，月均銷售1億n主要賣點：景觀、商業配套外外來來品品牌牌，萬萬達達：萬萬達達廣廣場場在在拆拆遷遷上上碰碰到到較較大大阻阻礙礙，項項目目一一度度面面臨臨資資金金緊緊張張的的危危險險，導導致致在在未未獲獲取取預預售售許37、許可可證證的的情情況況下下提提前前銷銷售售，目目前前拆拆遷遷問問題題已已經經在在政政府府的的幫幫助助下下解解決，并獲取預售許可證，銷售業績名列當地三甲決，并獲取預售許可證，銷售業績名列當地三甲n主力客群：n主力客戶為市區客戶及其他地市客戶，而且地市客戶比重越來越多n客戶在選擇萬達時，開發商的品牌及實力成為首要考慮因素，其次才是地段及產品n客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以60-80平米產品為主，多為首次置業。60熱銷戶型：熱銷戶型：三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛140戶型，合理的功能設計萬達廣場代表產品，備受客戶追捧戶型，合理的功能設計38、萬達廣場代表產品，備受客戶追捧l客廳連接步入式陽臺，可觀景l餐廳連接廚房，方便實用l各臥室均配置外飄窗設計，增加附加值l明廚明衛設計，增加采光及透氣性61位置位置：小店區學府街和體育路交叉口東北角占地面積占地面積：4.7萬平容積率容積率：4.2建筑面積建筑面積：20萬平地塊獲取時間地塊獲取時間：-地價地價：（為村內土地自行開發，小產權房)產品類型產品類型：高層住宅開工時間開工時間：2007年9月1日開盤時間開盤時間：-戶型戶型：主力產品150-160平米售價售價：8000-11000元/平米目前進度目前進度：目前銷售75%左右主要賣點主要賣點：地段、資源當當地地品品牌牌，千千禧禧學學府府苑苑：39、親親賢賢村村村村屬屬企企業業，項項目目多多以以小小產產權權為為主主，據據悉悉該該公公司司系系晉晉商商銀銀行行發發起起人人之之一一。隨隨各各大大開開發發商商進進駐駐，市市場場規規范范化化操操作作，其其銷銷售售進進入滯緩入滯緩n主力客群：n主力客戶為呂梁地區及周邊地市的煤礦相關企業主及部分公務員n客戶購買主要看好政府南遷及項目的配套公園n千禧部分老業主也占有相當一部分比例62熱銷戶型：熱銷戶型：三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛建筑面積建筑面積:165，戶型方正布局合理，戶型方正布局合理，動靜分區，動靜分區三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛建筑面積建筑面積:212，戶型方正布局合理，戶型方正布局合理，動靜分區，動靜分40、區l270度觀景陽臺設計，增加采光，便于觀景l雙分離衛生間，使用方便l明廚設計，保證透氣性與采光l270度飄窗設計增加附加值l工人房設計彰顯項目品質與檔次63市場熱銷產品集中在市場熱銷產品集中在80-9080-90平米兩居和平米兩居和130-170130-170平米三居平米三居熱銷熱銷熱銷熱銷項目名稱項目名稱一居一居40-6040-60小兩居小兩居60-8060-80標準兩居標準兩居80-9280-92舒適型兩居舒適型兩居90-11090-110小三居小三居110-130110-130標準三居標準三居130-150130-150舒適三居舒適三居150-170150-170豪華三居豪華三居19041、190四居四居170-200170-200310310恒大綠洲恒大綠洲9696套套240240套套288288套套288288套套富力城富力城10241024套套144144套套448448套套224224套套富力現代廣富力現代廣場場102102套套612612套套6868套套3434套套萬達廣場萬達廣場672672套套672672套套192192套套千禧學府苑千禧學府苑9090套套SECTION2：（南部）（南部）市場潛在供應重點項目匯總市場潛在供應重點項目匯總652962252008小店迎澤1222820*杏花嶺萬柏林4105842220071047尖草坪晉源截止截止09年，太原共有本土開42、發商年，太原共有本土開發商300余個，外來開發商余個，外來開發商10個個07-09年上半年，太原土地成交總計年上半年，太原土地成交總計718萬平米，其中外來開發商拿地占萬平米，其中外來開發商拿地占66%07-09年上半年，小店區一直是土地成交最頻繁地區。年上半年，小店區一直是土地成交最頻繁地區。09年上半年更是成為拿地重點片區年上半年更是成為拿地重點片區外地開發商拿地比例本地開發商拿地比例*數據來源：太原土地局官方網站，由太原思源整理。*09年上半年迎澤區成交的43萬，為盛高所拍地塊，位于迎澤與小店區交界處的東山片區，屬南城范圍66南城重點待開發（開發中）地塊南城重點待開發（開發中）地塊外來開發商拿地外來開發商拿地274萬，宗地規模較大萬，宗地規模較大本地開發商土地儲備本地開發商土地儲備61萬，規模相對偏小萬，規模相對偏小數據來源：太原土地局官方網站，由太原思源整理。