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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 2011年9月源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 1源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 1源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 60-109 12000-15000136260（住宅性質）該項目由于將整個組團打包推售，各戶型銷售情況都十分差，已售的26套一、二房單位成交于去年，今年這些單位無成交。莊士映蝶藍灣2、57-8110000-120001999820（住宅性質）該項目在8月份推出，帶2000元/裝修，一房單位僅銷售10套左右。市橋板塊1921海倫堡流金歲月45-115 14000-15000968264（住宅性質）該盤目前在售大戶型，且大戶型消化緩慢，預計在短時間內不會推出小戶型。已售小戶型并非對外公開銷售，已售的26套中，18套是二房單位并成交于今年5月份。博學公館57-8212000-1500036817620（住宅性質）該項目于去年10月份推出，贈送空間多，價格明顯低于周邊在售項目。奧園廣場（二期）40-8515000-1700058530060（商業性質）該項目在6月26日開售，全部售3、罄；8月28日再次開售，當天售出80%。華南板塊1853諾德中心城 41-101 12000-1400071427140（住宅性質）該項目在5月初開盤，先推出3棟后再徇眾加推，一個月即消化將近4成，6月成交約160套，后續小戶型出貨變緩慢。海印星玥85-9520000-2100077351180（商業性質）該項目于3月推售5-7棟約330套，至今已成交超過180套，6月消化了24套。廣奧友誼尚居38-90待定3660（住宅性質）該項目預計于今年9、10月份推出。番禺一手樓市中小戶型產品銷售狀況分析番禺一手樓市中小戶型產品銷售狀況分析番禺一手樓市中小戶型產品銷售狀況分析番禺一手樓市中小戶型產品銷4、售狀況分析整個番禺樓市住宅性質的純公寓受租賃不活躍及限購影響，銷售緩慢整個番禺樓市住宅性質的純公寓受租賃不活躍及限購影響，銷售緩慢商業性質的公寓由于不受限購影響，銷售火爆商業性質的公寓由于不受限購影響，銷售火爆源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 項目區位優勢：項目區位優勢：項目區位優勢：項目區位優勢：項目位于新光快速市橋出口處；項目位于新光快速市橋出口處；項目步行至地鐵三號線市橋站項目步行至地鐵三號線市橋站2020分鐘；分鐘；項目步行至左邊村綜合市場項目步行至左邊村綜合市場1010分鐘；分鐘；項目所在區域可就讀番禺市橋富都小學，項目所在區域可就讀番禺市橋富都小學，星海中學；星海中學5、；項目一期產品開售時間為項目一期產品開售時間為20112011年年2 2月月2020日，開售三個月消化率過日，開售三個月消化率過80%80%。總套數總套數戶型戶型面積面積/單價元單價元/總價總價/套套供應量供應量銷售量銷售量簽約率簽約率408408二房二廳二房二廳63-8263-821200012000起起75-9975-99萬萬5151484894%94%三房二廳三房二廳87-12387-123均價均價1260012600110-150110-150萬萬15315314914997.4%97.4%總計總計總成交率總成交率 96.6%96.6%帶裝修帶裝修18001800元元/204204196、719796.6%96.6%項目周邊一手樓市個案分析項目周邊一手樓市個案分析項目周邊一手樓市個案分析項目周邊一手樓市個案分析占地面積占地面積16579建筑面積60498總戶數408戶當期戶數204戶項目二期尚在規劃中源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 99-10113000-15000130-150萬65%總計毛坯%諾德諾德中心城中心城50%50%買家來自廣州普通白領階層；買家來自廣州普通白領階層；20%20%買家來自華南板塊及廣州的二次置業型和買家來自華南板塊及廣州的二次置業型和改善型客戶；改善型客戶；15%15%看中板塊未來升值前景的投資型客戶；看中板塊未來升值前景的投資型客戶7、；15%15%的買家為關系戶和其他。的買家為關系戶和其他。媒體表現形式：媒體表現形式：媒體表現形式：媒體表現形式：樓書，戶外廣告；樓書，戶外廣告；樓巴接駁天河石牌橋、江南西站點；樓巴接駁天河石牌橋、江南西站點；天河體育中心周邊派單、漢溪地鐵派單天河體育中心周邊派單、漢溪地鐵派單 TVBTVB電視廣告電視廣告41-50公寓戶型消化較慢；原因一：正望馬路和烈士墓園，景觀較差，且受政策環境影響；原因二：大多投資者和二次置業人士都不希望浪費一個名額購買單身公寓或單間住宅產品，更愿意直接投資商業寫字樓產品；熱銷戶型60-72兩房項目周邊一手樓市分析項目周邊一手樓市分析項目周邊一手樓市分析項目周邊一手樓市8、分析源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 2源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 項目周邊一手樓市供應量稀缺，尤其是環境好，地段好，配套齊全的一手樓成交較快；l 項目周邊一手樓市總體成交活躍，熱銷戶型為60-75兩房兩廳，87-123三房兩廳單位，2房以下的住宅性質的公寓型產品由于受番禺整體出租市場不活躍及限購影響而銷售緩慢；l 項目周邊一手樓盤主要客源，來自廣州中心城區首次置業的新廣州人和高級白領，占比約60%；其次是樓盤周邊社區的改善型業主，公務員、企業主，占比約25%；第三類是多次置業的投資型客戶和其他客戶，占比約15%；l項目周邊二手住宅成交較活躍，尤其是100萬以9、下中小戶型面積的小兩房小三房成交較多，主要分布樓盤如鳴翠苑、僑基花園、雅居樂鴻禧華庭等，在環境，教育，生活配套，交通方面都具備一定優勢。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 2源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 1源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 規劃中的星海文化公園，將打造成為番禺區“星海”人文精神和城市文化特色。并優化城市布局，引導城市建設，帶動中心城區北區的發展具有重要意義。規劃整治中的河涌位于項目地塊東面與江南新村中間位置；整治后將打造成為市橋中心地帶新水景景觀帶。項目步行至星海文化廣場項目步行至星海文化廣場-城北公園約城北公園約2020分鐘分鐘源自10、源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 距離項目2公里的市橋中心區，繁華商業集中在以易發商業步行街為中心的商業圈，主要業態涵蓋鉆匯珠寶廣場、易發商業中心、友誼商場、新大新百貨等。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 康樂路與光明北路交界起以東以北包括怡樂園、來福園、北城白云花園、瑞華園、雍雅園、江南新村、鳴翠苑及本項目地塊住宅一大片的居民子女。項目步行至富都小學20分鐘項目步行至富都星海中學15分鐘項目周邊教育配套一應俱全，包括從幼兒園、小學到省一級重點中學等源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 2源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ l項目占地面積項目占地面11、積90009000平米，規模較小平米，規模較小l l地塊呈狹長的長條形，產品設計受局限性大地塊呈狹長的長條形，產品設計受局限性大l l地塊規劃限制高度地塊規劃限制高度1111層層l l北面緊鄰高壓線北面緊鄰高壓線 項目地塊分析項目地塊分析-規劃限制規劃限制源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 項目地塊周邊環境較差，周邊新汽車站尚未全面投入使用，因此汽車站周邊商鋪基本沒有營業，即便是營業的酒樓，生意也較為冷清；離項目最近的市場為左邊村農貿市場，步行約10分鐘，但市場環境較臟亂；商鋪出租率不足20%。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 3源自源自MM858商鋪網：商鋪網：ht12、tp:/ 南面緊鄰汽車站南面緊鄰汽車站-嘈雜嘈雜 西面面正對市廣路西面面正對市廣路-車流量大，噪音大車流量大，噪音大 東面背靠河涌東面背靠河涌-河水發出陣陣惡臭河水發出陣陣惡臭項目地塊規劃局限：呈長條形，夾在新市橋汽車站和花卉市場地塊中間；規模小、且限高11層中高端產品路線，難以實現中高端產品路線，難以實現源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 結合市場主力熱銷的緊湊二房、三房需求，并充分考慮項目本身環境規模等局限，項目必須相對接近甚至低于市場接受的總價段，才能具備核心競爭力。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 上述面積在符合市場需求的同時，也便于設計出舒適感較強的戶型；主13、要戶型以緊湊實用的小兩房、小三房為主；并且配少量1房（可改2房）產品。注：具體配比似乎容積率和戶型規劃而調整。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 4源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 建議商鋪的層高適當加高，由可業主自行做添加一層做復式商鋪，從而加大實用面積，提高單價。創新的開發思路創新的開發思路打造區域內首席園林式休閑商業街打造區域內首席園林式休閑商業街源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ call服務提供外賣及代購服務票務及酒店機票代訂服務等把酒店式服務及管理融為一體，提供全方位、多元化、個性化的物業服務，讓業主在家享受到酒店的服務。2、緊隨潮流的配套服務14、緊隨潮流的配套服務源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 在歐洲發達國家，無線在歐洲發達國家，無線wifi已經覆蓋全城。已經覆蓋全城。在中國，在廣州，這樣可打造一個少有的擁有公共區域在中國，在廣州，這樣可打造一個少有的擁有公共區域wifi的住區，以超前配的住區，以超前配套設施，令客戶體驗未來生活；套設施，令客戶體驗未來生活；同時更吸引新市橋客運站候車的潛在消費群體；同時更吸引新市橋客運站候車的潛在消費群體；wifi的成本可在客戶的物業管理費中酌情收取。的成本可在客戶的物業管理費中酌情收取。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 在入戶大堂設計一些僅業主可享受的科技化設施，如拉15、卡拉、羊城通充值機、在入戶大堂設計一些僅業主可享受的科技化設施，如拉卡拉、羊城通充值機、優惠卷打印機、優惠卷打印機、ATM機等，令業主享受不必在外排隊或擔心安全隱患的舒適感機等，令業主享受不必在外排隊或擔心安全隱患的舒適感。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ i生活俱樂部生活俱樂部 在首層下沉建立會所，設室內泳池、小型健身中心、休閑館等配套在首層下沉建立會所，設室內泳池、小型健身中心、休閑館等配套源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ house 生活公館：留在廣州生活I house：給自己一個家I house：給愛人一個家I house：風雨無阻，為著事業與愛情I hou16、se：穿梭于這座城市I house：向東看，留下來I house：如果你不幸在廣州戀愛了3年I house：你的事業，你的愛情，都在 I house“I house 生活公館”能容納生活萬象的幸福住區！項目主題定位：項目主題定位：源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ house 生活公館”項目概念解析：項目概念解析：U 空間U 品味U 潮流U 速度演繹I house 4 U 生活新概念 超實用小戶型，60方的兩房，80方的三房U 空間，更加 i 生活獨特建筑風格，園林商業街，泳池，健身房 U 品味，更加 i 生活下沉式會所，科技化私屬大堂，wifi全覆蓋U 潮流，更加 i 生活地鐵317、號線，市橋客運站，快速穿梭大廣州U 廣州，更加 i 生活源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 5源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 6源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 鑒于項目周邊直臨的環境較差，所以重點建議做高質量大的區位沙盤及逼真的項目沙盤，令客戶感受到項目周邊大環境的優勢及項目自身的優勢。項目沙盤提供可坐式吧臺，使項目更加獨特化懸掛式區位沙盤源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 選擇部分商業街鋪進行內部包裝，以墻貼，噴繪等形式來表達未來的經營業態。源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 住宅帶裝修出售，可做多種裝修方案由客戶選擇A裝修18、方案：溫馨甜蜜源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 也是新也是新型營銷的要點之一型營銷的要點之一關注潮流行動派藝術情節熱門話題個性形象展示重視溝通，易共鳴通過網絡獲取訊息對項目宣傳推廣渠道的思考？對項目宣傳推廣渠道的思考？我們的營銷策略：快速高效我們的營銷策略：快速高效源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 萬菱匯萬菱匯 正佳廣場正佳廣場 崗頂崗頂 體育中心等體育中心等2、傳統、直接、有針對性的推廣方式、傳統、直接、有針對性的推廣方式源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 海珠江南西海珠江南西CC出口等出口等源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/ 住宅：住宅：由于市橋客運站未來會對項目的影響較大，在市橋客站未完全啟用時必須進行住宅的銷售，這樣才有較大的利潤空間。建議推貨期：明年建議推貨期：明年5 5月左右推出市場月左右推出市場項目推貨節奏建議項目推貨節奏建議源自源自MM858商鋪網：商鋪網：http:/