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1、瀾溪莊園營銷策劃報告7月市場篇市場篇營銷篇營銷篇探尋探尋研讀研讀客戶篇客戶篇產品篇產品篇“環首都經濟圈環首都經濟圈”1313縣：即縣：即涿州市涿州市、淶水縣、淶水縣、涿鹿涿鹿縣、懷來縣、赤縣、懷來縣、赤誠縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、誠縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三三河市、大廠回族自治縣、香河河市、大廠回族自治縣、香河縣、縣、廣陽區、安次區、固安縣。廣陽區、安次區、固安縣。但涿州市相比三河、香河等地并非房地產熱點區域，還是一塊待探但涿州市相比三河、香河等地并非房地產熱點區域，還是一塊待探尋的價值洼地！尋的價值洼地！開篇開篇探尋探尋項目位置：項目位置：u 河北河北：項目位于河北省涿州市CCTV涿州2、影視基地對面；u北京：北京：北京西南的房山區琉璃河以南14km，距北京六里橋55公里；六環線涿涿州州五環線京石高速 開篇開篇探尋探尋項目毗鄰京石高速，不論是公交還是自駕車，都很便捷。項目毗鄰京石高速，不論是公交還是自駕車，都很便捷。項目交通：項目交通：u 自駕車：3分鐘即可上京石高速，進京或出京都比較便捷。u 公交車：917支4涿州，45分鐘即可到達六里橋，公交車提供了便利的出行環境。u城鐵:城鐵房山線延長線-燕房線距離本案14KM 受客群限制交通路線都為目前北京受客群限制交通路線都為目前北京涿州的行車涿州的行車路線路線琉琉璃璃河河涿州市涿州市距離涿州市距離涿州市中心中心14KM 開篇開篇探尋3、探尋項目周邊生活居家配套尚不齊全，并缺乏娛樂生活配套。項目周邊生活居家配套尚不齊全，并缺乏娛樂生活配套。區域配套：？區域配套：？u 醫院：華鋁醫院、中國地質礦山總局職工醫院、涿州博愛醫院u 學校：涿州市華夏地址中學、河北涿州中學、涿州實驗中學u餐飲:鑫磊美食城u娛樂：東京都高爾夫俱樂部 開篇開篇探尋探尋 開篇開篇探尋探尋涿州市城市產業規劃涿州市城市產業規劃生態旅游觀光帶生態旅游觀光帶現代農業發展帶現代農業發展帶綠色產品生產帶綠色產品生產帶 北部北部南部 西部研讀研讀 開篇開篇項目總占地面積為項目總占地面積為270000270000平米，建筑面積平米，建筑面積120000120000平米。項目產4、品為平米。項目產品為現房現房-獨棟別墅，一期獨棟別墅，一期5555棟，棟，3 3層，二期層，二期7979棟，共計棟，共計55+79=13455+79=134？3 3層，三期花園洋房正在規劃中。層，三期花園洋房正在規劃中。2期79棟，已售？棟1期55棟，已售？棟規劃花園洋房研讀研讀 開篇開篇京石高速本案營銷篇營銷篇客戶篇客戶篇產品篇產品篇 開篇開篇政策研判政策研判土地市場土地市場區域市場區域市場 開篇開篇政策研判政策研判宏觀調控政策研判宏觀調控政策研判“新國十條”升級版 2010年9月29日 暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；限定家庭購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購5、房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策?！皣藯l”1月16日 對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房?！熬┦鍡l”2月17日 對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住6、房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。u 國務院以及北京市政府相繼出臺多項政策，抑制房價過快增長，尤其是針對投資性質的二套房以及二套房以上購房限制購買，限制了外地人在京的購買條件，同，限制了外地人在京的購買條件，同時調高了首套房首付比例；時調高了首套房首付比例；u 此次調控在一段時間以內有效抑制了北京市樓市成交量，通州等區域成交價格也有通州等區域成交價格也有小幅回；小幅回；u一系列調控政策對環首都經濟圈發展區域及二三線城市樓市影響不顯著，且出現了且出7、現了量價齊升之態勢；量價齊升之態勢；開篇開篇政策研判政策研判緊縮貨幣政策研判緊縮貨幣政策研判 開篇開篇政策研判政策研判第一次 2010年10月19日 上調0.25 上調了5.56%第二次 2010年12月25日 上調0.25 上調了5.81%第三次 4月6日 上調0.25 上調了6.06%第四次 4月21日 上調0.25 上調了6.31%第五次 7月6日 上調0.25 上調了6.56%開篇開篇政策研判政策研判u 在連續出臺調控政策之后，國家再祭出貨幣政策，試圖通過加息手段，提高購房者門檻，以期達到抑制成交量之目的，緊縮貨幣政策對于購房者心里層面產生影響較大，緊縮貨幣政策對于購房者心里層面產生影8、響較大，受眾在受眾在 一系列正常及加息影響下，購房熱情降低，觀望情緒普遍濃烈。一系列正常及加息影響下，購房熱情降低，觀望情緒普遍濃烈。u 將受五年社保限制的外地人擠壓至“環首都經濟圈”置業，從而炒熱了燕郊、香河等區域，涿州受北京市西南發展計劃帶動為涿州受北京市西南發展計劃帶動為“環首都經濟圈環首都經濟圈”后起之秀，尚為一塊后起之秀，尚為一塊價值洼地，其升值發展空間廣闊；價值洼地，其升值發展空間廣闊；首付資金增多；貸款成本加大；投資成本加大；投資風險較大；抑制部分需求；政策對于本案的影響政策對于本案的影響 開篇開篇政策研判政策研判u 從產品層面看，本項目為獨棟別墅產品類型，首套房首付需50%，受9、產品獨特性影響，預判客戶多為北京區域投資或高端自住人群。政策調控主要調控多套多貸普宅情形，對本項目購房者影響相對較小。銀行利率上調首付款比例提高對別墅影響較大的政策自住型需求投資型需求首付資金提高；信貸壓力增大；抑制部分需求；開篇開篇政策研判政策研判土地市場的影響土地市場的影響涿州土地市場：涿州土地市場：涿州土地市場相比香河、固安等地供應量較低，普通住宅成交樓面價與環首都經涿州土地市場相比香河、固安等地供應量較低，普通住宅成交樓面價與環首都經濟圈香河等地基本一致。濟圈香河等地基本一致。涿州市場開發商拿地情況？未開發地塊計劃入市時間及產品特征，與我項目同期是否存在競爭上念頭村上念頭村范蓮鄧村范蓮10、鄧村范陽路范陽路華陽路華陽路京石高速京石高速107國道國道華泰豪庭華泰豪庭涿州中心城涿州中心城名流涿郡東區名流涿郡東區東興街東興街匯元四季橙匯元四季橙城上城城上城凱旋門凱旋門金陽瑞景金陽瑞景北北二二環環紫荊尚城紫荊尚城金竹首府金竹首府區域報價區域報價6500-7000元元/區域報價區域報價6800-7700元元/區域報價區域報價6500-7400元元/區域報價區域報價6200-6800元元/涿州普宅項目分布及售價涿州普宅項目分布及售價本案？涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱 金陽瑞景 所在板塊北部生態新區售樓處電話03126672777樓盤地址涿州大石橋917飛達站 物業類型住11、宅開盤日期2011-03-19、7月底交房時間2013年9月戶型面積60-120工程進度正負零開發商保定金陽房地產開發公司 銷售代理自銷 物業管理 保定金陽房地產開發公司物業公司產品綜覽總建筑面積7.5萬平米總規劃戶-容積率3.0綠化率40%總占地面積21000平米建筑形態高層板樓裝修情況毛坯物業管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價6700最高價-營銷活動網絡、路邊道旗、報廣、傳單金陽瑞景：金陽瑞景：距離城鐵房山線延長線距離城鐵房山線延長線-燕房線最近，僅燕房線最近，僅10KM10KM，屬于生，屬于生態居住區態居住區北部生態居住區北部生態居住區項目概況項12、目名稱城上城所在板塊北部生態新區售樓處電話0312-6675222 樓盤地址涿州市107國道大石橋北100米 物業類型住宅開盤日期2011.3交房時間2012-12 戶型面積60-70,80-90,100-120工程進度10層開發商鵬渤房地產開發有限公司 銷售代理自銷 物業管理鵬潤物業管理產品綜覽總建筑面積48萬平米總規劃戶數5000容積率2.3綠化率66.8%總占地面積20萬平米建筑形態高層板樓裝修情況毛坯物業管理費1.2元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價7500最高價-營銷活動網絡、路邊道旗、報廣、傳單、車體大北京城上城：大北京城上城：臨近拒馬河，生態環境好，大型樓盤13、，推廣范圍廣，力度大臨近拒馬河，生態環境好，大型樓盤，推廣范圍廣，力度大北部生態居住區北部生態居住區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱凱旋門所在板塊城北售樓處電話0312-3853288樓盤地址涿州市文化廣場 物業類型住宅開盤日期2011.3交房時間2011-12 戶型面積70-80,90-100,110-130工程進度快封頂開發商鴻盛房地產開發有限公司 銷售代理自銷 物業管理鴻盛物業產品綜覽總建筑面積50萬平米 總規劃戶數4000容積率3.04綠化率40%總占地面積18萬平米 建筑形態小高層、板樓裝修情況毛坯物業管理費1.5元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售14、報價7300最高價-營銷活動網絡、路邊道旗、報廣、傳單凱旋門：凱旋門：政府新區歐式大盤，售價較高政府新區歐式大盤，售價較高政府新區政府新區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱名流涿郡東區所在板塊城北售樓處電話0312-6673555樓盤地址涿州北二環與平安大街交匯處物業類型住宅開盤日期2011.5、2011.8交房時間2012-12 戶型面積88-100,110-125工程進度建到7層開發商涿州遠方名流房地產開發有限銷售代理自銷 物業管理名流物業管理有限公司產品綜覽總建筑面積62萬平米 總規劃戶數4880容積率3.30綠化率40%總占地面積16萬平米 建筑形態板塔結合裝修情況毛坯15、物業管理費1.2元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價6800最高價-營銷活動網絡、路邊道旗、報廣、傳單名流涿郡東區：名流涿郡東區：區域知名開發商，涿州在售最大樓盤，新市政廣場北側，區域知名開發商，涿州在售最大樓盤，新市政廣場北側，地中海風情山水城地中海風情山水城政府新區政府新區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱 華泰豪庭所在板塊朝陽路售樓處電話0312-6673000樓盤地址涿州市政法街與朝陽路交匯處往東50米物業類型住宅開盤日期2011/8交房時間2012年9月戶型面積45-60,80-90,100-115工程進度7層開發商涿州市華泰房地產開發有限公司 銷16、售代理自銷 物業管理華泰物業服務有限公司產品綜覽總建筑面積 9萬平米 總規劃戶數340容積率2.0綠化率30%總占地面積45000平米建筑形態塔樓裝修情況毛坯物業管理費1.5-1.8元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價6800最高價-營銷活動路邊道旗、報廣、傳單華泰豪庭：華泰豪庭：買房送地下室、小戶型項目，酒店式物業服務買房送地下室、小戶型項目，酒店式物業服務老城區老城區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱匯元四季橙所在板塊范陽路售樓處電話0312-6670571 樓盤地址涿州文化廣場南800米（東興南街）路西物業類型住宅開盤日期2011.8月交房時間待定戶型17、面積49-80,90-120工程進度動工開發商涿州市鑫昊匯元集團房地產開發銷售代理自銷 物業管理涿州市時代匯元物業服務有限公產品綜覽總建筑面積 15萬平米總規劃戶數-容積率2.75綠化率35%總占地面積47000平米建筑形態板樓、塔樓裝修情況毛坯物業管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價 6500-7000 最高價-營銷活動路邊道旗、報廣、傳單匯元四季橙：匯元四季橙：區域知名開發商，臨近京廣鐵路涿州站，小戶型項目區域知名開發商，臨近京廣鐵路涿州站，小戶型項目老城區老城區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 項目概況項目名稱 紫荊尚城所在板塊華陽路售樓處電話0318、12-5523777樓盤地址 涿州市華陽中路143號（紫荊小區物業類型住宅開盤日期2010.10交房時間2011-12 戶型面積100-140,150-180工程進度已封頂開發商涿州方圓天地房地產開發有限公司銷售代理自銷 物業管理未定產品綜覽總建筑面積 3萬平米 總規劃戶數189容積率1.51綠化率33%總占地面積 3萬平米建筑形態高層板塔裝修情況毛坯物業管理費1.2元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價6500最高價-營銷活動報廣、DM單頁紫荊尚城：紫荊尚城：小型樓盤，產品面積較大，銷售率相當低小型樓盤，產品面積較大，銷售率相當低老城區老城區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況19、 項目概況項目名稱 金竹首府所在板塊城南售樓處電話0312-3697777樓盤地址涿州范陽東路天下第一州牌樓南物業類型住宅開盤日期2010.9交房時間2011-12 戶型面積90-110,120-160工程進度準現房開發商涿州金利房地產開發有限公司 銷售代理自銷 物業管理涿州金利服務有限公司產品綜覽總建筑面積14萬平米 總規劃戶數1046容積率3.42綠化率47%總占地面積50000平米建筑形態板樓、板塔結合裝修情況毛坯物業管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況涂料園林風格簡約風格營銷推廣銷售報價6000-7000最高價-營銷活動網絡、路邊道旗、報廣、傳單金竹首府：金竹首府：中型樓盤，人車分20、流中型樓盤，人車分流開發區開發區涿州普宅項目概況涿州普宅項目概況 涿州在售項目情況綜合分析涿州在售項目情況綜合分析案名案名片區片區規模規模（）（）容積率容積率綠化率綠化率建筑風格建筑風格面積區間面積區間（）（）銷售均價銷售均價（元（元/）金陽瑞景北部生態區7.5萬3.040%現代風格60-1206500大北京城上城48萬2.366.8%現代風格50-1207000凱旋門政府新區50萬3.0440%歐式風格50-1207800名流涿郡東區62萬3.340%現代風格88-1256900華泰豪庭老城區9萬2.030%現代風格45-1157000匯元四季橙15萬2.7535%現代風格49-12070021、0紫荊尚城3萬1.5133%現代風格100-1806500金竹首府開發區14萬3.4247%現代風格76-1207000 受政府北遷影響涿州市城市北部的發展空間和提升價值加大，大型樓盤主要集中在北部生態大型樓盤主要集中在北部生態區及政府新區區及政府新區;涿州市內在售樓盤的容積率普遍較高，產品多以兩梯四戶的高層板樓兩梯四戶的高層板樓為主；涿州市內房屋售價主要集中在6500-70006500-7000的范圍內，凱旋門的售價最高，均價達到78007800元/。環首都別墅市場競品環首都別墅市場競品基本信息u 項目位置：京沈高速香河出口向北3公里u 占地面積：300000平方米 u 建筑面積：3750022、0平方米 u 建筑類型：雙拼別墅、聯排別墅、高層。u 報價均價：12000元/平米u 成交均價：11000元/平米元/平米u 裝修情況：毛坯u 容積率：0.8u 綠化率：40%u 總戶數：1000u 戶型區間：190-260平米 u 開發商：北京萬科有限公司、五礦建設有限公司u 售樓地址：北京市朝陽區甜水園路南路公園五號NEW5街7號樓u 銷售情況：A區現已售馨，B區產品即將推出，聯排雙拼全面升級，戶型區間為190-260平米。B區待售三種戶型面積：190平米的聯排中戶型；220平米的小雙拼和240平米的大雙拼(雙拼為地上三層)，有贈送露臺和花園。五礦萬科北京歡慶城五礦萬科北京歡慶城環首都別墅23、市場競品環首都別墅市場競品琉璃湖別墅琉璃湖別墅基本信息u 項目位置：京石高速琉璃河出口5公里處u 占地面積：139860平方米 u 建筑面積：52543平方米 u 建筑類型：聯排,獨棟,雙拼u 報價均價：12000元/平米u 成交均價：？u 裝修情況：毛坯u 容積率：0.38u 綠化率：59%u 總戶數：201u 戶型區間：200-500平米 u 開發商：盛邦基業房地產開發有限公司u 售樓地址：房山區琉璃河鎮南1.5公里琉璃湖別墅售樓處u 銷售情況：目前剩余房源不多？，400萬/套起，全款98折，現房入住環首都別墅市場競品環首都別墅市場競品潮白河孔雀城潮白河孔雀城基本信息u 項目位置：東六環土24、橋出口向東15公里u 占地面積：1200000平方米 u 建筑面積：平方米 u 建筑類型：美式,聯排,疊拼u 報價均價：1150011500元/平米u 成交均價：？u 裝修情況：毛坯u 容積率：1.00u 綠化率：30%u 總戶數：5000u 戶型區間：200-500平米？u 開發商：京御房地產開發有限公司u 售樓地址：朝陽區建國路93號萬達廣場A座21層u 銷售情況：首付50%97折，全款95折；剩余房源情況？項目項目價格（元價格（元/）位置位置占地面積占地面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）綠化率綠化率容積率容積率售樓售樓處位置處位置折扣折扣琉璃湖別墅琉璃湖別墅12000京石高速琉璃河出口25、5公里處1398605254359%0.38房山區琉璃河鎮南1.5公里琉璃湖別墅售樓處全款98折西京都高爾夫別墅西京都高爾夫別墅12000涿州影視城出口出,西行16公里34666841262255%0.22北京市西四環中路大成路九號一次性付款；按揭中瑞花園中瑞花園11000延慶北京八達嶺高速康莊出口300米1220008700050%0.5北京八達嶺高速康莊出口300米一次性付款；按揭京津新城莊園壹號京津新城莊園壹號12500東五環京沈高速轉津薊高速天津方向3號出口44000012400064%0.28東五環京沈高速轉津薊高速天津方向3號出口一次性付款；按揭寬溝玖號院寬溝玖號院11300懷柔橋26、梓鎮京承高速寬溝出口第一個紅綠燈左轉487384874930%1.00 懷柔區橋梓鎮京承高速寬溝出口第一個紅綠燈左轉一次性付款98折，貸款99折新景別墅新景別墅11000密云濱河大橋西400米420002856030%0.68密云區濱河大橋西200米濱河公園西側新景家園全款95折，銀行按揭柏林山水柏林山水11000密云長城環島南200米，水源路與檀西路交匯處7200015200030%0.97長城環島南200米柏林山水項目會所一次性付款，銀行按揭五礦萬科北京歡慶五礦萬科北京歡慶城城11000京東方向香河地區30000030000050%0.8北京市朝陽區甜水園路南路公園五號NEW5街7號樓一次27、性付款，按揭亞瀾灣亞瀾灣12000豐北路28號540001000090%0.18珠江國際城別墅珠江國際城別墅11500通州區京榆舊線珠江國際城4號樓980392100000035%1.02環首都經濟圈別墅市場總結環首都經濟圈別墅市場總結區域市場總結區域市場總結機會機會：（1 1）本項目產品為別墅類型，涿州區域內市場無競品；）本項目產品為別墅類型，涿州區域內市場無競品；（2 2）區域內產品品質相對本案較低；）區域內產品品質相對本案較低；（3 3）區域內存在價格上升空間；）區域內存在價格上升空間；（4 4）隨著北京房山西南區域價格提升，帶動涿州發展，區域品質）隨著北京房山西南區域價格提升，帶動涿州28、發展，區域品質 樓盤升值空間更大。樓盤升值空間更大。（5 5）現房銷售，客戶可直接看實體房，無需期房的等待；）現房銷售，客戶可直接看實體房，無需期房的等待；威脅：威脅：（1 1）相比周邊普宅價格高出）相比周邊普宅價格高出60006000元元/，區域客群接受度差；，區域客群接受度差；（2 2）競品項目將集中于環首都經濟圈的別墅項目香河歡慶成、潮白河競品項目將集中于環首都經濟圈的別墅項目香河歡慶成、潮白河 英國宮等，其項目體量均很大。英國宮等，其項目體量均很大。市場篇市場篇營銷篇營銷篇產品篇產品篇 開篇開篇客戶是誰客戶是誰客戶從哪來客戶從哪來客戶篇客戶篇1.Ta們是45歲以上的成功人士；2.Ta們29、需要為年老后的自己或目前已年邁的父母尋覓一處休閑養生的好地方；3.Ta們需要高檔住宅，并且受城區別墅高房價影響愿意選擇遠離城區的地方置業；4.Ta們考慮的面積在200-300平米，他們各種付款方式下可以承受的總價200萬元左右，可接受的單價在12000-15000元/平米之間；5.Ta們對于河北涿州區域別墅，有意愿考慮置業。我們通過對我公司現代理的海景房項目客源及市場高端客戶進行問卷調研，經數據分析得出我們的客戶是：有別墅需求的北京高端及外阜自住、投資客戶且對北京西南區域發展認知良好，客戶篇客戶篇戶型12%環境35%交通17%配套9%升值潛力19%景觀8%購買別墅客戶關注重點分析購買別墅客戶關30、注重點分析戶型環境交通配套升值潛力景觀1235179198200以下0%201-30051%301-40042%401-5002%501以上5%別墅意向客戶需求面積分析別墅意向客戶需求面積分析200以下 201-300 301-400 401-500 501以上0514225TA們購買別墅時關注的重點是環境、升值潛力和交通，環境、升值潛力和交通，其次為戶型；TA們意向的別墅面積區間是：201-400，TA們是：有購買別墅實力的客戶，且近期有購買的打算，重視居住品質、升值居住品質、升值潛力；潛力；客戶篇客戶篇改善自住65%為父母18%投資10%其他7%別墅意向客戶購買用途分析別墅意向客戶購買用途31、分析改善自住為父母投資其他6518107IT3%律師5%傳媒業3%金融保險8%私營業主41%房地產2%醫生9%貿易3%公務員16%其他10%別墅意向客戶行業分析別墅意向客戶行業分析IT律師傳媒業金融保險 私營業主 房地產 醫生貿易公務員 其他3538412931610TA們從事的行業多為私營業主、公務員等，私營業主、公務員等，為改善改善目前居住客戶比例或為為父母父母養老而購置別墅，且投資客戶所占比例偏低，所以本案投資客較少；客戶篇客戶篇北京45%河北28%山西8%內蒙10%其他9%別墅意向客戶所屬區域分析別墅意向客戶所屬區域分析TA們所屬區域大多數為北京北京區域的私營業主以及河北、內蒙、山西等32、河北、內蒙、山西等外阜區域客源；市場篇市場篇營銷篇營銷篇客戶篇客戶篇 開篇開篇產品篇產品線分布產品線分布瀾溪莊園以為獨棟別墅，主力戶型面積為瀾溪莊園以為獨棟別墅，主力戶型面積為399.7米米 三層獨棟；三層獨棟；規劃圖一張，標明各戶型分布規劃圖一張，標明各戶型分布瀾溪莊園瀾溪莊園1期期E戶型戶型2層層2室室2廳廳2衛衛399.70產品篇戶型特點戶型特點:戶型方正，便于利用；功能區區分明顯，互不打擾；戶型方正，便于利用；功能區區分明顯，互不打擾；產品篇園林景觀優勢：園林景觀優勢：瀾溪莊園獨享三條河流環繞（小清河、琉璃河、北拒馬河）的自然環境，為業主量身打造水岸庭院島嶼別墅。特有地勢結合超前設計理33、念，將建筑與坡地、流水、庭院、景觀編織成溫美有致的生活畫卷。外有河流，內有水境，約30,000平方米的水域將瀾溪莊園分割成相對獨立的島嶼。島嶼之間由按照世界名畫原形所設計、建造的棧橋相連，形成島嶼群落體系。家家門前依依流水配以私家棧橋，獨享私有水域所帶來的愜意舒適感。市場篇市場篇客戶篇客戶篇產品篇 開篇開篇興達目標興達目標營銷策略營銷策略營銷篇興達目標興達目標未售建筑面積：？，暫按14000元/均價計算則全盤未售銷售額為：？億元（134棟）興達目標目標任務：全盤的30%，激進目標全盤40%；2012年完成剩余的70%并清盤；營銷篇營銷推廣方式：營銷篇所以營銷推廣方式：營銷篇在市場及政策尚不利的34、形式下，利用各種渠道推廣，使項目曝光率加大，在別墅市場突顯，讓業界業外了解項目特點；只銷售一期房源，且博取低價優勢，二期暫不對外推出，利用一期進行試水，為12年二期推售留出漲價的空間；營銷篇一、線下一、線下:利用每月活動造勢營銷做為項目推廣核心利用每月活動造勢營銷做為項目推廣核心8 8月月1010月月1111月月9 9月月1212月月“品酒品酒”話人生話人生高爾夫高爾夫球賽球賽國慶佳國慶佳節節 搜房網高搜房網高峰訪談峰訪談秋季房展會秋季房展會1、利用參加房展會，增加出鏡率；2、房展會期間搜房網、新浪網組織的別墅論壇或區域論壇炒作；慶佳節在慶佳節在瀾溪莊園瀾溪莊園利用每月的活動造勢做為11年全年35、營銷的主線，使得項目的市場聲音不間斷，利用事件營銷傳播項目信息，同時線上也會配合網絡、論壇、軟文等宣傳，為活動前期宣傳造勢，活動后期跟蹤報道；營銷篇二、線下二、線下:北京區域地毯式發放北京區域地毯式發放DMDM單頁單頁制作項目精美、品質感強、賣點清晰 DM單頁由銷售人員在北京區域進行地毯式發放，利用低成本營銷的方式拓展客戶資源；營銷篇三、線下三、線下:河北、山西、內蒙區域拓展客戶資源河北、山西、內蒙區域拓展客戶資源在北京、河北、山西、內蒙等主要省會城市發放DM單頁，利用低成本營銷的方式拓展客戶資源，同時在各區域設置臨時售樓處進行長期的客戶積累；營銷篇三、線下三、線下:河北、山西、內蒙區域拓展客36、戶資源河北、山西、內蒙區域拓展客戶資源利用線下渠道進行推廣發布時間八月九月 十月十一月十二月線下渠道 短信短信發布，20萬/周短信發布：10萬條/周巡展CBD區域的高端商場、超市等巡展掃樓北京、河北區域 內蒙區域山西區域北京、河北區域北京、河北區域電開電開公司海景房客戶資源及夏威夷別墅客戶市區售樓處在公主墳、六里橋附近設置臨時接待點積累客戶接電長陽半島及現場臨時售樓處接電，預計接電目標680組有效留電配套物料折頁、環保袋、沙盤、戶型圖、售樓處包裝營銷篇三、線上三、線上:網絡媒體、平面媒體、戶外、訪談網絡媒體、平面媒體、戶外、訪談利用線上渠道進行推廣發布時間八月九月 十月十一月十二月線上渠道平面37、硬廣以“休閑養生墅”為主題持續媒體廣告平面軟文在讀者群較大的新京報、京華時報發布軟文進行集中推廣，描述區域發展規劃、產品特點，并為活動造勢宣傳 網絡硬廣以“休閑養生墅”為主題持續媒體廣告網絡軟文每周兩篇軟文進行集中推廣，描述區域發展規劃、產品特點，并為活動造勢電視臺訪談利用直播訪談的形式在受眾范圍比較廣的電視上進行項目推廣宣傳搜房網訪談利用直播訪談的形式在受搜房網上建立專門主頁推廣宣傳戶外、道旗在京石高速進京和出京方向選取戶外廣告牌進行項目形象宣傳；論壇口碑 推廣利用競價排名、論壇發帖炒作、新浪微博、主流網絡媒體發帖等“病毒式”營銷方式進行項目信息的傳播，潛移默化地去影響主流客群的購買信心配套物料折頁、環保袋、沙盤、戶型圖、售樓處包裝一、我們設置了代理海景房的銷售中心，客戶資源一、我們設置了代理海景房的銷售中心，客戶資源豐富；豐富；二、我們有專業的銷售團隊，為客戶提供完善的置二、我們有專業的銷售團隊，為客戶提供完善的置業服務；業服務；三、我們有專業的策劃團隊，為項目提供可執行的三、我們有專業的策劃團隊，為項目提供可執行的營銷推廣計劃促成銷售；營銷推廣計劃促成銷售；組織機構架構組織機構架構項目總監策劃經理銷售經理策劃專員銷售16人銷售秘書人