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1、市場情況市場情況地鐵商業案例地鐵商業案例區域商業調查區域商業調查地鐵商圈調查地鐵商圈調查地鐵商業資料地鐵商業資料地鐵1號線沿線商圈1246578931號線所經商圈：1人民南商圈 2東門商圈3 3深南中商圈深南中商圈 4華強北商圈5中心區購物公園 6華僑城商圈7南頭商圈8前海9寶安城區地鐵1線商圈調查人民南商圈 以國貿為核心以國貿為核心主要商業：主要商業：國貿商場，深房百貨、西武商場、天安商場、國際商場、友誼城百貨、友誼名店、鉆石商場等一批中高檔大型品牌商業最新發展：最新發展：金光華商城，12萬平方米的大型SHOPPING MALL現有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約32萬平方米日人流量：2、日人流量：40萬人次。金光華廣場金光華廣場位于深圳市羅湖區人民南路、嘉賓路和南湖路三條繁華大道的交匯處，處于人民南商圈的核心位置。定位為大都會購物中心。占地面積為1.8萬平方米，總營業面積12萬平為米，地下3層，地上7層，400個地下停車車位。集購物、觀光、娛樂、餐飲、休閑為一體，是未來深圳高尚的購物中心。地鐵上蓋物業。東門商圈 主要商業：主要商業：茂業百貨、太陽百貨、友誼城、銅鑼灣、天虹商場、西華宮、鴻展商城、白馬服裝批發市場、布料批發市場等不同檔次的品牌商業業態。具有商業種類齊全、配套功能完善的大型商業步行街?，F有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約50萬平方米。日人流量：日人流量：603、萬人次。租賃價格：租賃價格：現該商業區的商鋪均價已達15萬元/平方米，部分商鋪甚至已炒出30萬/平方米的天價。深南中商圈 主要商業：主要商業：中信城市廣場、地王信興廣場、深圳書城、深圳購書中心、茂業百貨、歲寶百貨、國際商場、SHOPPING MALL華潤萬象城。現有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約40萬平方米。日人流量：日人流量：30萬人次。華強北商圈 主要商業：主要商業：賽格電腦城、華強電子市場、天虹商場、格蘭云天免稅商場、女人世界、曼哈商場、紫荊城、萬商電器城、銅鑼灣、新大好、群星廣場、順電家居、茂業百貨等。融匯了電子與數碼產品、購物、休閑、餐飲、娛樂、商務、金融、酒店等業態。商鋪租4、賃價格：商鋪租賃價格：已達1200元/平方米。最新發展：最新發展：和記黃埔地產公司和深圳中航集團將斥巨資23億元，聯手打造大型綜合商業項目中航廣場。現有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約80萬平方米。日人流量：日人流量：50萬人次。南山商圈 主要商業：主要商業：海雅百貨、友誼城、兒童世界、新一佳、順電、女人世界、歲寶百貨、天虹商場、金暉家居商場、曼哈、姊妹城、萬佳、人人樂、沃爾瑪、集美堂建材商場、西部電子城、佳騰電器城等深圳知名大型連鎖商業。商鋪租賃價格：商鋪租賃價格：商鋪銷售均價在25000元/平方米左右?，F有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約30萬平方米。日人流量：日人流量：80萬5、人次。寶安商圈 主要商業：主要商業：目前還處在一個蓄勢積累的過程當中，但從順電、萬佳、新一佳、天虹、海雅百貨、大新百貨、國美電器、好又多、銘可達、好運來、南城百貨、沃爾瑪、大富豪等商業體進駐。商鋪租賃價格：商鋪租賃價格：商鋪銷售均價在12000元左右/平方米?，F有商業總營業面積：現有商業總營業面積：約30萬平方米。人口：人口：寶安總人口約有150萬人，戶藉人口約為25萬人。龍崗商圈 主要商業：主要商業：在國際商場、銘可達、百佳、富佳電器城、人人購物廣場進駐龍崗后不久，龍崗世貿百貨、萬佳百貨、天虹、國美、龍興國際接踵強勢進駐，并且龍崗步行街、柏龍奧特萊斯商城、萬鑫五洲風情MALL等大體量商業正在6、緊鑼密鼓的籌建中。現有商業總營業面積：現有商業總營業面積：，預計總商業面積可達100萬平方米。人口：人口：總人口只有50萬，當中大部分都是外來打工人口。地鐵地鐵1號線商圈調查小結號線商圈調查小結地鐵1號線沿線商圈商業面積達362平方米，針對人流量460萬人口，平均0.79 m2/人（資料來源：深圳房地產信息網）；上海為人均0.76（1224萬），北京人均為0.7，國內主要城市的人均商業面積在0.55-0.75之間，歐美發達國家的平均水平為1.2（資料來源：深圳綜合開發研究院），面對繼續快速增長的擴張趨勢，深圳商業已相當飽和；相對各主要商圈，項目所處深南中商圈人流量相對較低，成為制約該商圈發展的7、重要因素之一；業態方面，特區內主要商圈均具有各自的明顯特征，其中項目所處深南中商圈經營方式及檔次主要集中在中高檔，集中商業，相對單一；深南中商圈位于整體地鐵1號線中段，有利于早就“洼池”效應。商圈人民南東門深南中華強北南山寶安龍崗合計面積（萬m2）325040803030100362人流量/人口（人/次）406030508015050460人均面積（m2）0.800.831.331.60.380.220.79報告基本思路市場情況市場情況地鐵商業案例地鐵商業案例區域商業調查區域商業調查地鐵商圈調查地鐵商圈調查項目位置北燕南路區域商業調查深南大 道上步路41325上步大廈商業銀行中核大廈華聯大廈購8、書中心統建大廈市委富怡雅居時代都會老干部活動中心地王商業華潤萬象城手機/藥店茂業百貨城市廣場國際商場華潤萬象城華潤萬象城總投資40億港元，占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米。主體建筑總建筑面積18.8萬平方米，6層商業樓面。主力店包括：Rel時尚生活百貨、香港嘉禾電影城、萬佳超市CITYVALUE超級廣場、“萬象城”溜冰場。萬象城是集購物、休閑、娛樂、飲食于一體的Shopping Mall。深圳最具吸引力的購物中心。中信城市廣場中信城市廣場占地5.1萬平方米，具有6.75萬平方米的商業購物中心和3萬平方米的星光廣場及719個停車位。通過對地鐵科學館站地下空間的開發，通過地下商業街與地鐵科學9、館站和上步地下通道相連。功能設置上體現了購物、休閑與娛樂等旅游特性，目前有以吉之島、西武百貨為代表的100多家眾多國際知名商家進駐，出租率95%。茂業百貨茂業百貨茂業百貨時尚生活館，緊鄰地鐵1號線科學館2號出口，共4層商業。主營時尚休閑、運動服飾系列，經營特色新潮、前衛、動感、時尚。一樓經營品牌概念店及名鞋，SpringField、百麗、達芙妮、奧卡索等名牌薈萃；二樓經營少淑女裝、飾品、化妝品、時尚表等，有BATU、佛羅倫、B2、艾格、馬克華菲等許多知名品牌；三樓專營牛仔系列、運動女裝系列、個性女裝系列、女式手袋等；四樓經營青春休閑服飾，已有的品牌有班尼路、SK、CY、真維斯、佐丹奴、堡獅龍、10、美特斯邦威、U2、賓寶等；五樓為運動服飾、體育用品、器材專賣場以及美容美體廊。匯集了許多國際國內一線品牌的概念店。深南中深南中商圈調查小結商圈調查小結1.商圈范圍內主要商業項目同質化比較嚴重，多定位為白領以上級人群的中高檔消費，以服裝為核心，兼營相關業態；2.商圈內陳舊商業影響力有限，2004年華潤、茂業等大型集中商業的增長，短期內商業面積增加明顯，市場需要一定時日加以消化。報告基本思路市場情況市場情況地鐵商業案例地鐵商業案例區域商業調查區域商業調查地鐵商圈調查地鐵商圈調查業態：整個商場以流行、時尚的服裝、飾品商鋪為主；租售情況：目前處于租罄狀態，經營狀況非常好；價格水平：租金均價為500元/11、m2.月，主通道沿線商鋪租金在800元/m2.月左右，次通道沿線商鋪租金在350元/m2.月左右；發展趨勢：租金上升明顯（一年前主通道沿線商鋪租金在600元/m2.月左右，次通道沿線商鋪租金在300元/m2.月左右）流行前線流行前線廣州地鐵一號線陵園西路站，負一層廣州地鐵一號線陵園西路站，負一層業態：整個商場定位為手機新機大賣場租售情況：商鋪以售賣為主，由業主反租給發展商統一出租，發展商與業主首簽三年合同，承諾以每年7.5的回報率返還給業主，該返還租金可在售價中一次性扣除（以一個價格100萬的商鋪為例，三年的租金回報為37.5100萬22.5萬，業主只需付77.5萬）。目前租售情況較為理想，已12、經售出8成單位。物業管理費38元/m2月；新動力數碼廣場新動力數碼廣場廣州地鐵一號線陵園西路站，負一層到三層廣州地鐵一號線陵園西路站，負一層到三層 樓層售價（元/m2）租金（元/m2.月）負一層4600055000320360一層均價160000均價1200夾層4600055000320360二層4300052000290320三層2800035000200250業態：藍色快線原為海珠區打地鐵沿線物業概念的一個普通服裝賣場，但經營狀況一般，目前為廣州市唯一的婚慶專業市場（2004年5月開業）；租售情況：一、二層租滿，三層還有較多空鋪，負一層與婚慶專業市場相對分異，定位為街頭文化商鋪，主要做一些13、時尚、運動、精品的售賣。物業管理費10元/m2月。藍色快線藍色快線廣州地鐵二號線市二宮站，負一層到三層廣州地鐵二號線市二宮站，負一層到三層 樓層租金均價（元/m2.月）負一層130一層160二層130三層901.嘗試走概念化道路，全港首次選擇以海洋概念為大型主題2.引進在全港乃至世界具有絕對知名度的主力店作為商場的有利支撐3.將主力店的其他部分劃分成小型店鋪出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業的整體性和連續性4.業態豐富，應有盡有，方便快捷，保證了消費者的“一站式”消費青衣城香港地鐵青衣城香港地鐵 香港地鐵物業歷年租金收入（單位：百萬元）資料來源：香港地鐵上市公司年報北京地鐵地鐵沿線的地塊由政14、府按項目批租給開發商，與地鐵營運沒有直接的聯動關系。有少數開發商認識到地鐵上蓋物業的價值，與地鐵出站口進行有機聯系（例如東方商廈），但只是自發性的，沒有統籌發展。舊線路原有設計沒有商鋪規劃，不符合消防要求，地鐵商鋪已經要求撤銷。新線路規劃中有商鋪。上海地鐵前期規劃及消費人氣聚集方面，存在一定的先天缺陷。空置率高。商業旺區地鐵商城比地上商場商品、裝修檔次偏低。地鐵站口商用物業的發展與其所處區域的商業氛圍關系密切地鐵對于沿線商用物業發展的帶動有二重性：對于城市中原來商業發展基礎較好的區域，地鐵的開通會加速原有商圈的洼地效應，增強人流的聚集能力；對于城市中原來商業氛圍不甚濃厚的區域，地鐵的開通對其商業吸附力提升的作用不會太明顯，甚至降低該區域的商業輻射能力。除了原有設計的缺陷，地鐵物業經營的無序性是造成失敗的主要原因之一，北京及上海地鐵商業就出現大量空置，統一經營，統一管理，統一宣傳推廣的香港地鐵物業則獲得較大成功；成功商業經營業態多為前沿潮流物品，地鐵商業檔次與經營有很大關系。地鐵商業案例地鐵商業案例小結小結