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1、錢塘帝寫字樓規劃建議報告2012年01月12日板塊分析，審視自身板塊解讀市中心板塊錢江新城本項目位置星光大道商圈板塊杭州寫字樓市場總體分布目前杭州辦公物業主要分布在市區成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊隨著城市的擴張，在傳統商圈外正在形成新的寫字樓集中區域，主要包括：錢江新城板塊濱江板塊板塊對比分析錢江新城板塊、市中心板塊以其便利的交通、完善的城市配套和政府規劃成為杭州寫字樓市場最為活躍的板塊，錢塘帝景項目所在板塊正處于規劃發展中，其交通、市政配套無法與之相比。從板塊競爭上看，項目所在板塊并無優勢產品研究，創造品質產品解讀競爭板塊產品分析項目名稱項目名稱價格價格(元元/)所在2、區域所在區域建筑面積建筑面積()層高層高標準層面積標準層面積電梯電梯空調空調大堂大堂車位車位(個個)物業公司物業公司世貿麗晶城歐美中心60000黃龍商圈3800003.7米480015臺頂級商務電梯及一臺觀光電梯美國約克中央空調及系統,末端大美國特靈；加濕濾塵新風系統，高13米,2000平方米1400仲量聯行公元大廈40000黃龍商圈800003.5米1700 10臺美國原裝OTIS高速電梯日本三菱重工超級變頻多聯體中央空調前廳300，后廳300層高8.5米474高力國際萬銀國際39000錢江新城900003.9米1700 16臺高速原裝進口通力電梯，6米/秒日本三菱重工超級變頻多聯體中央空調3、1500方挑高15米酒店式豪華大堂550綠城物管圣奧國際商務大廈34000錢江新城700003.8米1500 10部瑞士進口迅達客梯美國特靈中央空調10米挑高，1400方大堂250高力國際漢嘉國際48000錢江新城640003.9米1400 12部高速日立品牌原裝電梯，4米/秒美國約克中央空調及系統1200方大堂278戴德梁行與之優勢板塊的產品相比較，如果繼續走常規路線僅以高端產品與之競爭毫無勝算，尋找差異化產品定位才是項目目前唯一的出路.競爭板塊產品分析差異化思考空調：高端品牌，使用功率大負面：能耗高，給入住企業帶來負擔電梯：數量多，速度快負面：數量多意味著公攤多，得房率低；速度快意味著能耗4、高。大堂：挑高過高，面積大負面：公攤多，得房率低，可售面積減少。它們地段好！它們硬件全！它們品質高！它們是杭州最高端的寫字樓，但是它們也同樣有著不可忽略的缺點.銳角法則原理你看到是一個銳角還是一個鈍角？差異化思考產品優勢優勢背后也可能存在更大的不足從競爭產品的優勢看產品不足，以差異化產品，根據項目客戶需要制定產品，提高項目核心競爭力！攻其核心，客群入手客群解讀目標客群思考1、甲級寫字樓使用客群定位：“自用客群”特征描述：行業描述：本案客群應以高新技術產業為主，包括IT、通信設備、軟件類、現代生物醫藥技術、現代化工為主。來源地：入住本案的客群主要來自濱江、蕭山本地區域、市區高新溢出企業、部分外地5、溢出企業。規模：本項目總體定位中高檔次，因此面對的企業也是中等規模以上的公司，這類公司一般員工數量在50100人左右，對于辦公的需求主力為400600方。企業特征：這類型企業有一定的實力，講究辦公環境和辦公品質，對于寫字樓的檔次、形象、配套、物業管理要求較高。目標客群思考2、大浙江寫字樓“投資客群”描述我司啟動商業動力網，選擇了200位溫州、紹興、麗水、義烏等地投資客戶進行了針對性調研。年齡集中在3545歲之間 主要來自于私營業主，擁有自己較大規模的企業，資金靈活型較強 年收入在500萬以上，收入穩定，屬于社會富裕階層 有較強的投資意識、平時多有股票、外匯、期貨、基金等投資 有多次的各地置業經6、驗、涉足住宅、商鋪、寫字樓 成熟穩重，消費理性 對于寫字樓，看重開發商品牌、地段、檔次，偏好高檔次產品，對于單價敏感性較低 購買需求面積在300500平方米之間，承受總價在1000萬左右 目標客群鎖定客群初步定位：目標客戶主要以自用客戶為主兼顧投資性客戶。主要客戶行業：制造、投資、金融、創意科技其他行業：服務、證券、貿易、保險客群區域界定：1、以濱江高新企業及濱江高端住宅業主為主2、其次蕭山區高新企業為主3、由于未來交通環境的改善以及商務聚集度的提高，杭州市對周邊的中小城市的核聚能力將會大幅增強，紹興、富陽等區域的民營企業也將是未來潛在客戶。目標客群鎖定1、希望產品更適合自身企業需求；2、能從7、中獲得企業發展的機會；3、有較高品質的物業管理服務；4、看重個人及員工工作生活品質的改善。客群需求鎖定追求更高的性價比產品取勝市場，差異產品產品建議產品思考n通過寫字樓產品設計，滿足企業、總裁及員工的全方位需求；n通過寫字樓產品硬件，提升項目附加值，減少企業日常費用；n通過寫字樓產品服務，完善辦公配套，幫助企業提升價值。寫字樓產品建議設計建議p設置總裁專屬車位p設置總裁專屬電梯p設置總裁vip套間包括辦公室、休息廳、衛生間專屬車位專屬電梯vip套間寫字樓產品建議設計建議p設置觀景平臺花園充分利用項目超高層和江景資源提高項目景觀價值。寫字樓產品建議設計建議p設置全功能商務會所多功能商務會議室、綜8、合培訓室、商務洽談室。商務洽談室會議室培訓室寫字樓產品建議設計建議p設置員工體驗會所運動會所、休閑咖啡室、減壓活動室。休閑咖啡室減壓活動室運動會所寫字樓產品建議設計建議示范單位示范單位A示范單位示范單位Bp設置展示區一樓大廳設置企業展示區給客戶充分展示企業形象設計劃定區域，滿足客戶宣傳需要。寫字樓產品建議硬件建議p設置自控VRV中央空調可24小時自由辦公n自控VRV中央空調自控性中央空調減少客戶使用成本從而實現高檔次、形象與低使用成本的完美結合寫字樓產品建議硬件建議p衛星視頻會議系統為客戶打造完美的辦公設施需要，真正意義上的遠程無延遲會議通話系統。寫字樓產品建議硬件建議p千兆網路，無線覆蓋千兆9、網絡到戶，身處寫字樓任意角落均有無線高速網絡覆蓋。寫字樓產品建議服務建議p建立政府一站式服務企業注冊登記、稅務辦理、成長上市咨詢一條龍服務，化繁為簡輕松協助企業各類手續辦理，極大提高創智企業成長效率，完美配合入駐企業成長（建議采用優惠措施引入此類服務型機構、企業，整合資源，完善商務配套）寫字樓產品建議服務建議p設“商務大使”為客戶辦理預約場地、機票等服務；p配合電子監控系統，提供24小時保安巡邏服務；p設置大堂服務大使，負責迎客p設立大客戶洽談室，保證客戶私密性p引入品牌物管，提升項目整體形象商務大使大客戶洽談室大堂服務大使商業配套，提高價值配套融入寫字樓配套商業規劃建議商業整體規劃中可考慮適當調整布局，規劃以寫字樓為主的商業組團配套。寫字樓商業組團配套寫字樓商業配套建議：商業頂部整體園林綠化為寫字樓打造公園式辦公環境寫字樓商業配套建議：空中SPA 水療庭院寫字樓商業配套建議：露天泳池+水晶餐廳寫字樓商業配套建議：頂級觀景健身房寫字樓商業配套建議：私人美容SPA保齡球館寫字樓商業配套建議：斯諾克專業館