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1、湖北匯金商業經營管理有限公司組建計劃綱要天門百盛項目后期經營管理預案計劃一、概述湖北匯金久臣地產投資股份有限公司經過數月運營磨合，根據現有人力物力運營特點及慣性，初步在近階段以策劃部、銷售部、市場研發、招商、營運、（商業地產營運部/商業經營管理公司 ）體制運行。在此背景下，結合天門百盛項目物業特點，特擬定天門百盛項目后期經營管理預案計劃報備。二、目標貫徹總公司多業態多方位開發、代理、經營存量和新建商業物業項目的計劃方針，引進現代商業/物業經營管理理念，以優良的專業服務與運作，通過商業整合運營，大力促進物業增值，使項目物業經濟價值最大化，迅速樹立公司品牌形像，切實保障合作各方雙贏。三、組織商業是2、一個傷腦筋的行業。需要綜合天時地利人和行情等諸方要素、把握時節房地產E網 倍訊易 商機，知己知彼科學運籌，營造規模特色環境，掌控細節流程，精心組織精細作業，方能確保穩定業績和理想經濟效益。現在，由于商業經營管理經過中外企業多年國際化運作，業已非常成熟。加之當前商業競爭已達白熱化，歐美日韓臺港、京豫鄂、滬寧杭、瓊閩粵、國企民營三資各種理論流派操盤方式五花八門，且與之伴生的各類打鬧臺，一知半解紙上談兵的試驗員試航員素質參差良莠不齊，令人眼花潦亂，無所適從。管理稍有不慎，既致企業于虧損狀態。 因此，因地制宜、因勢利導的企業商業物業管理組織機構就需要更加簡潔、實用。降低勞資成本，避免組織內耗，提高工作3、效率。四、 人力資源設定原則 因需設崗定職，一人多崗兼任。按最大能量產出、最少人員投入、低成本高效率原則定崗定責，定人定職定薪。五、組織機構設織及人員定編說明根據天門項目的特殊性和后續項目運營管理特點，結合市場經營需求和節約高效的原則，后期運營管理組織機構在第一階段擬設置為三部一室（常態計劃預設，可根據項目需求增減）即：經營管理部、綜合服務部、計劃財務部、顧服企劃辦公室、工作內容涵蓋經營管理、拓展招商、物業管理、網絡信息、客戶服務、企劃推廣促銷、倉儲物流、行政總務、人事培訓、財務審計、保安保潔綠化等。六、組織架構圖商業經營管理公司（天門一期） 營運總監 經營管理部綜合服務部計劃財務部顧服企劃辦4、公室1、開業籌備期：營運總監 一名經營管理部經理 二名經營管理部業務主管 一名消防主管兼保安 二名物業副經理 一名顧服企劃經理 一名企劃信息主管 一名美工網絡主管 一名2、第一年：公司扶植期人員崗位編制營運總監 （一人） 一名經營管理部（四人） 經理 二名業務主管 二名綜合服務部（二十六人）物業副經理 一名行政總務主管 一名人事培訓主管 一名司機 一名保安隊長 一名保安主管 一名消防主管兼保安 二名保安員 十二名水電工程管理員 二名保潔綠化主管 一名保潔員 三名計劃財務部（二人）主管會計 一名收銀主管兼出納 一名顧服企劃辦公室（八人）經理 一名客服主管 一名業務信息網絡主管 一名企劃主管 一名5、美工主管 一名美工 一名網絡信息兼電腦維護 一名導購兼播音員 一名 合計總人數：四十一人具體崗職總人數根據具體招商結果和經營情況結合市場變化調整（微調并事先報告報批認可實施。）3、第二年（微利保本期）人員崗位編制營運總監 （一人） 一名經營管理部（八人） 經理 二名業務主管 二名現場督導 四名綜合服務部（四十一人）經理 一名物業副經理 一名行政副經理 一名總務主管 一名司機 一名人事主管 一名培訓主管 一名工程主管 一名保安隊長 一名保安主管 一名消防主管兼保安 一名消防助理兼保安 二名保安員 十八名水電工程管理員 二名保潔綠化主管 一名保潔員 五名食堂員工 三名計劃財務部（四人）經理 一名主6、管會計 一名收銀主管兼電腦維護 一名出納 一名顧服企劃辦公室（九人）經理 一名客服主管 一名信息網絡主管 一名企劃主管 一名美工主管 一名美工 一名網絡信息兼美工 一名導購兼播音員 二名 合計總人數：64人4、第三年 （贏利發展期）總人數根據上一年度具體情況調整并事先報告報批認可實施。七、營業收入與成本費用估算1、經營收支估算本項目后期經營管理階段，根據市場發展、招商結果、廠商結構配置狀況，預設經營培育期、收支平衡期、盈利發展期的客觀需求和項目經營理想達標，擬定第一年扶植、第二年保本微利、第三年盈利發展的經營管理計劃目標并確保完成。工商稅費規費：第一年：爭取按招商引資優惠政策享受全部減免。第二7、年：（1）公司營業稅按收入總額的5%計算；城鄉維護建設稅按營業稅稅額的5%計算；教育費附加按營業稅稅額的3%計算；共計營業收入總額的5.4%。爭取減半或參照新建建材市場同等優惠政策享受減免。（2）經營商戶參照當地最優惠定稅標準減半或參照新建建材市場同等優惠政策享受減免。第三年：繼續享受上年優惠或商定一個合理標準。2、營業收入/稅金及附加預估表單位： 元序號營業收入板塊面積租金水平減免月總金額(元）減免個月總金額(元）占收入總額比例1店鋪租金1樓8-10元/月1518元/月店鋪租金2號樓8-10元/月1518元/月店鋪租金3號樓8-10元/月1518元/月店鋪租金4號樓8-10元/月1518元/8、月店鋪租金5號樓8-10元/月1518元/月2物業管理費1-15元/月（全年）減免月3商業經營管理費1元/月（全年）減免月4倉儲物流收益35元/月（全年）減免月5大賣場租金58元/月（全年）減免月6品牌連鎖代理代銷（戶）年度銷售額（元）年度費用（元）年度利潤（元）7外墻廣告位收益8促銷活動費分攤9投資自營收入周轉金入（元）年度銷售額（元）年度費用（元）年度利潤（元）10聯營扣點收入（部分）年度銷售額（元）年度費用（元）年度利潤（元）11其它收入項年度收人額（元）年度費用（元）年度利潤（元）二銷售稅金及附加5.41營業稅52城鄉維護建設稅0.253教育費附加0.153、基本經營費用投入額度估算39、-1、第一年度概算：經營人員費用投入 （ ）元/月經營廣告宣傳推廣促銷費用： 2萬/月經營招商調整通訊費用、差旅費用： 8千元/月專題公關費用費用（專項報批費用）及獎勵基金（含對廠商） 5千元/月經營招商管理員工生活補助費用 5千元/月形象環境布置費用 5千元/月公用設施設備維修及保養費： 2千元/月保潔綠化物料耗材 2千元/月公用水電費用 （ ）元/月不可預見費 2千元/月調整招商部分自營柜臺裝修費用 5萬元/年部分廠商營業道具裝修設計及裝修制作補貼費用： 5萬元/年自營新品進貨費用（貨品周轉押金或暢銷品定金） 總公司借支10萬/年前期投入：（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護10、衛用品、綠化、經營與公共活動保險費等） 10萬元大型開業慶典活動費 預算 20萬元 重大專項費用事前報批列支。3-2、經營費用預算說明：根據寶安商業廣場后期經營管理費用的投入比照分析，寶安商業廣場采用的是純物業經營管理模式（因為物業基本售完）。現有管理人員以深圳寶安集團深圳恒基武漢南湖物業管理公司派遣招商、商鋪管理、物業工程和保安、保潔人員組成。另外，與政府有關機構共同組建了廣場綜合辦公室并承擔有關費用。同時由深圳寶安集團武漢分公司駐天門辦事處及天門寶安房地產開發有限公司（二個牌子一套班子）統一管轄。深圳寶安集團武漢分公司駐天門辦事處及天門寶安房地產開發有限公司的運營費用由深圳寶安集團武漢分公司支出。寶安商業廣場現有經營管理人員、廣場綜合辦公室的費用開支由寶安商業廣場物業管理費收入（不足3萬平米，1，5-2元/月物業管理費）、租金收入（雅斯超市及少量鋪位租金收入）另加深圳寶安集團武漢分公司每年給予人民幣50萬元作整體費用支出補貼。而且大型商業活動費用和重要廣告推廣活動都由深圳寶安集團武漢分公司專項支出。有鑒于此，根據天門百盛項目可能會出現商業管理和物業管理并存組合模式的情況分析，第一年公司最多投入補貼總額60萬元/年的扶植費用，既可使項目進入良性循環，達成第二年保本微利，第三年盈利發展的經營管理計劃目標。 邱啟慎2006-10-10