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1、萬達廣場寫字樓、酒店式公寓萬達廣場寫字樓、酒店式公寓項目策劃方案項目策劃方案TO 萬達置業TO 萬達置業?房地產市場狀況房地產市場狀況?項目產品規劃與分析項目產品規劃與分析?項目目標客戶分析項目目標客戶分析營銷推廣的思路基礎來源于：營銷推廣的思路基礎來源于：房地產市場狀況房地產市場狀況05年樓市回顧05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究05年樓市回顧05年樓市回顧?新春過后至四月，在經歷了04年的調控和春節影響后的市場，房市平穩復蘇。新春過后至四月，在經歷了04年的調控和春節影響后的市場，房2、市平穩復蘇。郊區樓盤如小城春秋以3200元/平方米開盤，銷售情況良好。?5-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部門關于做好穩定住房價格工作的意見，其中明確規定，國家將調整住宅轉讓環節的稅收政策，通過征收最多占成交全款5%的高額稅收達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為，造成“持幣觀望”狀態。?8月底開始，樓市開始出現緩慢復蘇狀態，客戶以自住為主，投資者撤出市場。8月底開始，樓市開始出現緩慢復蘇狀態，客戶以自住為主，投資者撤出市場。新推的幾個樓盤，有百隆“小城花園”、交通“B3、OBO城”、雅戈爾“東湖馨園”銷售情況都比預計好，客戶基本以自住為主，中小面積、高性價比樓盤再次受到市場追捧。東湖馨園”主力面積97平方米，5800元/平方米，一期開盤后去化迅速，388套房源一個月之內基本銷售一空，凸現出寧波自住型需求的扎實基礎。?房交會為市場加了溫，使不溫不火的房地產市場開始逐步回暖。房交會為市場加了溫，使不溫不火的房地產市場開始逐步回暖。雖然沒有往日“搶”的場面，但是一些自住型客戶紛紛下單。開發商開盤定價更為合理，心態也更加平衡。房地產市場狀況房地產市場狀況05年樓市回顧05年樓市回顧06年樓市預測06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究寫字樓市場4、狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究06年樓市發展預測06年樓市發展預測?供應量繼續增大，市場競爭激烈：供應量繼續增大，市場競爭激烈：雖然市場交易量受政策影響有所下降，但是隨著投資規模的增長，開發商的投資量不會立刻減少，相應地，2006年的市場供應量也會繼續放大。?房價更加趨于理性房價更加趨于理性：06年的房價走勢應當以平穩為主，部分地區有可能出現小幅的漲跌。由于市場供大與求的客觀事實存在，加上近段時間政府部門強調明年繼續貫徹落實房地產調控的政策措施，因此房價不會大漲。?逐步形成價格體系，拉開價格差：逐步形成價格體系，拉開價格差：目前寧波價格差距還不是很明顯，隨著城市擴展，中心地土地稀缺。5、市中心樓盤逐步凸顯其地段優勢，特別在產品上注重細節、人性化，提高檔次，會與郊區高檔樓盤拉開檔次。市中心價格不會有太大回落。?銷售周期拉長，出現現房銷售：銷售周期拉長，出現現房銷售：準現房能讓客戶看到建筑的實際情況，對開發商來說，現房銷售考驗其資金實力。實力不強的企業有可能面臨市場淘汰，而那些有土地儲備、有融資能力、有良好品牌效應的強勢企業則會越做越強。房地產市場狀況房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究近期寧波辦公樓市場狀況近期寧波辦公樓市場狀況?供應：供應：據統6、計，寧波寫字樓市場2004年實際供應量約為27萬平方米，2005年市場上的供應量約為42萬平方米（含上年結轉），20052006年6月市場上的供應量初步估算約在126萬平方米以上（含上年結轉）。?需求：需求：寧波寫字樓市場2004年實際需求量約為25萬平方米，即便按照平均每年30%的遞增速度，2005年需求量應在32萬平方米，2006年實際需求量約為41萬平方米。?空置：空置：依次推算，寧波寫字樓市場2004年空滯量約2萬平方米，2005年市場存量約10萬平方米，而2006年年底時市場存量有可能非常的大，因為2006年寫字樓開始集中放量。從以上數據可以反映出，未來寧波寫字樓市場競爭將會更加激烈7、，供大于求會越發明顯，市場將進入多事之秋，由于市場供應支持走高，而在宏觀調控及寧波現有城市規模、商業地位沒有同比增長的情況下，寫字樓爛尾工程將再次出現的概率會增大，令人擔憂的90年代中期的局面可能再次出現。所以2006年，寫字樓市場供應量放大，且如和義大道、坤和中心、北岸財富等產品品質都很高，市場競爭將會十分激烈，寫字樓市場將逐漸出現供大于求的態勢，市場壓力巨大。如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。鄞州中心區辦公樓市場狀況鄞州中心區辦公樓市場狀況?現狀：現狀：現狀：現狀：鄞州中心區現有寫字樓主要8、為一些政府、金融性質的綜合大樓，在售的寫字樓項目僅有奧利賽大廈與麒麟大廈，且銷售狀況一般。從目前市場形勢來可看，鄞州中心區由于辦公、商務、金融等配套設施的缺乏，基本無辦公市場氛圍。從目前市場形勢來可看，鄞州中心區由于辦公、商務、金融等配套設施的缺乏，基本無辦公市場氛圍。?前景：前景：前景：前景：鄞州中心區寫字樓市場與寧波其他三區相比整體處于相對落后的水平。但隨著鄞州中心區基礎設施建設力度的加大，將會有一個寫字樓的快速發展期，可能就會在今、明兩年出現。屆時大量的寫字量項目推出，如萬達廣場、南苑國際有五星酒店配套的寫字樓，還有新中源大廈、新洲銀座、愛爾尼項目等都有不同體量的辦公樓。加之鄞州中心區南9、部商貿中心規劃的出臺，鄞州中心區今后將成為寧波的又一商務中心區域，寫字樓項目會越來越多，這勢必會帶來激烈的競爭。房地產市場狀況房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究房地產市場狀況房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究競爭項目分析與研究項目競爭個案綜述項目競爭個案綜述寧波目前已使用或規劃建造的以五星級酒店為依托，兼具商業、辦公、酒店式公寓的個案有波特曼中10、心、萬豪國際、南苑國際中心、萬達廣場、國大雷迪森廣場這五大項目。有波特曼中心、萬豪國際、南苑國際中心、萬達廣場、國大雷迪森廣場這五大項目。他們分別位于市中心、鄞州中心區與東部新城，應該說區位分布是比較分散的，而南苑國際中心與萬達廣場僅一路之隔，日后的競爭會相當激烈。據統計，這幾大項目酒店式公寓的體量達10萬平方米左右，辦公樓的體量達25萬平方米左右。據統計，這幾大項目酒店式公寓的體量達10萬平方米左右，辦公樓的體量達25萬平方米左右。這些項目中目前僅有波特曼中心已交付使用，但由于交付不久，并未形成商務、商業與居住氛圍。未來幾年其他項目也會相繼推出與交付，且每個項目不論辦公與酒店式公寓體量都是較11、大的，市場競爭也是相當激烈的。項目產品規劃與分析項目產品規劃與分析項目產品規劃項目產品規劃項目產品特點項目SWOT分析項目產品特點項目SWOT分析項目產品規劃方案項目產品規劃方案?A樓為酒店和寫字樓部分：A樓為酒店和寫字樓部分：一共40幾層，樓高140-150米，單層1800平方米，5層和18層是設備夾層/避難層，6至17層是酒店，19至39層是辦公，其中19至37層是標準層，1至3層是酒店及辦公配套。?B樓為SOHO酒店式公寓：B樓為SOHO酒店式公寓：從3至31層，其中3至29層是標準層，單層面積1000平方米，樓高100米以內。項目產品規劃與分析項目產品規劃與分析項目產品規劃項目產品規劃12、項目產品特點項目產品特點項目SWOT分析項目SWOT分析項目產品特點項目產品特點?城市建筑群落：城市建筑群落：寧波萬達廣場絕不是一個單純的商業或住宅項目，而是由多種不同形態的建筑產品構成的建筑綜合體，其中除商業廣場外還包含具有國際背景的五星級酒店、城市地標性的高品質寫字樓和高級城市公寓、酒店式公寓等等。?國際化建筑理念：國際化建筑理念：寧波萬達廣場囊括了建筑設計的國際性、功能的集聚性、時空的開發性、配套設施的超前性，以及人性化、多元化的寬容性等，將無限豐富的生活、工作、消費、休閑、娛樂等城市生活資源在有限的空間里集聚整和。?優質的品牌與服務：優質的品牌與服務：寧波萬達廣場不論是開發商、設計公司13、，策劃公司、還是物業管理公司、與商業、酒店經營公司都是國內外一流的品牌企業，他們都帶給項目一個全新的理念與服務，以提升產品品質與檔次。項目產品規劃與分析項目產品規劃與分析項目產品規劃項目產品特點項目產品規劃項目產品特點項目SWOT分析項目SWOT分析項目SWOT分析項目SWOT分析項目優勢項目優勢?區位優勢：區位優勢：從地理位置上來看，本項目所處的區域為鄞州中心區的中心位置，屬于真正意義上的寧波新城市中心，具有得天獨厚的戰略地位；目前鄞州中心區是寧波房地產開發的熱點區域，接受度較高。?配套潛力：配套潛力：除新的行政中心、居住中心、商貿中心、高教園區等配套設施的逐漸完善，萬達廣場自身大型超市、餐14、飲、娛樂等商業配套都給項目帶來最佳的配套功能。?規模優勢：規模優勢：本項目總建筑規模達52萬多平方米，在寧波屬于超大型綜合項目，光酒店、辦公與酒店式公寓規模就達10萬平方米，規模大意味著完善的配套，對客戶有較強的吸引力。?產品優勢：產品優勢：就本項目方案來看，產品設計級較為漂亮，定位中、高端客戶，提升項目檔次。項目SWOT分析項目SWOT分析項目劣勢項目劣勢?人氣不旺：人氣不旺：目前本項目區域整體人流量少，人氣不足，從而導致本項目區域商務、居住氛圍不足。隨著鄞州中心區逐步的開發建設以及周邊在建樓盤的交付，人氣將逐漸趨旺，但需要一定時間。?配套不足：配套不足：可以預計，當本項目開盤時，周邊的各方15、面配套，特別是辦公配套還不能與市中心（三江口區域）相比，故項目輻射范圍也不如市中心。項目SWOT分析項目SWOT分析項目威脅項目威脅?競爭威脅：競爭威脅：今后兩年將是寧波或鄞州區商務、商業及酒店型產品的開發熱潮，不論辦公、商務公寓，還五星級酒店的推出量都是相當的大，后市的競爭性難以預計。?消費習慣：消費習慣：本項目區域為非傳統商務區，寧波的習慣性商務區域還是以三江口為中心向周邊輻射，新的商務圈的成熟需要培育期，根據經驗，新的商務圈估計需要35年左右的時間來培育市場，尚可能消除這種障礙。?制約因素：制約因素：本項目辦公、商務氛圍的形成還受到來自于城市東擴的步伐、東部新城的建設進程以及城市化進程的16、牽制。項目SWOT分析項目SWOT分析項目機會項目機會差異化理念應貫穿于項目始終：差異化理念應貫穿于項目始終：差異化理念應貫穿于項目始終：差異化理念應貫穿于項目始終：?產品差異化：產品差異化：本項目如能找準市場空白點，在功能、配套、產品方面與目前現有的商務樓拉開距離，提升檔次，將樹立本項目獨特的個性，具有很大的成功機會。?營銷差異化：營銷差異化：從寧波市民消費心態出發，以專業的營銷手段觸動消費者和投資者對本項目的關注。?服務差異化：服務差異化：以國際化經營、五星級酒店管理提供有別于其他商務中心的物業管理服務，以全面的人性化服務提升項目品位，吸引潛在客戶。項目目標客戶分析項目目標客戶分析辦公樓目17、標客戶辦公樓目標客戶酒店式公寓目標客戶酒店式公寓目標客戶項目目標客戶群分析項目目標客戶群分析辦公樓目標客戶辦公樓目標客戶酒店式公寓目標客戶酒店式公寓目標客戶項目規劃建議項目規劃建議寫字樓規劃建議寫字樓規劃建議?辦公部分應是本項目的主力產品類型。?應滿足規劃指標和建筑規范的要求。?項目的產品類型要有一定的亮點，能體現項目獨特的個性，要能跳脫市場，并且風險又能控制在合理的范圍。?在建筑設計時就必須將項目的特點表現出來。?針對客戶不同的面積需求做不同的產品規劃，使之能更好的滿足客戶的要求。?應考慮什么樣的辦公產品能創造更高的經濟效益。?應考慮本項目應是地標建筑的特性。寫字樓配套建議寫字樓配套建議?空18、調：空調：辦公部分考慮配備大型中央空調，考慮配備獨立的新風系統。?外墻：外墻：采用墻體保溫材料，按節能標準設計。?公共部位：公共部位：大堂、梯廳等重點設計，豪華裝修，結合綠化景觀設計。?公共衛生間：公共衛生間：采用五星級裝修，采用衛生間環保系統，注重公共衛生間的裝修及環保。?電梯：電梯：高速國際品牌進口電梯，電梯間高度、寬度需要特別加強，內設新風系統，如結構允許則設置寬電梯。?通訊:通訊:樓宇內部“無盲區”，寬帶采用專用光纜通訊,中國電信、聯通、網通全線接入。?景觀設計：景觀設計：聘請專業的景觀設計公司設計院落景觀，使之既符合寫字樓的需要，又能體現生態，乃至人文的概念。?燈光設計：燈光設計：聘19、請專業公司進行燈光設計。寫字樓配套建議寫字樓配套建議?配套：配套：按“泛會所”理念進行配套設置，配套方面可以有：?公共會議室?銀行?空中花園（休息平臺）?商務中心?休閑運動設施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等?健身設施：健身房、跳操室等?商務休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結合商鋪進行定向招商?餐廳：結合商鋪進行定向招商?智能化系統:智能化系統:達到5A級智能化、樓宇設備自動化系統（BAS）、安全防范系統（SAS）、通信自動化系統（CAS）、辦公自動化系統（OAS）、自動報警和消防聯動控制系統（FAS）在智能化方面，建議增加一些有亮點的配置。如門禁系統、樓宇自動監控系統等。在智能化方面，建議增加一些有20、亮點的配置。如門禁系統、樓宇自動監控系統等。商務公寓規劃建議商務公寓規劃建議?配套建議：配套建議：由于項目有五星級酒店，配套十分完善，因此商務公寓內部，不需進行配套方面的考慮。?規劃建議：規劃建議：1、在商務公寓的設計中也考慮生態的概念，結合空中綠化、入戶花園來作出項目不同的特色。2、在規劃中考慮一定的空中休息平臺。3、商務公寓配置新風系統。4、公共空間五星級裝修，結合高級商務人士的特點進行設計，包括大廳、走廊、電梯等候區、空中花園等。5、整個裝修風格可不同于酒店，結合商務人士體現個性化和時代感。項目企劃推廣建議項目企劃推廣建議推廣總綱做中國最好的寫字樓！做中國最好的寫字樓！作為一個全國化的高21、端品牌，永遠不要與普通項目相提并論，也不要與所謂的甲級辦公、五星酒店相比。我們唯一要做的，就是將“萬達”品牌拔高、拔高、再拔高。站在全中國的高度上，引領寧波的商務模式走向真正的全球化。推廣目標打造本項目寧波頂尖的形象力與影響力；配合銷售計劃，順利完成銷售目標；通過寫字樓與酒店公寓的運作將萬達品牌再上升到一個全新的境界。基于上，我們要重點把握三大“第一”原則第一影響力第一影響力第一品牌力第一品牌力第一競爭力第一競爭力策略金三角策略金三角第一品牌力：第一品牌力：最大化的運用“萬達”品牌固有的形象與地位，不斷提升，將商業地產第一品牌的形象牢固灌輸到寧波人的心中。第一影響力：第一影響力：我們不應局限于22、寧波地區，而是要將項目放到全國的高度進行審視，擴大寧波的影響力就是幫助企業擴大全國的影響力。第一競爭力：第一競爭力：即為產品層面，以無限的產品創新能力確立別人無法企及的競爭優勢，以產品讓客戶別無選擇。寫字樓與公寓整體結合入市，共同提升市場形象；同時，推廣還需把握以下要點根據產品，先推寫字樓，后推酒店式公寓；通過超5星酒店品牌迅速提升項目檔次；將萬達現有影響力與知名度繼續深化，并成功延續到寫字樓與酒店式公寓上來。第一部分：市場現狀分析我們面臨的將是怎樣的嚴峻形式？126萬平方米126萬平方米供供 41萬平方米41萬平方米求求126萬平方米供應量爭奪41萬平方米需求量市場126萬平方米供應量爭奪423、1萬平方米需求量市場供求的嚴重不平衡將帶來市場競爭的空前白熱化，爭搶需求量將成為關鍵。嚴峻形勢一：如何在與和義大道、坤和中心、北岸財富中心的競爭中突圍而出，將是吸引客源的保障。嚴峻形勢二：和義大道坤和中心北岸財富中心寧波高端市場形成強大競爭壓力寧波高端市場形成強大競爭壓力萬達廣場甲級品質、五星級概念泛濫，獨特化定位愈來愈難。甲級品質、五星級概念泛濫，獨特化定位愈來愈難。找到與眾不同的市場概念切入點，才能讓客戶迅速記住自己。嚴峻形勢三：宏觀調控后投資市場急速萎縮，酒店式公寓前景并不明朗宏觀調控后投資市場急速萎縮，酒店式公寓前景并不明朗在投資市場謹慎異常的今天，什么樣的產品和投資回報才能再現南苑國24、際當初的火爆？嚴峻形勢四：在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的南部商務中心崛起顯得困難重重在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的南部商務中心崛起顯得困難重重如何與傳統金融中心、熱點商貿中心相抗衡，板塊內在價值的深度挖掘就相當重要。有新亮點才能吸引新欲望。嚴峻形勢五：小結小結五大難點要求我們只有從市場中找機遇，從客戶需求中找生機。因此，貼近市場、貼近客戶的心聲才是成功的關鍵。第二部分：客戶需求分析寫字樓購買客戶最關心的是什么？關心問題1：地段關心問題1：地段地段永遠是寫字樓客戶最為關心的問題是否是在城市經濟的中心圈內？是否具有極強的發展前景？是否能享受區域完整的配套服務？是否有明顯的地段升25、值空間？這些都切身關系到客戶對于一座寫字樓好壞的直接判斷。關心問題2：交通關心問題2：交通在日益擁擠的城市交通網絡中，通達性愈發顯得重要客戶關心能否快速達到城市的各個位置并且有多種選擇，關心能否便捷地到達機場、高速公路、港口等地，關心能否與合作伙伴形成良好的聯通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網絡是客戶真正看重的。關心問題3：建筑關心問題3：建筑建筑代表形象，形象反映公司實力在寧波的企業公司迅速壯大發展之際，越來越多的公司開始關注起辦公環境的品位與檔次起來。好的建筑才能反映公司的實力，才能給合作伙伴強大的信心保證。關心問題4：空間關心問題4：空間高舒適度辦公成為主流在全世界都關注人性化辦公26、的時代，我們的客戶也關注自身的辦公環境。例如進深大小、開間大小、窗戶大小與數量、空間柱子多少、層高多少等等，因為這些都關系日后企業進駐時的辦公氛圍的優劣，關系到員工的工作狀態。關心問題5：規劃規模關心問題5：規劃規模形成一定的規模才能帶來商務集群效應現代化商務，講究合作、聯合、集群等形式，這也是寫字樓的必然發展趨勢。單一的規模、規劃無法帶給客戶更多的商務附加值，也無法配置更多商務配套。關心問題6：公共空間關心問題6：公共空間公共部位也是公司留給客戶的第一印象越來越多的寫字樓客戶除了關心自身空間好壞的同時，也開始關注公共部位的好壞。一個富涵個性且氣派的大堂，一個寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶27、的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務氛圍。關心問題7：配套關心問題7：配套配套是看得見的品質，也是打動客戶的細節寫字樓不光要有光鮮的外表，更要以豐富的配套來支撐內涵。我們的客戶關心更多能為他帶來方便的細節。例如電梯數量，休閑場所數量，有沒有公共會議室甚至是商務會所等。關心問題8：配置關心問題8：配置配置級別的高低也是影響客戶購買的一大因素智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網絡有多寬等等都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標準。關心問題9：得房率關心問題9：得房率得房率多少關系到客戶的切身利益得房率是精明的商務人士必須考慮的要素，因為這是他們投入與得到的最直接體現。高得房28、率往往更吸引客戶。關心問題10：停車位關心問題10：停車位停車位充裕與否是客戶考量一個寫字樓的主要指標之一當前隨著客戶擁有自駕車越來越多，對于停車位的需求也越來越大，特別寫字樓客戶完全超越了1：1的配置要求。多數客戶在置業時最多提到的也是停車位問題。關心問題11：物業管理關心問題11：物業管理服務是提升寫字樓檔次的有效途徑當一個寫字樓在硬件上達到客戶需求是，它的軟件就成為在競爭中取勝的主要因素。客戶更關心在入駐后能享受到什么樣的服務，什么樣的管理。關心問題12：景觀關心問題12：景觀景觀是寫字樓人性化的特征之一當我們的客戶需求在不斷提升的時候，我們更應考慮帶給客戶更多的健康與休閑的體驗。我們的29、客戶在事業上十分繁忙，因此就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶的法寶。關心問題13：性價比關心問題13：性價比我們的客戶最重視的依然是價格以最合理的價格買到高品質的產品是我們客戶永遠的追求，他們對于產品的性價比一直都很看重。了解客戶的切實所需，是項目營銷成功的前提。站在他們的角度來考慮產品的方向，才能真正打動他們。小結：第三部分：寧波現階段寫字樓產品分析寧波寫字樓的缺陷在哪里？1、擁擠的交通環境堵塞了車流，也堵塞了商機。2、普通甚至丑陋的建筑立面造型極大影響入駐企業的形象。3、過多的梁、柱嚴重降低了得房率，客戶的空間在流失。4、忽視公共空間的營造，簡陋與粗糙充斥著精英企業的門面30、。5、過小且單一的體量無法適應企業迅速擴張的實力規模。6、電梯數量與速度的嚴重不足，極大浪費了客戶寶貴的時間。7、僅限于收發、打掃、巡邏等項目的物業管理讓入駐企業享受服務的權利幾乎為零。8、千金難求一停車位已成為不爭的事實，讓客戶出入都變成難題。9、稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態健康無從談起。10、所謂智能化級別都較低甚至僅僅是擺設而已，客戶根本無法很好利用。11、高價格與低品質比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價比很低。當寧波的寫字樓發展水平已遠遠跟不上寧波企業發展的速度時；當上述的由寫字樓缺陷所形成的矛盾越來越激化時，我們的機會就產生了。站在最前沿最高端的位置審視產品，并且以31、實惠的價格入市，我們的產品就能為我們的客戶所青睞。小結：第四部分：項目整合分析14大領先優勢打造完美主義商務新標領先標準一：寧波最有成熟商業地產品牌影響力的寫字樓萬達品牌數十年全國開發經驗集成，以真正中國名牌的實力為寧波留下最有堅實的影響力。領先標準二：寧波目前已經公認且唯一的城市第二中心鄞州中心區就是以萬達廣場為中心所輻射出的新城市功能圈，因此在地段上屬于當之無愧的絕對核心，其地位堪稱寧波未來的天一中心區。未來的南部商務中心區就以萬達廣場為圓心。領先標準三：新城市標準交通網絡構成，通達性、便捷性遠超市中心與天一廣場、東部新城、機場、高速形成快速連接，全面改善市中心擁擠堵塞的交通面貌。領先標準32、四：地標級城市形象建筑群，國際建筑大師與萬達品牌聯合揚名全球之力作140150米超高建筑，非凡氣勢自成城市精神地標。國際超前薄板設計，顛覆傳統的后現代建筑立面，萬達品臺將寧波為企業獨家傳遞全球化的商務形象。領先標準五：寧波最多獨家應用國際領先技術的寫字樓，極度舒適的辦公空間體驗領先標準六：寧波唯一集合巨型商業廣場、超五星酒店、超甲級寫字樓、高級住宅公寓于一身的航母級城市綜合體，自成城市第二中心，寧波第一。領先標準七：五星級標準公共部位裝修，豪華大堂、電梯廳、公共走廊，寧波最高等級的寫字樓公共空間。領先標準八：寧波擁有配套最完善的寫字樓，充足電梯數量，大量的室內休閑空間，高級會議室和商務會所。領33、先標準九：寧波最高標準的電梯配置、智能化配置、網絡配置的寫字樓。領先標準十：寧波最優秀的寫字樓物業管理，更融進了超五星酒店的管理服務。領先標準十一：寧波擁有停車位最充足的寫字樓之一。領先標準十二：寧波擁有得房率最高的寫字樓之一。領先標準十三：寧波將景觀做到最好的寫字樓之一。領先標準十四：寧波最具性價比的寫字樓。十四大領先優勢筑就本項目四大特性項目為寧波最高標準、中國一流水準是國際企業走入寧波的基地，寧波企業走向國際的平臺寧波地區應用多項獨家建造技術最多的寫字樓，堪稱企業終生總部功能最全的城市中心級商業商務綜合體，寧波唯一能自創中心凝聚力的建筑群地標性國際性前瞻性集合性地標性國際性前瞻性集合性我34、們的產品擁有眾多市場獨家的優點，不單是寧波第一，放到中國也是第一流的標準，這正是我們立足市場、吸引客戶的根本。小結：第五部分：項目定位如何讓項目脫穎而出？通過前面的綜合分析，我們得出以下兩點思考：綜觀寧波現有的各類商務項目，均無法象萬達廣場這樣做到大型商業、酒店、公寓、寫字樓、酒店公寓集合一身的全功能建筑群，而且也已經被公認為第二中心。因此，本案無疑將開創寧波真正城市綜合體的先河。1、本項目最具價值的核心特征是什么？寧波唯一能自成城市中心功能的建筑集群2、本項目最具獨創性與創造力的核心理念是什么？超五星酒店、甲級標準，中國全優主義型寫字樓的杰出代表，萬達多年商業地產歷程顛峰之作。不以單一優點取35、勝，而是做到每一項都將創造寧波寫字樓歷史的新標準。跳出鄞州看寧波！跳出寧波看中國！跳出中國看全球！基于以上思考，我們得出本項目的定位：第二中心第二中心中國全球化戰略商務集群中國全球化戰略商務集群超甲級寫字樓/超白金酒店式公寓定位詮釋：當別人還站在區域或者城市的高度上時，我們就已經站在中國的高度上來定義寧波，提升寧波商務城市形象；以全球化突出產品的領先性，包括五星與甲級概念，占領市場至高點；商務核心集群涵蓋了商業、寫字樓、酒店、公寓等多種形態，強調項目的整體氣勢；承接定位，得出廣告總精神：寧波人，全球化寧波人，全球化總精神闡述：作為全國性品牌，萬達的目標當然不能局限于一個城市的高度；作為開放型城36、市，寧波的目標當然要向代表中國走向世界；當寧波與萬達相遇，必定創造出簡潔、大氣、更加國際化的傳播形象。備選方案：中國之窗，國際視野中國之窗，國際視野第六部分：推廣策略思想節奏手法渠道推廣策略思想：思想：做市場的領先者，做中國最好的寫字樓和酒店式公寓節奏：節奏：階梯式營銷，從酒店到寫字樓再到酒店式公寓，拔高拔高再拔高手法：手法：放大概念、細分市場、以點帶面、政企聯動、品牌影響渠道：渠道：五大傳播渠道，人脈、新聞、廣告、事件、情境手法闡述手法闡述1、放大概念、放大概念：以全中國的高度包裝項目，贏得市場地位與認同。2、細分市場、細分市場：重點抓住鄞州區家高新技術企業和家企業工程技術中心重點客源，為鄞37、州企業量身打造自己的國際化總部。3、以點代面：、以點代面：通過超五星酒店影響力提升寫字樓與酒店公寓形象。4、政企聯動：、政企聯動：打造鄞州區樓宇經濟啟動代表，與政府共同制訂各項優惠措施，為南部金融商貿區發展奠定堅實基礎。5、品牌影響：、品牌影響：萬達品牌的又一次自我升華。萬達廣場商務集群快速銷售塑造強勢品牌中國最好的酒店式公寓五大傳播渠道酒店品牌中國最好的寫字樓活動傳播重點攻擊廣告傳播全面覆蓋場景傳播完成銷售人脈傳播啟動市場新聞傳播轟動造勢寫字樓品牌酒店式公寓品牌推廣流程綱要項目合作方式項目合作方式合作方式合作方式?服務方式：純策劃或策劃加代理銷售服務方式：純策劃或策劃加代理銷售?服務費用：服務費用：純策劃服務費用按服務時間來計算，為服務費用按服務時間來計算，為10萬元/月10萬元/月。包含研展及企劃。推廣費用由開發商自行承擔。包含研展及企劃。推廣費用由開發商自行承擔。策劃加代理銷售服務費用按代理傭金提取，代理傭金為總銷售金額的服務費用按代理傭金提取，代理傭金為總銷售金額的1.5%1.5%2.0%2.0%。代理傭金隨銷售速度的變化而變化，推廣費用由開發商自行承擔。代理傭金隨銷售速度的變化而變化，推廣費用由開發商自行承擔。