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1、三墩19號地塊三墩19號地塊開始之前，讓我們先“閑聊”三分鐘雖然提案有很多家雖然提案有很多家但我們還是把她作為最終提案但我們還是把她作為最終提案因為只有這樣才符合我們因為只有這樣才符合我們認真地、一次性把事情做好的一貫作風認真地、一次性把事情做好的一貫作風當然，這也是唯一的一次提案，壹線從不做二次比稿當然，這也是唯一的一次提案，壹線從不做二次比稿我們充滿激情而冷靜的思考我們充滿激情而冷靜的思考我們不想將她定位為住宅我們不想將她定位為住宅因為我們想賦予她更深層的含義因為我們想賦予她更深層的含義她不僅承載著生活、更詮釋著精神、個性的靈魂她不僅承載著生活、更詮釋著精神、個性的靈魂因此，我們將她作為精2、神的依靠、空間的享受、商務的載體因此，我們將她作為精神的依靠、空間的享受、商務的載體痛，并快樂著準備提案的第一天，快樂充滿著整個案組，隨后而來的是伴隨著準備提案的第一天，快樂充滿著整個案組，隨后而來的是伴隨著快樂的痛苦，市場在向弱勢轉變，任何一個輕率的、膚淺的定位快樂的痛苦，市場在向弱勢轉變，任何一個輕率的、膚淺的定位都會讓我們損失一塊好地應有的價值。都會讓我們損失一塊好地應有的價值。面對這樣一塊彌足珍稀的土地，我們在反復的問自己：我們要把面對這樣一塊彌足珍稀的土地，我們在反復的問自己：我們要把它雕琢成什么？它雕琢成什么？會上，好一段時間都沒有人說話，大家都陷入了深深的思考會上，好一段時間都沒3、有人說話，大家都陷入了深深的思考三思，而后行我們認為，要想把這個項目做好，一定要對項目本身有我們認為，要想把這個項目做好，一定要對項目本身有深、度的了解，只有吃透項目，才能將項目發揮到極至。深、度的了解，只有吃透項目，才能將項目發揮到極至。在這里，我們將這痛，并快樂著的過程記錄并呈現給所在這里，我們將這痛，并快樂著的過程記錄并呈現給所有關心并且熱愛這片土地的人們有關心并且熱愛這片土地的人們我們的策略是我們的策略是不求最新，但求最適合！不求最新，但求最適合！不怕中庸，但求最實效！不怕中庸，但求最實效！時間有限，請允許我們以刪繁就簡的方式分享這次“思考之旅”首先，明確800平與小戶型的營銷關系主體4、與各個子項的營銷關系樹干與枝葉，主品牌需要與子品牌相互映襯做大做強800平品牌，畢竟任何一個子項無論是銷售與否，它都是建立在800平的基礎之上的；800平品牌的落地也需要各個子品牌的有力支撐，就像是樹干與枝葉。但是，貫穿營銷全程的主線一定是800平的品牌吸附800平的品牌影響力吸附800平的品牌影響力50-70平的品牌價值50-70平的品牌價值因此本次提案以800平營銷為主體展開；小戶型專題會以專項營銷提交；首先，我們來看800平的營銷方向銘：钅=金=金錢財富銘：钅=金=金錢財富銘：名=名氣、名望銘：名=名氣、名望著：顯著、卓著、書寫人生著：顯著、卓著、書寫人生回歸本質，我們還是從項目說起首先5、，我們來看下產品1、具有圍合式的排兵布陣2、具有高端特性的新古典主義建筑風格3、7.2米挑空空中花園，私人化的自然4、800平米的大平層的空間享受5、800平30套，少數人才能擁有限量版6、5.8米的頂層挑高，一豪雙享7、原生態自然景觀水系7.2米挑空入戶花園特有的產品類型800平米的大平層新古典主義建筑風格5.8米的頂層挑高原生態自然景觀水系從規劃布局、建筑風格、面積段、空間配置產品數量來說，奢侈產品、奢侈空間、奢侈物業800平30套巔峰之作收藏級奢侈物業巔峰之作收藏級奢侈物業優越的產品規劃，一流的產品品質，優越的產品規劃，一流的產品品質，奠定本項目的唯一性與不可超越性！奠定本項目的唯一性與6、不可超越性！無須太多描述，我們看到了無須太多描述，我們看到了其次，分析下目前的市場環境三墩，宜居型樓盤開發地三墩，宜居型樓盤開發地中海紫藤苑、金地自在城中海紫藤苑、金地自在城一個平凡的區域市場一個平凡的區域市場左鄰中海紫藤苑中海紫藤苑建筑類別：小高層 高層建筑類別：小高層 高層戶型：74-139平方米戶型：74-139平方米均價：1750017500元/平方米精裝修客戶描述：74-90方：剛需人群110-140：首改人群在售北區4幢21層樓房源為精裝房源，一共168套精裝修房源主力面積為89方的剛需戶型總價在140萬180萬元均價17500元/平方米，一次性付款98折、按揭99折的。最新動態建7、筑類別：花園洋房建筑類別：花園洋房戶型：122-156平方米（一二戶型：122-156平方米（一二層贈送地下室）層贈送地下室）均價：2600026000元/平方米 精裝修客戶描述：120-130：首改人群140-156：豪改人群右里金地自在城金地自在城目前在售為電梯花園洋房，一期銷售超70%，剩余30房源在售；優惠：9.4折最新動態綜上所述1、板塊內與名企、名盤為友，板塊知名度較高；2、名企開發運作，帶動板塊前景的提升；3、板塊內并未出現相同產品交叉競爭；4、周邊產品均主打景觀、精裝改善型或一步到位產品，說明該區域屬于適宜居住板塊；放眼杭州這樣一個高端市場放眼杭州這樣一個高端市場“800平米”8、=“800平米”=“周邊價值”“70年產權”“40年產權”“85%項目體量值+環境值”“800平米”=“800平米”=“26000元/”“70年”“40年”“85%”我們用算術的方式證明一個問題我們用算術的方式證明一個問題“800平米”=約13000元/“800平米”=約13000元/=“1000萬以上/套”=“1000萬以上/套”800方在市中心需要花多少錢？區域樓盤價格（元/方）總價人群共性區域樓盤價格（元/方）總價人群共性錢江新城藍色錢江5.5萬4400萬沉穩、有品味錢江新城藍色錢江5.5萬4400萬沉穩、有品味錢江新城城市之星4萬3200萬張揚、炫富錢江新城城市之星4萬3200萬張揚、9、炫富市中心武林府5.6萬4480萬內涵、有品味市中心武林府5.6萬4480萬內涵、有品味文教區御西湖4.5萬3600萬文教區御西湖4.5萬3600萬事業處于上升事業處于上升期期城西西溪蝶園3.2萬2560萬高新人群城西西溪蝶園3.2萬2560萬高新人群1000萬在杭州能買多大戶型？區域區域樓盤價格（元/方）面積樓盤價格（元/方）面積錢江新城藍色錢江錢江新城藍色錢江5.5萬5.5萬180方180方錢江新城城市之星錢江新城城市之星4萬4萬250方250方市中心市中心武林府武林府5.6萬5.6萬178方178方文教區文教區御西湖御西湖4.5萬4.5萬220萬220萬城西城西西溪蝶園西溪蝶園3.2萬310、.2萬312方312方1、市場中并沒有800方的產品，市場空白點1、市場中并沒有800方的產品，市場空白點2、800方需要花去你近3000萬以上的資產2、800方需要花去你近3000萬以上的資產3、1000萬在杭州，只能享受250方左右的平層3、1000萬在杭州，只能享受250方左右的平層4、1000萬你并不能買到空間的奢華4、1000萬你并不能買到空間的奢華5、1000萬你只能支付一半不到的總價5、1000萬你只能支付一半不到的總價區域環境內乃至杭州市場并無同類產品，確保了產品的稀缺性、尊貴性、特有性；同時30套800方這樣極少數產品放眼杭州市場來說絕對具有代表性，更是一種奢侈品；杭州首個少11、數派奢侈品物業我們要針對這樣的產品，我們要針對這樣的產品，尋找一群人！尋找一群人！無可置疑無可置疑他們是一群有錢人他們是一群有錢人他們對奢侈品如癡如醉？他們對奢侈品如癡如醉？為太太訂制私人LV、Gucci 包包為太太訂制私人LV、Gucci 包包為自己訂制私人古巴雪茄為自己訂制私人古巴雪茄為自己訂制私人法國紅酒為自己訂制私人法國紅酒擁有自己的私人游艇擁有自己的私人游艇財富、名望、權貴是基礎財富、名望、權貴是基礎他們有著奢侈心理，對稀少、昂貴、原創獨有他們有著奢侈心理，對稀少、昂貴、原創獨有的東西占有；的東西占有；他們思想鮮活，追求自我，懂得犒賞，有獨特他們思想鮮活，追求自我，懂得犒賞，有獨特個12、人魅力和品味修養；個人魅力和品味修養；頭銜：中國俏江南主席個性、執著、狂熱、穩健、細膩、果敢見長、爽朗、自信喜好：喜歡奢侈品牌、追求生活個性、講究品位也是蘭會所中的VIP也是蘭會所中的VIP個性解析個性：發自內心的偏執、執著；區別與常人的，骨子里具有一股拗執的執著；就是對某種事物的無比狂熱；消費習性：只買符合自己個性的物質；在消費觀中以滿足自我需求、個性展示為主；目標客戶來源核心來源：工作、事業在杭州CBD（大杭州）的CEO、總裁、董事長、中、大型企業法人等高端客戶。次級客源：他們來自溫、臺、甬等地的高端客戶（高端物業的投資客，他們看好本案的稀缺價值和投資前景）補充客源：少量浙江省外，但與杭州13、有經常性生意、商務上往來的高端客戶。客群描述偏執、執著、狂熱他們大多帶著“CEO、總裁董事長”的頭銜和光環，通常被稱為名流，精英、新貴。他們有多次購房經驗，甚至有不少“收藏型”置業，占據這的社會最稀缺資源。他們有著高人一等的地位（財力、權力身份與地位），得到和占有最珍稀的資源。他們總在最高處，當然生活也一樣！他們總在最高處，當然生活也一樣！如此高端的人群，本案拿什么來打動，并征服他們？接下來，看看我們有什么他們需要自己的私人官邸或者私人會所他們需要自己的私人官邸或者私人會所以此來滿足自我需求以此來滿足自我需求在大大的客廳中眺望整個城市在大大的客廳中眺望整個城市在家中開私人派對在家中開私人派對在14、家中召開私人會議在家中召開私人會議在家中愜意的享受高爾夫樂趣在家中愜意的享受高爾夫樂趣在家中與夫人享受SPA禮遇在家中與夫人享受SPA禮遇在家中享受私人的70方景觀花園在家中享受私人的70方景觀花園800平還可以給他們帶來更多800平還可以給他們帶來更多他們就愛這800平他們就愛這800平因此，我們的項目定位方向是因此，我們的項目定位方向是少數人擁有的奢侈個性物業少數人擁有的奢侈個性物業項目定位項目定位全杭州30席定制級奢侈藏品全杭州30席定制級奢侈藏品主推案名主推案名廣告語廣告語玩生活，藏世界玩生活，藏世界輔推案名輔推案名八 方 界八 方 界其他備選案名：其他備選案名：宴景臺、九公館、名流匯15、吉鴻上筑宴景臺、九公館、名流匯、吉鴻上筑小戶型案名小戶型案名結合產品定位與人群定位，進行精準的策略推進！三思而后行，關于本案營銷策略初步的思考三思而后行，關于本案營銷策略初步的思考1.我們該賦予銘著怎樣的品牌調性？2.媒體的推廣和渠道的整合怎樣來通盤考慮？問題一我們該賦予銘著怎樣的品牌調性？我們該賦予銘著怎樣的品牌調性？800平、一梯一戶、30套、70方室內花園、5、8米層高毫無疑問，這是一個高端奢侈的項目！毫無疑問，這是一個高端奢侈的項目！產品定位高端，但我們賦予它怎樣品牌調性？貼金貼銀貼金貼銀的奢華？還是極致高調極致高調的張揚？抑或故作低調故作低調的宣講？這是被世人曲解的富人生活！這種豪16、宅已經成為過去式，她可能是以產品堆切豪華的上海“湯產品堆切豪華的上海“湯臣一品”，臣一品”，她可能是貼金貼金的杭州“金色海岸”，貼金貼金的杭州“金色海岸”，她可能是但絕不是吉鴻銘著高端住宅不是用來炫耀，不是用來顯擺！而是從心理層面與當代高端人群產生共鳴，從本質上締造這一代個性化需求的收藏專屬感。個性化需求的收藏專屬感。這種歸屬感覺，就是我們的品牌調性適度的豪，歸心的所問題二在媒體推廣的選擇和渠道的整合上該怎樣考慮？在媒體推廣的選擇和渠道的整合上該怎樣考慮？定向選媒，渠道精耕！“撒網式”搜捕與“單一式”推廣，成本大量浪費，就是效果“撒網式”搜捕與“單一式”推廣，成本大量浪費，就是效果大打折扣，唯17、有大打折扣，唯有定向選媒，精準打擊，定向選媒，精準打擊，讓推廣具有針對性！讓推廣具有針對性！另外，我們是個高端另外，我們是個高端“小眾”“小眾”產品，面向一個高端人群，除了定產品，面向一個高端人群，除了定向選媒之外，還必須結合目標向選媒之外，還必須結合目標人群的軌跡人群的軌跡，運用圈層策略，通運用圈層策略，通過過渠道精耕，渠道精耕，發起一場發起一場“圈人運動”“圈人運動”！圈“人”“人”運動軌跡運動做廣告，更要做“狹”“狹”告！“圈人運動”：渠道精耕、定向突破！基于理性市場理性市場與理想工程條件理想工程條件之下的推廣攻略需要一個“核心策略”來指導整個營銷推廣我們的核心推廣策略公關第一，廣告第二18、利用、制造有廣泛影響力、傳播力的公關事件，借力造勢，聚焦關注的目光，在此基礎上，用最直接的語言，配合有產品支撐的廣告推廣，塑造高端形象，引爆現場銷售！怎樣在執行層面來落實核心推廣策略？攻略一：打造一個有檔次感的私人會所！攻略一：打造一個有檔次感的私人會所！攻略二：準備一套有吸引力的銷售物料！攻略二：準備一套有吸引力的銷售物料！攻略三：定制一條有傳播力的媒體渠道！攻略三：定制一條有傳播力的媒體渠道！攻略四：組織一場有影響力的圈層活動！攻略四：組織一場有影響力的圈層活動！攻略五：創作一組有銷售力的項目廣告！攻略五：創作一組有銷售力的項目廣告！我們的核心策略“五大攻略，整合出擊”“五大攻略，整合出擊19、”攻略一攻略一打造一個有檔次感的私人會所打造一個有檔次感的私人會所杭城首個私人會所接待中心杭州首個私人會所性質的樓盤現場接待中心，以私人、首個來沖擊市場，同時來詮釋項目少數、奢侈等特性；以此來奠定項目品牌及檔次；將樣板房裝修成為私人、奢侈性，同時強調檔次和奢侈品；將800平方的內部空間和功能完全展示出來；讓客戶現場感受800平給他帶來的生活、物質、精神上的享受；杭城首個奢侈品樣板房管家式的現場服務團隊建設團隊建設接待流程接待流程樣板體驗樣板體驗客戶關懷客戶關懷樣板體驗樣板體驗由開發商統籌，銷售部管理，組建專業的服務團隊（銷售、物業、客服）團隊框架搭設由開發商統籌，銷售部管理，組建專業的服務團隊20、（銷售、物業、客服）團隊框架搭設、相關人員社會招聘，擴大影響力；從業人員進行分類培訓，銷售（集中軍訓、高端項目相關人員社會招聘，擴大影響力；從業人員進行分類培訓，銷售（集中軍訓、高端項目交流）；客服（高端服務理念、流程、產品簡易說辭等）交流）；客服（高端服務理念、流程、產品簡易說辭等）團隊建立接待流程樣板體驗客戶關懷奢侈品培訓生活方式培訓奢侈品培訓生活方式培訓1.人性化配置，貼心化服務，打造更尊崇的高端服務體驗營銷模式1.人性化配置，貼心化服務，打造更尊崇的高端服務體驗營銷模式2.溫馨服務：客戶停車后保安為汽車套上車牌罩，保護業主私密性；夏天陽光較曬，客戶下2.溫馨服務：客戶停車后保安為汽車套21、上車牌罩，保護業主私密性；夏天陽光較曬，客戶下車后提供太陽傘遮陽，并為車子提供遮陽罩；車后提供太陽傘遮陽，并為車子提供遮陽罩；3.進入售樓處后，為客戶遞上冰凍（夏天）濕紙巾，從工地回來之后，由專人提供擦鞋服3.進入售樓處后，為客戶遞上冰凍（夏天）濕紙巾，從工地回來之后，由專人提供擦鞋服務；務；4.夏天參觀樣板區或樣板房之前，為每位客戶派發一頂高爾夫球帽遮陽等。4.夏天參觀樣板區或樣板房之前，為每位客戶派發一頂高爾夫球帽遮陽等。5.全程尊稱：客戶入場前，物業門崗以預約制的模式問清客戶姓氏，通知客戶經理轉至各個5.全程尊稱：客戶入場前，物業門崗以預約制的模式問清客戶姓氏，通知客戶經理轉至各個環節。22、環節。6.一時一客：非一次僅接待一組客戶，而是在接待過程中客戶經理合理安排動線，避免2組以6.一時一客：非一次僅接待一組客戶，而是在接待過程中客戶經理合理安排動線，避免2組以上客戶在同一區域交叉接待上客戶在同一區域交叉接待7.拒絕手寫：在整個接待接待過程中，本著客戶“一字千金”的原則，所有客戶信息登記7.拒絕手寫：在整個接待接待過程中，本著客戶“一字千金”的原則，所有客戶信息登記（預約登記）均由客戶經理通過溝通技巧進行獲取自行填寫，客戶落筆僅為簽約。（預約登記）均由客戶經理通過溝通技巧進行獲取自行填寫，客戶落筆僅為簽約。團隊建立接待流程客戶關懷樣板體驗7.無縫服務：在適當的時間出現適當的服務人23、員，如客戶經理在客戶洽談前拿取項7.無縫服務：在適當的時間出現適當的服務人員，如客戶經理在客戶洽談前拿取項目物料時，物業服務人員適時跟進詢問客需，提供茶飲，保證客戶在全接待節點目物料時，物業服務人員適時跟進詢問客需，提供茶飲，保證客戶在全接待節點服務人員不斷檔。服務人員不斷檔。8.洽談區：依季節擺放鮮花，為客戶提供外衣存放服務，專人看管，記錄客戶習8.洽談區：依季節擺放鮮花，為客戶提供外衣存放服務，專人看管，記錄客戶習慣，多次來訪客戶依客戶喜好預先準備茶飲。慣，多次來訪客戶依客戶喜好預先準備茶飲。9.水吧：精致飲品提供，卷狀濕巾紙，夏天提供前需冰鎮，冬天提供前需溫熱。夏9.水吧：精致飲品提供，24、卷狀濕巾紙，夏天提供前需冰鎮，冬天提供前需溫熱。夏天為客戶提供干凈、芬芳的濕巾紙擦汗。冬天提供熱毛巾敷手。天為客戶提供干凈、芬芳的濕巾紙擦汗。冬天提供熱毛巾敷手。10.衛生間：定制香薰、提供口噴、擦鞋器、卷狀濕巾紙、木梳、潤手霜、冷熱水。10.衛生間：定制香薰、提供口噴、擦鞋器、卷狀濕巾紙、木梳、潤手霜、冷熱水。11.其他：定期空調清洗、安利速潔去污（客戶衣物污染應急用）。11.其他：定期空調清洗、安利速潔去污（客戶衣物污染應急用）。12.簽約室（VIP）室：配置無線POS機，方便客戶簽約，提供最新雜志，提供無線網12.簽約室（VIP）室：配置無線POS機，方便客戶簽約，提供最新雜志，提供無線25、網絡或上網筆記本，主流手機充電器或萬能充。絡或上網筆記本，主流手機充電器或萬能充。13.客戶離場：客戶經理親送客戶至停車場目送客戶離場。13.客戶離場：客戶經理親送客戶至停車場目送客戶離場。團隊建立團隊建立接待流程接待流程客戶關懷客戶關懷樣板體驗樣板體驗看房車駛入看房車駛入專業泊車員為客戶泊車專業泊車員為客戶泊車為來賓車輛遮擋車牌為來賓車輛遮擋車牌客戶在管家的陪同下進入園區客戶在管家的陪同下進入園區客戶沿途欣賞園區景觀客戶沿途欣賞園區景觀引導客戶至接待中心引導客戶至接待中心為客戶講解區域沙盤為客戶講解區域沙盤客戶參觀工法間客戶參觀工法間客戶參觀樣板間客戶參觀樣板間客戶在VIP室洽談客戶在VIP26、室洽談客戶離開接待中心客戶離開接待中心客戶參觀完畢送賓客戶參觀完畢送賓附-高端物業接待流程圖附-高端物業接待流程圖物業管理以管家式服務為基本操作理念，體現項目的尊貴調性物業管理以管家式服務為基本操作理念，體現項目的尊貴調性在看房流程中，無論身到何處，都有接待人員可以明確來訪客在看房流程中，無論身到何處，都有接待人員可以明確來訪客戶的姓氏，主動招呼，體現物業管理高標準的服務水準。戶的姓氏，主動招呼，體現物業管理高標準的服務水準。采取開放式接待，專人專屬貴賓服務，在參觀過程中，可拍照、攝影、沒有任何采取開放式接待，專人專屬貴賓服務，在參觀過程中，可拍照、攝影、沒有任何警示性禁令，營造出完全居家的感27、覺，以形成良好的業內口碑，并廣泛傳播。警示性禁令，營造出完全居家的感覺，以形成良好的業內口碑，并廣泛傳播。在看房過程中有管家服務人員手持托盤給看房客戶送上飲料，給業主在看房過程中有管家服務人員手持托盤給看房客戶送上飲料，給業主以參加名流社會Party般的尊貴感覺以參加名流社會Party般的尊貴感覺團隊建立團隊建立接待流程接待流程客戶關懷客戶關懷樣板體驗樣板體驗物業管理人員（保安、保潔）具備一定的樓盤講解能力，讓物業管理人員（保安、保潔）具備一定的樓盤講解能力，讓客戶的無形中既能感受到專業和豪宅的品質形象。客戶的無形中既能感受到專業和豪宅的品質形象。進入樣板房前，通過智能化門禁系統拍照，感受智能28、化賣點進入樣板房前，通過智能化門禁系統拍照，感受智能化賣點樣板房內的液晶電視循環播放一段設計師樣板房樣板房內的液晶電視循環播放一段設計師樣板房的VCR，同時在現場擺有設計師的設計手稿、簽名。的VCR，同時在現場擺有設計師的設計手稿、簽名。團隊建立團隊建立接待流程接待流程客戶關懷客戶關懷樣板體驗樣板體驗及時錄入客戶檔案，依照不同節點進行客戶回訪，并成立客戶會及時錄入客戶檔案，依照不同節點進行客戶回訪，并成立客戶會定期客戶關懷活動，如：生日祝福節日問候健康關懷六一農家樂定期客戶關懷活動，如：生日祝福節日問候健康關懷六一農家樂暑期夏令營年度電話回訪等。拉近本案與業主之間的關系，讓提升業暑期夏令營年度29、電話回訪等。拉近本案與業主之間的關系，讓提升業主的歸屬感和滿意度，增加口碑傳播。主的歸屬感和滿意度，增加口碑傳播。每組成交客戶一周內都有鮮花配以答謝函寄送至合同住址。每組成交客戶一周內都有鮮花配以答謝函寄送至合同住址。后繼利用現場售樓部的有利條件，每個月定期舉辦12場小型的常規性活動后繼利用現場售樓部的有利條件，每個月定期舉辦12場小型的常規性活動周末下午茶、近景魔術表演、冷飲節等系列客戶活動。周末下午茶、近景魔術表演、冷飲節等系列客戶活動。團隊建立團隊建立接待流程接待流程客戶關懷客戶關懷樣板體驗樣板體驗攻略二攻略二準備一套有吸引力的銷售物料準備一套有吸引力的銷售物料本案銷售道具的創新本案銷售30、道具的創新盒子營銷盒子營銷即借鑒即借鑒奢侈品奢侈品的產品包裝手法，把產的產品包裝手法，把產品說明書、服務手冊、溫馨貼士等資料放在設計精裝、制作精美的盒品說明書、服務手冊、溫馨貼士等資料放在設計精裝、制作精美的盒子內，以此體企業的品牌實力和產品形象。子內，以此體企業的品牌實力和產品形象。為貼合30套800平產品的高端形象，建議制作一個為貼合30套800平產品的高端形象，建議制作一個精美的“盒子”，精美的“盒子”，把把將來的將來的產品樓書（實景手冊）、單套戶型、形象光盤、貴賓卡、精致禮產品樓書（實景手冊）、單套戶型、形象光盤、貴賓卡、精致禮品品等物料裝進“盒子”內，贈送給目標客戶和意向客戶。等物料31、裝進“盒子”內，贈送給目標客戶和意向客戶。其他常規物料：折頁、海報、單張配合節點使用其他常規物料：折頁、海報、單張配合節點使用考慮到成本，建議前面“盒子”內的簡裝樓書、考慮到成本，建議前面“盒子”內的簡裝樓書、或精裝樓書等物料在設計時考慮，或精裝樓書等物料在設計時考慮，可以單獨拿出來作為可以單獨拿出來作為常規銷售道具，給一般客戶索取。常規銷售道具，給一般客戶索取。銷售道具：3D三維形象片建議：我們建議請專業公司制作精美的3D三維動畫，同時剪輯成30秒的形象片和產品片各一個配合使用，電視臺投放，豐富推廣媒介，更加形象、直觀的展示項目的尊貴氣質。渠道：1、開盤前后或重大營銷節點，在電視臺集中投放，32、提升項目品牌形象；2、銷售現場大型液晶屏，重要客戶、領導贈送DVD光盤，星級酒店、高級賓館、會所等高檔場所投放。攻略三攻略三定制一條有傳播力的媒體渠道定制一條有傳播力的媒體渠道作為一個頂級的、高端產品，我們不去推崇“九墅”那種叫好不叫座“低調營銷”；“低調營銷”；由于體量不大，為制造市場“饑渴效應”，也不效仿“東方潤園”鋪天蓋地的“狂轟濫炸”“狂轟濫炸”結合本案實際情況，我們的核心策略是 定向選媒圈層精耕關于媒體策略的專項思考定向選媒：大眾為輔，小眾制勝定向選媒：大眾為輔，小眾制勝前期以大眾媒體建立高端樓盤的品牌知名度，達到眾人景仰的稀缺效前期以大眾媒體建立高端樓盤的品牌知名度，達到眾人景仰的33、稀缺效應，應，塑造形象的高度，拉開市場距離！接著以圈層傳播渠道對目標人群上進行點對點打擊，賦予擁有“銘著”接著以圈層傳播渠道對目標人群上進行點對點打擊，賦予擁有“銘著”的榮耀感，的榮耀感，創造圈層口碑，奠定高端形象！圈層精耕：有的放矢，精準打擊圈層精耕：有的放矢，精準打擊圈層精耕之1：浙商圈層精耕之1：浙商（浙大EMBA總裁班）俱樂部俱樂部；圈層精耕之2：圈層精耕之2：奔馳S級、寶馬7系等豪華轎車車主等豪華轎車車主；圈層精耕之3：浙江省內圈層精耕之3：浙江省內高爾夫俱樂部及下屬會員；及下屬會員；圈層精耕之4：高端會所，如圈層精耕之4：高端會所，如西湖會、江南會、錢塘會；攻略四攻略四組織一場有影34、響力的圈層活動組織一場有影響力的圈層活動事件營銷：不造勢不入市！改變前期純形象的常規操盤方式，集中一個節點，組織系列有影響改變前期純形象的常規操盤方式，集中一個節點，組織系列有影響力、有傳播力的公關事件，以聚焦關注，制造圈層效應，以壓縮項力、有傳播力的公關事件，以聚焦關注，制造圈層效應，以壓縮項目的預熱期，快速提升項目形象，為項目入市奠定產品形象。目的預熱期，快速提升項目形象，為項目入市奠定產品形象。蓄勢待發，引發市場共鳴，不造勢不入市！蓄勢待發，引發市場共鳴，不造勢不入市！目標圈層活動執行要點我們的客戶見多識廣，閱歷豐富，一般的活動或平臺對他們來講我們的客戶見多識廣，閱歷豐富，一般的活動或平35、臺對他們來講并沒有多少興趣；他們工作繁忙，時間寶貴，浪費時間是對他們并沒有多少興趣；他們工作繁忙，時間寶貴，浪費時間是對他們的不尊重，只會讓他們敗興而歸，造成不良口碑。的不尊重，只會讓他們敗興而歸，造成不良口碑。只有契合其身份地位的平臺，才能聚集關注！只有契合其身份地位的平臺，才能聚集關注！利用利用現場會所、實景樣板房等有利條件，聯合等有利條件，聯合浙江（杭州）浙江（杭州）保時捷品牌中心，強強聯合，組織保時捷車主及項目意向客戶，通過有聲勢、有影響的高端通過有聲勢、有影響的高端圈層活動，帶出本項目形象和產品，一舉樹立本案在圈層活動，帶出本項目形象和產品，一舉樹立本案在市場、業內及圈層中的影響力與36、號召力！的影響力與號召力！保時捷跑車嘉年華暨藍勝吉鴻 銘著品鑒酒會白天，私人會所接待中心、樣板房參觀，現場新款保時捷新車展示和跑車試乘試駕白天，私人會所接待中心、樣板房參觀，現場新款保時捷新車展示和跑車試乘試駕晚上，一個高規格的酒會，其中穿插銘著宣傳片和高雅節目演出晚上，一個高規格的酒會，其中穿插銘著宣傳片和高雅節目演出攻略五攻略五創作一組有銷售力的項目廣告創作一組有銷售力的項目廣告讓我們從LOGO說起吧！方案一現場圍擋示意方案二方案三現場圍擋示意平面應用小戶型現場圍擋示意二分市調，三分策略，五分執行二分市調，三分策略，五分執行由于時間倉促和資料的缺乏，本案側重于項目定位及概念的溝通，更多精彩將在產品確認后，項目執行之時！巔峰巨作 即將公映！期待能與藍勝達成合作，共筑明日銘著之巔！期待能與藍勝達成合作，共筑明日銘著之巔！Thank you！謝謝聆聽！