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1、2018濟南房地產市場年報騰騰策分享策分享青島騰策房地產投資顧問有限公司QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD精準統計平臺方便操作平臺實時市調監測數據來源騰策投資數據平臺，市場調研房產交易網，國土資源局本報告數據統計口徑數據時間2018.01.01-2018.12.31區域范圍歷下區、市中區、歷城區、槐蔭區、天橋區、高新區、長清區統計口徑成交數據以實際備案數據為主，市場調研數據為輔商品房：普通住宅、別墅、公寓、商業、辦公商品住宅：普通住宅、別墅1政策環境2土地市場3商品房市場4排行榜5市場預測目 錄前 言濟南樓市 20182、年，濟南市在持續限購限價限貸等樓市調控政策的基礎上，先后出臺禁止捆綁銷售、明示裝修報價等明文規定，由此可見，濟南房產調控未出現松動跡象，并且有持續收緊的態勢。2018年濟南樓市有以下特點：政策方面：從本年度出臺的各種政策結合當前市場表現來看，2018年樓市政策調控未出現松動，并且有持續收緊的態勢，以保障剛需客群公平購房，規范市場秩序，扼制炒房動機，樓市調控政策短期內不會退出，調控以維穩為主。商品房市場：2018年濟南市場商品住宅供應466萬，成交737萬，較去年水平相當，成交均價12834元/，同比上升10.3%；今年下半年，濟南市場開始趨冷，樓市逐漸進入筑底調整階段。土地市場：從近期土拍市場3、來看，土地市場區域平淡，各房企也趨于理性，高溢價土拍的時代已經過去；濟南東區依然是土拍主戰場，其中歷城區、歷下區和高新區成交土地82宗地，占濟南土地總成交的75%。政策環境01.全國政策2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年政策整體相對寬松部分一二線城市如北京、上海、深圳等庫存小、房價上漲過快的城市陸續開始有調控政策出臺；三四線庫存量較大，仍以寬松政策為主一二線城市收緊，調控悄然而至在“因城施策”的政策指導下，一二線城市全面收緊，限購、限貸等調控政策在一二線城市蔓延開來，部分熱點城市甚至出現“多次加碼”，新一波樓市調控已悄然而至調控由一二線向三四線城市4、蔓延調控路線沿襲一線城市、一線城市周邊熱點城市、三四線城市傳遞。一二線城市開始密集調控，并將限售作為本次政策的核心聚焦點；部分市場相對較熱的三四線城市也開始實施調控精細化調控，持續收緊一方面樓市繼續收緊，通過限售、限貸 等方式來抑制投機炒房；另一方面通過增加租賃住房與共有產權住房用地供應等方式來調整中長期供給結構，樓市調控短期調控與長效機制的建立雙管齊下，未來保障合理購房的精細化調控仍為主要趨勢全面收緊，“四限”城市頻現核心一二線城市政策不斷升級，“四限”城市頻現；大量三四線城市也出臺樓市調控政策，樓市調控整體收緊，與此同時樓市調控政策以精細化調控為主要方向近兩年全國樓市政策不斷收緊，20185、年全國樓市保持緊縮態勢，調控持續加碼，限購繼續從嚴，調控范圍從一二線城市擴大至三四線城市；堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。2018年下半年調控升級，政策趨緊下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，全國政策 132546穩步推進住房租賃市場建設，各地拓寬租賃住房供應渠道，扶持租賃企業發展，滿足人才租住需求。拓寬供應渠道。扶持租賃企業發展和保障人才租住需求。加6、強租賃住房市場監管，規范租賃企業行為。貨幣政策注重預調微調，精準調控提速城市群建設，推動區域協同發展深化自貿區改革，加大對外開放力度實施鄉村振興戰略，盤活各類閑置資源深化區域聯動，推動協同發展中央強調遏制房價上漲，地方因城施策穩樓市中央強調遏制房價上漲，引導預期回歸理性，加大房地產市場監管力度，完善房地產市場監管體系。房地產調控政策：房住不炒，因城施策“強化金融監管，防控金融風險。穩健中性的貨幣政策取向保持不變，要松緊適度。強調堅持金融服務實體經濟，緩解小微企業融資難融資貴問題。拓寬供給渠道，推進住房租賃市場快速發展因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。多地出臺新規完善棚改工作規范棚戶區改造融資7、行為。棚改工作穩步推進，但貨幣化安置強調因地制宜各地出臺優惠政策爭搶各類人才，調整落戶政策，以放寬條件為主。力推優惠政策爭搶人才，放寬落戶條件吸引人口濟南政策2月月4月月4月月5月月6月月20182018年濟南樓市調控政策不斷加持，保持調控目標不動搖、力度不放松，繼續嚴格執行各項調控措施，是遏制投機炒房的重要措施，然而加快推進新型城鎮化建設和濟南都市圈的建設也是濟南發展的重要目標和方向，因此，政策方面會針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求，引導人口和住房需求合理分布。4月26日發布銷售行為規范，優先滿足剛性購房者需求，禁止要求一次性付款優先選房，禁止捆綁銷售。6月28日住8、建部聯合7部委針對濟南在內的30個城市開展治理房地產市場亂象專項活動。4月27日山東省全力助推新舊動能轉換，出臺“人才新政20條”突破性措施，完善人才發展體制機制改革。2月14日濟陽縣發布調控政策，限售限價限貸，出臺毛坯限價9000元/，下證2年內不可交易等相關規定。5月19日德州市齊河縣發布新政，正式限購，實行新購住房閑置轉讓措施。7月月7月16日濟南發布新政，帶裝修銷售的商品房應明示裝修價格且)需在銷售現場公示，商品房買賣合同中應明確毛坯單價及裝修單價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價格，變相抬高房價。濟南政策濟南市建委：銷售商品房時不得全款優先選房、不得綁定車位和儲藏室4月26日，濟南9、市建委發布關于進一步規范商品房銷售行為的通知，對商品房銷售行為進一步規范。通知首次明確表明，銷售商品房時，應優先滿足無住房記錄的剛性購房者需求，不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房。不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房，不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。房地產開發企業存在違反以上規定的，我委將依法責令立即整改，拒不整改的，依法予以行政處罰，記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示。整改完成前，暫停項目合同網簽及后續預售審批項目的辦理。濟南市樓市調控力度加碼，4月26日發布明文規定，禁止全款優先選房、禁止綁定車位和儲藏室，此舉明確保障了剛需客群購房公平性，規范市場秩序，同時扼10、制炒房動機。濟南政策7月9號，濟南市建委為進一步加強商品房預售監管，維護購房者合法權益，特下發關于規范帶裝修商品房預售管理的通知 通知如下：一、帶裝修銷售的商品房應明示裝修價格。帶裝修銷售的商品房申請商品房預售許可時，預售方案中需包括帶裝修施工圖審查合格書及裝修標準的價格構成，商品房毛坯價格應與裝修價格分離。裝修價格應依據商品房裝修配置標準、材料選型、品牌檔次、施工品質等條件合理定價。裝修價格構成(含裝修主要材料、設備清單及品牌)需在銷售現場公示，同時需按要求提供裝修樣板房，樣板房裝修標準應與現場公示內容及交房標準一致。商品房買賣合同中應明確毛坯單價及裝修單價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修11、價格，變相抬高房價。二、嚴禁擅自改變商品房裝修設計標準。按毛坯房設計的商品房，取得預售許可后，開發企業不得擅自改為帶裝修商品房對外銷售。擅自將毛坯房改為帶裝修商品房銷售的，應暫停銷售行為，待完善施工圖設計變更審查后，方可繼續銷售。對借“毛坯變裝修”變相漲價、未辦理施工圖設計變更審查的項目，一經發現，責令企業限期整改，整改期間停止商品房銷售，不良行為記入企業誠信檔案;拒不整改的，移交執法部門依法查處。濟南市城鄉建設委員會關于規范帶裝修商品房預售管理的通知濟南政策去年起部分商業地塊已開始禁建公寓在四部門通知中，決定于2018年12月31日廢止關于規范居住用地和商業金融業用地中公寓建設管理有關問題的12、通知。原通知廢止前，規劃部門已批準建設的公寓項目（含CBD項目），其建設管理仍按照原通知要求執行；原通知廢止后，禁止在商業金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據有關設計規范嚴格界定。除了商務公寓，原通知中還明確了“居住公寓”概念，即居住用地上日照標準和建筑間距不滿足國家相關規范要求的居住建筑，為區別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。從產權年限上，商務公寓40年或50年的產權與所屬商業金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而居住公寓用地性質為居住用地，產權為70年，被納入限購限貸。濟南市城鄉建設委、市規劃局等四部門13、近日下發通知，從去年底以來部分出讓的商業地塊在掛牌文件中已明確不得建設公寓，從明年起禁止在商業金融用地中設計“商務公寓”房屋類型。土地市場02.土地市場概況2018年濟南土地市場表現土地成交：109宗，1320萬平米其中，純住宅用地738.7萬平米，商住用地62.2萬平米，商辦用地519.1萬平米，其它用地41.2萬平米。成交金額：700億平均樓板價：5305元/歷下區、歷城區2018年成交土地共726.7萬占全市的55%中央商務區4-14地塊樓板價：6587元/總價：6.76億元溢價率：58.66%高溢價率熱點區域單幅最高總價96.47億（華潤）單幅最高樓面價13000元/（華潤）重點地塊注14、：土地市場統計數據為2018年濟南商住辦土地招拍掛市場土地市場2018年濟南土地市場供應量同比下降15%，成交量同比下降17%；樓面地價同比下降5，土地成交溢價率降低，開發商拿地愈發慎重；地樓比下降5，開發商拿地成本降低。2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0.00600.001200.001800.002400.003000.003600.004200.0006001200180024003000360042004800540060001522174719822131386055805305供應面積（萬）成交面積（萬）成交樓板價（元/）2012年-2018年15、濟南土地市場供求價走勢2012年-2018年濟南地樓比走勢2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年020004000600080001000012000140000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%15221747198221313860558053057993851489109019101821246313192樓板價（元/）均價（元/）地樓比土地市場從各區域土地供求價情況看，濟南2018年土地市場以歷城區、歷下區等區域集中成交為主。長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋0.00600.001200.001800.002400.003000.0016、3600.000600120018002400300036004200480054006000供應建面（萬）成交建面（萬）成交樓板價（元/）2015-2018年濟南市各區域商住辦土地供求長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.000100020003000400050006000700080009000供應建面（萬）成交建面（萬）成交樓板價（元/）2018年濟南市各區域商住辦土地供求土地市場從各區域土地溢價率情況看，開發商拿地溢價率下降，拿地成本降低，長清區溢價率最高，為43.74。長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋060017、1200180024003000360042004800540060000%10%20%30%40%50%60%70%成交樓板價（元/）溢價率（%）2015-2018年濟南市各區域商住辦土地溢價率長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋010002000300040005000600070008000900070%60%50%40%30%20%10%0%成交樓板價（元/）溢價率（%）2018年濟南市各區域商住辦土地溢價率走勢重點地塊項目地塊名稱用地性質容積率建筑面積成交總價樓面地價溢價率競得人（）（萬元）(元/平米)（%）單塊成交總價最高市中區華潤興隆片區地塊純住宅商業1.610526919646921318、0000華潤單塊樓面地價最高市中區華潤興隆片區地塊純住宅商業1.61052691964692130000華潤溢價率最高歷下區中央商務區4-14地塊商業6.2610265167621658758.66城投 2018年濟南市商住辦土地成交三宗“最“重點地塊地塊分析：該地塊毗鄰城市主干道二環南快速路，高架路兩條交通主干道，目前二環南高架及其東延、二環東路南延已經通車，地塊到市政府僅需25分鐘，距離規劃地鐵M4號線2.5公里，四方通達，區位優勢明顯。同時得益于前期華潤城項目在區域內的熟化發展及輻射帶動，周邊配套日益完善，城市繁華漸入佳境。地塊名稱華潤興隆片區地塊所在區域市中區土地用途純住宅，商業占地面19、積55.01萬出讓方式招拍掛總建面積105.27萬容積率1.6成交總價96.47億元（6宗地總價）成交樓板價11500元/（其中住宅用地13000元/）溢價率0競得企業華潤置地(山東)有限公司2月26日，市中區興隆片區6宗搭配出讓地塊正式出讓，被華潤置地(山東)有限公司以平均樓面地價11500元/，住宅地塊成交樓板價高達13000元/競得，成交總金額約96.47億元，溢價率0%，華潤借此成為2018年上半年濟南“成交總價最高”和“樓面地價最高”雙冠。重點地塊地塊名稱中央商務區4-14地塊所在區域歷下區土地用途商業占地面積1.64萬出讓方式招拍掛總建面積10.27萬容積率6.26成交總價6.7620、億元成交樓板價6587元/溢價率總體373，JY17-6地塊400%競得企業城投2月26日，濟南城投集團以總價6.76億拿下中央商務區4-14地塊商業用地，總建面10.27萬平。該地塊以58.66%的溢價率，成為2018年上半年濟南“溢價率最高”地王。地塊分析：該地塊位于解放東路以北、綢帶公園以東，規劃建設用地面積約16398，規劃總建筑面積約13.7萬平方米，其中地上建筑面積102651，計劃建設包括辦公部分66602，商業部分25616，公寓部分10247；地下建筑面積34434，項目計劃投資約15.6億元。2018年土地回顧新增供應商住辦土地1561萬（計容建面），同比下降15%；成交土21、地1320萬（計容建面），同比下降17%。供求情況成交價格2018年濟南土地平均成交樓板價同比下降5%，地樓比下降5%，開發商拿地成本降低。區域成交2018年歷城區和歷下區是商住辦土地成交的熱點區域，其中歷下區成交406.5萬，為土地成交最多的區域。區域價格市中區成交價格最高，土地成交樓板價13000元/，高新區排名第二，成交樓板價為12261元/。土地市場總結商品房市場03.TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F商品房市場概況2018年商品房市場表現供應量：64355套，659萬 同比下降25%成交量：93198套，995萬 同比下降1%成交均價：131922、2元/同比上漲6%公寓成交79萬同比增長9%成交均價11870元/成交737萬同比上漲9%成交均價12834元/同比上漲10%商業成交67萬同比下降33%成交均價19652元/辦公成交112萬同比下降30%成交均價12615元/商品住宅商辦市場公寓市場2018年濟南市商品房市場受限購政策影響供求量同比下滑，價格上漲；商品住宅成交737萬，同比上漲9%，成交均價12834元/，同比上漲10%；公寓成交79萬，同比增長9%；商業和辦公成交量為67萬和112萬，分別同比下降33%、30%。TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2012年2013年2014年201523、年2016年2017年2018年02004006008001000120014001600518.42792.72817.711067.391329.73557.92465.56499.75636.92755.231061.691489.92673.64737.322012年-2018年濟南市商品住宅供求價對比供應量(萬）成交量（萬）2018年濟南市商品住宅市場量價齊升，成交量同比上漲9%，成交均價同比上漲10，調控政策嚴格，商品房價格上漲趨勢不變。0.832017年累計供求比0.632018年累計供求比20%2017年房價同比增幅10%2018年房價同比增幅商品住宅市場概況2012年201324、年2014年2015年2016年2017年2018年050001000015000733477948194848197161163212834成交均價（元/）TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年東部區域仍為商品住宅市場的熱點區域，供求以歷城區為主；區域存量歷下區130.31萬最高，去化周期18個月，長清區存量最少，僅20.10萬，去化周期3個月；高新區成交量最少，去化周期高達27個月。商品住宅市場長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋0100200300400500050001000015000200002500030.6815.3836.43257.3525、40.9261.6923.1158.7523.0465.88382.2672.6192.1842.602018年商品住宅供求價走勢供應量(萬）成交量（萬）成交均價（元/）長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋050100150010203020.1069.9571.5767.63130.3174.9223.7032710218972018年商品住宅區域存量走勢存量（萬）去化周期（月）TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年成交主力面積段90-130，單價段8000-14000元/以上的單價段占比最高，主力總價段110-200萬元。成交面積結構成交單價結構成交總26、價結構單位：套單位：套單位：套商品住宅市場70以下70-9090-110110-130130-145145-160160-200200以上6000以下6000-80008000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-2000020000-2500025000以上50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上2018年公寓市場成交量價齊升，成交面積78.53萬，同比上漲6；整體均價11870元/，同比上漲3。127、.102017年累計供求比0.622018年累計供求比9%2017年均價同比增幅3%2018年均價同比增幅公寓市場2012年-2018年公寓市場供求價對比2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年02040608010035.5119.7230.5330.9157.9381.5648.3119.8430.3115.5820.4647.0673.8978.53供應量（萬）成交量（萬）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0500010000150001131310837101849400106361157611870成交均價（元/）TE28、NGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南公寓市場分化明顯，歷城區、歷下區和槐蔭區分別成交23.57萬、21.68萬、17.50萬分居前三位，歷下區成交價格最高，為15142元/；區域存量方面，歷城區存量最多，為13.69萬，天橋區去化周期22個月為各區市最長。2018年公寓供求價走勢公寓市場長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋051015202502000400060008000100001200014000160000.003.749.5321.6813.300.000.071.387.2917.5023.5721.744.732.31546511366929、85711092151421137210704供應量(萬）成交量（萬）成交均價（元/）長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋05101505101520251.054.038.9413.698.502.724.581057672022存量（萬）去化周期（月）2018年公寓區域存量走勢TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年商業市場成交量跌價升，成交面積66.86萬，同比下降33；成交均價19652元/，同比下降3。1.002017年累計供求比0.662018年累計供求比6%2017年均價同比增幅-3%2018年均價同比降幅商業市場2012年-2018年商業市場30、供求走勢2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年02040608010012038.0949.3568.6970.36112.7699.7644.0714.8822.9031.5041.8465.2499.2966.86供應量（萬）成交量（萬）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年13500185002350020951198642159018303191152021819652成交均價（元/）TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南商業市場供銷主要集中在歷城、槐蔭、歷下等區域，其中歷31、城區供應量為19.68萬，成交量25.4萬；歷下區的成交均價最高，為31936元/；區域存量方面，市區存量明顯高于周邊地區，市中去化周期最大，為187個月。2018年商業供求價走勢商業市場長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋051015202530050001000015000200002500030000350000.262.2310.5319.687.390.483.501.323.8114.9025.4211.442.187.8013799273181675415221319361739519493供應量(萬）成交量（萬）成交均價（元/）長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋01020304005010032、1502008.0617.3637.7633.7226.4934.2125.71774429203618767存量（萬）去化周期（月）2018年商業區域存量走勢TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年辦公市場供應上漲；成交方面量跌價漲，全成交量112.05萬，同比下降30%；成交均價12615元/，2012年-2018年年辦公市場供求價走勢2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年05010015020025070.0988.1983.7569.55209.93165.83100.9224.4541.6360.1679.633、1107.37160.44112.05供應量（萬）成交量（萬）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0500010000150002000010881115891092511207110231156112615成交均價（元/）1.03 2017年累計供求比0.902018年累計供求比5%2017年房價同比增幅8%2018年房價同比增幅辦公市場TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南辦公市場供求主要集中在歷城區，歷下區成交均價最高，為19455元/；區域存量方面，槐蔭區、歷下區、高新區存量高于其他區域；長清區去化周期34、最長為258個月。2018年辦公供求價走勢辦公市場長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋0100200300400500050001000015000200002500030.9438.9775.26326.4088.5863.4435.2861.7058.15121.61448.99144.85102.8756.578076145991083012374194551392711520供應量(萬）成交量（萬）成交均價（元/）長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋02040608010001002003005.9961.4592.4429.6066.6427.1526.712584460201710877存量（萬）35、去化周期（月）2018年辦公區域存量走勢TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F0102公寓市場量漲價跌，成交熱點區域集中在歷城區、歷下區和槐蔭區03辦公、商業市場商業市場：供應量減少，市場壓力放緩；歷城區、槐蔭區為商業成交熱點區域辦公市場：成交量下降，價格上升，供求主要集中在歷城區總結商品住宅市場市場熱度延續，供不應求現象依舊價格持續上漲，均價12834元/歷城區為成交主要集中區域主力成交面積段集中在90-130，改善類產品熱度逐步提升04商品房市場供應659萬，成交995萬市場熱度高，仍保持供不應求的態勢排行榜04.TENGCE INVESTMENT 騰策36、投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F企業排行榜/企業商品房金額2018年市場需求旺盛；萬達城項目帶動，融創占據成交金額、面積雙榜首，綠地和中海以112.80億元和108.79億元位列成交金額排行榜前三。排名企業名稱成交金額（億元）1融創115.39 2綠地112.80 3中海108.79 4龍湖89.33 5華潤53.10 6恒大49.18 7萬科45.55 8中建東孚42.08 9新城35.16 10魯能31.94 排名企業名稱成交面積（萬）1融創94.85 2綠地86.31 3中海80.10 4龍湖67.05 5恒大40.51 6中建東孚33.25 7新城30.61 8華潤30.04 9萬科37、28.87 10魯能21.11 TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F在市場競爭激烈，地樓比不斷上升的市場環境下，TOP10、20、30金額集中度和面積集中度均在上升，房企分化，強者恒強，行業集中度越來越高。企業排行榜/市場集中度表現201620172018TOP1026.73%47.21%52.07%TOP2076.88%60.98%66.20%TOP5091.06%81.86%84.83%2018年濟南市房企金額集中度2018年濟南市房企面積集中度201620172018TOP1040.45%47.84%51.54%TOP2055.65%62.25%6638、.72%TOP5080.34%82.55%85.22%企業排行榜/企業解讀 01 02 03融創中國今年收購萬達文旅城，以中新國際城和萬達城項目，剛需為主、高頻次加推開盤、高去化率，全年銷售金額突破百億大關，占據泉城樓市榜首。中海深耕濟南市場多年，憑借對濟南市場的深度了解，借助市場火熱的東風，通過多盤聯動、高頻次開盤，全年銷售金額突破百億大關，排名樓市第二名，其中中海華山瓏城強勢占據項目成金金額榜首，彰顯了中海的領軍地位。綠地綠地集團面對錯綜復雜的局勢，按照“提質量、穩增長、強支撐、出亮點”的工作要求，著力提升當期業績，房地產主業實現平穩較快增長，項目拓展成效顯著，運營質量和效益持續改善。多元39、產業快速發展，產業能級持續提升，大基建產業較快發展，業績持續增長；商業、酒店等大消費產業搶抓機遇、積極進取，發展能級顯著增強；康養、科技等新興產業發展迅速，逐步成為集團新的增長點。TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南市商品房項目成交金額TOP102018年濟南市商品房項目成交面積TOP10排名項目名稱成交金額（億元）1中海華山瓏城96.42 2萬達城51.32 3龍湖春江酈城42.09 4中新國際城40.54 5綠地城40.15 6中新錦繡天地34.82 7新城香溢瀾庭33.40 8萬科龍湖城市之光28.87 9綠地IFC中央公館27.61 40、10重汽翡翠雅郡24.69 排名項目名稱成交面積（萬）1中海華山瓏城65.84 2綠地城21.52 3中新國際城21.21 4中新國際城33.74 5龍湖春江酈城33.66 6新城香溢瀾庭29.37 7中新錦繡天地26.98 8萬科龍湖城市之光20.27 9重汽翡翠雅郡19.15 10漢峪金融商務中心16.02 項目排行榜/商品房TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南市商品住宅成交金TOP102018年濟南市商品住宅成交面積TOP10排名項目名稱成交金額（億元）1中海華山瓏城91.42 2萬達城49.32 3龍湖春江酈城40.87 4中新國際城41、39.31 5中新錦繡天地34.46 6新城香溢瀾庭29.97 7萬科龍湖城市之光28.36 8重汽翡翠雅郡24.18 9綠地IFC中央公館24.07 9魯能領秀城22.14 排名項目名稱成交面積（萬）1中海華山瓏城67.70 2萬達城40.67 3龍湖春江酈城33.03 4中新國際城32.94 5新城香溢瀾庭27.26 6中新錦繡天地26.76 7綠地城21.34 8萬科龍湖城市之光19.88 9重汽翡翠雅郡18.96 10綠地國際城13.74 項目排行榜/商品住宅TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南市公寓成交金額TOP102018年濟南市42、公寓成交面積TOP10排名項目名稱成交金額（億元）1綠地城11.27 2華潤中心10.93 3萬科大都會6.61 4中物世紀芯5.18 5奧東11號5.02 6新城領寓4.09 7萬科海晏門3.94 8綠地國際花都3.16 9中海國際社區2.41 9漢峪金融商務中心2.40 排名項目名稱成交面積（萬）1華潤中心9.17 2綠地城6.64 3奧東11號4.27 4萬科大都會4.23 5新城領寓4.15 6中物世紀芯4.03 7綠地國際花都3.13 8帝華廣場2.56 9萬科海晏門2.54 10玖唐府2.18 項目排行榜/公寓TENGCE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈543、F2018年濟南市商業成交金額TOP102018年濟南市商業成交面積TOP10排名項目名稱成交金額（億元）1紅尚坊7.68 2恒大濱河左岸6.08 3中海華山瓏城5.00 4聚隆廣場4.92 5齊魯之門4.70 6龍湖新壹街4.50 7綠地國際花都4.37 8綠地城4.17 9新城香溢瀾庭3.43 9綠地IFC中央公館3.17 排名項目名稱成交面積（萬）1綠地城3.84 2中海華山瓏城3.25 3恒大濱河左岸3.06 4齊魯之門2.95 5龍湖新壹街2.71 6綠地國際花都2.53 7紅尚坊2.19 8新城香溢瀾庭2.11 9聚隆廣場1.99 10魯商鳳凰廣場1.80 項目排行榜/商業TENG44、CE INVESTMENT 騰策投資 煙臺市萊山區總部基地大廈5F2018年濟南市辦公成交金額TOP102018年年濟南市辦公成交面積TOP10排名項目名稱成交金額（億元）1漢峪金融商務中心15.77 2高速綠城金融中心11.17 3黃金時代廣場7.67 4華潤置地廣場7.61 5華潤中心6.07 6中國鐵建國際城5.84 7聯合財富廣場4.47 8西城西進時代中心4.26 9財富壹號4.01 9中建錦繡城3.71排名項目名稱成交面積（萬）1漢峪金融商務中心13.98 2高速綠城金融中心6.66 3黃金時代廣場5.24 4華潤置地廣場4.62 5西城西進時代中心4.35 6財富壹號3.97 745、聯合財富廣場3.96 8華潤中心3.87 9中建錦繡城3.79 10中國鐵建國際城3.61 項目排行榜/辦公市場預測05.2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.0000.10.20.30.4-0.10.070.10.10.3-0.02-0.040.060.050.040.150.20.12007-2018年濟南成交面積及均價環比走勢成交面積（萬）成交均價環比2007-2009年 第一輪2010-246、012年 第二輪2013-2015年 第三輪預期：2016-2018年 第四輪市場預測從07-18年的年度成交價格數據來看，價格環比漲幅符合3年一個周期的輪動規律，由第一年的大幅上漲過渡至第二、第三年的平穩上行，近3輪周期內僅11年、12年均價環比下降。16年跟隨“去庫存”行業大趨勢，17年價格漲幅達到本輪最高點，18年下半年市場出現趨冷狀態，按照前幾輪周期推算，本輪周期內19年市場將處于筑底階段，趨于平穩；價格方面，預計價格漲幅將大幅下降。政策土地棚改市場1調控手段更加精細化在“房住不炒”的大環境下，濟南樓市調控預計未來仍將有縮緊的態勢，以規范市場秩序，保障剛需。短期沒大概率不會出臺更加嚴苛的新政，調控以精細化為主。2方式更加多元化未來土地市場火爆程度相比去年可能有所減弱，東區的歷城區仍是土拍主戰場，受新舊動能轉換先行區規劃帶動，濟南北部的熱度也會持續上升。3影響力不斷加大未來濟南市棚戶改造項目 持 續 推 進，2019-2020年預計還需要開工建設棚改安置房約6萬套，提供給房企參與的機會較多。4價格上漲幅度減小2019年濟南樓市將進入筑底調整期，量價趨穩，樓市均價漲幅將大幅下降。市場預測2018感謝聆聽Thanks for listening